【正文】 人員進(jìn)行專門的培訓(xùn)，提高他們的素質(zhì)。 第四，聘請(qǐng)專業(yè)的園藝工人負(fù)責(zé)小區(qū)綠化建設(shè)和管理。 業(yè)主的基本居住要求 說(shuō)到底，大量的物業(yè)管理工作都是為業(yè)主的居住保障而開展的。 （ 3）業(yè)主入住階段 公司在業(yè)主領(lǐng)取到鑰匙，接樓 入住后就正式開始和他們打交道了。物業(yè)人員一方面要配合物業(yè)的銷售工作，一方面還要向客戶宣傳本項(xiàng)目的物業(yè)知識(shí)。 向開發(fā)商介紹公司的管理服務(wù)內(nèi)容及功能、財(cái)務(wù)預(yù)算、收費(fèi)等。要把國(guó)際先進(jìn)的管理理念和 ***市的實(shí)際情況、 ***市民的生活習(xí)慣相結(jié)合。一個(gè)成功的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，往往離不開開盤后的配套服務(wù)。 總銷售收入： 15670萬(wàn)元。項(xiàng)目位于上風(fēng)上水的***西部，地勢(shì)平坦，交通便捷。 弱電：戶內(nèi)設(shè)不可規(guī)對(duì)講系統(tǒng)。 室內(nèi)生活配套： 水、電、氣、電話、光纖均已預(yù)埋到戶。三個(gè)景區(qū)的景色互為延伸，既分又連。 功能分區(qū)及交通組織 通過(guò)地下車庫(kù)將整個(gè)群宅連接起來(lái)，并形成一個(gè)平臺(tái)。環(huán)境及空間的組織充分考慮人的行為模式，精心設(shè)計(jì)具有傳統(tǒng)人文氣息和現(xiàn)代生活方式的生活環(huán)境，為住戶創(chuàng)造出舒適、安全、優(yōu)美、休閑的居住環(huán)境。 六、促銷 本項(xiàng)目主要的促銷方式、應(yīng)以“位置、價(jià)格和房型”為市場(chǎng)號(hào)召點(diǎn)，整個(gè)促銷應(yīng)該抓住“西郊黃金居住區(qū)”做足文章，因?yàn)榇黉N將是整個(gè)項(xiàng)目中成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 20%的客戶認(rèn)為，客廳和餐廳越大 越好，主人房和睡房夠用。而且隨著周邊環(huán)境的改造，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，本項(xiàng)目具有相當(dāng)大的利潤(rùn)空間。 3 宏觀經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì) 前面已經(jīng)從國(guó)家新近的一次調(diào)整稅率和銀行利息率的政策方面分析過(guò)本項(xiàng)目擁有的宏觀經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目是在政府規(guī)劃項(xiàng)目之中，可以享受到政府政策的支持。 ***區(qū)靠近 ***立交橋，比鄰羊西線，交通便利，空氣新鮮。 4 醫(yī)院： 西區(qū)醫(yī)院、腦外傷急救中心等多家醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)分布周圍。要根據(jù)這些變化作出合理的戰(zhàn)略性調(diào)整。反映了現(xiàn)代人需要獨(dú)立或者個(gè)人空間的愿望，因此是目前中小型面積住房中最受歡迎的房型。 從前購(gòu)房單純是為了解決住房問(wèn)題的情況已經(jīng)一去不復(fù)返。因此將繼續(xù)被人們接受。就目前來(lái)看，靠近二環(huán)路附近的區(qū)域?qū)⒅耸挚蔁帷Ｒ虼耍薪既匀皇欠康禺a(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的主要戰(zhàn)場(chǎng)。政府向東發(fā)展的戰(zhàn)略也將會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)提供更多的優(yōu)惠政策。 進(jìn)入正規(guī)化的 ***房地產(chǎn)在隨后得到了快速的發(fā)展，取得了輝煌的成就。它的經(jīng)營(yíng)理念同當(dāng)時(shí)的南方的樓盤相似，長(zhǎng)于炒作和賺錢，而缺乏實(shí)際意義的使用。 不同收入階層對(duì)住宅配套功能的期望選擇偏好比較 房屋結(jié)構(gòu) 平均個(gè)人月收入（元） 平均家庭月收入（元） 雙衛(wèi)生間 2091 4884 書房 2026 4707 工作 室 2161 5114 大陽(yáng)臺(tái) 1974 4469 電梯 2085 4918 屋頂花園 1978 4618 車庫(kù) 2200 5118 電腦網(wǎng)絡(luò)布線 2106 4972 在裝修要求上， %的人愿意清水房自己裝修，有 20%的愿意由房地產(chǎn)公司同一裝修，有 %愿意由房地產(chǎn)公司部分裝修，其余的自己裝修，有 9%愿意由房地產(chǎn)公司同一裝修衛(wèi)生間和廚房，只有 %的人愿意自己裝修衛(wèi)生間和廚房。