【正文】 大改革”，成功地走出了一條不依賴國(guó)家投資、主要靠農(nóng)民自身力量建設(shè)現(xiàn)代化城鎮(zhèn)的新路子，被譽(yù)為“中國(guó)農(nóng)民自費(fèi)造城的樣板”和“中國(guó)第一座農(nóng)民城”。 龍港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 龍港建鎮(zhèn)于 1984 年，龍港人以敢闖、敢干、敢試著稱。而高層則由于高額的 物業(yè)管理費(fèi)及單價(jià)高而銷售不是很理想。 國(guó)發(fā)花園市場(chǎng)位置：“國(guó)發(fā)花園”的開(kāi)發(fā)把握住了總體市場(chǎng)脈搏：我們?cè)诓邉濅N售過(guò)程中應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到以上客觀現(xiàn)狀。 八中、四中與項(xiàng)目比鄰，為項(xiàng)目文化抄作埋下優(yōu)筆。 四、 項(xiàng)目整體定位 （ 1）、產(chǎn)品定位 項(xiàng)目綜序 基于本項(xiàng)目現(xiàn)狀，達(dá)到物業(yè)在市場(chǎng)中有鮮明個(gè)性及市場(chǎng)立足點(diǎn)是我們 努力方向。如銷售趨熱，可攀升周期縮短，如銷售平 穩(wěn)，可用實(shí)際價(jià)格放讓形式直接讓利客戶，或用促銷形式讓利客戶，讓銷售進(jìn)一步趨熱。充分利用 的 水的靈性，貫穿整個(gè)小區(qū)，使水的功能充分得到利用。 B．禮品：包括 SP 活動(dòng)禮品，形象禮品（日歷、臺(tái)歷、筆等）。 （ 5）、工地形象要求 為避免工地差不齊的腳手架，雜亂堆放的鋼筋，混凝土，塵土 飛揚(yáng)，四面嘈雜的施工場(chǎng)面，而客戶面對(duì)著這種施工的形象，是很難將它與物業(yè)價(jià)格以及制作精美的宣傳冊(cè)相聯(lián)系起來(lái)的，因此施工的現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)盡量做到整潔有序并張掛宣傳橫幅，插一些彩旗，這既是我開(kāi)發(fā)公司的形象表現(xiàn)，同時(shí)也是施工隊(duì)的形象展示，且成本很低為何不做呢？ （ 6）、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立售樓處 售樓裝修力求與廣告風(fēng)格相統(tǒng)一；售樓點(diǎn)以高雅 鋼琴音樂(lè)為背景，烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛，控制整個(gè)銷售過(guò)程的流暢感。 （去化期 20xx 年 5 月初） 推廣策略（略） 第五階段：盤(pán)整物業(yè)階段，物業(yè)調(diào)整期 （調(diào)整期 20xx 年 8 月初） 推廣策略（略） ※ 具體推廣策略視具體情況另定 四、開(kāi)盤(pán)期具體推廣手段 通過(guò)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前后，利用現(xiàn)場(chǎng)的相應(yīng)廣告如橫幅、燈箱等廣告形式讓人們初步認(rèn)識(shí)樓盤(pán)（注：特別要在龍港鎮(zhèn)、各鄉(xiāng)、村設(shè)立刀旗、戶外廣告） 前期在進(jìn)行軟廣告的炒作預(yù)熱 進(jìn)行預(yù)登記積壓客戶、造成開(kāi)盤(pán)日火暴熱烈的空前氣氛。采集一 些“石”賦予其文化內(nèi)涵，使我園中之“石”都有出處，都有緣由， 都能產(chǎn)生文 化的聯(lián)想。 綜合以上因素，我物業(yè)如想在銷售上達(dá)到迅速去化的目的，必須在價(jià)格上、在市場(chǎng)中占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)，以彌補(bǔ)我物業(yè)自身缺陷。另外建筑樓體擬定營(yíng)造銷售氛圍之廣告條幅，進(jìn) 一步烘托氛圍。 龍港鎮(zhèn)有如此規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)，物業(yè)配套比較到位的小區(qū)稀缺。從這些方面看出，業(yè)主的確是下了工夫， 綜上所述龍港鎮(zhèn)由于地域、人口限制，雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，但是總體需求相對(duì)較弱。購(gòu)房者則以龍港、金鄉(xiāng)、錢(qián)庫(kù)人為主，鰲江、外地人為輔。 