【正文】 布幔 +廣告橫幅 +DM 投遞為主的媒體組合。 （ 4）從競(jìng)爭態(tài)勢(shì)分析，交易城大量的空置店面和稍后推出的發(fā)展大廈將對(duì)本案推廣形成嚴(yán)重威脅。 B2 建材城 從掌握的情況看，有個(gè)別建 材商在交易城選址，而本案的規(guī)劃特點(diǎn)（店面較深及交通狀況好）等特點(diǎn)又適合建材經(jīng)營，尤其是交易城原建材區(qū)規(guī)劃較不合理，也有機(jī)會(huì)在交易城內(nèi)直接招商。 預(yù)熱期時(shí)間不能太長，在一定時(shí)間內(nèi)，運(yùn)用各種銷售，宣傳手段，盡可能多儲(chǔ)備客戶。 預(yù)收保留金，于公開當(dāng)日至現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)足，促成公開當(dāng)日購買熱潮。 4．入市價(jià)格建議（待定） 三、銷售排期 本項(xiàng)目銷售周期初步計(jì)劃 1824 個(gè)月左右，目標(biāo)任務(wù)以銷售總銷面積 90%以上為準(zhǔn)。五一本身是個(gè)看房小高峰，同時(shí)也可借一年一度的房展會(huì)推波助瀾。 B、主題招商、售后返租 目前交易城業(yè)態(tài)初步成型，服裝、食品、建材、家電、百貨等區(qū)域已正常運(yùn)做。結(jié)合前面市場(chǎng)及樓盤分析，本案體現(xiàn)如下的特點(diǎn)： （ 1）處于交易城已成熟的大環(huán)境之下。 3）規(guī)劃與戶型 交易城普遍為溜房設(shè)計(jì)，本案推的是套房，房型設(shè)計(jì)總體較好，也是一個(gè)重要賣點(diǎn)。 3）從購買用途分析 商業(yè)用途將占一部分比重，如公司、聯(lián)絡(luò)處、辦事處等。 2．劣勢(shì)分析 （ 1）本案所處地段周邊較為雜亂，生活品質(zhì)較差，噪音污染等因素將給會(huì)使本案銷售有一定難度。其它區(qū)域有：二樓三樓為 3 萬平方米的家天下建材城 (A4)；二樓 2 萬平方米左右的家具城 (A2)。從建筑外型到園林設(shè)計(jì)、外環(huán)境營造，到室內(nèi)平面布置、智能化設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)，一切都在急劇變化中。商品房實(shí)際銷售面積 萬平方米，同比下降 42%，其中住宅 萬平方米，同比下降 % ；商品房預(yù)售面積 48 萬平方米，同比增長？ %，其中住宅 萬平方米，同 比增長 %。 本案的實(shí)施，在面臨機(jī)遇的同時(shí)，也必須面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭環(huán)境。 飛渡團(tuán)隊(duì)?wèi){借扎實(shí)的專業(yè)基礎(chǔ)與豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)以及同開發(fā)商一貫良好的合作，相信本案的合作也一定會(huì)圓滿而愉快，飛渡團(tuán)隊(duì)已經(jīng)有條不紊地展開工作，本企劃案是我們對(duì)交易城項(xiàng)目的戰(zhàn)略構(gòu)想及基本運(yùn)營思路，希望與開發(fā)商探討，并歡迎批評(píng)指正。龍巖也進(jìn)入相對(duì)大盤時(shí)代。這些改造大盤項(xiàng)目也將改變過去以新區(qū)項(xiàng)目為主的供給局面，從而成為市場(chǎng)主角。 C3 區(qū)有四分之三的店鋪經(jīng)營狀況差， C3 區(qū)店鋪 240 間，空置 98 間，空置率達(dá)到 40%。 （ 2）商業(yè)空間只要根據(jù)項(xiàng)目特征，精確定位，適當(dāng)?shù)牟呗酝茝V，一定能突破瓶頸，促進(jìn)銷售。 從本案商業(yè)部分為重這一點(diǎn)來考慮，案名顯得份量輕了些，也無法反映出這一特質(zhì)，一種辦法是另外再設(shè)計(jì)一個(gè)商業(yè)名稱（如陽光商業(yè) 廣場(chǎng)、陽光商城、陽光電子城等）。 媒體名稱 規(guī)格 投放地點(diǎn) 說明 路牌 100㎡ － 120㎡ 交易城主要路及市中心 項(xiàng)目形象推廣的重要媒體，強(qiáng)大的視覺表現(xiàn)力 車身 5 部－ 10 部 11 路、 12 路、10 路、 5 路、 13路 擴(kuò)大本案的視覺形象宣傳、提升本案的知名度與名譽(yù)度 宣傳海報(bào) A2 或 A3 計(jì)35 萬份 市中心及各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn) 客戶群體的深度滲透與樓盤宣傳推廣的細(xì)節(jié)表現(xiàn) 電視廣告 龍巖專 題報(bào)道、家園欄目、新聞前后插播 加強(qiáng)對(duì)本案的立體宣傳、提高本案品質(zhì)，擴(kuò)大知名度 報(bào)紙廣告 1/4版 5－ 8次 閩西日?qǐng)?bào) 樓書、戶型圖 3000 份 現(xiàn)場(chǎng)使用 工地圍墻、羅馬旗 因地置宜 工地使用 （注：以上媒體組合安排為初步考量，具體安排于項(xiàng)目開展后，根據(jù)實(shí)際情況與項(xiàng)目特征再作進(jìn)一步深化和調(diào)整。 