【正文】 其實，商圈內(nèi)各商家都有自覺錯位經(jīng)營的良好愿望，目前商家在經(jīng)營定位上已各有側(cè)重，比如金鷹國際著力向名品、規(guī)模方向發(fā)展；萬家福商城則力爭同質(zhì)中求異，在專字上下功夫；時代廣場“吃、喝、玩、樂、購”五大功能齊頭并進。其中，沙灣路、泰李路、運河南北路 3 條道路將是重點。但是以政策為導(dǎo)向也會造成許多不確定因素。 目 前項目正在銷售的單元為輔料城，采用 3 層連家店形式銷售，均價3100 元 /㎡，每層 50 ㎡，總面積為 150 ㎡，單位總價約在 465000 元。 ? 火車站的設(shè)立不僅為揚州的交通提供了多項選擇，也使邗江區(qū)成為了揚州的窗口，提升了其在揚州的地位。通過調(diào)研數(shù)據(jù)分析周邊土地拍賣共有約 71 萬平方米的土地出讓，也就意味著本區(qū)域?qū)写笠?guī)模的人口進入，從而給本項目帶來人氣商機。 房價上漲較快 當(dāng)年揚州房地產(chǎn)市場商品住房價格，年末與年初相比漲幅達４０％以上。另沿金山路向西延伸進一步溝通儀征市區(qū)。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 25 頁 共 82 頁 城市性質(zhì)與規(guī)模 ? 城市性質(zhì)： 歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風(fēng)景旅游城市，適宜人居的生態(tài)園林城市和長江三角洲北翼中心城市。即確保經(jīng)濟增長幅度高于全省平均水平、高于蘇中其他城市、高于預(yù)期調(diào)控目標(biāo)，在蘇中率先全面建成小康社會，率先基 本實現(xiàn)現(xiàn)代化，力爭人均主要經(jīng)濟指標(biāo)蘇中第一。 轉(zhuǎn)移性收入是國家、單位、社會團體對居民家庭的各種轉(zhuǎn)移支付和居民間的收入轉(zhuǎn)移。 ? 第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)并駕齊驅(qū)，成為揚州市經(jīng)濟發(fā)展的兩架馬車。 ? 以本案的目標(biāo)消費群作為市場宣傳推廣的主要攻擊對象 ， 強 勢樹立本案品牌形象。 ? 失業(yè)人口的增加同時增加了創(chuàng)業(yè)人 口的數(shù)量，從側(cè)面體現(xiàn)出未來 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 11 頁 共 82 頁 第三產(chǎn)業(yè)將會有所提升。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 5059%為溫飽， 4050%為小康， 3040%為富裕，低于 30%為最富裕。規(guī)劃都市區(qū)軌道交通，形成 “S”形的軌道交通線路，聯(lián)系三個城區(qū)主要的人流集散中心；規(guī)劃形成六條交通干線聯(lián)系儀征和江都，分別為揚江路、文昌路及東西延伸段、 328 國道、南繞城路、施沙路及西 延段、沿江高等級公路。東西方向快速道路為三條，分別為江陽西路、江陽中路、江陽東路、運河西路；施沙路（揚子江路 揚瓜路段）；南北方向快速干道為三條， 分別為揚子江北路、揚子江中路、揚子江南路；賈七路、揚瓜路；揚圩路。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 34 頁 共 82 頁 20xx 年揚州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點 20xx 年揚州房地產(chǎn)市場主要表現(xiàn)為 供銷兩旺 ，其特點主要如下： 開發(fā)保持了快速增長的勢頭 據(jù)市統(tǒng)計局、房管局統(tǒng)計資料表明： 20xx 年１月 —１２月累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資２６．３８億元，比上年增長５３．６４％；商品房施工面積２４７．０６萬平方米，比上年增長４０．９５％；竣工面積１１３．０８萬平方米，比上年增長１５．５６％；商品房合同銷售面積１１５．３１萬平方米，比去年增長４０．２５％。隨著住房 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 38 頁 共 82 頁 補貼政策的完善，住房消費群體將進一步擴大。 . 邗江區(qū) 該區(qū)域由于地處揚州主城的外圍，所以交通環(huán)境十分優(yōu)越，是進出揚州城的必經(jīng)之地，因此商業(yè)市場在該區(qū)域的建設(shè) 主要采用道口攔截的模式，即在主干道周邊沿線設(shè)置大型特色市場。 