【正文】 接費用的節(jié)約或超支情況，施工間接費用在各項建筑安裝工程之間的分配，可按照各項工程的施工間接費用定額（即為直接費或人工費的百分比，建筑工程一般按直接費的百分比，水電安裝工程、設(shè)備安裝工程按人工費的百分比）所計算的施工間接 費的比例進(jìn)行分配。 一、工程價款結(jié)算的辦法 開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價款的結(jié)算，應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)工程價款結(jié)算辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確定。但如承包施工企業(yè)已向開發(fā)企業(yè)出具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。 3．折舊費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取 的折舊費。開發(fā)間接費用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點自行確定。 （二）土地開發(fā)成本項目的設(shè)置 企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進(jìn)行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建 設(shè)等。應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費，應(yīng)記入 “ 開發(fā)成本 —— 商品性土地開發(fā)成本 ” 賬戶的借方和 “ 開發(fā)間接費用 ” 賬戶的貸方。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計入開發(fā)產(chǎn)品成本。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的 “ 開發(fā)間接費 ” 項目，并記入 “ 開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本 ” 賬戶的借方和 “ 開發(fā)間接費用 ” 賬戶的貸方。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等 不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。前期工程費是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計、項目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪等支出。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按各項工程的預(yù)算造價的比例，計算它們的標(biāo)價即實際建筑安裝工程費。 （三）基礎(chǔ)設(shè)施費 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的 “ 基礎(chǔ)設(shè)施費 ” 成本項目，并記入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 賬戶的借方和 “ 銀行存款 ” 等賬 戶的貸方。 ，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個成本核算對象，于開發(fā)完成算得實際開發(fā)成本后，再按各個單項工程概預(yù)算數(shù)的比例，計算各幢房屋的開發(fā)成本。4000000100% ＝ 8% 各項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費為： 101商品房： 1000 000元 8 ％＝ 80 000元 102商品房： 900 000元 8 ％＝ 720xx元 152出租房： 800 000元 8 ％＝ 64000元 182周轉(zhuǎn)房； 800 000元 8 ％＝ 64000元 201大配套設(shè)施 —— 商店： 500 000元 8 ％＝ 40 000元 按預(yù)提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費時，其與實 際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。因此，對這些配套設(shè)施，在核算時也 就可不必設(shè)置配套設(shè)施費和開發(fā)間接費兩個成本項目。這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。 三、土地開發(fā)成本的核算 企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過 “ 開發(fā)成本 ——土地開發(fā)成本 ” 賬戶進(jìn)行核算。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分， 則應(yīng)將整塊土地作為一個成本核算對象，在 “ 開發(fā)成本 —— 土地開發(fā)成本 ” 賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶。 開發(fā)間接費用的總分類核算，在 “ 開發(fā)間接費用 ” 賬戶進(jìn)行。這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。即在工程開工后，每月按當(dāng)月施工計劃所列工作量預(yù)付工程款，于工程竣工驗收后按工程承包合同價值扣除預(yù)付工程款后進(jìn)行結(jié)算。開發(fā)企業(yè) 要根據(jù)工程承包合同條例的規(guī)定，同承包工程的施工企業(yè)簽訂工程承包合同。發(fā)生的各 項施工間接費用，都要自 “ 庫存材料 ” 、 “ 低值易耗品 ” 、 “ 材料成本差異 ” 、 “ 應(yīng)付工資 ” 、“ 應(yīng)付福利費 ” 、 “ 銀行存款 ” 、 “ 現(xiàn)金 ” 、 “ 累計折；日 ” 、 “ 待攤費用 ” 等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 “ 施工間接費用 ” 賬戶的借方。