【正文】 判 城建大大拉動(dòng)房市 。房地產(chǎn)策劃代理公司在此方面具有自身的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)為開(kāi)發(fā)商提供了專(zhuān)業(yè)的服務(wù)和 幫助，由此以來(lái)?yè)P(yáng)州市場(chǎng)上的營(yíng)銷(xiāo)代理公司在市場(chǎng)上擁有廣闊的生存空間。 ? 住宅房地產(chǎn)的良好態(tài)勢(shì)為商業(yè)地產(chǎn)的成功提供了可能。行政區(qū)域的擴(kuò)大，逐年增加的人口，都將帶來(lái)廣闊的住宅市場(chǎng)空間。 揚(yáng) 州市東部的規(guī)劃比較特殊。泰安 ——李典的泰李路途經(jīng)杭集鎮(zhèn)，該路段的升級(jí)，將使杭集成為高速以外與江都聯(lián)系的重要樞紐，目 前，省交通廳正在進(jìn)行前期工程，這一路段的修建對(duì)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展意義非凡，且隨著平交變立交，杭集還將成為東區(qū)路段寧通高速公路的重要出口，是未來(lái)的交通小中心，當(dāng)?shù)氐墓I(yè)、商業(yè)和房地產(chǎn)等各行業(yè)必將隨之發(fā)展繁榮。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 67 頁(yè) 共 82 頁(yè) 國(guó)慶路商圈 該商圈緊鄰文昌路商圈但是由于其建筑本身都是城市舊有建筑，由于受到了建筑形態(tài)的限制且產(chǎn)權(quán)分散，導(dǎo)致其商圈功能的缺陷，無(wú)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所；但是由于其形成時(shí)間較早，所經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品普遍大眾化，在當(dāng)?shù)鼐用裥闹行纬闪艘欢ǖ南M(fèi)慣性。當(dāng)然依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，相信在不久的將來(lái)會(huì)自然形成合理的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)格局。另外，城市規(guī)劃還將會(huì)在現(xiàn)有的揚(yáng)州大橋和江揚(yáng)大橋之間加筑一座橋梁。但由于西區(qū)地產(chǎn)的持續(xù)走高，未來(lái)東區(qū)的發(fā)展將有更多的發(fā)展空間和增值潛力。由揚(yáng)州鑫泰房屋開(kāi)發(fā)有限公司斥資 3 億元人民幣開(kāi)發(fā)建設(shè) 。 ? 邗江區(qū)雖然起步較晚，但是由于政府在政策上的傾斜，給該區(qū)域帶來(lái)了巨大的發(fā)展機(jī)遇。這 種競(jìng)爭(zhēng)突出表現(xiàn)在： ? 房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，土地價(jià)格仍會(huì)上升，資金仍是開(kāi)發(fā)企業(yè) 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 39 頁(yè) 共 82 頁(yè) 發(fā)展的瓶頸； ? 人才競(jìng)爭(zhēng)，較高的文化素質(zhì)、較強(qiáng)的融資能力、懂得經(jīng)營(yíng)、善于合作的人才，會(huì)受到更多開(kāi)發(fā)企業(yè)的青睞； ? 品牌競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者更注重樓盤(pán)的品質(zhì)：幽雅的環(huán)境、人本的戶(hù)型、高質(zhì)量的施工、良好的物業(yè)管理。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 36 頁(yè) 共 82 頁(yè) 二手房市場(chǎng)日趨活躍 20xx年下半年以來(lái)，二手房交易量大幅上升，全年交易量達(dá)１０７．６１萬(wàn)平方米。主城區(qū)范圍內(nèi)線路長(zhǎng)度約為 15 公里。 ? 沿江工業(yè)園區(qū)布局： 沿長(zhǎng)江、沿江高等級(jí)公路和寧通高等級(jí)公路三條橫向主軸集聚布局，形成一批特色鮮明的工業(yè)園區(qū)，作為承接國(guó)際國(guó)內(nèi)資本和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要載體。城市建設(shè)用地規(guī)劃集中在以潤(rùn)揚(yáng)大橋北接線、西北繞城公路、廖家溝、寧通公路和大運(yùn)河圍合成的主城區(qū)范圍內(nèi)布置，覆蓋面積為 252平方公里。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 13 頁(yè) 共 82 頁(yè) ? 經(jīng)營(yíng)凈收入水平的偏低，表明當(dāng)?shù)貍€(gè)私經(jīng)濟(jì)的欠發(fā)達(dá)。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 6 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第二節(jié)：宏觀市場(chǎng)研究 1 揚(yáng)州市 20xx－ 20xx 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 4721216630203231357817774355054619672537246082419212586209300708285272597921550410100000020xx0003000000400000050000006000000700000020xx年 20xx年 20xx年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 20xx 年 20xx 年 20xx 年 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增漲率 ％ ％ ％ 第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率 ％ ％ ％ 第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率 ％ ％ ％ 第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率 11％ ％ 11％ 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 7 頁(yè) 共 82 頁(yè) 分析： ? 