【正文】 ：買方法定代表人（或自然人）姓名： 國籍：□中國 □其他國家 郵編：身份證（護照、軍官證）號 ： 地址：聯(lián)系電話： 委托代理人： 通訊地址： 電話： 身份證號碼： 郵編：定房事宜項目名稱 ：期號：項目地址：幢號單元座號套型面積（M）） 單價（元/M2） 房價總款實交定金（元）約定事宜⑴ 憑此定單 日內到我司交納定金 元 ，并于 日（即 年 月 日前）憑此定單及定金收據到 簽定購房合同并付款。6各建筑177。抓住客戶沖動訂房的心理，并說明公司訂房制度，讓其占房位，確定最佳位置。節(jié)假日利用電話向客戶問好，從而保持良好關系，加深自己對客戶的印象，達到客戶能在購房時，以及親戚、朋友購房時想到你。1必要時，幫客戶做決定，這也是減輕客戶心理負擔的一個方法，說明決定的原因。記住客戶的姓名，這是讓客戶對你產生好感的有效辦法，合理的稱呼，會使客戶在言語上接受你。四、營銷技巧進行項目分類、套型分類、價格分類、位置分類。相信當成功一旦降臨到你頭上，他會再度光臨，只要你心態(tài)始終保持成功的喜悅，潛意識會讓你獲得更多成功。讓自己每天有目的性地工作。 電氣： 強電：包括動力配電、照明配電、插座（用電量較少的電器如家電）、空調插座、避雷系統(tǒng)。目前一般裝修做法如下： 外墻面：磚石墻勾縫、水泥搓砂面、涂料面、噴涂、噴塑、面磚、大理石、花崗石、鋁塑板、玻璃幕墻等。在不同情況下分別有分隔、保溫、隔熱及防火等不同要求。首要功能是防水和排水，其次是保溫、隔熱、承重（上人屋面）、美觀（造型要求）。構造形式分挑板式、挑梁式。承重墻也可以同時起圍護和分隔作用。設防的三水準為：小震不壞、中震可修、大震不倒。 地震 概念 ： 某種原因引起的地面運動（震動）叫地震。四、影響建筑物的主要外部因素 氣象、 溫度、濕度、降雨、降雪、風（風力風向）、雷電、日照等是影響建筑的主要因素。二、房產成本構成： 土地費用：土地是國家的，集體、個人均是租用。 １４．整理和向銷售經理（主管）上交各人收集的“客戶登記表”、“市場調查 表”。 ６．接受和完成本項目經理下達的銷售目標和工作任務。 ４．有對本項目營銷員的工作爭議裁決權。 ６．對本項目工作流程的正確性執(zhí)行負責。 １３．參與和幫助營銷員售房過程中的銷售政策、合同及定（訂）單簽署、項目屬性特征、房地產法律、法規(guī)的解釋工作。 ５．每日銷售匯總及工作總結，包括：銷售日報編制及報告、客戶來訪（來電）記錄、“客戶登記表”收集整理匯總并分析，布置和按排次日工作。南充花園營銷培訓大綱原則上，營銷員的培訓在開盤前一個月時間就已進行 。）１、 南充花園基本資料的搜集、建立。 媒體應用： ●定點看報 ●海報 （五）、續(xù)銷期 日期：2001年　月　日至　月　日 目的： ●困難產品突破 ●第三階段強銷 ●未成交客戶分析及追蹤 主要工作內容： ●海報 ●NP南充花園營銷執(zhí)行案一 、項目開盤前應做的工作 ： 營銷組織機構形成 : 好的工作效率須有一個訓練有素 、團結統(tǒng)一的組織機構來維持 ，故營銷組織機構的建立 ，是保障項目取得銷售成果的首要前提 。提供方式：提供15”或30”節(jié)目。 版面大?。赫妗⒍种话鏋闃藴拾婷?，以免破壞商品形象 刊登時間：自5月中旬開始預售階段，以單純的企業(yè)形象廣告為主，逐漸轉為商品 為重點的企業(yè)廣告，進一步強調商品特色，最終成為商品廣告。廣告策略運用得當與否，直接關系到整個個案的成敗。　　