【正文】 開發(fā)間接費(fèi)用分配表 20xx年 5月 單位：元 開發(fā)項(xiàng)目編號(hào)名稱 直接成本 分配開發(fā)間接費(fèi) 101商品房 50 000 4 000 102商品房 120 000 9 600 151出租房 75 000 6 000 181周轉(zhuǎn)房 70 000 5 600 201大配套設(shè)施 80 000 6 400 301商品性土地 125 000 10000 合 計(jì) 520 000 41 600 根據(jù)開發(fā)間接費(fèi)用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的 “ 開發(fā)間接費(fèi) ” 成本項(xiàng)目，并將它記入 “ 開發(fā)成本 ” 各二級(jí)賬戶的借方和 “ 開發(fā)間接費(fèi)用 ” 賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 25 200 開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本 6 400 開發(fā)成本 —— 商品性土地開發(fā)成本 10 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 41 600 土地開發(fā)成本的核算 一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā) 的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。 二、開發(fā)間接費(fèi)用的分配 每月終了，應(yīng)對開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)人有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息 ，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。 指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（目前為 14％）提取的職工福利費(fèi)。 開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應(yīng)記入 “ 預(yù)付賬款 —— 預(yù)付承包單位款 ” 賬戶的借方；按照工程價(jià)款結(jié)算賬單應(yīng)付給承包施工企業(yè)的工程款，應(yīng)記入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 等賬戶的借方和 “ 應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 ” 賬戶的貸方。尾款應(yīng)專戶存入銀行，候工程竣工驗(yàn)收后清算。如果招標(biāo)出包工程，工程標(biāo)價(jià)與工程造價(jià)不同時(shí)，應(yīng)按工程標(biāo)價(jià)占工程預(yù)算造價(jià)的百分比進(jìn)行調(diào)整計(jì)算。開發(fā)企業(yè)應(yīng)將承包合同副本送開 戶銀行作為結(jié)算工程價(jià)款的依據(jù)。同時(shí)不 論工程施工期限的長短，都須等到工程完工記入各項(xiàng)應(yīng)計(jì)成本以后，工程成本明細(xì)分類賬的記錄方為完整。 每月終了，應(yīng)對施工間接費(fèi)用進(jìn)行分配。 、紙張、賬表、印刷、郵電、書報(bào)、會(huì)議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費(fèi)用。 六、施工間接費(fèi)用的核算 工程成本中除了上文所說的各項(xiàng)直接貿(mào)外，還包括施工單位組織施工、管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。設(shè)例中： 時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)為 20元， 8元。 機(jī)械使用費(fèi)的分配，一般都以施工機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)（或工作臺(tái)班或完成工作量）為標(biāo)準(zhǔn)。 、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺(tái)、行走軌道等費(fèi)用。 月份內(nèi)該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時(shí)總和（時(shí)） 用施工單位平均工資率乘務(wù)項(xiàng)工程耗用的工時(shí)，就可算得各該工程在某月份內(nèi)應(yīng)分配的人工費(fèi)： 項(xiàng)工程分配的人工資＝該項(xiàng)工程耗用工時(shí) 施工單位平均工資率 四、機(jī)械使用費(fèi)的核算 施 工單位因采用機(jī)械化施工使用施工機(jī)械而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)另行組織核算。 “ 工程任務(wù)單 ” 是施工員根據(jù)施工作業(yè)計(jì)劃于施工前下達(dá)給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實(shí)際完成工程數(shù)量、計(jì)算獎(jiǎng)金或計(jì)件工資的憑證。這些材料常有幾個(gè)單位工程共同耗用，領(lǐng)用次數(shù)又多，很難在領(lǐng)用時(shí)逐一加以點(diǎn)數(shù)，往往采用 “ 算兩頭、軋中間 ” 的辦法，來定期計(jì)算其實(shí)際用量。 5．施工間接費(fèi)措施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、行政管理用固定資產(chǎn)折舊修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、民工管理費(fèi)等。因?yàn)閱挝还こ淌蔷幹乒こ填A(yù)算、工程進(jìn)度計(jì)劃的對象。 采用自營方式進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規(guī)模不大，在施工過程中發(fā)生的各項(xiàng)工程費(fèi)用，可直接計(jì)人有關(guān)開發(fā)成本的核算對象，記入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 等賬戶的借方和 “ 銀行存款 ” 、 “ 庫存材料 ” 、 “ 應(yīng)付工資 ” 等賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 XXX 貸：銀行存款 XXX 庫 存材料 XXX 應(yīng)付工資 XXX 如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進(jìn)行內(nèi)部核算的，可根據(jù)需要設(shè)置 “ 工程施工 ” 賬戶，用來核算和歸集自營工程費(fèi)用，并按工程施工成本核算對象和成本項(xiàng)目設(shè)置工程施工成本明細(xì)分類賬進(jìn)行工程成本明細(xì)分類核算。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 （包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所 發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類： 1．土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可 計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi) 用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè) 施支出。 自營開發(fā)工程成本的核算 (一 ) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用發(fā)包方式進(jìn)行。工程成本核算的對象，通常是具有工程預(yù)算的單位工程。 4．其他直接費(fèi)指現(xiàn)場施工用水、電、蒸汽費(fèi)，冬雨季施工增加費(fèi)，夜間施工增加費(fèi)，土方運(yùn)輸費(fèi)，材料二次搬運(yùn)費(fèi)，生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)，工程定位復(fù)測費(fèi)，工程點(diǎn)交費(fèi)，場地清理費(fèi)等。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。 三、人工費(fèi)的核算 工程成本中的人工費(fèi)，對計(jì)件工人的工資，可直接根據(jù) “ 工程任務(wù)單 ” 中工資總額匯總計(jì)入各項(xiàng)工程的成本，職工福利費(fèi)可按工資的比例（目前為 14％）計(jì)入各項(xiàng)工程的成本。