【正文】 ................................................................ 29 第六章 公用設(shè)施及環(huán)境保護(hù)方案 .............................................................................................. 30 項(xiàng)目對(duì)公共設(shè)施的需求 .................................................................................................. 30 環(huán)境保護(hù)方案 ................................................................................................................ 30 項(xiàng)目物業(yè)管理 ................................................................................................................ 31 第七章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 ................................................................................................................ 33 工程籌劃與管理 ............................................................................................................ 33 實(shí)施計(jì)劃 ....................................................................................................................... 33 資源供求 ....................................................................................................................... 33 第八章 投資估算及資金籌措 ..................................................................................................... 35 投資估算 ....................................................................................................................... 35 項(xiàng)目總投資 ................................................................................................................... 37 資金籌措 ....................................................................................................................... 38 第九章 財(cái)務(wù)效益與社會(huì)效益分析 .............................................................................................. 39 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ................................................................................................................ 39 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .................................................................................................................... 40 2 社會(huì)效益評(píng)價(jià) ............................................................................................................... 41 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 ............................................................................................................ 42 風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................................................................................... 42 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 .................................................................................................................... 42 第十一章 結(jié)論 .......................................................................................................................... 43 附表 附表 1 營(yíng)業(yè)收入及稅金估算表 附表 2 總成本費(fèi)用估算表 附表 3 損益表 附表 4 全投資現(xiàn)金流量表 3 第一章 項(xiàng)目概況及本報(bào)告 編制依據(jù) 項(xiàng)目名稱 圓明新園 精品酒店 項(xiàng) 目 項(xiàng)目建設(shè)單位 珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)圓明新園旅游有限公司 地塊坐落位置與環(huán)境 位于 珠海九洲大道石林山下 ，廣東省珠海市九洲大道蘭埔， 東、西、北三面環(huán)山，南面平坦開(kāi)闊，交通便利，風(fēng)景幽雅。 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍內(nèi)。 唐至德二年 (757)，寶安縣更名東莞縣，屬東莞縣轄地，并開(kāi)始設(shè)置香山鎮(zhèn) (今珠海市山場(chǎng) )。 1959 年 3 月 22 日，珠?？h撤并入中山縣。 珠海市海、陸、空交通發(fā)達(dá)，交通運(yùn)輸十分方便。 珠海歷史古跡豐富，擁有距今 3000 年左右青銅時(shí)代的高欄島寶鏡灣摩崖石刻畫(huà)、光緒皇帝賜首任清朝政府駐檀香山總領(lǐng)事陳芳的古建筑物梅溪牌坊和唐紹儀在清宣統(tǒng)1 年至民國(guó) 4年建造的唐家共樂(lè)園。 表 24 2020 年～ 2020 年 第一、二、三產(chǎn)業(yè)總量 指 標(biāo) 計(jì)量單位 各年實(shí)際完成總量 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 地區(qū)生產(chǎn)總值（現(xiàn)價(jià)） 億元 其中：第一產(chǎn)業(yè) 億元 第二產(chǎn)業(yè) 億元 第三產(chǎn)業(yè) 億元 —— 珠海統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 12 表 24 2020 年～ 2020 年 第一、二、三產(chǎn)業(yè) 增長(zhǎng)速度 指 標(biāo) 增長(zhǎng)速度（ %，與上年相比） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 地區(qū)生產(chǎn)總值（現(xiàn)價(jià)） 其中：第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) —— 珠海統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和趨勢(shì) 珠海市城市規(guī)劃描述 珠海是國(guó)家的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，珠江口西岸區(qū)域性中心城市和亞熱帶海濱風(fēng)景旅游勝地。它的客房數(shù)量不多，但其內(nèi)部裝修極其豪華，別具特色。例如歐洲有很多的獨(dú)立飯店，如一些城堡、城區(qū)古建筑和其它具有歷史感的設(shè)施改建而成的飯店，往往具有獨(dú)特的歷史和文化淵源，它們構(gòu)成了精品飯店一個(gè)重要組成部分。例如我國(guó)的九寨溝、桂林山水等一大批優(yōu)美的自然景觀 ， 為建設(shè)地域型 精品酒店提供了獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)豐厚的歷史文化和眾多歷史典故及中國(guó)特色的古建筑群，為主題型精品酒店尋找了特色的主題。 ? 將 規(guī)劃成一個(gè)集旅游、度假、住宿、娛樂(lè)、休閑為一體的大圓明新園旅游休閑度假景區(qū) ，對(duì)客戶的綜合吸引力較大； ? 項(xiàng)目區(qū)位游客數(shù)量多， 具有強(qiáng)大的潛在客戶群。 規(guī)劃理念：打造合現(xiàn)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的， 符合高品質(zhì)的圓明新園旅游度假區(qū)主題要求， 規(guī)劃成一個(gè)集旅游、度假、住宿、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑為一體的大圓明新園旅游休閑度假景區(qū)。 故位于山谷地區(qū)的建筑可以采取天然基礎(chǔ)或樁基形式，河口平原區(qū)和砂堤濱海區(qū)建筑采用樁基礎(chǔ)。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1848年 1949年，珠海地區(qū)遭受臺(tái)風(fēng)暴潮災(zāi)害 60次，暴潮水位多在 2米以上，最高達(dá)到 （ 1938年 7月 27日斗門(mén)白蕉）。 衛(wèi)生間排水經(jīng)過(guò)化糞池處理后與廚房操作間排水經(jīng)隔油池處理后，采用毛管滲濾中水處理技術(shù)，處理后的水與淋浴盥洗排放的廢水合并，用于 圓明新園 綠化。 系統(tǒng)包括五個(gè)子系統(tǒng)：工作區(qū)子系統(tǒng)、水平子系統(tǒng)、干線子系統(tǒng)、管理子系統(tǒng)和設(shè)備間干系統(tǒng)。 5） 建筑物內(nèi)信息管理系統(tǒng) ， 具有物業(yè)管理子系統(tǒng)、綜合服務(wù)管理子系統(tǒng)、共用信息庫(kù)管理子系統(tǒng)。設(shè)置防盜報(bào)警系統(tǒng)，通過(guò)在重要通道、區(qū)域設(shè)置的紅外雙鑒探頭，以及對(duì)外出入大門(mén)等出入門(mén)設(shè)置的門(mén)磁開(kāi)關(guān)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)設(shè)防。 