從數(shù)據(jù)顯示結(jié)果來(lái)看，中檔住宅每套價(jià)格在 30萬(wàn)到 50萬(wàn)，高檔住宅價(jià)格在 50萬(wàn)到 100萬(wàn)。 隨著西部大開發(fā)的進(jìn)行和中國(guó)加入世界貿(mào)易組織，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)在 ***日趨激烈。有關(guān)專家分析到，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。于是房地產(chǎn)作為一個(gè)投資項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)正在減弱，利潤(rùn)回收周期不長(zhǎng)，利潤(rùn)也可 觀。要積極爭(zhēng)取消費(fèi)者和自己的品牌概念相呼應(yīng)。規(guī)?；词墙梃b和參考國(guó)外的先進(jìn)建筑理念以及規(guī)劃操作方式，使小區(qū)建設(shè)突破了單純的居家概念，而是朝著營(yíng)建多功能、規(guī)范化的小區(qū)轉(zhuǎn)化。隨著國(guó)外流行和先進(jìn)的生活觀念的傳入，中國(guó)的消費(fèi)者將會(huì)對(duì)商品房住宅進(jìn)行重新的評(píng)估和審視。 ***房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)也將從以前的狹隘的區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)上升到國(guó)際市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。隨著外來(lái)資本進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，將導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。根據(jù)評(píng)估分析，該項(xiàng)目完全具備開發(fā)中高檔住宅的客觀條件，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。該項(xiàng)目位于 ***市羊西線側(cè)的 ***村。公司股東及高層管理人員均具備本科以上學(xué)歷，在北京、上海、 ***等地從事多年經(jīng)營(yíng)，并創(chuàng)下驕人的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，已開發(fā)項(xiàng)目“ ***花園”一期 32044平方米，已實(shí)現(xiàn)銷售 100%。目前，我們兩家公司合作開發(fā)的 ***花園二期（ ***錦繡）項(xiàng)目，前期工作已經(jīng)完成，現(xiàn)將本項(xiàng)目詳細(xì)情況及實(shí)施計(jì)劃報(bào)以貴行，以作為貴行分析 評(píng)估項(xiàng)目可行性的依據(jù)。注冊(cè)資金 1000 萬(wàn)元，實(shí)收資金 1600 萬(wàn)元。 該項(xiàng)目之前的 ***錦 繡花園一、三期銷售良好，深受業(yè)主喜愛，獲得了一致的好評(píng)，已經(jīng)被 ***區(qū)政府納入“ ***名宅”的標(biāo)志性住宅。為了更好地論證該項(xiàng)目的情況優(yōu)勢(shì)，我們將從以下的幾個(gè)方面來(lái)分析。而 ***房地產(chǎn)處于西部大開發(fā)的中心地位。這一 方面顯示了我國(guó)政府在為適應(yīng)入世后情況而努力，另一方面也說(shuō)明國(guó)家正通過(guò)這些措施，進(jìn)一步刺激消費(fèi)，拉動(dòng)市場(chǎng)，以此帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。簡(jiǎn)單而言，這種國(guó)際化趨勢(shì)其實(shí)就是一種規(guī)?；?、生態(tài)化、智能化和專業(yè)化的復(fù)合。 生態(tài)化在于住宅關(guān)注生態(tài)環(huán)保，小區(qū)綠化性強(qiáng)，充分體現(xiàn)“人與自然和諧相處”的概念。 三、房地產(chǎn)作為一種投資手段正在被越來(lái)越多的人接受 房地產(chǎn)作為一種投資手段被人接受的內(nèi)在原因 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)由 原來(lái)的單純的滿足人們的居住需求向著其他需求演變。特別是現(xiàn)在已經(jīng)入世，預(yù)計(jì)將有更多的國(guó)外資本投入房地產(chǎn)的開發(fā)之中。仍何一個(gè)有眼光和有抱負(fù)的房地產(chǎn)開發(fā)商都不會(huì)錯(cuò)過(guò)這個(gè)千栽難逢的好機(jī)遇。 