該 項目座落于揚州市城區(qū)江陽大道與揚瓜路交匯處 ，總 占地 600多畝，總建筑面積 56 萬平方米，投資 10 億港元，引進國內(nèi)外知名珠寶生產(chǎn)企業(yè) 200 多家，珠寶經(jīng)營及相關(guān)領(lǐng)域數(shù)千家商家 ， 將珠寶原材料集散交易 ——珠寶加工 ——珠寶經(jīng)營 ——珠寶國際展示 ——珠寶拍賣、交 易 ——珠寶出口等各個產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)進行有機整合并全面開放，供世界各地珠寶商賈在此設(shè)廠、加工、生產(chǎn)、經(jīng)營。目前市區(qū)已興建廣陵產(chǎn)業(yè)園、邗江產(chǎn)業(yè)園、杭集工業(yè)園和江陽工業(yè)園等四個園區(qū)，園區(qū)內(nèi)陸續(xù)需要建設(shè)大量的廠房、寫字樓、公寓及其它生產(chǎn)、生活配套用房。 在城市的不斷發(fā)展中，交通部門一直扮演著“退兵”的角色 —— 原來的“ 328”是國道，隨著城市擴容已退到南繞城，又隨著沿江的開發(fā)，退到了沿江路；最明顯的是大學(xué)路，原來是省道揚天路的起點，先后退到揚子江路、賈七路。政府“一體兩翼”的城市規(guī)劃，把江都納入了總體范圍，交通部門再次“以退為進”拓寬發(fā)展，充分發(fā)揮“面點師”的技能特長，加上“適度開發(fā)”前提下對原有生態(tài)環(huán)境的有力維護 ，東區(qū)必將成為今后揚州大城內(nèi)，環(huán)境優(yōu)越，發(fā)展無限的中心過渡地帶。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 69 頁 共 82 頁 分析小結(jié) 從以上數(shù)據(jù)及研究表明本項目所在區(qū)域的商業(yè)氛圍已經(jīng)初步形成，從商業(yè)經(jīng)營模式及品種上來看又與其它商圈有著本質(zhì)的區(qū)別，本項目所處商圈主要是以批發(fā)及少量零售為主體。 同時對于本項目政府也給予了大力的支持，汽車東站的東移，項目地塊增加公交線路，等利好的因素也給本項目未來市場帶來了商機。在這一規(guī)劃中，東部地區(qū)占盡一路風(fēng)光，加上廖家溝河以東杭集工業(yè)園的依托，整個東部地區(qū)的發(fā)展將分段有序地開展起來。今后，東部地區(qū)將成為揚州及周邊地區(qū)更多高端住戶的聚集地。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 51 頁 共 82 頁 5 項目調(diào)研數(shù)據(jù) 項目名稱 珠寶城商業(yè)街 五亭龍玩具城 江陽商貿(mào)城 東方家藝廣場 陽光城家具廣場 規(guī)模 56 萬㎡（商業(yè)街 7萬㎡） 18 萬㎡ 萬㎡ 9900 ㎡ 36840 ㎡ 售價 未定（招商階段） 3100/㎡（輔料市場） 3500/㎡ 8000/㎡ 4500/㎡ 租金 未定 正在招商 ㎡ /天 ㎡ /天 付款 方式 未定 按揭 60％、一次性付 款 按揭 60％、一次性付款 按揭 60％期限 10年、一次性付款 97折 按揭 60％、一次性付款 銷售率 未開盤 預(yù)定大半，未簽約 產(chǎn)品形態(tài) 2 層連家店 鋪位 鋪位 鋪位 商業(yè)形態(tài) 珠寶銷售 家具、建材、五 金 家藝時尚精品 家具、燈飾、五金、陶衛(wèi)、 板材 客戶定位 全球珠寶類生產(chǎn)商 及銷售商 50％揚州本地，50％浙江上海人 70％揚州投資者 70％揚州投資者 宣傳媒介 目前尚未正式 網(wǎng)絡(luò)、報紙、戶外 戶外、宣傳冊、 報紙 揚州各大報紙， 66路車身廣告以及站臺廣告 核心訴求 全國最大珠寶產(chǎn)業(yè) 基地 增值新亮點，投 資好去處 揚州核心商圈，專 業(yè)印鈔機 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 52 頁 共 82 頁 重點案例分析（珠寶城） “ 中國 該區(qū)域在市場建設(shè)方面表現(xiàn)為兩大特點：一、注重優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，例如，利用原有 328 國道的先天優(yōu)勢，集中發(fā)展沿線的市場，組成 328 國道市場帶。由于經(jīng)濟的發(fā)展，人均可支配收入累 計已達８７０４．６元，比去年同期增長１１．１％，城鎮(zhèn)居民開始新一輪消費升級。去年以來 ,隨著揚州市房地產(chǎn)市場利好政策的不斷出臺 ,房地產(chǎn)市場管理體系的日益完善和房地產(chǎn)市場服務(wù)系統(tǒng)的不斷增強 ,商品房交易持續(xù)發(fā)展 ,存量房交易突飛猛進 ,個人購房貸款穩(wěn)定增長。 航空： 在江都市區(qū)東北側(cè)，選擇建設(shè) 4C級（預(yù)留 4D級）機場。