【正文】 值認(rèn)知度還不夠，價(jià)格抗性與敏感度高； （ 5）本案商業(yè)部分體量大，勢(shì)必影響居住品質(zhì)，形成一定沖突。②目前交易城店房二手價(jià)相對(duì)不穩(wěn)定，隨意操作性強(qiáng)，這對(duì)我們新推樓盤的價(jià)值將造成很大的負(fù)面影響。周邊概況為 C3為水果批發(fā)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況較差，項(xiàng)目混亂，多數(shù)店面作倉(cāng)庫(kù)使用，水果商販沒(méi)有進(jìn)駐。 以上樓盤的客源以本地居多，隨著房地產(chǎn)的升溫，投資者對(duì)房產(chǎn)投資觀念的轉(zhuǎn)變，大多數(shù)有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購(gòu)房者，已開(kāi)始轉(zhuǎn)型投資房地產(chǎn)，本地客源有市內(nèi)打工群體 (一般自住 )總價(jià)低能接受群體較大，經(jīng)濟(jì)相對(duì)較好的階層以投資為主。一陣風(fēng)，一陣風(fēng)的刮過(guò)去，城市被鋼筋和混凝土包裝得更加現(xiàn)代和美麗，同時(shí)也在“風(fēng)”中不斷的進(jìn)步，發(fā)展商和消費(fèi)者在面對(duì)這些變化時(shí)，感性決策與理性抉擇變得同樣重要。 二、龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 （一） 市場(chǎng)需求仍然處于增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)上揚(yáng)速度放緩 根據(jù)調(diào)查，我們感覺(jué)到龍巖房地產(chǎn)的價(jià)格長(zhǎng)期來(lái)看還有增長(zhǎng)空間，短期處于膠著狀況： 其一、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)， 將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，但 國(guó)家 推行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)的影響是客觀存在的，從目前情況分析，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)受到的影響還是很明顯的，大多購(gòu)房者還在持幣觀望，目前本市各售樓中心在銷售進(jìn)度上步伐較慢，進(jìn)客量較少，這些都是問(wèn)題所在，雖然近期地產(chǎn)市場(chǎng)有所回升，但前景不太明朗， 所以這一段時(shí)間龍巖市場(chǎng)整體較為低迷，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有很大的發(fā)展空間。 （三）大盤競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段，面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn) 龍巖房地產(chǎn)業(yè)隨著中心城市的不斷擴(kuò)大呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭。今年以來(lái)，龍巖中心城 市的住宅均價(jià)超過(guò) 2100/㎡ 與閩西中心城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大 .人口的增多相對(duì)應(yīng)，住宅開(kāi)發(fā)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主流，以水韻華都、裕錦園等為代表的住宅開(kāi)發(fā)成為閩西地產(chǎn)行業(yè)最灼手可熱的話題；另外，經(jīng)濟(jì)適用房的概念也首次在閩西變成現(xiàn)實(shí)并取得成功。 正因此，我們?yōu)殚_(kāi)發(fā)商（家樂(lè)園地產(chǎn)）的膽識(shí)與魄力大聲叫好。 陽(yáng)光都匯營(yíng)銷企劃方案 第一章 區(qū)域市場(chǎng)研究 第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位策略 第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣策略 第四章 項(xiàng)目行銷策略 視覺(jué)表現(xiàn) 前言 20xx 年龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)全面發(fā)展的階段。進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查的目的是為了更好的了解競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的規(guī)模、市場(chǎng)定位、價(jià)格水平等因素，識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，分析其成敗的原因，確定本案產(chǎn)品在市場(chǎng)中的位置，以及接受度，從而協(xié)助本項(xiàng)目 制定相應(yīng)的價(jià)格策略、項(xiàng)目定位、目標(biāo)市場(chǎng)定位、銷售推廣策略等，以便做到知已知彼，百戰(zhàn)不殆。 龍巖房地產(chǎn)價(jià)格上平穩(wěn)增長(zhǎng) ， 1300～ 1600 元 /平方米保持了較多年，實(shí)際價(jià)格上并非一成不變，而是逐漸走上趨勢(shì)，而且價(jià)格拉升受到幾個(gè)代表項(xiàng)目的影響作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)沒(méi)有大幅回落，但購(gòu)房者則對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)抱有很大希望，大多選擇持幣觀望。 