【正文】 “ 中國 項目依托揚州成熟的長毛絨玩具生產(chǎn)基地，力圖形成電子、橡膠、智能、植物、陶瓷、長毛絨系列玩具，并形成生產(chǎn)、加工、銷售一條龍服務(wù)，成品、 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 56 頁 共 82 頁 半成品、輔料配套供應(yīng)，以形成展示、交易、信息、物流中心。今后，東部地區(qū)將成為揚州及周邊地區(qū)更多高端住戶的聚集地。可以預(yù)計的是，城東板塊將逐步成為揚州房產(chǎn)開發(fā)的新熱點、揚州經(jīng)濟發(fā)展的新動力。在這一規(guī)劃中，東部地區(qū)占盡一路風(fēng)光，加上廖家溝河以東杭集工業(yè)園的依托，整個東部地區(qū)的發(fā)展將分段有序地開展起來。 交通部門在東區(qū)的另一個主要任務(wù)就是完善縱向道路，使之提升等級。 同時對于本項目政府也給予了大力的支持，汽車東站的東移，項目地塊增加公交線路，等利好的因素也給本項目未來市場帶來了商機。 例如：時代廣場，開業(yè)之初，該廣場主要功能定位是購物，這與金鷹、萬家福有些雷同；經(jīng)近一年的運營，時代廣場已逐步調(diào)整并找準了自己的定位 —— 在弱化購物功能的同時，加強休閑、美食、娛樂功能。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 69 頁 共 82 頁 分析小結(jié) 從以上數(shù)據(jù)及研究表明本項目所在區(qū)域的商業(yè)氛圍已經(jīng)初步形成，從商業(yè)經(jīng)營模式及品種上來看又與其它商圈有著本質(zhì)的區(qū)別，本項目所處商圈主要是以批發(fā)及少量零售為主體。商家在自覺錯位的同時也在暗中較勁。政府“一體兩翼”的城市規(guī)劃，把江都納入了總體范圍，交通部門再次“以退為進”拓寬發(fā)展，充分發(fā)揮“面點師”的技能特長，加上“適度開發(fā)”前提下對原有生態(tài)環(huán)境的有力維護 ，東區(qū)必將成為今后揚州大城內(nèi)，環(huán)境優(yōu)越，發(fā)展無限的中心過渡地帶。沙頭 ——灣頭的沙 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 63 頁 共 82 頁 灣路將改造升級，向南延伸，這對廣陵工業(yè)園區(qū)的發(fā)展將大有裨益。 在城市的不斷發(fā)展中，交通部門一直扮演著“退兵”的角色 —— 原來的“ 328”是國道，隨著城市擴容已退到南繞城，又隨著沿江的開發(fā)，退到了沿江路；最明顯的是大學(xué)路，原來是省道揚天路的起點，先后退到揚子江路、賈七路。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 60 頁 共 82 頁 第四節(jié)：項目區(qū)位調(diào)查分析 1 項目區(qū)位在城市總體規(guī)劃中的地位 我項目位于揚州的東部，行政隸屬于廣陵區(qū)，具體方位在揚州大橋以東，廖家溝大橋以西，運河?xùn)|路南側(cè)。目前市區(qū)已興建廣陵產(chǎn)業(yè)園、邗江產(chǎn)業(yè)園、杭集工業(yè)園和江陽工業(yè)園等四個園區(qū)，園區(qū)內(nèi)陸續(xù)需要建設(shè)大量的廠房、寫字樓、公寓及其它生產(chǎn)、生活配套用房。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 57 頁 共 82 頁 6 分析 城市化進程加快，城市人口增加將帶來巨大的住房需求 隨著邗江的撤縣建區(qū)，“主導(dǎo)向南，西進東聯(lián)”總體規(guī)劃的確立施行，城市發(fā)展向西擴張到儀征，向東至江都兩翼。 該 項目座落于揚州市城區(qū)江陽大道與揚瓜路交匯處 ，總 占地 600多畝，總建筑面積 56 萬平方米，投資 10 億港元，引進國內(nèi)外知名珠寶生產(chǎn)企業(yè) 200 多家，珠寶經(jīng)營及相關(guān)領(lǐng)域數(shù)千家商家 ， 將珠寶原材料集散交易 ——珠寶加工 ——珠寶經(jīng)營 ——珠寶國際展示 ——珠寶拍賣、交 易 ——珠寶出口等各個產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)進行有機整合并全面開放，供世界各地珠寶商賈在此設(shè)廠、加工、生產(chǎn)、經(jīng)營。 ? 住宅房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展為它吸引了巨大的人流，使他在與其它區(qū)域的競爭中獲得了巨大的潛力。 . 邗江區(qū) 該區(qū)域由于地處揚州主城的外圍，所以交通環(huán)境十分優(yōu)越，是進出揚州城的必經(jīng)之地，因此商業(yè)市場在該區(qū)域的建設(shè) 主要采用道口攔截的模式，即在主干道周邊沿線設(shè)置大型特色市場。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 41 頁 共 82 頁 6 分析結(jié)論 由此可見，揚州房地產(chǎn)市場已進入穩(wěn)定運作期，開發(fā)商在項目運作上已經(jīng)較為成熟，具體表現(xiàn)： ? 