大市場(chǎng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查，就是通過(guò)對(duì)于龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)的 供求關(guān)系、銷售狀況、消費(fèi)傾向、營(yíng)銷情況的調(diào)查，分析掌握 龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，對(duì)其前景進(jìn)行預(yù)測(cè)，尋找契機(jī)，力圖 把握龍港項(xiàng)目的營(yíng)銷理念及營(yíng)銷著眼點(diǎn)。 從下列數(shù)據(jù)對(duì)比中可以看到龍港經(jīng)濟(jì)在近幾年以來(lái)穩(wěn)定快速的發(fā)展。 四、付款方式 ： 30%首期款 ,結(jié)頂辦銀行貸款 70%, 無(wú)優(yōu)惠 . 一次性付款 98 折優(yōu)惠 五、物業(yè)管理 : 尚在樁基階段 ,故未確定 . 六、廣告訴求： 財(cái)富中心、城市中心、生活的中心 . 七、客源分析： 主要以龍港、金鄉(xiāng)、錢(qián) 庫(kù)人為主 . 八、綜合評(píng)述： 因其地段限制，綠化率做到 25%，已經(jīng)不錯(cuò)。使部分鎮(zhèn)區(qū)享受型客戶流入，進(jìn)一步擴(kuò)大影響，打破本地居民的固用模式。 區(qū)域客戶消化有限，必須有大量非區(qū)域性，消費(fèi)群體的導(dǎo)入，以支援我物業(yè)的大量消費(fèi)客戶。市場(chǎng)因素 考慮整體市場(chǎng)形式及區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)狀況，在客戶選擇面較廣的情況下， 價(jià)格比較是價(jià)格制 定的考慮因素之一。我們要從環(huán)境景觀設(shè)計(jì)理念的更深層次上說(shuō)服和引導(dǎo)客戶， 使人民產(chǎn)生共鳴。如建立小區(qū)主動(dòng)性服務(wù)的健康 VIP體系（與知名的大醫(yī)院聯(lián)動(dòng)，并在小區(qū)實(shí)行定期的體檢和對(duì)于老人和小孩的定期主動(dòng)上門(mén)咨詢等）；建立小區(qū)與外界大型休閑娛 樂(lè)場(chǎng)所的休閑 VIP 體 系；建立小區(qū)與外界名校的聯(lián)動(dòng)體系解決小區(qū)業(yè)主孩子上學(xué)問(wèn)題。 c) 環(huán)境：樣板間內(nèi)部環(huán)境必需專心營(yíng)造，使人產(chǎn)生錯(cuò)覺(jué)，并忽略諸多不良因素。 e) 梁柱：用巧妙的裝飾掩飾梁柱位置，使 空間增加，格局順暢。 從安保和智能化體系上塑造物業(yè)的差異性 目前物業(yè)的四重安保體系（周界紅外報(bào)警、小區(qū)入口門(mén)禁、小區(qū)巡更、客戶窗磁及紅外報(bào)警、每戶緊急求助）和同時(shí)建立小區(qū)內(nèi)外信息交換網(wǎng)絡(luò)的建立，在廣告的推廣宣傳中著重強(qiáng)調(diào)各自的功能，并從根本上詳解利益，也就是說(shuō)要讓客戶明白我們?yōu)槭裁匆@樣做？選擇這些系統(tǒng)會(huì)給他們帶來(lái)什么樣的利益？讓差異化進(jìn)一步 突顯。從小處、精處入 手設(shè)計(jì)。建造成本因素 土地費(fèi)用、公建配套、建材品質(zhì)、總體規(guī)劃、配套設(shè)施、稅費(fèi)等。 小區(qū)為期房銷售，將流失相當(dāng) ,以現(xiàn)房為消費(fèi)對(duì)象的直線群體。三管齊下，最終 使物業(yè)銷售成功，最大限量的回籠資金，創(chuàng)造品牌價(jià)值。 還有因龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，這樣有一定規(guī)模及在規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)配套上下一定功夫的小區(qū)在龍港尚屬不多，并且這樣的地段及價(jià)位，高預(yù)定率現(xiàn)象是正常的了 龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查表 編號(hào)： 調(diào)查日期： 案名 錦繡名園 房屋類型 別墅、多層、小 高層 投資興建 蒼南世貿(mào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 座落地址 電話 金叉街