龍巖房產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的另一個(gè)顯著特征是小戶型在相繼涌現(xiàn)，美域中央、水韻華都、城市桂冠都不同程度推出了 40— 60 ㎡ 左右的小戶型，對(duì)一部分投資者有很大的吸引力。從中我們也可以看出，開(kāi)發(fā)商為突破市場(chǎng)重圍而刻意采取的求新求變，以及消費(fèi)市場(chǎng)在發(fā)展中面對(duì)時(shí)尚的錯(cuò)失和迷惘。 三、其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 本案以小戶型為主，（一房和小二房點(diǎn)絕對(duì)比重）龍巖一些樓盤無(wú)論戶型、購(gòu)買動(dòng)機(jī)與用途等與本案形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，情況如下： 水韻華都：?jiǎn)紊砉?50套左右， 25 ㎡ — 60㎡ 不等，平均單價(jià)每平方米 2400 元，熱銷中； 美域中央：?jiǎn)紊砉?40 ㎡ — 60 ㎡ ，一房或小兩房均價(jià) 2300 元 /㎡ ，多層及小高層計(jì) 100 套左右，銷 售 45%左右 恒憶花園： 16 層，總戶數(shù) 280 戶，單身公寓 130 套左右 50 ㎡ —70㎡ ，平均單價(jià) 2200/㎡ ，銷售 80%； 以上戶型與本案戶型有相近之處，在銷售定位上值得借鑒。本案屬于 C7 區(qū)。 交易城的店房轉(zhuǎn)讓量較大，價(jià)格不穩(wěn)定，而二手店房交易市場(chǎng)不規(guī)范，對(duì)于購(gòu)房者在作對(duì)比的時(shí)候，二手房店的優(yōu)勢(shì)有：①可直接入駐經(jīng)營(yíng)，可直接有回報(bào)。 （ 3）商業(yè)部分由于地段，體量 周邊業(yè)態(tài) 等因素，銷售困難點(diǎn)較多。 產(chǎn)品定位 陽(yáng)光都匯處于龍巖商業(yè)中心 — 交易城中繁華商圈絕版地塊，是名副其實(shí)的“城中城”，其 特殊的地位，優(yōu)越的規(guī)劃，不僅為本區(qū)域商業(yè)人群提供便利、舒適的居住及辦公環(huán)境，更是經(jīng)商、投資的理想選擇。 第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣策略 一、案名分析 本案具有得天獨(dú)厚的商業(yè)環(huán)境，是龍巖經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)地區(qū)，潛力無(wú)窮。 二、項(xiàng)目推廣基本策略 運(yùn)用整合營(yíng)銷手段推廣 充分運(yùn)用樓盤主要賣點(diǎn)，進(jìn)行知名度宣傳，以喚起目標(biāo)客戶群的認(rèn)同感與購(gòu)買欲， 不僅通過(guò)媒體組合，還要結(jié)合促銷活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)、事件營(yíng)銷與手段，有步驟 有計(jì)劃地整合傳播，從而最大程度地促進(jìn)銷售。交易城堪稱潛力股。它必須與樓盤的形象定位相批配，使受者感覺(jué)確有所值。 （ 2）從交易城板塊的發(fā)展前景來(lái)看 ，隨著火車站、汽車站、雙洋路、北二環(huán)路以及交易城二期的推進(jìn)，以交易城為中心的區(qū)域?qū)⒊蔀辇垘r最成熟、繁華的商業(yè)形態(tài)為主的新區(qū)，投資前景十分看好。 計(jì)劃與步驟 （ 1）確定基本策略與方向 綜上所述，提升本案商業(yè)價(jià)值的先覺(jué)在于準(zhǔn)確定位，運(yùn)用科學(xué)、先進(jìn)的營(yíng)銷手段把項(xiàng)目“挺”起來(lái)。經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的調(diào)研以及結(jié)合本案規(guī)劃特點(diǎn)，我們初步設(shè)定兩種商業(yè)形態(tài)供開(kāi)發(fā)商參考： B1 電子城 以電腦相關(guān)產(chǎn)業(yè)及移動(dòng)電話、辦公自動(dòng)設(shè)備、網(wǎng)吧等形成一個(gè)大市場(chǎng)，類似于廈門 電子城。 （ 3）店面銷售采取一、二層捆綁銷售 事實(shí)證明，溜房是交易城商家普遍喜歡的形式，一樓經(jīng)營(yíng)，二樓辦公、做倉(cāng)庫(kù)、居住，非常具有使用價(jià)值。 前面已分析過(guò)先售住宅，能起到與店面銷售平穩(wěn)銜接。戶型系數(shù)：戶型是否方正，各功能區(qū)設(shè)置是否適用。 準(zhǔn)備期：（ 1 個(gè)月） 1．工作任務(wù)：造勢(shì)及策略擬定 2．工作重點(diǎn)： 建筑設(shè)計(jì)方案調(diào)整建議完成 景觀規(guī)劃調(diào)整建議及方案完成 召開(kāi)動(dòng)腦會(huì)議 行銷策略擬定 研判市場(chǎng)情報(bào) 擬定促銷計(jì)劃 推動(dòng)產(chǎn)品的造勢(shì)活動(dòng) 作業(yè)流程，組織及人員定案 價(jià)格策略擬定 銷售說(shuō)詞擬定 銷售人員召集與訓(xùn)練 引導(dǎo)期（ 23 個(gè)月） 1．傳播目標(biāo)任務(wù)吸引力：吸引社會(huì)大眾與目標(biāo)客戶對(duì)本案予以關(guān)注和對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌的認(rèn)知和信