●實施責任戶數(shù)業(yè)績法，每位銷售成員自定銷售目標或由公司規(guī)定責任戶數(shù)，并于每周一作統(tǒng)計，完成目標的人員，公司立即頒發(fā)獎金，以資鼓勵。 公開期(引導期之后7—15天)，及強銷期(公開期后第7天起)： ●正式公開推出前需吸引引導期有望客戶，還要配合各種強勢媒體宣傳，聚集人氣，并施展現(xiàn)場銷售人員團隊與個人銷售魅力，促成訂購。五 、銷售的目標：準備期：2001年 月 日——2001年 月 日完成目標額的：?。ヒ龑冢?001年 月 日——2001年 月 日完成目標額的：?。ス_期：2001年 月 日——2001年 月 日完成目標額的：?。_刺期：2001年 月 日——2001年 月 日完成目標額的：?。コ掷m(xù)期：2001年 月 日——2001年 月 日完成目標額的：　％六 、銷售具體實施表現(xiàn)在： 引導期：首先選搭大型戶外看板，以獨特新穎的文案引起客戶的好奇，引發(fā)其購買欲。對房地產談客技巧能熟練把握，具備單兵作戰(zhàn)能力及協(xié)同配合能力。具備相應的組織及協(xié)作能力。全程參予3—5個成功個案。具備相當?shù)氖袌銎饰瞿芰笆袌鰴C會捕捉能力。 客戶電話記錄表。 銷售顧問：職業(yè)形象包裝，人員配比合理化(性別配比，性格配比) 綠色植物：大型觀賞植物做裝點，但不宜過多。營造相對靜謐,融洽的氣氛。 營銷場所的外立面要緊鄰大道。2000年南充市場搏殺也漸露猙獰，開發(fā)商每邁一步都如履薄冰，簡單的促銷手法和變相的讓利行為，雖然可以碰巧暫時解決燃眉之急，但若將自己的長遠利益維系于此，必然會以悲劇告終，痛定思痛的開發(fā)商們便理智的選擇營銷機構介入。整體布局要緊驟、合理，功能齊備，作業(yè)流程如下： 接待區(qū) 洽談區(qū) 進門 辦公區(qū) 展示區(qū) （二）、營銷場所的裝飾及辦公用品的布置：展示區(qū)：總規(guī)沙盤，總體模型，效果展示圖。 銷售進程控制表：表現(xiàn)直觀，真實可信。氣球，布幅：銷售部外及工地出入口處應布置大型氣球，布幅吊帶。文具：公司便箋，銷售人員名片，計算器，文件夾，簽字筆，售樓書，電話。具備豐富的中高檔項目品牌管理經驗。具備相當強的現(xiàn)場控制能力。接待客戶500人次以上，成功銷售面積達5000平方米以上。２、 以單價實在、總價合理的策略，不僅能吸引第一次購屋需求，更能引導二次購屋、換屋或投資客商進場購買。 引導期需要注意的事項： ●對預約客戶中有望客戶須做DS(直接拜訪)　　 ●現(xiàn)場業(yè)務銷售方向、方式若有不順暢者要即時修正?！　　衩恐苤芤慌e行策劃會議，討論本周廣告媒體策略，促銷活動(SP)項目與銷售策略及總結銷售成果，擬定派發(fā)宣傳單計劃?！　　窭靡奄徔蛻艚榻B客戶，使之成為“活”廣告。針對本案客源分析(95%為當?shù)鼐用?，派發(fā)宣傳品比例如下表：區(qū)域 南充市中區(qū) 南充地區(qū) 其他區(qū)域百分比 85% 10% 5% ４、說明書： 以冊裝方式設計，感性塑造，理性訴求，表現(xiàn)建材特色及產品特性。 ●一個大企業(yè)＋另一個知名策劃企業(yè)的強強聯(lián)手。 ２、構想： 第一階段：選定目標顧客，直接寄發(fā)有刊登開發(fā)商或本項目的文章，內附項目簡介一份。２、 對南充花園舉辦的各種SP活動提出建議，改進其權責。