【正文】 二、市場營銷現(xiàn)狀 3. 市場競爭情勢(shì) 品牌開發(fā)商、品牌項(xiàng)目提高區(qū)域居住檔次 〃 大批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把握機(jī)遇，在 2020年后陸續(xù)進(jìn)駐渾南。 五、營銷推廣策略 2．營銷推廣節(jié)奏 本資料來自 34 第一季度（ 1— 3月） 〃 產(chǎn)品供應(yīng)及營銷任務(wù) 08年初 1— 2月份的營銷推廣主線將延續(xù)新春祝福、年終答 謝展開，樹立企業(yè)人本關(guān)懷的形象 銷售部應(yīng)對(duì) 08年高層等產(chǎn)品的銷售，做好內(nèi)部銷售人員的 培訓(xùn)及時(shí)掌握周邊區(qū)域競項(xiàng) 2020年的營銷動(dòng)向，制定特色 化的產(chǎn)品推廣策略 補(bǔ)充設(shè)計(jì)、各種三組團(tuán)相關(guān)宣傳物料的更新 五、營銷推廣策略 本資料來自 35 〃 營銷策略 2020年春節(jié)，短信群發(fā)、廣播媒體發(fā)送房實(shí)新春祝福，概念性釋 放三組團(tuán) 08上市消息 對(duì)于塞納家園二期以往積累的未購買到二期產(chǎn)品的置業(yè)會(huì)會(huì)員， 利用春節(jié)契機(jī)做集中摸底回訪 研析三組團(tuán)產(chǎn)品，提純產(chǎn)品核心競爭力，制定相應(yīng)推廣上市節(jié)奏 和主題 適時(shí)依據(jù)區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)，制定三組團(tuán)上市產(chǎn)品的媒體推廣策略 五、營銷推廣策略 本資料來自 36 〃 營銷活動(dòng) 塞納家園置業(yè)會(huì)會(huì)員維護(hù)與持續(xù)招募 – 依托春節(jié)，進(jìn)行塞納家園置業(yè)會(huì)原有會(huì)員的回訪摸底，了解購 房情況，滲透塞納家園三組團(tuán)產(chǎn)品信息 – 對(duì)于二期已入住業(yè)主，依托新春 “ 送福 ” 活動(dòng)，滲透三組團(tuán)老 帶新優(yōu)惠活動(dòng)的初步信息，獲得有效反饋 五、營銷推廣策略 本資料來自 37 塞納家園 2020年?duì)I銷推廣計(jì)劃 第二季度（ 4— 6月） 〃 產(chǎn)品供應(yīng)及營銷任務(wù) 根據(jù)積累的客戶需求信息，制定相應(yīng)三組團(tuán)銷控方案 三組團(tuán)價(jià)格體系、銷售節(jié)奏、銷售策略方案的細(xì)化 高層、多層產(chǎn)品上市批次合理劃分，規(guī)避產(chǎn)品內(nèi)部的惡性競爭 借勢(shì)春季房展會(huì)契機(jī)，塞納家園二期三組團(tuán)產(chǎn)品大面積推廣 結(jié)合奧運(yùn)主題，賦予三組團(tuán)“奧運(yùn)組團(tuán)”的全新概念，造勢(shì) 深入開展區(qū)域競項(xiàng)高層產(chǎn)品調(diào)研 本資料來自 38 塞納家園 2020年?duì)I銷推廣計(jì)劃 〃 營銷策略 置業(yè)會(huì)營銷 – 三組團(tuán)產(chǎn)品信息的發(fā)布推廣，將喚起需求群體對(duì)于項(xiàng)目新 品的關(guān)注，本季度將集中釋放塞納置業(yè)會(huì)信息 – 回訪塞納置業(yè)會(huì)未購房會(huì)員的購房情況，及早釋放三組團(tuán) 的產(chǎn)品信息，獲取誠意級(jí)別信息 – 迅速吸納置業(yè)會(huì)新會(huì)員作為三組團(tuán)房源的有效客戶積累 – 接受置業(yè)會(huì)會(huì)員的入會(huì)申請(qǐng)，并視會(huì)員積累情況收取誠意 金，調(diào)整初期產(chǎn)品供應(yīng) 其他 – 結(jié)合 08奧運(yùn)的主題，外展、售樓處裝飾等釋放奧運(yùn)主題， 體現(xiàn)開發(fā)商的社會(huì)使命感 本資料來自 39 塞納家園 2020年?duì)I銷推廣計(jì)劃 