策略考量 從規(guī)劃來看，本案顯然為提升商業(yè)價(jià)值做了慎密而精細(xì)的思考，包括增加商業(yè)空間體 量，削弱內(nèi)、外店隔閡，加強(qiáng)商業(yè)使用功能等。 （ 2）先售住宅，后推店面 這一想法基于以下考慮： A、盡快時(shí)間消滅住宅主力，避免商業(yè)形態(tài)帶來的購買抗性。 二、價(jià)格策略 1．定價(jià)的影響因素 綜合本案各個(gè)方面，影響本案定價(jià)的因素有三： ① 成本因素 ② 地段因素 ③ 競(jìng)爭 因素 2．定價(jià)的基本原則 參考同區(qū)同類樓盤之綜合素質(zhì)及價(jià)格水平，利用“浮動(dòng)系數(shù)法”制定本項(xiàng)目價(jià)格； 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)來客散播耳語，使客戶介紹客戶，以求串連客戶群，以助銷售。同時(shí)也有利投資的快速回收，等到銷售到一定程度，資金周轉(zhuǎn)壓力開 始遞減時(shí)，銷售底氣已足，即使市場(chǎng)發(fā)生較大變幻，對(duì)于本項(xiàng)目的威脅程度將會(huì)減弱。 1 勞動(dòng)節(jié)也是一個(gè)選擇。 據(jù)我們了解，不少有實(shí)力的商家在交易城尋找面積較大的商業(yè)空間，這為我們這一種想法提供了機(jī)會(huì)。如何凸現(xiàn)并提升商業(yè)部分價(jià)值成為本案的關(guān)鍵。 2） 周邊配套 業(yè)已形成的商業(yè)圈，新火車站、汽車站等基本設(shè)施帶動(dòng)整體地塊發(fā) 展，城市發(fā)展重心向本區(qū)域傾斜（西進(jìn)南拓），本區(qū)域的強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭及所處特殊的地位將引人關(guān)注?？h城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人士 2）從購買動(dòng)機(jī)上分析 本案滿足本區(qū)域人群的居住、辦公、經(jīng)營之外，投資者將占相當(dāng)比重。 （ 4）本案“城中城”的規(guī)劃設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特，彌補(bǔ)了交易城的空白。經(jīng)營狀況一般的區(qū)域有：五金、日雜、建材區(qū)。 （二）產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快 可以說，龍巖市房地產(chǎn)市場(chǎng)受中國房地產(chǎn)大環(huán)境，尤其是北京、上海、深圳、廈門等住宅發(fā)達(dá)地區(qū)的影響，在各方面均處于一個(gè)高度發(fā)展的不穩(wěn)定期。房屋施工面積 萬平方米，同比增長 %，其中住宅 萬平方米，同比增長 %；今年新開工面積 萬平方米，同比下降 31%，其中住宅 萬平方米，同比下降 %。由于較好的地段以及特殊的品 質(zhì)定位，本案勢(shì)必在龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)上掀起新一輪沖擊波。 第一章 區(qū)域市場(chǎng)研究 一、龍巖房地 產(chǎn)概況及基本特點(diǎn) 由于龍巖中心城市與新城區(qū)及交易城商業(yè)區(qū)和工業(yè)立市方針的不斷深化 ,由此龍巖的城市擴(kuò)張拉開序幕 ,中心城市的架構(gòu)開始成形 ,伴隨著重點(diǎn)工程龍巖大道 .登高西路 .龍騰路及西客站等等重點(diǎn)交通工程 .城市配套工程及人民廣場(chǎng)的建設(shè)，城市由老城區(qū)向西南方向拓展，即或西安片區(qū) .曹溪片區(qū)及未來的中心城區(qū)，由此可以預(yù)見城市漸進(jìn)開發(fā)的一個(gè)房地產(chǎn)主流區(qū)域。 眾多大盤在今年進(jìn)入強(qiáng)銷期，還有許多舊城、舊村改造大盤則是在近一兩年陸續(xù)入市，大盤在產(chǎn)品規(guī)劃、 生活品質(zhì)、社區(qū)配套等方面將出現(xiàn)較高標(biāo)準(zhǔn)，此外城鄉(xiāng)結(jié)合部的大盤，因其規(guī)劃及價(jià)格因素，也會(huì)在相當(dāng)程度上分流市區(qū)中低檔住宅市場(chǎng)的客源，因而今后大盤優(yōu)勢(shì)日漸淡薄，將面臨的形勢(shì)是相當(dāng)嚴(yán)峻的。 三、區(qū)域競(jìng)爭樓盤分析 （一）區(qū)域