噪音治理 本項(xiàng)目建成后主要噪聲來(lái)自建筑物的空調(diào)系統(tǒng)、電氣等設(shè)備。 項(xiàng)目路面多為鋪裝路面和綠地，除雨水沖刷路面后有一定的雜物外，排入雨水溝的雨水不會(huì)含有大量的有害物質(zhì)。在發(fā)電機(jī)房等可燃機(jī)房及信息通信機(jī)房等重要場(chǎng)所中設(shè)置自動(dòng)滅火。 4） 公共廣播傳呼系統(tǒng) ， 向建筑物內(nèi)公共場(chǎng)所等處，提供優(yōu)雅舒適的開(kāi)、閉路多音源信號(hào)節(jié)目以及公共的傳呼信息。 27 建筑物內(nèi)做總等電位聯(lián)接，采用防雷、電氣接地共用接地裝置。 本項(xiàng)目為三層，擬 采用 市政直供水 。珠江各口，實(shí)測(cè)最高潮位一般為 ，淇澳島最高潮位為 米，而最低潮位為 — 。 河口平原區(qū)，溝渠縱橫，軟土層厚普遍大于 10米，地下水位高，均需用大基礎(chǔ)和深埋基礎(chǔ)或樁基。其重點(diǎn)是現(xiàn)代、舒適、自然。 由于本項(xiàng)目原有海鮮城為仿古建筑，具有清代式樣，并且毗鄰的圓明新園為皇家園林風(fēng)格，在建筑風(fēng)格上及地理優(yōu)勢(shì)上具有獨(dú)特性 ， 具有建設(shè)精品酒店的 優(yōu)越 條件 ，因此 ，本項(xiàng)目 市場(chǎng)前景廣闊。 具備打造精品酒店獨(dú)特資源 (地域、個(gè)性 ) 我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至今，已經(jīng)涌現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、對(duì)外開(kāi)放程度高的國(guó)際現(xiàn)代化都市，它們既是精品酒店消費(fèi)群體的集中區(qū)域，又是世界時(shí)尚潮流的匯集地，這些國(guó)際化大都市為我國(guó)發(fā)展精品酒店提供了地域優(yōu)勢(shì)?？梢哉f(shuō)，精品酒店的建筑風(fēng)格和裝飾藝術(shù)是獨(dú)樹(shù)一幟的。精品酒店最初是指起源于北美洲的私密 ， 豪華或離奇的 酒店環(huán)境，以提供獨(dú)特、個(gè)性化的居住和服務(wù)水平作為自己與大型連鎖酒店的區(qū)別。三次產(chǎn)業(yè)的比重由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。 珠海人杰地靈，古往今來(lái)，涌現(xiàn)出眾多聞名中外的英才。設(shè)有拱北、九洲、高欄、萬(wàn)山、橫琴等國(guó)家一類口岸6 個(gè)，二類口岸 7個(gè)。 1952 年 12 月 31 日，建立漁民縣，寶安、東莞、中山 3 縣所屬海島為漁民縣的行政區(qū)域，由粵中行政區(qū)領(lǐng)導(dǎo)。直至南北朝，于劉宋元熙二年（ 420）又改東官郡為東莞郡，屬東莞郡轄地。 結(jié)論概述 隨著政府對(duì)旅游業(yè)的不斷重視和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，來(lái)此旅游者的數(shù)量將不斷增長(zhǎng)，對(duì)旅游服務(wù)設(shè)施的要求也越來(lái)越高，巨大的買(mǎi)方市場(chǎng)會(huì)使 酒店 得以贏利及良好運(yùn)作。 本報(bào)告編制依據(jù) （ 1）《國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知》（發(fā)改投資 [2020]1325 號(hào)）； （ 2）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； （ 3）國(guó)家相關(guān)政策、行業(yè)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)； （ 4）珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)圓明新園旅游有限公司提供的項(xiàng)目相關(guān)資料。本項(xiàng)目建成并投入運(yùn)營(yíng)后，將為投資者帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益、為 珠海圓明新園 旅游業(yè)增添新的亮點(diǎn)、為 珠海市 貢獻(xiàn)較大的社會(huì)效益。香山鎮(zhèn)的名稱，是由于境內(nèi)諸山之祖五桂山奇花異草繁茂，神仙茶 叢生，色香俱絕而得名。 1961 年 4 月 17 日恢復(fù)珠?？h建制，縣政府駐香洲。珠海港是中國(guó)南方主樞紐港之一，港池可利 用的海岸線長(zhǎng) 75 公里，珠海市高等級(jí)公路平坦寬闊，四通八達(dá)，連接國(guó)內(nèi)各地。 9 珠海宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境 珠海是國(guó)家首批設(shè)立的經(jīng)濟(jì)特 區(qū)之一，我國(guó)改革開(kāi)放的 試驗(yàn)田 和 窗口 。2020 年 5 月，《珠海市城市總體規(guī)劃（ 2001—2020）》獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。在服務(wù)方面，精品酒店采用的是管家式服務(wù)，服務(wù)人員與客房的比例是 3： 1，甚至 4:1，而在星級(jí)酒店，這個(gè)數(shù)字通常是 1： 1，最多是 2：1。 精品酒店 現(xiàn)狀 精品酒店發(fā)展速度快，發(fā)展的地域廣現(xiàn)已越過(guò)美英邊界， 覆蓋到世界眾多國(guó)家和地區(qū)。這些自然和人文資源使中國(guó)具有發(fā)展精品酒店的