【正文】 購房用途：年輕的家庭，結(jié)婚用途；或是準(zhǔn)備從父母家搬出來，改善居住條件及環(huán)境。 市場現(xiàn)狀分析 2． 1 市場新近推出產(chǎn)品概況 根據(jù)本項(xiàng)目地塊所處的地理位置及中山目前市場情況，選取凱茵新城、奕翠園、匯星臺(tái)、陽光半島、燈都華庭、藍(lán)波灣、翠景花園部分 樓盤 進(jìn)行分析，為我司項(xiàng)目提供一定的市場參考。由 5棟一梯 3戶多層， 4棟一梯四 戶小高層， 72套夢幻別墅及 13棟獨(dú)立別墅組成，共 254 戶。著重體現(xiàn)人性化特點(diǎn)，帶有殘疾人和嬰兒車道，樓間距教大，視野開闊，實(shí)行人車分流。 “臺(tái)地”作為綠色健康生活的具體空 間承載物，概念來源于南歐眾多地區(qū)獨(dú)特的自然與建筑風(fēng)貌和生活空間形態(tài)，結(jié)合到本項(xiàng)目的地段自然狀況中。 “南歐城邦健康生活”，從字面上理解，同時(shí)提出了地理和氣候上的限定和一種文化意象。 三、 概念設(shè)計(jì)的整合推廣 規(guī)劃設(shè)計(jì) 1． 1 總體規(guī) 劃設(shè)想 南歐地區(qū)的聚落結(jié)構(gòu)多數(shù)是簡潔的向心式構(gòu)圖形式，圓心一般為高聳的教堂，教堂前一般為居民聚會(huì)的城市廣場，周圍為向心式的、自由松散布局的、層數(shù)不高的民居建筑；而品質(zhì)更好的別墅建筑，往往和城鎮(zhèn)的聯(lián)系更為松散，居于坡上谷中，獨(dú)自享受。 如何給城市住宅的居住者提供類“別墅”特征的城市邊緣住宅，激發(fā)住宅空間的悠閑性，吻合南歐地區(qū)的松散隨意的生活空間特征是沙溪項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)中的重點(diǎn)。局部伸出親水露天平臺(tái)，布置陽傘，售樓時(shí)可以用作面對中心水體的臨時(shí)露天洽談區(qū)。 沿 105 國道場景 利用 105 國道輔道拉開的距離，做出與本樓盤概念相吻合的悠閑場景，整體綠化，提高樓盤的整體形象，注重入口場景引入式感覺，將客戶引離國道之后在小區(qū)道路左右設(shè)數(shù)個(gè)小型的主題性嵌入式場景，結(jié)合廣告牌的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)主題概念中的高尚、閑適主題。 樣板房洋房部分可采用帶花園及不帶花園的兩種戶型，可以俯瞰組團(tuán)的人工環(huán)境景觀，又可遠(yuǎn)眺南側(cè)山景和小區(qū)內(nèi)部的自然風(fēng)光，同時(shí)也可體現(xiàn)本樓盤的戶型設(shè)計(jì)概念。 建議在下一步工作中將此概念設(shè)計(jì)貫穿于規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃、物業(yè)管理等，并在項(xiàng)目發(fā)展的進(jìn)程中不斷對之深化完善。 內(nèi)容 布置模型展示區(qū)、接待區(qū)、洽談區(qū)、休息區(qū)、網(wǎng)絡(luò)區(qū)等。 二、 售樓準(zhǔn)備工程設(shè)計(jì) 項(xiàng)目需在銷售開盤時(shí)，體現(xiàn)樓盤的設(shè)計(jì)概念，因此需通過設(shè)計(jì)手法，完成全部的場景，同時(shí)包 括背景音樂及各種軟景、硬景全部到位，從建筑、裝修、環(huán)境、綠化、場景、音樂、燈光都將全方位的為售樓服務(wù)，營造南歐臺(tái)地高尚悠閑的都市邊緣生活場景，最終達(dá)到銷售與樓盤設(shè)計(jì)概念統(tǒng)一的效果。在環(huán)境設(shè)計(jì)中首先結(jié)合整體規(guī)劃，在形式及風(fēng)格上 中山市中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 18 要與周邊的競爭樓盤相比，有較大的優(yōu)勢；其次在整體環(huán)境設(shè)計(jì)中重視整體場景的營造，重在創(chuàng)造全新的、適應(yīng)市場需求的城市區(qū)域生活環(huán)境；保證戶戶有景，且住宅間距較大，有開闊感；在總平面的整體造型中，意在創(chuàng)造吻合南歐城邦聚落的場景及生活特征。品質(zhì)較高的，則是一座或幾座獨(dú)立別墅居于山坡頂部，周圍建筑密度很低，保持大面積原始植被建筑的輪廓溶于自然。托斯卡納的古城、小村，文藝瑰寶，如畫的原野、豐盛的美食，成為優(yōu)雅品質(zhì)的代名詞，一直是歐洲文化人向往的圣地。 概念設(shè)計(jì)的表義 在中山住宅產(chǎn)品較高素質(zhì)、供應(yīng)量很大市場氛圍中，與其他地產(chǎn)商競爭，要突破產(chǎn)品同質(zhì)化的現(xiàn)狀，應(yīng)充分發(fā)揮中海 比較成熟的產(chǎn)品概念表達(dá)模式。 3． 2 “ 都市悠閑 +綠色健康生活”的主題概念 基地區(qū)位、現(xiàn) 場植被、目標(biāo)客戶和開發(fā)性質(zhì)決定了本項(xiàng)目的城市住宅的基本特征。 2002年 5 月開盤。