【正文】 6 上圖為本項目理想的開發(fā)模式，即擁有較高的性能價格比，同時，蘊含較高的文化價值取向。 3） 將園林藝術(shù)融入商務(wù)文化中，作為中旅商務(wù)大廈最重要的項目表征。 會所同樣迎合核心概念所倡導(dǎo)的空間文化，在安排巧妙的園林景觀與休閑、娛樂、運動、交際等功能融為一體。 13 在時間的把握上，我司建議，整體銷售現(xiàn)場必須與廣告推廣同步進(jìn)行，要求在 3 月底完成。 配合項目： A. 推廣渠道： ? 報紙廣告； ? 網(wǎng)上； ? 中旅集團(tuán)下屬酒店、旅行社、大巴。 配合工具： 演員可在專業(yè)模特公司選擇，具體數(shù)目根據(jù)不同樣板間的客戶定位確定； 由發(fā)展商、代理商、廣告公司三方確定各樣板間的表演內(nèi)容及過程； 現(xiàn)場道具，符合客戶的特點，但無需過于齊備，只要體現(xiàn)出來即可。 4）促銷活動： A. 會員折扣、限期折扣、額外折扣組合； B. 購房送旅游，如：可任意選擇所推薦的某一線路，在年內(nèi)享受，人員限 3－ 5 名； C. 贈送 5－ 10 年審費等 。 以 145 平方米 SOHO 型為例： 將該套樣板間的主人設(shè)為廣告公司，則不僅在裝飾上迎合企業(yè)的特色與文化，并通過員工的言行舉止、衣著打扮給予充分地體現(xiàn)。 目的： 配合前期的銷售形式（如：直銷），盡可能廣泛地聚集目標(biāo)客戶（公司及個人），提供某些利益及承諾，吸引其加入該組織，并產(chǎn)生了解本項目的興趣，以及積極參與項目所組織的活動。 在此之前，我司已提交銷售現(xiàn)場（包括：售樓部、廣場、大堂、電梯廳、樣板間等）的設(shè)計、包裝建議，并與專業(yè)公司進(jìn)行了多次溝通，在此，著重強調(diào)其完成時間的重要性。 五、 項目賣點提煉： 重點： 在園林中辦公： 圍繞園林式生態(tài)商務(wù)空間的項目核心概念，將精致、特色的園林景觀貫穿其中，使園林成為人們的視覺焦點，從而營造一步一景致的生態(tài)商務(wù)空間，處處體現(xiàn)綠意、自然、生態(tài)的空間環(huán)境。 通過對市場狀況、目標(biāo)客戶的需求與欲望以及項目自身狀況的分析，我司提出以下核心概念： 園林式生態(tài)商務(wù) 空間 闡釋： 1） 隨著科技的進(jìn)步，無論是家電業(yè)、住宅業(yè)，還是寫字樓，其趨勢皆以人性化的高度體現(xiàn)為核心，而人性化則以生態(tài)與智能化為兩大標(biāo)準(zhǔn)。 2) 建筑： 由于原有定位為住宅，在外觀上不符合專業(yè)寫字樓的要求，并且，內(nèi)部設(shè)備、布局等皆是以住宅標(biāo)準(zhǔn)配置或施工，可謂是項目硬件“先天不足”。 1 中旅商務(wù)大廈營銷策略建議 寫字樓的市場營銷在經(jīng)過一浪接一浪的“功能大比拼”后，其思路似乎越來越窄，發(fā)展前景也愈來愈模糊，對此，我司認(rèn)為，只有緊密結(jié)合市場狀況及目標(biāo)客戶的發(fā)展趨勢，對項目進(jìn)行全局性的思考，方可使本項目更具競爭力與生命力。 3) 配套： 在大堂、電梯廳、電梯等方面 皆與甲級寫字樓有著一段不小的距離，而智能化系統(tǒng)仍需要進(jìn)一步的提升。本項目的出現(xiàn)是順應(yīng)這一發(fā)展的必然趨勢。 建議園林景觀設(shè)置于： A. 售樓部（銷售階段）； B. 室外的廣場； C. 公共部分的大堂、電梯廳； 10 D. 會所； E. 樓頂花園； F. 室內(nèi)的辦公 區(qū)、陽臺。 銷售現(xiàn)場的完成時間將影響著整體銷售 進(jìn)程的安排，對于本項目所倡導(dǎo)的園林式生態(tài)商務(wù)空間的概念，由于具有首創(chuàng)性，僅單純地依賴廣告，客戶難以理解及清晰地感受，直接影響項目推廣的有效性。 目標(biāo)會員： 主要針對企業(yè)，也允 許符合要求的企業(yè)內(nèi)高級員工加入，建議： ? 中小型企業(yè)； ? 部分較大型企業(yè)； ? 公司的金領(lǐng)、管理階層。 假設(shè)場景：頭腦風(fēng)暴會、提案會、休息等； 假設(shè)員工：約 5 名，接待小姐、創(chuàng)意總監(jiān)、設(shè)計師、廣告主及其他； 道具：辦公用具、蘋果電腦、手提電腦、設(shè)計類書籍、裱好的報紙稿 (中旅商務(wù)大廈 )等 。 新聞繕稿： 此階段的新聞繕稿以“媒體參觀中旅商務(wù)大廈”之活動為起點，分期介紹項目的優(yōu)勢，如：產(chǎn)品、理念、回報率、性價比以及現(xiàn)場活動的信息等方面，以專業(yè)推介的角度，向市場展示一個高性能價格比，具有獨特的魅力的優(yōu)質(zhì)項目。 每天分兩場： 9： 30am11： 30am； 2： 00pm4： 30pm。 16 注：具體優(yōu)惠及服務(wù)措施，由中旅集團(tuán)、發(fā)展商、代理商等多方協(xié)商，確定。 另外，對于暫時未能展示出來的優(yōu)勢，尤其是廣場，銷售階段僅為臨時綠化，建議通過制作項目地塊環(huán)境整體模型，建筑可用通透體表示（有機玻璃片，甚至留空不體現(xiàn)），而重點在于表現(xiàn)廣場、大堂，將未來的環(huán)境豐富、直觀 地展現(xiàn)出來。 生態(tài)會所： 會所的裝修風(fēng)格及功能、設(shè)施以實用為主，不追求奢華、高檔。因此，項目的推出將迅速與競爭樓盤區(qū)隔，搶先占據(jù)市場的空白點，并以其首創(chuàng)性，建立品牌的唯一性、權(quán)威性及不可替代性。 因此，必須結(jié)合目標(biāo)客戶的需求與欲望，賦予中旅商務(wù)大廈新的元素及概念，尤其