如用銀行存款為某項 工程支付土方運輸費2 000元，應(yīng)作： 借：工程施工 2 000 貸：銀行存款 2 000 對于不能直接記入各項工程成本的水、電、風(fēng)、汽等勞務(wù)費用，可在月終根據(jù)各項工程的實際耗用量，將各項勞務(wù)費用分配于各有關(guān)工程成本。 機械使用費的總分類核算，應(yīng)先在 “ 工程施工 —— 機械使用費 ” 賬戶進(jìn)行。如某些工程尚未全部完工，即將其完工部分按估計數(shù)進(jìn)行結(jié)算，未完工部分可結(jié)合下月施工作業(yè)計劃中的工程任務(wù)，再簽發(fā)給原來的班組，使當(dāng)月完成的工程和當(dāng)月應(yīng)發(fā)的工資獎金于當(dāng)月結(jié)算。 “ 已領(lǐng)來用材料清單 ” 、 “ 大堆材料耗用單 ” 等材料憑證匯總計算。凡是可以直接記入各項工程的生產(chǎn)費用，應(yīng)直接計入各項工程成本；凡是不能直接計入各項工程而應(yīng)由有關(guān)工程共同負(fù)擔(dān)的生產(chǎn)費用，要先按照發(fā)生地點先行歸集，然后按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，定期分配計入有關(guān)工程成本。 3． 基礎(chǔ)設(shè)施費 指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、 綠化、環(huán)衛(wèi) 設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。 4．代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。即使采用相同的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，也由于必須在指定的地點建造，以致它們的地形、地質(zhì)、水文等自然條件和交通、材料資源等社會條件不同，在建造時，往往也需要對設(shè)計圖紙以及施工方法、施工組織等作適當(dāng)改變。 上述材料費、人工費、機械使用費和其他直接費，由于直接耗用于工程的施工過程，叫做直接費，可以直接記入 “ 工程施工 ” 賬戶和各項工程成本。任務(wù)單中工程完工后，施工員應(yīng)根據(jù)工程任務(wù)單中規(guī)定的各項條件進(jìn)行檢查，并會同質(zhì)量檢查員進(jìn)行驗收，評定質(zhì)量等級。 、牌照稅指為施工機械如鏟車、壓路機等繳納的養(yǎng)路費和牌照稅。 五、其他直接資的核算 工程成本中的 “ 其他直接貿(mào) ” ，是指在施工現(xiàn)場直接發(fā)生但不能記入 “ 材 料費 ” 、 “ 人工費 ” 和 “ 機械使用費 ” 項目的其他直接發(fā)生的費用，主要包括： 1．施工過程中耗用的水、電、風(fēng)、汽費； 、雨季施工費包括為保證工程質(zhì)量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項設(shè)施費用； 3．因場地狹小等原因而發(fā)生的材料 H次搬運費； 4．土方運輸費。 、攤銷和修理費，供職工保健用的解毒劑、營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費和補助費以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費等。對于月份內(nèi)各項工程發(fā)生的實際成本，應(yīng)在月終將它自 “ 工程施工 ” 賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 “ 開發(fā)成本 ” 賬戶的借方 : 借：開發(fā)成本 XXX 貸：工程施工 XXX 根據(jù)上文所述，現(xiàn)將自營工程成本核算程序歸納如下： 1．根據(jù)開工報告，確定工程成本核算對象，開設(shè)工程施工成本明細(xì)分類 賬； 2．按工程成本核算對象和成本項目匯總分配材料、人工、折舊等費用； 3．分配機械使用費、其他直接貿(mào)和施工間接費； 4．計算各月施工工程實際成本； 5．根據(jù)完工報告，結(jié)算工程施工成本明細(xì)分類賬中的實際總成本，并與預(yù)算成本對比分析。 2．分段結(jié)算就是將一個 單位工程按形象進(jìn)度劃分為幾個階段（部位），如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗收結(jié)算工程價款。支付工程款時，記入 “ 應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 ” 賬戶的借方和 “ 銀行存款 ” 等賬戶的貸方。 從上述開發(fā)間接費用的明細(xì)項目中，可以看出它與土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費等變動費用不同，它屬于相對固定的費用，其費用總額并不隨著開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。現(xiàn)行會計制度中設(shè)置的 “ 開發(fā)成本 —— 土地開發(fā)成本 ” 科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā) 支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出?；A(chǔ)設(shè)施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費用。 假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車出 540 000 元共 648 000元。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設(shè)置如下四個成本項目： （ 1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（ 2）前期工程費；（ 3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（ 4）建筑安裝工程費。