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 22 頁 共 82 頁 都市區(qū)與沿江開發(fā) ? 都市區(qū)空 間結(jié)構(gòu)： 沿寧通交通走廊和沿江岸線形成包括揚州、儀征和江都在內(nèi)的高度城市化地區(qū)即揚州都市區(qū)，以揚州、江都、儀征三個城區(qū)構(gòu)成帶狀聯(lián)系的 “一體兩翼 ”的城市組群，形成城區(qū)與開敞生態(tài)綠地、水系有機協(xié)調(diào)、疏密有致的組團式空間布局。隨著收入的增加，在食物需求基本滿足的情況下，消費的重心才會開始向穿、用等其他方面轉(zhuǎn)移。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 10 頁 共 82 頁 3 20xx－ 20xx 年揚州市區(qū)居民家庭基本狀況 平均每戶就業(yè)人口與負(fù)擔(dān)系數(shù) 01220xx年 20xx年 20xx年就業(yè)人口負(fù)擔(dān)系數(shù) 分析： ? 根據(jù)近年來我國的國企改制策略，減員增效帶來的短期直接后果就是社會就業(yè)人員的大幅下降，失業(yè)人口增多。 ? “售得出、租得滿、做的旺”為大前提 ， 對本案的投資者，租賃經(jīng)營商戶，服務(wù)的消費人群進行合理而準(zhǔn)確的市場定位。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 8 頁 共 82 頁 2 揚州市人口狀況 揚州市 20xx－ 20xx年人口漲幅表 4506231112640045159201270600452222613048410100000020xx00030000004000000500000020xx年 20xx年 20xx年總?cè)丝冢ㄈ耍┓寝r(nóng)業(yè)人口（人） 分析： ? 城市總?cè)丝跐q幅較為平緩。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 14 頁 共 82 頁 20xx 年家庭支出分配表 食品50%醫(yī)療保健9%交通和通信5%教育文化娛樂服務(wù)9%居住9%雜項商品和服務(wù)3%衣著7%家庭設(shè)備用品及服務(wù)8% 分析： ? 食品支 出占到總支出的一半，從側(cè)面反映出當(dāng)?shù)氐牟惋嬓袠I(yè)比較發(fā)達。 ? 市域經(jīng)濟社會發(fā)展指標(biāo) 序號 名稱 單位 年份 20xx 20xx 20xx 20xx 2020 1 國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 505 559 785(12%) 1380(12%) 3330(9%) 2 市域戶籍總?cè)丝? 萬人 454 458 462 3 市域外來人口 萬人 10 15 20 4 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 美元 /人 1350 1490 20xx 3500 8250 5 城鎮(zhèn)居民可支配收入 美元 840 945 1250 20xx 4800 6 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比 __ :: :: 11:50:39 8:53:39 5:47:48 7 城市化水平 % 從上表可以看出揚州市目前外來人口的數(shù)量較少，而從整體規(guī) 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 20 頁 共 82 頁 劃上看，又可以看出揚州市未來在招商引資上將會加大力度，提高外來人口務(wù)工率，由此可以看出未來揚 州房地產(chǎn)市場也將會因為外來人口的增加而蓬勃發(fā)展。 ? 建設(shè)用地規(guī)模： 現(xiàn)狀（ 20xx 年底）： 平方公里，人均 平方米；近期：77平方 公里，人均 120 平方米；中期： 90 平方公里，人均 120 平方米；遠期： 120 平方公里，人均 平方米。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 32 頁 共 82 頁 商品房施工竣工面積表 175247 05010015020025020xx年 20xx年施工面積（單位：萬平方米）竣工面積（單位：萬平方米）合同銷售面積（單位：萬平方米） 由上表可以看出揚州市目前商品房建設(shè)速度遠遠大于竣工面積。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 37 頁 共 82 頁 . 揚州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景預(yù)