二、 ***市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特點(diǎn)和狀況調(diào)查結(jié)果還顯示出如下 ***市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況特點(diǎn) 消費(fèi)者對(duì)住宅需求的狀況，對(duì)位置考慮的居多，占 %，對(duì)價(jià)格考慮的占 23%，對(duì)交通考慮的占 22%，對(duì)小區(qū)環(huán)境優(yōu)美的占 20%，對(duì)戶型考慮的占 %，房屋質(zhì)量好壞考慮的占 %。在整個(gè)中檔價(jià)格戶型中，躍層式是目前比較受歡迎的一種樣式。這 些數(shù)據(jù)充分說(shuō)明人們對(duì)生態(tài)環(huán)境和人文居住環(huán)境的重視程度。這一惡果直接拉低了 ***的房產(chǎn)價(jià)格。 1 從發(fā)展區(qū)域來(lái)看， ***東門將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新的戰(zhàn)略地帶 ，這客觀上緩解了西門房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)壓力 。由 于西門歷來(lái)是居家的理想之地，這里的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)還是會(huì)很激烈。人們對(duì)生活的 質(zhì)量要求也隨之提高。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，由房地產(chǎn)開發(fā)商制造的概念已經(jīng)不計(jì)其數(shù)，都曾經(jīng)為房地產(chǎn)的銷售起到過(guò)積極的作用。這對(duì)剛剛加入世界貿(mào)易組織后的中國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)來(lái)說(shuō)意義很大。因此從前設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單 樣式呆辦的商品放正在逐漸被淘汰。這個(gè)時(shí)機(jī)如果把握好，把握準(zhǔn)，投資是很容易回收利潤(rùn)。是房地產(chǎn)開放商們投資的熱點(diǎn)地域。這句民謠雖然帶有調(diào)侃和娛樂(lè)的成分，卻從側(cè)面透露了一個(gè)信息，即西門是有地位的人或者成功人士居家的首選之地。文化氛圍濃厚。所以本項(xiàng)目的政策環(huán)境是好的。 GDP 增幅穩(wěn)定，客觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)的加速發(fā)展提供了良好的背 景和有利的支持。因此，本項(xiàng)目處于羊西線范圍，目標(biāo)客戶確定在家庭月收入 2021到 3000元的消費(fèi)群體，并考慮向下兼顧家庭月收入在 2021元以內(nèi)的消費(fèi)群體。但是在住房修建的最后初裝中，需要預(yù)設(shè)保安預(yù)警和報(bào)警電子設(shè)備。促銷開始時(shí)間宜在項(xiàng)目動(dòng)土?xí)r就實(shí)施。 總平面布局 總體布局是基于結(jié)合實(shí)際地形，考慮周 邊環(huán)境利弊因素，符合有關(guān)規(guī)范，滿足發(fā)展商經(jīng)濟(jì)效益要求和分期發(fā)展需要，以及為住戶提供良好朝向景觀與高素質(zhì)居住環(huán)境及物業(yè)形象等原則上綜合考慮，解決相互矛盾而構(gòu)思的，因而繪畫布局上具有不同于其他項(xiàng)目的特色： （ 1）布局靈活，圍而不閉 采用 5到 6層多層住宅進(jìn)行錯(cuò)落有致的靈活組合，既適應(yīng)地形周邊的規(guī)則性，又打破了傳統(tǒng)圍合式布局的模式，使整體布局既成內(nèi)院式圍合，又不覺(jué)得閉塞與呆板，使組群與周邊環(huán)境在視覺(jué)上顯得交融通透。要在小區(qū)入口處設(shè)立廣場(chǎng)，廣場(chǎng)要和車庫(kù)的入口處相連接。青蔥自然的園林綠化與質(zhì)樸明快的風(fēng)格建筑群互相掩映襯托，突出休閑的小區(qū)格調(diào)。樓梯間設(shè)照明燈、選時(shí)開關(guān)控制，地下車庫(kù)設(shè)設(shè)事故照明， 日常照明。 燃?xì)夤こ蹋好繎羧細(xì)獾轿?，配熱水器、爐具、煤氣表用 4立方米。 ***花園二期項(xiàng)目的外部建設(shè)條件基本具備。根據(jù)前面對(duì)市場(chǎng)和本項(xiàng)目銷售前景的分析，本項(xiàng)目的銷售將呈現(xiàn)良好的態(tài)勢(shì)，不會(huì)有滯銷的情況發(fā)生。這樣做可以讓本項(xiàng)目的物業(yè)管理內(nèi)容和國(guó)際接軌。 