揚(yáng)州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行從總體趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，穩(wěn)步上升。 設(shè)計(jì)具備自身特色的營(yíng)銷(xiāo)策略，推出適合市場(chǎng)的 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 5 頁(yè) 共 82 頁(yè) 投資品種。 ? 使城市的戶(hù)均支出能力增強(qiáng)成為可能。規(guī)劃范圍：規(guī)劃 范圍分三個(gè)層次：市域、城市規(guī)劃區(qū)、中心城發(fā)展控制區(qū)。都市區(qū)根據(jù)用地特點(diǎn) ,將整個(gè)都市區(qū)分為三大類(lèi)型的用地，即丘陵山區(qū)、里下河及沿湖地區(qū)和濱江平原區(qū)，制定不同的規(guī)劃策略，即建設(shè)用地控制區(qū)、適度發(fā)展區(qū)和限制建設(shè)區(qū)，分別進(jìn)行控制 。 ? 九縱： ? 站前路（北至文昌西路，南至南繞城線）； ? 西部分區(qū)中心東西路和建安路（北至文昌西路，南至儀揚(yáng)河路）； ? 邗江路和振興路（北至蜀岡路，南至施沙路）； ? 揚(yáng)菱路、汶河路、荷花池路、渡江南路（北至西北繞城線，南至西南繞城線）； ? 新民路和江都路（南北至快速環(huán)路）； ? 揚(yáng)江路和揚(yáng)沙路（北至江揚(yáng)大橋東接線，南至沿江高等級(jí)公路）； ? 沙灣路（北至江揚(yáng)大橋東接線，南至揚(yáng)沙路）； ? 東揚(yáng)瓜路（北至施沙路，南至沿江高等 級(jí)公路）； ? 揚(yáng)圩路（新）（北至南繞城線，南至沿江高等級(jí)公路）。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 35 頁(yè) 共 82 頁(yè) 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為 揚(yáng)州 市經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)國(guó)民 經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用愈加顯現(xiàn) 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx 年 揚(yáng)州 市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例達(dá)２０．１％；全年契約收入達(dá)７１００萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)７６％，營(yíng)業(yè)稅１００６９萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)１５９％。新的一年里，揚(yáng)州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍將圍繞調(diào)整結(jié)構(gòu)這條主線，進(jìn)行調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、布局結(jié)構(gòu)等。 . 維揚(yáng)區(qū) 維揚(yáng)區(qū)位于揚(yáng)州市區(qū)北部，擁有玩具、玉器、漆器等生產(chǎn)基地。 珠寶城的商業(yè)街共有 7 萬(wàn)㎡，分兩期開(kāi)發(fā)，今年投入市場(chǎng)的在 3 萬(wàn)㎡左右，采用 2 層的連家店形式，項(xiàng)目均價(jià)初步估計(jì)為 5000/㎡。其中廣陵產(chǎn)業(yè)園和杭集工業(yè)園都位于揚(yáng)州東部地區(qū)，兩大園區(qū)的發(fā)展將由首至尾，全面地帶動(dòng)整個(gè)東區(qū) 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 59 頁(yè) 共 82 頁(yè) 板塊的發(fā)展，各種新型商貿(mào)區(qū)和未來(lái)生態(tài)區(qū)的建設(shè)，也都將推窗見(jiàn)月般波瀾壯闊地開(kāi)展起來(lái)。由此，將有 3 條道路被利用，即 328 國(guó) 道揚(yáng)江路段、寧通高速公路和南繞城以及西北繞城。 “ｓｈｏｐｐｉｎｇｍ ａｌｌ”即大型購(gòu)物中心，其特點(diǎn)是功能齊全、業(yè)態(tài)互補(bǔ)、內(nèi)部錯(cuò)位良性競(jìng)爭(zhēng)。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 68 頁(yè) 共 82 頁(yè) 項(xiàng)目區(qū)位商圈介紹 本項(xiàng)目位于《 328》市場(chǎng)帶的東部，是整個(gè)揚(yáng)州市的東大門(mén)，其獨(dú)特的地理位置緊密的連接著江都、高郵、寶應(yīng)、泰州等城市，成為蘇北城市進(jìn)入揚(yáng)州的必進(jìn)之路，也正因此《 328》國(guó)道兩邊自然的形成了一個(gè)以批發(fā)零售為主力的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)帶，該市場(chǎng)帶其主要輻射范圍，已經(jīng)不僅僅是滿(mǎn)足揚(yáng)州本地客群，同時(shí)還兼顧著蘇北等大多三線城市的客群的需求（如：高郵、寶應(yīng)、儀征、江都、泰州等）。 要特別強(qiáng)調(diào)的是，京杭大運(yùn)河的整治項(xiàng)目已通過(guò)國(guó)家交通部立項(xiàng)，定位為城區(qū)段立式駁岸，二級(jí)航道。