【正文】 門化 服務 便可 及時處理問題 。墻面傾斜、門窗裂縫也是房屋內(nèi)部常出現(xiàn)的問題，既埋下安全隱患，也十分難解決。 但 在減少人力增加智能系統(tǒng)的同時，也會出現(xiàn)一些問題 ： 安保 系統(tǒng)比較容易損壞 ，不能得到及時維修；一些不法分子 鉆智能系統(tǒng)的空子，如謊報自己是小區(qū)住戶要求保安開門。 20xx年南昌物業(yè)管理 行業(yè) 從一片空白 到陸續(xù)進駐物業(yè) 管理企業(yè) ， 目前為止已有 150 多家具備資質(zhì)的企業(yè) 。 本文創(chuàng)新之處有 ： 本文通過對南昌 物業(yè) 環(huán)境做 PEST 分析，從政治、經(jīng)濟、科技和社會四個方面 進行 綜合分析研究， 找出 南昌 物管企業(yè)物業(yè)管理中 存在的不足與問題。并介紹對此課題研究的方法。 1981 年 3 月 10 日，深圳第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司 — 深圳物 2譚善勇 ,郭立 .物業(yè)管理理論與實務 [M].第一版 .北京 :機械工業(yè)出版社 , . 第 一章 導言 3 業(yè)管理公司正式成 立。建立完整的物業(yè)管理體系與制度，有助于解決房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè) 管理企業(yè) 之間的糾紛，便于劃清權益與責任。挑選房子要選擇地段、價錢、 格局， 隨著服務行業(yè)的崛起、各種人性化服務的登場，物業(yè) 管理 也成了一個非常重要的 標準 。 物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè) 服務行業(yè)，具體服務內(nèi)容和范圍廣泛，包括各類建筑 ， 其 目的是為了實現(xiàn)物業(yè) 價值和發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，以保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個效 益的統(tǒng)一。 與 國內(nèi)情況 相同 ， 南昌 物 業(yè) 管 理 也存在 類似 問題與不足。它的成立標志著我國大陸物業(yè)管理邁出了第一步，也宣告了這一新興行業(yè)在我國大陸的誕生。 第二 章 ： 應用 PEST 對南昌物管企業(yè)生存環(huán)境進行分析 ， 從四個環(huán)境概況 闡述 南昌 物業(yè) 管理 的發(fā)展狀況。 從 房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司和住戶三個方面展開研究討論 ， 對比單獨論述兩方的矛盾， 本研究認為： 三方討論能更全面、完整的考慮問題。但因發(fā)展 時間過于短暫，南昌物 業(yè) 管理 缺少自我研究的時間。 在城內(nèi)小區(qū)普遍建立智能安保系統(tǒng)之后， 老式 小區(qū)還是簡單以人力維護安保工作， 存在 潛在 威脅。 物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)商在此問題上責任也不甚明確。 第二章 南昌物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)狀 10 南昌物業(yè) 從業(yè)人員 大約有 5000 多人， 其中 大部分并非專業(yè)物管 從業(yè)人士。 這樣的一個機構(gòu)才能在左有房地產(chǎn)開發(fā)商， 右有物業(yè)管理 企業(yè) 的情況下，與之形成一個“三足鼎立”的平衡局面，保證自己的利益?？梢哉f超過 60%的 住戶 不知道 小區(qū) 業(yè)主委員會的存在，也沒有 依靠之解決問題。 8譚善勇 ,郭立 .物業(yè)管理理論與實務 [M].第一版 .北京：機械工業(yè)出版社， . 第三章 南昌物管企業(yè)物業(yè)管理中存在問題主要原因分析 14 品牌意識是 指一個企業(yè)對品牌和品牌建設的基本理念，它是一個企業(yè)的品牌價值觀、品牌資源觀、品牌權益觀、品牌競爭觀、品牌發(fā)展觀、品牌戰(zhàn)略觀和品牌建設觀的綜合反映 9。鑒于經(jīng)濟發(fā)展因素，南昌人民仍缺乏服務購買意識，增加了收取物業(yè)費用的難度。 某些 物業(yè)管理企業(yè) 不重視前期工作的人員素質(zhì)，只 派遣維修人員去現(xiàn)場 ， 該做法 與 省略前期物管 工作無所差異。 多數(shù)住戶 第一次接觸到物業(yè)服務，并不了解委員會的 相關 事宜。 