小區(qū)的成片開發(fā)或數(shù)個小區(qū)聯(lián)合開發(fā)已經(jīng)成為主流，開發(fā)商開發(fā)規(guī)模在不斷的擴大，特別是邗江板塊尤為明顯，見縫插針式的項目幾乎很少； ? 開發(fā)商更注重個人消費市場，弘揚個性是現(xiàn)階段樓市的總體特征，不同的開發(fā)企業(yè)按照市場定位、產(chǎn)品價位和產(chǎn)品特征打造不同的品牌，形成不同風(fēng)格，開發(fā)雷同的現(xiàn)象在市場上逐漸減少，同區(qū)域的房產(chǎn)實行差異化競爭，即使在地塊基本相同的地區(qū)產(chǎn)品主打也各不 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 42 頁 共 82 頁 相同； ? 開發(fā)商開始注重房地產(chǎn)的營銷策略，雖然老百姓買房子將變的越來越理性，但開發(fā)商還是逐步認識到再好的樓盤也是需要精心的項目包裝和概念炒作的。隨著住房 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 38 頁 共 82 頁 補貼政策的完善，住房消費群體將進一步擴大。其主要原因是開發(fā)成本大幅上升、市場需 求空前旺盛、城市發(fā)展前景持續(xù)看好，但房價上漲過快，不排除不合理因素影響，應(yīng)予關(guān)注。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 34 頁 共 82 頁 20xx 年揚州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點 20xx 年揚州房地產(chǎn)市場主要表現(xiàn)為 供銷兩旺 ，其特點主要如下： 開發(fā)保持了快速增長的勢頭 據(jù)市統(tǒng)計局、房管局統(tǒng)計資料表明： 20xx 年１月 —１２月累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資２６．３８億元，比上年增長５３．６４％；商品房施工面積２４７．０６萬平方米，比上年增長４０．９５％；竣工面積１１３．０８萬平方米，比上年增長１５．５６％；商品房合同銷售面積１１５．３１萬平方米，比去年增長４０．２５％。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 31 頁 共 82 頁 5 揚州市房地 產(chǎn)業(yè)狀況評估 揚州房地產(chǎn)市場回顧 房地產(chǎn)開發(fā)投資額表 05101520253020xx年 20xx年 20xx年房地產(chǎn)開發(fā)投資額( 單位：億元） 從上表可以看出揚州房地產(chǎn)開發(fā)投資量近兩年投資額度呈直線上升，表明該市房地產(chǎn)市場正急劇加溫。東西方向快速道路為三條，分別為江陽西路、江陽中路、江陽東路、運河西路；施沙路（揚子江路 揚瓜路段）；南北方向快速干道為三條， 分別為揚子江北路、揚子江中路、揚子江南路；賈七路、揚瓜路；揚圩路。 ? 城市規(guī)模： ? 人口規(guī)模： 城市建設(shè)用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀（ 20xx 年底） ；近期 :64萬人；中期： 75 萬人；遠期 : 萬人。規(guī)劃都市區(qū)軌道交通，形成 “S”形的軌道交通線路，聯(lián)系三個城區(qū)主要的人流集散中心；規(guī)劃形成六條交通干線聯(lián)系儀征和江都，分別為揚江路、文昌路及東西延伸段、 328 國道、南繞城路、施沙路及西 延段、沿江高等級公路。具體目標是，確保 20xx 年、力爭提前，全市達到人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 3500 美元，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 12%以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入年均增長 %，分別達到 20xx 美元和1000 美元，基本實現(xiàn)經(jīng)濟更加發(fā)展、民主更加健全、科教更加進步、文化更加繁榮、社會更加和諧、人民生活更加殷實的目標，在蘇中率先全面建成小康社會；確保 2018 年、力爭提前，實現(xiàn)全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入比 20xx 年 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 19 頁 共 82 頁 翻一番，全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達 7000 美元以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 4000 美元，農(nóng)民人均純收入 20xx 美元，實現(xiàn)向 “經(jīng)濟強市、文化大市、旅游名市、生態(tài)園林城市 ”跨越的目標，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 5059%為溫飽， 4050%為小康， 3040%為富裕，低于 30%為最富裕。