【正文】 八、綜合評述： 因其地段限制，綠化率做到 25%，已經(jīng)不錯。 四、龍港多層住宅小區(qū)現(xiàn)狀 自 99 年以來，龍港樓市的多層住宅建設(shè)，特別是上檔次的多層住宅小區(qū)市場幾乎是一片空白，更不用說在規(guī)劃設(shè)計，環(huán)境配套上下功夫了。 從下列數(shù)據(jù)對比中可以看到龍港經(jīng)濟在近幾年以來穩(wěn)定快速的發(fā)展。 在了解龍港房地產(chǎn)市場總體趨勢的前提下，通過 區(qū)域的環(huán) 境類比，競爭個案房型、面積、價格、物業(yè)特色等 各要素的調(diào) 查分析，為龍港國發(fā)花園項目的具體實施提供參考依據(jù)。 大市場環(huán)境的市場調(diào)查，就是通過對于龍港房地產(chǎn)市場的 供求關(guān)系、銷售狀況、消費傾向、營銷情況的調(diào)查，分析掌握 龍港房地產(chǎn)市場的動態(tài)，對其前景進行預(yù)測，尋找契機，力圖 把握龍港項目的營銷理念及營銷著眼點。到20xx 年全鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，人均收入 6066 元。購房者則以龍港、金鄉(xiāng)、錢庫人為主，鰲江、外地人為輔。 三、房型布局： 以頂式復(fù)式及多層住宅布置，共 5 幢，其中 E 幢二層 將開發(fā)為酒店，一層皆為沿街店鋪。從這些方面看出，業(yè)主的確是下了工夫， 綜上所述龍港鎮(zhèn)由于地域、人口限制，雖然目前房地產(chǎn)市場有所回暖，但是總體需求相對較弱。把小區(qū)的差異性及唯一性發(fā)揮極至，以期打破本項目地處鎮(zhèn)郊的差距。 龍港鎮(zhèn)有如此規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計，景觀設(shè)計，物業(yè)配套比較到位的小區(qū)稀缺。 前期成本投入總量較大。另外建筑樓體擬定營造銷售氛圍之廣告條幅，進 一步烘托氛圍。 （ 2）、 項目定位 社區(qū)定位為： 首創(chuàng)龍港江南園林式風(fēng)格景觀住宅社區(qū) 20xx 年龍港全新景觀住宅 首創(chuàng)龍港“三化合一”的花園式社區(qū)（園林化、智能化、人性化） （ 3） .名稱的擬定： 為營造良好的小區(qū)氛圍，考慮項目識別性現(xiàn)將社區(qū)內(nèi)各幢樓初擬名稱 頂為： 鴻福樓（閣） 金喜樓（閣） 名流苑、名人苑 等 （ 4）、 國發(fā)花園的價格定位 綜合考慮價格因素 綜合以上因素，我物業(yè)如想在銷售上達(dá)到迅速去化的目的，必須在價格上、在市場中占據(jù)一定優(yōu)勢，以彌補我物業(yè)自身缺陷。 從環(huán)境景觀上塑造物業(yè)的差異型 人車分流、綠地和中庭廣場花園是物業(yè)環(huán)境的大買點， 大環(huán)境的整體 規(guī)劃是有別于自建房的基本點，在園區(qū)塑造一種四季有綠、季季有花 的概念。采集一 些“石”賦予其文化內(nèi)涵，使我園中之“石”都有出處，都有緣由， 都能產(chǎn)生文 化的聯(lián)想。 建立會所從生活配套上塑造物業(yè)的差異性 考慮到物業(yè)會所配套規(guī)模較少，因此格外要注意會所在功能配置和裝修布置上的合理性和精致性，并能迎合目標(biāo)客戶的喜好心理，一些大的生活配套設(shè)施一定要借助外力進行聯(lián)動合作。 （去化期 20xx 年 5 月初） 推廣策略（略） 第五階段：盤整物業(yè)階段，物業(yè)調(diào)整期 （調(diào)整期 20xx 年 8 月初） 推廣策略（略） ※ 具體推廣策略視具體情況另定 四、開盤期具體推廣手段 通過樓盤開盤前后，利用現(xiàn)場的相應(yīng)廣告如橫幅、燈箱等廣告形式讓人們初步認(rèn)識樓盤（注：特別要在龍港鎮(zhèn)、各鄉(xiāng)、村設(shè)立刀旗、戶外廣告） 前期在進行軟廣告的炒作預(yù)熱 進行預(yù)登記積壓客戶、造成開盤日火暴熱烈的空前氣氛。 （ 2）、樣板房布置的原則要求： a) 格局：選擇采光，通風(fēng)好的房間， b) 品質(zhì)；工程品質(zhì)十分講究。 （ 5）、工地形象要求 為避免工地差不齊的腳手架，雜亂堆放的鋼筋，混凝土，塵土 飛揚，四面嘈雜的施工場面，而客戶面對著這種施工的形象，是很難將它與物業(yè)價格以及制作精美的宣傳冊相聯(lián)系起來的，因此施工的現(xiàn)場應(yīng)盡量做到整潔有序并張掛宣傳橫幅，插一些彩旗，這既是我開發(fā)公司的形象表現(xiàn)，同時也是施工隊的形象展示，且成本很低為何不做呢？ （ 6）、現(xiàn)場設(shè)立售樓處 售樓裝修力求與廣告風(fēng)格相統(tǒng)一；售樓點以高雅 鋼琴音樂為背景，烘托現(xiàn)場氣氛，控制整個銷售過程的流暢感。 f) 廚衛(wèi)：寬敞誘人，布置現(xiàn)代。 B．禮品：包括 SP 活動禮品，形象禮品（日歷、臺歷、筆等）。 上文中所提大都卻在某種程度上去化物業(yè)抗性及弱勢，在此文中只羅列部分。充分利用 的 水的靈性，貫穿整個小區(qū)，使水的功能充分得到利用。大門規(guī)劃設(shè)計為整個小區(qū)第一道風(fēng)景線。如銷售趨熱，可攀升周期縮短，如銷售平 穩(wěn)，可用實際價格放讓形式直接讓利客戶，或用促銷形式讓利客戶，讓銷售進一步趨熱。 四、 項目整體定位 （ 1）、產(chǎn)品定位 項目綜序 基于本項目現(xiàn)狀，達(dá)到物業(yè)在市場中有鮮明個性及市場立足點是我們 努力方向。并且必需在期房銷售過程中投入相當(dāng)精力。 八中、四中與項目比鄰，為項目文化抄作埋下優(yōu)筆。為大家?guī)砻p豐的良好結(jié)果。 國發(fā)花園市場位置：“國發(fā)花園”的開發(fā)把握住了總體市場脈搏：我們在策劃銷售過程中應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識到以上客觀現(xiàn)狀。 二、 小區(qū)環(huán)境和配套： 小區(qū)內(nèi)有 50 畝自然河道，分 5 個獨立臨水地塊，內(nèi)有二座大型會所與一座廣場和各特色小景點，周邊有龍港特色幼兒園，龍港高新賓館， 小區(qū)采用 24 小時監(jiān)控，三線入戶，智能化門禁系統(tǒng)，確保居家安全。而高層則由于高額的 物業(yè)管理費及單價高而銷售不是很理想。 而在多層住宅開發(fā)，尤其是具有一定規(guī)模、一定居家品質(zhì)的多層住宅供給量極少。 龍港經(jīng)濟的發(fā)展 龍港建鎮(zhèn)于 1984 年，龍港人以敢闖、敢干、敢試著稱。 ： ； :； 群： 龍港國發(fā)花園營銷