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提計入商品房等的開發(fā)成本。為了既能總括反映房屋開發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門別類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，并便于計算開發(fā)成本，在會計上除設(shè)置 “ 開發(fā)成本—— 房屋開發(fā)成本 ” 賬戶外，還應(yīng)按開發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級賬戶，并按各成本核算對象和成本項目進(jìn)行明細(xì)分類核算。如開發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶，則在用以建造房屋時，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地征用及拆遷補償費記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ”賬戶的借方和 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶的貸方。1134000 元＝ 600000元 102 商品房 1080000元 504000 元 247。配套設(shè)施費是指按規(guī)定應(yīng)計入房屋開發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。 2．按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個分配計入商品房等計發(fā)產(chǎn)品成本 的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗收后、應(yīng)將其發(fā)生的 實際開發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實際成本、預(yù)算 成本 或計劃成本），分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)成本，作如 下分錄入賬： 借；開發(fā)成本 —— －房屋開發(fā)成本 265000 開發(fā)成本 — 一配套設(shè)施可發(fā)成本 35000 貸：開發(fā)成本 — 一配套設(shè)施開發(fā)成本 300000 3．對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評發(fā)產(chǎn)品成本的 公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開 發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費，作如下分錄入賬： 借：預(yù)提費用 — 一預(yù)提配套設(shè)施費 320 000 貸：開發(fā)成本 — 一配套設(shè)施開發(fā)成本 320 000 如預(yù)提配套設(shè)施費 大于或少于實際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托。 二、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置 一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項目，應(yīng)以各配套設(shè)施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設(shè)施的開發(fā)成本。 為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗收后，應(yīng)將其實際成本自 “ 開發(fā)成本 —— 商品性土地開發(fā)成本 ” 賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 “ 開發(fā)產(chǎn)品 —— 土地 ” 賬戶的借方。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項 目，如建筑安裝工程費，配套設(shè)施費，可不必設(shè)置。這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用，可直接分配計人有關(guān)房屋開發(fā)成本。 6．水電費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。在累計已完工程價值達(dá)到當(dāng)年發(fā)包工程價值的 50％時，就可將超過發(fā)包工程價值 50％部分的工程價款的 50％，抵作預(yù)付備料款扣 回。因為建筑安裝工程等雖具有個體性的特點，但不同的工程，都是由一定的 分部分項工程構(gòu) 成的?！?［各項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費） 各項工程規(guī)定的施工間接費用定額］ 如某施工單位在 1998年 7月份計發(fā)生施工間接費用 20 538元，各項工程在 7月份內(nèi)發(fā)生的直接費和它們的施工間接費用定額如下： 101商品房建筑工程 直接費 141 000元 施工間接費用定額為直接費的 6% 102商品房建筑工程 直接費 126 000元 施工間接費用定額為直接費的 6％ 151出租房建筑工程 直接費 59 000元 施工間接費用定額為直接費的 6％ 則各項工程在 7月份應(yīng)分配的施工間接費用如下： 101商品房建筑工程： 141000元 6%20538 元 247。 2．職工福利費指按照施工單位 管理人員工資總額的一定比例（目前為 14％）提取的職工福利費。 機械工作臺時合計 對于各種中型機械的機械使用費的核算，也可不分機械種類進(jìn)行。 3．材料費指施工機械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費用。 差異分配率） 某項工程實際耗用大堆材料的計劃價格成本＝該工程實際耗用大堆材料數(shù)量 計劃單價 施工