此次抽查不合格的物業(yè)管理企業(yè) 已被通報批評并限期整改 ，同時書面通報物業(yè)管理企業(yè)所在居委會和業(yè)主大會。 同樣，物業(yè)管理 企業(yè)要 以 企業(yè) 的標準嚴格要求自身 ， 將住戶 定位于 企業(yè) 顧客 ， 制定系統(tǒng)的方案認真對待每一位客戶。 通過調(diào)查分析， 本文得到了造成以上問題的原因分析。 在論文撰寫期間 ，南昌小區(qū)住戶和物業(yè)管理公司的工作人員對我論文中的物業(yè)管理企業(yè)實例研究工作方面提供了熱情的幫助，在此向他們表達我的感謝之情。其中條例體制又分地產(chǎn) 開發(fā)商與 物業(yè) 之間權責不明確、業(yè)主委員會名不副實、法律執(zhí)行力度逐條分析。 物業(yè) 管理企業(yè) 是否 能 讓 業(yè)主 滿意 ， 很重要的一點 在于能 否提供 有別于其他 物業(yè) 的服務。 提升 品牌 創(chuàng)建意識 南昌物業(yè) 管理企業(yè) 要樹立本土品牌。 一旦建立起小區(qū)物業(yè)委員會 ，便形成住戶 以團體的角色與物業(yè)管理 企業(yè) 聯(lián)系的橋梁 。 明確開發(fā)商與物業(yè)之間的責任 將物業(yè)管理條例細化。 專業(yè)的物業(yè)管理不僅要有親切誠懇的態(tài)度， 做事 有 耐心， 滿足不同的住戶 的特殊 要求。南昌 缺少 物業(yè) 自屬品牌， 缺乏品牌競爭意識 ，多數(shù)是從外地引進 。 第三章 南昌物管企業(yè)物業(yè)管理中存在問題主要原因分析 13 具備完善 的方針政策，但是缺乏執(zhí)行力度也 難 起 規(guī)范操作的作用。一旦 業(yè)主不滿意 物業(yè)公司所提供的服務 質(zhì)量 ，就能解雇物業(yè)公司 并且聘請新的物業(yè)公司 。 80%的 南昌 物業(yè)管理 公司 企業(yè) 直接隸屬于物業(yè)開發(fā)商企業(yè)，當與戶主發(fā)生矛盾 之 時，物業(yè)管理作為附屬部門多半支持開發(fā)商的態(tài)度，失去了中間 人的立場。 某些小區(qū)車位少，住戶 停車難。 本次調(diào)查人數(shù)為 100 人。 (S) 隨著 物質(zhì)生活水平的 提高，人們逐漸將注意力轉(zhuǎn)到 豐富 精神層面的生活。本文以南昌 部分 小區(qū) 物業(yè)為實例，對住戶進行問卷調(diào)查，對物管人員進行觀察研究，以數(shù)據(jù)更好的說明本文的要點。 第三 章 ： 對 南昌 物管 企業(yè) 物業(yè)管理中 存在 的 問題做 原因分析， 其中對 南昌部分 物業(yè) 管理 進行研究，對第二部分提出的問題進行分析，為解決物業(yè)管理存在的問題尋求根據(jù)。對此國內(nèi)研究者們提出了 各自見解，其中包含 物業(yè) 管理 現(xiàn)存的問題與解決方法。怎樣提高物管的質(zhì)量從而贏得企業(yè)的競爭力、 如何完善物管體系是熱點，也是很現(xiàn)實的問題。 物業(yè)管理在國外已然成為一個歷史悠久、發(fā)展機制全面的行業(yè)。 關鍵詞： 物業(yè)管理； 物業(yè)管理企業(yè) ； 問題與對策 ； 研究 目錄 III 目 錄 摘要 ............................................................................................................................... II Abstract ......................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 同 時有助于增加房地產(chǎn)的市場份額，為 附屬的 企業(yè)品牌增值加分， 使其 更具有市場競爭力。 國內(nèi) 物業(yè)最早是二戰(zhàn)后在香港的發(fā)展，而在中國大陸起步較晚。提出物業(yè)管理所處的背景，敘述對此課題的研究意義與依據(jù)。 創(chuàng)新之處 本文在 前人研究的理論基礎上，從房地產(chǎn)商、物業(yè)管理企業(yè)和住戶三方面對南昌 物業(yè)管理 企業(yè) 進行研究，提出物業(yè)管 理現(xiàn)存 問題和改進對策。鑒于經(jīng)濟發(fā)展的制約，南昌房地產(chǎn)起步較晚，從而物業(yè)管理起步也 較 晚 。汽車 的進出 需 經(jīng)過物管人員檢查 以及 機器讀卡刷卡 來把關 ； 住戶進入小區(qū) 大門需要刷卡、輸入安全密碼或者請 求住戶、物管人員按鍵開門方可進入；每個單元門都設有安全密碼，每半年更換一次以保證住戶安全。