４、 南充花園階段銷售策略與媒體運作報告。 南充市建設用土地消耗量 南充市需求的建設用地按使用性質大概分為如下幾大類： ⑴、住宅建筑面積及用地： ⑵、單位辦公用地、生產建設用地、商業(yè)用地（含賓館等）及其它性質總建設面積： 三、南充市房地產現(xiàn)狀： 房地產公司的數(shù)量： 開發(fā)量： 開發(fā)特色： 四、南充市房地產的趨勢 ： 說明：以上資料所需數(shù)據請果洲公司提供 。 ８．市場調查、信息收集（周邊樓盤、同類樓盤、新開樓盤調查分析表），本項目銷售策略調整建議報告書。 二、領導責任： １．對本項目銷售目標、工作計劃的完成負責。 ９．對本項目所掌握的企業(yè)秘密負責。 四 、營銷員崗位責任標準 工作責任 １．遵守和執(zhí)行公司各項規(guī)章制度，服從上級領導的工作安排和調動。 ９．愛護和正確使用公物，合理節(jié)約銷售開支。 區(qū)域消費性：地產是地域性的，房產輻射面有限。二、建筑物的分類 按建筑物的用途分類 ： 民用建筑：居住建筑（住宅、宿舍）、公共建筑（行政辦公、學校、醫(yī)院、商店、影劇院、車站…等） 工業(yè)建筑:各種冶金、機械、紡織、石化、輕工、電子…等工業(yè)生產的廠房、原材料庫房等。 間距 為滿足日照、自然采光和通風，消防、防震等而綜合考慮決定的建筑物之間的距離。 烈度 一次地震在某一地區(qū)建筑物或地面遭受破壞的強弱程度，我國將其分為12度。地基分天然地基（天然土層和巖層）和人工地基（壓實和夯實地基、換土地基、復合地基、樁基和特殊地基）。 樓板層 組成：由結構層（承重）和面層（起裝飾作用的樓面和天棚）組成。 功能：組織垂直交通，滿足防火、安全疏散。防水屋有剛性防水層（水泥砂槳加防水劑、細石砼、配筋細石砼）、柔性防水層（油氈、氯丁膠乳瀝清涂料、橡膠防水卷材、改性瀝青卷材SBS、APP等）。門窗在建筑造型和室內裝飾中都起著重要的作用。 樓地面：水泥砂漿、細石砼、水泥豆石、瑪賽克、地面磚、大理石、花崗石、實木、復合木地板、塑料樓地面等。 八、商品房銷售面積計算方法 銷售面積＝套內建筑面積＋應分攤的共有建筑面積式中： 套內建筑面積指套內使用面積、套內墻體面積及套內陽臺建筑面積之和； 應分攤的共有建筑面積為套內建筑面積與共有建筑面積分攤系數(shù)之積；共有建筑面積分攤系數(shù)為整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內建筑面積之和的比值。作用：可使自己不斷前進，且以后能更順利完成工作，不讓錯誤重復出現(xiàn)。1養(yǎng)成笑的習慣，一種藝術的笑，笑得很自然，笑將帶給你許多意想不到的收獲。尋找確定潛在客戶，把時間、精力用于潛在客戶身上，不需要此產品的人，永遠也不可能買，要選準客戶。在進行套型對比、樓層對比時，要說到其優(yōu)缺點，不要只說好的，客戶會認為你在騙他，是在純粹地推銷，而如果優(yōu)劣都說，客戶會認為你是在為他建議、為他考慮，從而接受你的意見。聯(lián)系客戶，回訪客戶的主要途徑是電話。六、訂房程序充分了解公司（本）售房政策及具體規(guī)定，一定按公司規(guī)定制度進行售房。向客戶說明付款方式、銷售政策、建議其付款方式，讓其回家做考慮。各種表格的規(guī)范格式 客戶登記表客戶尊名性別年齡同行人數(shù)客戶職業(yè)客戶職務聯(lián)系地址客戶單位客戶電話CAII機手機您