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 61 頁(yè) 共 82 頁(yè) 根據(jù)揚(yáng)州市近期規(guī)劃，江都全市 都將規(guī)劃為揚(yáng)州市，東部處于揚(yáng)州和江都之間，其發(fā)展地位因此得到進(jìn)一步提升，不僅將成為連接揚(yáng)州與江都的紐帶，更將成為城市擴(kuò)容后，今后揚(yáng)州整個(gè)大市的中心點(diǎn)。有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，相比西區(qū)，東區(qū)在自然條件上享有絕 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 58 頁(yè) 共 82 頁(yè) 對(duì)優(yōu)勢(shì)。 ? 較完備的規(guī)劃可以保證區(qū)域在中長(zhǎng)期的發(fā)展中立于不敗之地。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 43 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第三節(jié)：揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查分析 1 市場(chǎng)調(diào)查主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本次針對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研主要本著全面、客觀和系統(tǒng)的原則進(jìn)行，為保證對(duì)項(xiàng)目的參考意義，根據(jù)以往項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，我們選取了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。 首先 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)消費(fèi)將繼續(xù)升溫。而揚(yáng)州連續(xù)幾年保持銷(xiāo)售量在 80 萬(wàn)㎡以上，空置比例也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)的平均水平。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 27 頁(yè) 共 82 頁(yè) 鐵路： 規(guī)劃寧啟鐵路和淮揚(yáng)鐵路。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 21 頁(yè) 共 82 頁(yè) ? 城鎮(zhèn)空間規(guī)劃： 以集聚發(fā)展模式的節(jié)網(wǎng)狀城鎮(zhèn)空間組織形式，形 成一個(gè)沿寧通交通走廊、沿江岸線展開(kāi)的揚(yáng)州高度城市化地區(qū) (即揚(yáng)州都市區(qū) )；一條城鎮(zhèn)發(fā)展聚合軸（沿大運(yùn)河、京滬高速公路發(fā)展），加強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)空間、生態(tài)控制區(qū)、生態(tài)建設(shè)區(qū)的保護(hù)，形成疏密有序，集中發(fā)展，開(kāi)敞布局的區(qū)域城鎮(zhèn)空間組織。揭示了居民收入和食品支出之間的相關(guān)關(guān)系，用食品支出占消費(fèi)總支出的比例來(lái)說(shuō)明經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加對(duì)生活消費(fèi)的影響程度。 ? 主要?dú)w功于揚(yáng)州城市大幅度擴(kuò)容。 揚(yáng)州寶林家具港項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 市場(chǎng)部 20xx227 第一節(jié)：項(xiàng)目背景 .............................................................................................................................................. 3 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 2 頁(yè) 共 82 頁(yè) 1 本案研究思路 ...................................................................................................................................................... 3 第二節(jié)：宏觀市場(chǎng)研究 ................................................................................................................................... 6 1 揚(yáng)州市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ........................................................................................................................................... 6 2 揚(yáng)州市人口狀況 .................................................................................................................................................. 8 3 揚(yáng)州市區(qū)居民家庭基本狀況 ............................................................................................................................... 10 4 揚(yáng)州市城市發(fā)展總體規(guī)劃 ...................................................