根據(jù)文獻資料與實際調(diào)查情況，本 文總結(jié)出如下不足 : 住戶搬進新居 會遇到各種 問題， 其中 房屋漏水是 最普遍也是最頭疼的問題，但 常常無人修理。此外南昌的 新建樓盤大多建在離市區(qū)較遠的 區(qū)域 ， 小區(qū)外部的餐飲單位寥寥無幾 ，住戶吃早餐成了難題，并且在 缺乏競爭的情況下 出現(xiàn) 價高質(zhì)差 的情況 。缺少了中間人的立場、 協(xié)調(diào)者的身份，矛盾就集中在兩端，難以得到解決。筆者在 南昌部分小區(qū)物業(yè) 做問卷調(diào)查 時發(fā)現(xiàn)，縱使 小區(qū) 早已成立了業(yè)主委員會 ， 大部分人 仍然不清楚業(yè)主委員會是否存在。 未參與 建設和內(nèi)部安裝階段，就 無法清楚掌握物業(yè)不同戶型線路和管道的安排，也不能對開發(fā)商起監(jiān)理 作用。所以與住戶 建立良好的客戶關系對物業(yè)管理企業(yè) 來說是 十分 重要的課題。在建筑符合質(zhì)量標準、社區(qū)設計 符合實際情況 的同時， 物管的專業(yè)意見能幫助 區(qū)域規(guī)劃合理、人車分流順暢、 資源安排到位。 落實此項機制需要兩項措施： 第一 ，向住戶 傳播維 權意識，尤其是房改之后 南昌老式物業(yè)單位的住戶。 其中考核項目包括綜合管理、房屋管理及共用部位設施設備維護、公共秩序維護、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、社會信譽六個方面。發(fā)展好、聲譽高 的 物業(yè) 管理 企業(yè) 能給 上級地產(chǎn)公司帶來 額 外 收益， 房地產(chǎn)開發(fā)商增加了吸引客戶的籌碼、 擴大了 企業(yè)影響力 。本文應用 PEST 環(huán)境分析工具分析南昌物業(yè) 環(huán)境 ，以查詢資料、做問卷調(diào)查得到數(shù)據(jù)， 深入研究了南昌 物管企業(yè)物業(yè)管理中 存在的問題，并通過分析提出解決的對策。 從論文的選題到開題報告的提綱，再到初稿的修改，最后完成定稿，在這期間一直得到 xx 教授 的幫助和指導。 展望 隨著科技經(jīng)濟的不斷發(fā)展，物業(yè)行業(yè)的不斷完善，最終會走向信息化 與人文關懷相輔相成的管理 模式。將 住戶提出最多的 若干 需求以小區(qū)整體 為單位 集體派發(fā)、 同時 進行服務， 以滿足大部分住戶的要求。 一直以來 ，南昌物業(yè)引用的都是外地 物管 的直接經(jīng)驗，存在 不適合 實際情況的問題 ，也缺乏自 身研究的過程。 專業(yè)機構(gòu)督促地產(chǎn) 開發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主 執(zhí)行法律條例 ， 監(jiān)督指導 物業(yè)工作 ， 處罰 違反條例的單位個人。 國務院于 20xx 年 8 月 頒布 了物業(yè)管理條例的修改版，南昌市也于 20xx 年 9 月 出臺了《南昌市物業(yè)管理條例》，但 是鑒于其中對房地 產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間權利和義務并未詳述進行規(guī)定，所以政府應該在修改版的基礎上，以沿海等發(fā)達城市的成熟物業(yè)管理體制為鑒， 結(jié)合南昌本土物業(yè)管理 近來年 得到的經(jīng)驗和現(xiàn)實案例，聽取業(yè)主的訴求，與房地產(chǎn)開發(fā)商和 南昌物業(yè)協(xié)會通力合作， 細化管理條例，重點完善開發(fā)商與物業(yè)管理之間的職能范圍、責任大小、 權力劃分。 10 鄒輝霞 .供應鏈物流管理 [M].第七版 .北京：清華大學出版社 ,. 第四章 解決南昌物管企業(yè)物業(yè)管理中存在問題的對策 16 第四章 解決 南昌 物管企業(yè)物業(yè)管理中 存在 問題的對策 完善物業(yè)管理前期管理制度 物業(yè)管理前期工作 是重中之重 ，必須要認真對待。 不重視 南昌 本土的 特殊情況，只知一味借鑒其他物業(yè)的經(jīng)驗，享受研究 成果 。 南昌的監(jiān)管部門只有南昌物業(yè)管理委員會和南昌房管所兩家機構(gòu)，缺少具有強制執(zhí)行力又區(qū)別于法院的 專業(yè)監(jiān)督機構(gòu) 。 原因有三： 第 一點是南昌 房地產(chǎn) 業(yè) 在近幾年才發(fā)展 起來，物業(yè) 管理 的發(fā)展大多是建立在生搬硬套 的基礎上， 許多 機制和條例 層層模仿下來就失效了多半。雖然 南昌物業(yè)行業(yè)發(fā)展勢 頭良好卻少有自屬品牌，多 是從外地引進 物管。地產(chǎn)開發(fā)商 修 建綠化帶，但是物