計(jì)劃分兩批開發(fā)和推售 (間隔 5個(gè)月 ),本年 9月開售的第一批由一梯三戶小高層組成，約342戶。 利用地塊本身地形地貌和植被豐富的最大優(yōu)勢和稀缺性，充分把握地塊和市場的機(jī)會(huì)，使項(xiàng)目最大限度地彰顯和張揚(yáng)生態(tài)環(huán)境及臺(tái)地建筑的優(yōu)勢及個(gè)性，是吸引買家的突破點(diǎn)。項(xiàng)目定位為： 中高檔低密度山地創(chuàng)新高尚住宅 1． 5 目標(biāo)客戶特征 根據(jù)營銷定位報(bào)告，并通對置業(yè)者的群體特征及需求分析，結(jié)合本項(xiàng)目的定位，規(guī)避項(xiàng)目目前在位置、配套等方面的不利因素，建議選取置業(yè)者群體的中上層部分。 1 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 前 言 “都市悠閑、綠色臺(tái)地 —— 南歐城邦健康生活情境”概括了沙溪項(xiàng)目的區(qū)位、主題和品牌概念，是沙溪項(xiàng)目發(fā)展的指導(dǎo)原則，以 南歐諸國 臺(tái)地生活場景為主題，以“都市悠閑＋綠色健康生活”為內(nèi)容，營造城市邊緣生態(tài)人居環(huán)境。項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體以西區(qū)、沙溪、大涌為主，城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔；以二次及以上置業(yè)者為主，較高層次的首次置業(yè)者為輔。 項(xiàng)目威脅： 高素質(zhì)中價(jià)位的樓盤供應(yīng)較多，市場反響趨于冷靜 。歐陸水岸風(fēng)情， 6大人工湖景，建筑圍繞水景而建。錯(cuò)層結(jié)構(gòu)（雙錯(cuò)層和三錯(cuò)層），水岸風(fēng)情，現(xiàn)代風(fēng)格淺色調(diào)的外立面。 城市邊緣的聯(lián)排式住宅（ Townhouse）輕快閑適，清新 中山市中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10 自在，家居氣息更加宜人，這是西方國家在汽車普及以后，大城市中產(chǎn)階級(jí)住宅的一種主要形態(tài)。“都市悠閑”是對于中山市民的生活方式的一種理解、契合和提升，而“綠色臺(tái)地”的生態(tài)概念則顯示了中海的觀念領(lǐng)先和技術(shù)領(lǐng)先，在注重品質(zhì)、買家精明的市場中爭取到了一種獨(dú)到的競爭力。托斯卡納是一種生活方式，是百分之一百的意大利美學(xué)。本項(xiàng)目應(yīng)充分利用原有地形地貌的優(yōu)勢，創(chuàng)造輪廓優(yōu)美的建筑天際線，成為中山的一道風(fēng)景。 具體而言，需在環(huán)境設(shè)計(jì)中將環(huán)境設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)充分融合滲透，整合本項(xiàng)目的區(qū)域特征、文化特征、場景特征的整體概念，結(jié)合地形， 以自然形貌的樹木密植為主，造成密林的形象特征；在地坪的處理中可結(jié)合地勢的高差變化，營造坡地的景觀特色，增加環(huán)境的層次和內(nèi)容。 2． 1 場景設(shè)計(jì)設(shè)想 場景的設(shè)計(jì)遵循以下原則： 總體性原則 ：場景及其連貫性組合成整體是一種最經(jīng)濟(jì)的藝術(shù)語言，它無需經(jīng)過多的解說就能夠隨心所欲的傳達(dá)任 中山市中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20 何含義，可以使其更具有說服力及感染力。入口 處設(shè)置接待區(qū)，正對入口可采用大型的分主題宣傳掛畫：意大利托斯卡納、西班牙吉羅納、希臘圣托里尼等風(fēng)情畫結(jié)合我司樓盤設(shè)計(jì)效果圖。 。 中山市中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 22 2． 3 樣板房的設(shè)計(jì)概念 位置及入口 聯(lián)排別墅樣板房應(yīng)設(shè)于自然水體附近，可以通過磚質(zhì)拼花或者卵石鋪地經(jīng)由環(huán)境觀覽后到達(dá)；洋房樣板房入口從商業(yè)街直接進(jìn)入，應(yīng)靠近商業(yè)街市廣場的“氛圍中心”，并可以看到會(huì)所以及自然水景， 讓客戶在濃郁的藝術(shù)氣息里、純純的咖啡香味中欣賞舒緩的音樂、優(yōu)美的戶外景觀，由此達(dá)到全方位 南歐感受的暢游， 徜徉其中，樂不思蜀。 整合性原 則： 將所有文化源發(fā)地組成的要素打散并進(jìn)行整合，進(jìn)而產(chǎn)生逼真的、煽動(dòng)性的實(shí)景效果。會(huì)所的立面造型應(yīng)與周邊的建筑及環(huán)境相互滲透，成為環(huán)境的組成部分，在項(xiàng)目的中心位置，采用自然的、現(xiàn)代的、生態(tài)的建筑風(fēng)格，建