【正文】 棟小高 高層 1棟小高層 高層 高層 /多層 多層 /高層 上市套數(shù) 約 50套 475套 約 750套 約 800套 3套 44套 279套 集資建房 459套 面積 200㎡ 以上 87200 ㎡ 中小戶型 46161㎡ 5695㎡ 74118㎡ 54180㎡ 37130㎡ 85108㎡ 本資料來自 12 二、市場營銷現(xiàn)狀 2. 產(chǎn)品供給情勢 區(qū)域競項 2020年供應(yīng)狀況一覽 上河城 10% 慧緣博雅 1% 萬科新里程 26％ 雍熙金園 2% 坤泰新界 28% 金地國際花園 17% 塞納家園二期 １ 6% 2020年將是區(qū)域眾多項目爭相上市的開篇之年，金地項目 2020年創(chuàng)造了較好的銷售業(yè)績，關(guān)注度較高。坤泰項目 1期一組團也將上市，產(chǎn)品供給豐富。新里程由其降價吸引的客群顯著增加， 08上市的產(chǎn)品量相對較大。 從我項目角度出發(fā)，多層產(chǎn)品的競爭力較強，競手影響不大。高層產(chǎn)品區(qū)域內(nèi) 08年的供應(yīng)量將急速放大，競爭情勢較嚴峻。 本資料來自 13 2020年 10月份 第一次調(diào)價 隨著塞納家園二期 1組團的順利上市，拉開了塞納家園二期的序幕。在二期 2組團上市之前，為回饋老客戶的一貫支持，第一次上調(diào)價格。 . 塞納家園二期銷售價格上調(diào)情況分析 二、市場營銷現(xiàn)狀 本資料來自 14 2020年 12月份 第二次調(diào)價 隨著區(qū)域住宅市場的復蘇，眾多持幣觀望的消費者開始選擇購房，面對區(qū)域市場的火爆，第二次上調(diào)價格。 二、市場營銷現(xiàn)狀 本資料來自 15 2020年 3月份 第三次調(diào)價 隨著渾南奧體中心工程的逐步完工，市政府對于渾南配套建設(shè)力度的進一步加大，為長青板塊住宅的進一步升值創(chuàng)造了空間，因此第三次調(diào)價。 二、市場營銷現(xiàn)狀 本資料來自 16 調(diào)整次數(shù) 調(diào)整時間 增幅金額 第一次 06年 10月份 第二次 06年 12月份 46萬元 第三次 07年 3月份 合計 綜述：塞納家園二期本身的定價體系是按照低開高走的原則進行的，隨著政 策導向及區(qū)域市場的不斷變化，長青板塊呈現(xiàn)較好的市場趨勢，因 此，在三組團上市之前的一段時間內(nèi)，仍存在一定的升值空間。 二、市場營銷現(xiàn)狀 本資料來自 17 二、市場營銷現(xiàn)狀 2020年宏觀房地產(chǎn)市場態(tài)勢 政府調(diào)整貨幣政策，實施銀根緊縮，加大了除自住之外需 求的購房成本，打擊了投資性需求和投機性需求，區(qū)域 房地產(chǎn)市場價格的走勢將趨于平緩 沈陽市的商品房住宅市場仍將保持強勁需求，中小戶型和 中低價位樓盤的開發(fā)銷售呈上升之勢 政策層面對于初次置業(yè)、居住用途的置業(yè)者影響不大，但 持幣觀望的客戶將進一步增多，對項目 08年新品的上市 有一定沖擊 本資料來自 18 二、市場營銷現(xiàn)狀 3. 市場競爭情勢 2020年渾南新區(qū)商品住宅市場預(yù)期 新區(qū)發(fā)展吸納更多居住人口，置業(yè)需求將逐步擴大。 大開發(fā)前的渾南，農(nóng)業(yè)人口占主流，達到 7萬人。隨著渾南 新區(qū)的加速發(fā)展，越來越多的企業(yè)落戶，帶動了越來越多 的外來人口涌入渾南。據(jù)不完全統(tǒng)計，渾南新區(qū)現(xiàn)總?cè)丝? 超過 23萬人，幾年內(nèi)，渾南人口翻了兩番。值得一提的 是，在這些新增的人口中，除了政府部門公務(wù)人員外，還 有很多是隨著高新技術(shù)企業(yè)進駐渾南的。根據(jù)規(guī)劃，未來 5 年內(nèi)，渾南新區(qū)將引進國外技術(shù)管理人才 900人，科技人員 的擁有量將達到 30萬人。人口數(shù)量激增將進一步擴大渾南 新區(qū)的商品住宅需求。 本資料來自 19 二、市場營銷現(xiàn)狀 3. 市場競爭情勢 渾南大道延伸長青板塊價值升級 渾南大道作為城市一級景觀路，周邊眾多開發(fā)項目都將借勢于渾南大道帶 來的生態(tài)、休閑、交通便利，成為項目核心的生活配套亮點，客觀居住環(huán) 境的提升必然勢必帶來價值的合理化攀升。 奧運效應(yīng)直接促進配套完善，提升區(qū)域居住品質(zhì) 隨著 2020北京奧運會的臨近，落地渾南新區(qū)的奧體中心成為渾南新區(qū)最 為令世人矚目的焦點，渾南新區(qū)的大小配套全面完善，間接的提升了渾南 新區(qū)居住環(huán)境在沈陽購房者心中的地位。許多開發(fā)商選擇在渾南搞開發(fā)離 奧體中心較近的，多半策劃打奧運健康理念牌，用借勢帶旺帶高自己的銷 售和利潤。 2020年奧運會的舉辦，將對渾南新區(qū)形成有力的助推，使得 渾南經(jīng)濟得到更快的發(fā)展，并帶動周圍地價的提升。 本資料來自 20 二、市場營銷現(xiàn)狀 3. 市場競爭情勢 土地增值促進房價攀升 2002年，渾南新區(qū)住宅用地的地價約為 1000元 /平 方米，價格已經(jīng)漲到接近 1500元 /平方米。商業(yè)用 地的地價漲幅更高，渾南第一塊商業(yè)用地 2020年 時的地價僅為 1000元 /平方米，如今，其拍賣價已 經(jīng)達到了 1824元 /平方米。土地成本的提高必然帶 來房價的攀升。 本資料來自 21 二、市場營銷現(xiàn)狀 3. 市場競爭情勢 品牌開發(fā)商、品牌項目提高區(qū)域居住檔次 〃 大批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把握機遇，在 2020年后陸續(xù)進駐渾南。其中有相當一部 份是具有全國性影響力的大品牌企業(yè)。十數(shù)個品質(zhì)優(yōu)秀、產(chǎn)品質(zhì)量過硬、 深受沈陽廣大市民群眾歡迎的新樓盤著陸渾南，將進一步強化渾南新區(qū)中高 檔次居住區(qū)的形象。 〃 較高標準的開發(fā)品牌引入策略，衍生了現(xiàn)今渾南新區(qū)知名大盤的聯(lián)動效應(yīng)。 眾多知名大盤進駐，升級了渾南新區(qū)舊有的商品房供應(yīng)格局。 〃 品牌開發(fā)商的影響、品質(zhì)住宅的開發(fā)將逐漸加速區(qū)域生活休閑配套、商業(yè)服 務(wù)配套的完善。區(qū)域商品房的真實價值將依托渾南新區(qū)宜居性特征的明朗而