本項(xiàng)目的物業(yè)管理將貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作的過(guò)程，從項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、竣工驗(yàn)收以及到業(yè)主入住使用，物業(yè)管理無(wú)處不在，無(wú)處不有。 舉例說(shuō)明： a小區(qū)圍墻：高度、使用材料、顏色及品牌 b 小區(qū)大門：大門的設(shè)置、車輛和人員在大門聚集時(shí)的處置 c外墻及排污水管：外墻的顏色，外墻空調(diào)位的設(shè)置，排污水管的配套情況 d住戶防護(hù)門、窗 ：材料、顏色、品牌 e 廚房生活設(shè)施：抽油煙機(jī)、熱水器、沐浴器的排泄通道 f 其他生活設(shè)施：室內(nèi)冷熱水管、電視光纖、電線、電話線的材料及布局 gVI識(shí)別系統(tǒng)：標(biāo)識(shí)品牌的選擇 h智能花系統(tǒng)：種類、功能和品牌 I物業(yè)用房：面積、位置、裝修設(shè)計(jì) J 公共設(shè)施：配電、機(jī)房、垃圾、綠化用水、共廁的要求及分布；交通道路的設(shè)施以及綠化環(huán)境的種類和搭配 K娛樂(lè)設(shè)施：健身、休閑、娛樂(lè)和購(gòu)物等 工程施工階 在這一階段，公司應(yīng)積極了解施工過(guò)程中的各種圖紙，弄清土建結(jié)構(gòu)、管線走向、配套設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等。 施工監(jiān)理 這是一個(gè)非常重要的 工作環(huán)節(jié)，公司應(yīng)對(duì)開放上、業(yè)主以及自身負(fù)責(zé)，就必須對(duì)物業(yè)施工進(jìn)行監(jiān)督管理，以保證工程質(zhì)量，避免留下隱患。同時(shí)，公司還應(yīng)該在會(huì)上向業(yè)主講解宣傳各種規(guī)章制度，強(qiáng)調(diào)裝修要求以及其他一些事項(xiàng)。飲用水質(zhì)量高 煤氣供應(yīng)正常，供電系統(tǒng)符合生活需要 有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)齊備 消防設(shè)施、土建結(jié)構(gòu)等安全設(shè)備能夠達(dá)到規(guī)定指標(biāo) 交通條件理想 對(duì)突發(fā)事件和各種緊急情況的應(yīng)變能力強(qiáng) 要滿足業(yè)主的這些基本的居住要求，就要求公司設(shè)立專門的工程技術(shù)部，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)各種硬件的日常維護(hù)、修繕、更新、改造。安全問(wèn)題包括防火、防盜、防毒、治安防范、交通管制、技術(shù)安全防范、公共秩序管理等內(nèi)容。公司將開展下面的專項(xiàng)服務(wù)： 日常生活類服務(wù) 包括日常生活中的衣、食、住、行各個(gè)方面和各種家政服務(wù)。 開辦美發(fā)廳。 經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù) 拓展經(jīng)紀(jì)、代理與中介服務(wù)工作。 ***二期項(xiàng)目除 了日常生活中的全面細(xì)致優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)外，還將引進(jìn)先進(jìn)的，高科技的安防系統(tǒng)以及水、電、氣供應(yīng)傳輸系統(tǒng)。要尋找到本項(xiàng)目的最佳的賣點(diǎn)，根據(jù)這些賣點(diǎn)來(lái)制造新聞、制定媒介宣傳策略。增設(shè)廣告路牌和布幅。 版幅：以大版幅為主體，結(jié)合購(gòu)房超市欄目 注： 60%本區(qū)域客戶經(jīng)常閱讀商報(bào)， 65%非常喜愛收看電視。 廣告心理策略 即針對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買心理，采取廣告運(yùn)動(dòng)。 ***花園二期項(xiàng)目的開發(fā)對(duì)帶動(dòng)城西周邊環(huán)境具有不可估量的作用。 一、對(duì)項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)方案進(jìn)行認(rèn)真的，完善的設(shè)計(jì)和審定，不要疏忽任何細(xì)小的地方。 ***花園二期周 邊環(huán)境的綜合治理必然是項(xiàng)目開發(fā)的配套工程。 五、項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，自然存在可變的因素。在入世與西部大開發(fā)的良好環(huán)境之下，在本項(xiàng)目開發(fā)的諸多有利條件下，在平等互利的原則下，我們真誠(chéng)希望我們雙方能夠攜手共同前進(jìn)，為西部大開發(fā)，為 ***經(jīng)濟(jì)的騰飛和 ***城市的繁榮作出貢獻(xiàn)！ 祝貴行取得更加優(yōu)異的成績(jī)！ 2021年 3月