〃 營銷活動(dòng) 入會(huì)誠意金收取 – 活動(dòng)時(shí)間： 2020年 6月 – 活動(dòng)內(nèi)容：二期三組團(tuán)入會(huì)誠意金的收取 – 活動(dòng)形式：售樓處完成三組團(tuán)塞納置業(yè)會(huì)入會(huì)誠意金的收 取工作 – 效果目標(biāo)：入會(huì)誠意金的收取準(zhǔn)確的把握準(zhǔn)客戶的購買意 向及忠誠度，安排后續(xù)的選房活動(dòng) – 備注：合理地活動(dòng)流程安排，最大化的烘托熱烈氣氛，同 時(shí)做好影像資料的采集 本資料來自 40 塞納家園 2020年?duì)I銷推廣計(jì)劃 媒體廣告發(fā)布 – 發(fā)布時(shí)間： 6月建立三組團(tuán)媒體推廣平臺(tái) – 發(fā)布內(nèi)容：二期 2組團(tuán)入住及成熟園區(qū)、項(xiàng)目三組團(tuán)產(chǎn)品信息，核心賣點(diǎn)逐 步釋放，老帶新營銷的優(yōu)惠信息 – 發(fā)布媒介：報(bào)紙媒體 — （硬廣）凸顯塞納家園二期高性價(jià)比產(chǎn)品及成熟園區(qū)； 直觀形象推廣，烘托項(xiàng)目成熟度； 塞納家園置業(yè)會(huì)會(huì)員持續(xù)招募； 釋放塞納家園二期三組團(tuán)產(chǎn)品信息。 目前電臺(tái)廣告量呈上升趨勢(shì) 主要受眾分兩個(gè)層次： 建議 3組團(tuán)新品預(yù)熱期投放廣播廣告，每日 2次，每次 15秒； 預(yù)算 套播 2個(gè)月 8萬元 塞納置業(yè)會(huì)文化節(jié)的啟動(dòng)，將從另一個(gè)側(cè)面進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目 市場影響力，弘揚(yáng)企業(yè)形象。 本資料來自 22 ?大盤聯(lián)動(dòng)效應(yīng)加劇帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升，區(qū)域整體的品質(zhì)提升帶來 了價(jià)格的攀升，周邊大盤的較高價(jià)格為項(xiàng)目 08年的上市提供了良 好的利潤增長空間 ?周邊項(xiàng)目的價(jià)格普遍較高，對(duì)于塞納家園項(xiàng)目而言，價(jià)格上擁有 較大的優(yōu)勢(shì) ?眾多品質(zhì)樓盤的落戶，對(duì)于區(qū)域需求群體的指示作用加劇，對(duì)于 高品質(zhì)居住環(huán)境的理解和認(rèn)識(shí)更深了，因此塞納家園產(chǎn)品居住舒 適度的差距將更為明顯 ?區(qū)域產(chǎn)品供給方面，高層產(chǎn)品的供應(yīng)量較大，對(duì)于項(xiàng)目高層產(chǎn)品 的上市銷售有一定的競爭壓力。人口數(shù)量激增將進(jìn)一步擴(kuò)大渾南 新區(qū)的商品住宅需求。 典型項(xiàng)目分析 本資料來自 11 區(qū)域競項(xiàng) 2020年供應(yīng)狀況一覽 二、市場營銷現(xiàn)狀 2. 產(chǎn)品供給情勢(shì) 調(diào)查項(xiàng)目 雍熙金園 金地國際 花園 萬科新里程 坤泰新界 慧緣雅閣 慧緣博雅 上河城 江南水鄉(xiāng) 塞納家園 二期 產(chǎn)品形態(tài) 多層 /小高層 洋房 /多層 高層 高層 2棟多層 /2棟高層 /4棟小高 高層 1棟小高層 高層 高層 /多層 多層 /高層 上市套數(shù) 約 50套 475套 約 750套 約 800套 3套 44套 279套 集資建房 459套 面積 200㎡ 以上 87200 ㎡ 中小戶型 46161㎡ 5695㎡ 74118㎡ 54180㎡ 37130㎡ 85108㎡ 本資料來自 12 二、市場營銷現(xiàn)狀 2. 產(chǎn)品供給情勢(shì) 區(qū)域競項(xiàng) 2020年供應(yīng)狀況一覽 上河城 10% 慧緣博雅 1% 萬科新里程 26％ 雍熙金園 2% 坤泰新界 28% 金地國際花園 17% 塞納家園二期 １ 6