主要包括離退休金、失業(yè)救濟金、賠償金，單位對個人的辭退金、保險索賠、住房公積金及居民個人之間贈送和贍養(yǎng)費等。 ? 失業(yè)人口的增加同時增加了創(chuàng)業(yè)人 口的數(shù)量，從側(cè)面體現(xiàn)出未來 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 11 頁 共 82 頁 第三產(chǎn)業(yè)將會有所提升。 ? 近年房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展為第三產(chǎn)業(yè)注入了生機。 ? 以本案的目標消費群作為市場宣傳推廣的主要攻擊對象 ， 強 勢樹立本案品牌形象。 ? 以“做得旺”為終極目標，進行招商定位，功能劃分和商戶組合。 ? 第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)并駕齊驅(qū)，成為揚州市經(jīng)濟發(fā)展的兩架馬車。 ? 由此導(dǎo)致的連鎖反應(yīng)就是家庭負擔(dān)增加。 轉(zhuǎn)移性收入是國家、單位、社會團體對居民家庭的各種轉(zhuǎn)移支付和居民間的收入轉(zhuǎn)移。因此，一個國家或家庭生活越貧困，恩格爾系數(shù)就越大；反之，生活越富裕，恩格爾系數(shù)就越小 國際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。即確保經(jīng)濟增長幅度高于全省平均水平、高于蘇中其他城市、高于預(yù)期調(diào)控目標，在蘇中率先全面建成小康社會，率先基 本實現(xiàn)現(xiàn)代化，力爭人均主要經(jīng)濟指標蘇中第一。 ? 都市區(qū)交通聯(lián)系： 加強東西方向橫向聯(lián)系，構(gòu)筑都市區(qū)快速、方便的交通系統(tǒng)，促進都市區(qū)之間人口與生產(chǎn)要素的流動。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 25 頁 共 82 頁 城市性質(zhì)與規(guī)模 ? 城市性質(zhì)： 歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風(fēng)景旅游城市，適宜人居的生態(tài)園林城市和長江三角洲北翼中心城市。 城市道路系統(tǒng)： 快速路系統(tǒng)為環(huán)線加縱橫道路， 其中一環(huán)為運河南路、運河北路、北外環(huán)路、西外環(huán)路、南外環(huán)路（儀揚河路）。另沿金山路向西延伸進一步溝通儀征市區(qū)。但同時經(jīng)過幾 年來的快速發(fā)展 ,揚州房地產(chǎn)市場的競爭也進入了一個激烈階段。 房價上漲較快 當(dāng)年揚州房地產(chǎn)市場商品住房價格，年末與年初相比漲幅達４０％以上。這輪消費升級更加注重發(fā)展和享受，帶動住房消費走進更高層次。通過調(diào)研數(shù)據(jù)分析周邊土地拍賣共有約 71 萬平方米的土地出讓，也就意味著本區(qū)域?qū)写笠?guī)模的人口進入，從而給本項目帶來人氣商機。二、在注意面的同時不放松對點的強化，例如曲江小商品市場的持續(xù)建設(shè)。 ? 火車站的設(shè)立不僅為揚州的交通提供了多項選擇，也使邗江區(qū)成為了揚州的窗口，提升了其在揚州的地位。揚州國際珠寶城 ” 是由香港羅蘭斯寶集團在揚州市投資建設(shè)的一個集珠寶加工、經(jīng)營、展示、拍賣、批發(fā)、國際交易為一體的大型珠寶產(chǎn)業(yè)開發(fā)項目。 目 前項目正在銷售的單元為輔料城，采用 3 層連家店形式銷售，均價3100 元 /㎡，每層 50 ㎡，總面積為 150 ㎡，單位總價約在 465000 元。 園區(qū)建設(shè)給揚州的房地產(chǎn)業(yè)注入了新的活力 園區(qū)是產(chǎn)業(yè)集聚的載體，也是城市發(fā)展的新空間。但是以政策為導(dǎo)向也會造成許多不確定因素。 2 項目區(qū)位交通評價 目前，隨著寧通高速公路和京滬高速公路“一橫一縱”的建成，揚州已經(jīng)形成了“ 128”的城市形象；今后還有 一個 “131”目標，即在市區(qū)任何一個角落和每一個縣城到高速公路不超過 10 分鐘，每一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)到高速公路不超 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 62 頁 共 82 頁 過 30 分鐘，整個大市任何一個行政村到高速公路不超過 1 小時。其中，沙灣路、泰李路、運河南北路 3 條道路將是重點。 東區(qū)本就有著優(yōu)質(zhì)豐富的水資源和較高的綠化水平，景色宜人，適合人居。 其實，商圈內(nèi)各商家都有自覺錯位經(jīng)營的良好愿望，目前商家在經(jīng)營定位上已各有側(cè)重，比如金鷹國際著力向名品、規(guī)模方向發(fā)展；萬家福商城則力爭同質(zhì)中求異，在專字上下功夫；時代廣場“吃、喝、玩、樂、購”五大功能齊