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內(nèi)各該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時(shí)總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費(fèi)總額所得的商數(shù)，它的計(jì)算公式如下： 某施工單位平均工資率（元 /時(shí)）＝月份內(nèi)施工單位建筑安裝工人工資和 職工福利費(fèi)總額（元） 247。 6．運(yùn)輸裝卸費(fèi)指將施工機(jī)械運(yùn)到施工現(xiàn)場、運(yùn)離施工現(xiàn)場和在工地范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移的運(yùn)輸、安裝、拆卸及試車等費(fèi)用，若運(yùn)往其他施工現(xiàn)場，運(yùn)出費(fèi)用由其他施工現(xiàn)場的工程成本負(fù)擔(dān)。至于那些沒有專人 使用的小型施工機(jī)械，如打夯機(jī)、卷揚(yáng)機(jī)、砂漿機(jī)、鋼筋木工機(jī)械等的使用費(fèi)，可合并計(jì)算它們的折舊、修理費(fèi)?！?（機(jī)械工作臺(tái)時(shí)合計(jì) 該機(jī)械臺(tái)是費(fèi)計(jì)劃數(shù)） 現(xiàn)舉例說明它的分配計(jì)算方法如下： （一）先確定各種施工機(jī)械每個(gè)臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù) 施工機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)的計(jì)算，可參照以往核算資料確定，也可根據(jù)施工機(jī)械原值、折舊率，隨機(jī)駕駛?cè)藛T工資、估計(jì)年工作臺(tái)時(shí)等資料加以計(jì)算。 對于施工現(xiàn)場發(fā)生的各項(xiàng)冬、雨季施工資以及工程定位復(fù)測費(fèi)、工程點(diǎn)交費(fèi)、場地清理兼、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等其他直接費(fèi)，凡能直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本的，應(yīng)直接計(jì)入；不能直接計(jì) 入各項(xiàng)工程成本的，應(yīng)先行匯總登記，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)將它分配計(jì)入有關(guān)工程成本。 、器具和檢驗(yàn)、試驗(yàn)、消防用具等的購置，攤銷和修理費(fèi)。 施工間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，應(yīng)按施工單位設(shè)置 “ 施工間接費(fèi)用明細(xì)分類賬 ” ，將發(fā)生的施工間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。19560 元＝ 3540元 105% ＝ 3717元 對于分配于各項(xiàng)工程成本的施工間接費(fèi)用，應(yīng)自 “ 施工間接費(fèi)用 ” 賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 “ 工程施工 ” 賬戶的借方，并記入各項(xiàng)工程成本的 “ 施工間接費(fèi) ” 項(xiàng)目： 借：工程施 20 538 貸：施工間接費(fèi)用 20 538 七、自營工程成本核算程序小結(jié) 為了核算各項(xiàng)自營工程的實(shí)際成本，會(huì)計(jì)部門在接到施工部門的開工報(bào)告后，即要根據(jù)前述有關(guān)成本核算對象的說明，為各該單位工程或同類工程開設(shè)有如圖表 5七所示的 “ 工程施工成本明細(xì)分類賬 ” ，用以記錄各項(xiàng)工程的成本。它一般應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：（ l）工程名稱和地點(diǎn)；（ 2）工程范圍和內(nèi)容；（ 3）開、竣工日期；（ 4）工程質(zhì)量、保修期及保修條件；（ 5）工程造價(jià)；（ 6）工程價(jià)款的支付、結(jié)算及交工驗(yàn)收辦法；（ 7）設(shè)計(jì)文件和技術(shù)資料提供日期；（ 8）材料、設(shè)備的供應(yīng)和進(jìn)場期限；（ 9）雙方相互協(xié)作事項(xiàng)和違約責(zé)任等。因此，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)收合格的各月份的已完分部分項(xiàng)工程的工程數(shù)量和預(yù)算單價(jià)等計(jì)算的工程造價(jià)，就是各該月份應(yīng)結(jié)算和支付的工程款。 結(jié)算雙方可以在 5％的幅度內(nèi)協(xié)商確認(rèn)尾款比例，并在工程承包合同中訂明。 二、應(yīng)付工程款和預(yù)付備料軟、工程款的核算 開發(fā)企業(yè)與施 工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付備料款、工程款的核算， 應(yīng)在 “ 應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 ” 和 “ 預(yù)付賬款 —— 預(yù)付承包單位款 ” 兩個(gè)賬戶進(jìn)行。 為了組織開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動(dòng)的原因，進(jìn)一步節(jié)約費(fèi)用開支，開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算 ： l．工資 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和津貼。 9．利息支出 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。 開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，一般要按所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位設(shè)置 “ 開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)分類賬 ” ，將發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。 應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本總額 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨(dú)立核算單位在 1998年 5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費(fèi)用 41 600元，應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下： 開發(fā)產(chǎn)品編號(hào)名稱 直接成本 101商品房 50 000 102商品房 120 000 151出租房 75 000 181周轉(zhuǎn)房 70 000 201大配套設(shè)施 —— 商店 80 000 301商品性土地 125000 合 計(jì) 520 000 根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得 5月份應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)： 101商品房： 50000元 41600 元 247。 二、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置 （一）土地開發(fā)成本核算對象的確定 為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對需要單獨(dú)核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項(xiàng)目，可按下列原 則確定土地開發(fā)成本的核算對象： 1．對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對象； 2．對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬并沖減有關(guān)成本。對發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ) 設(shè)施費(fèi)等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬，并記入 “ 開發(fā)成本 —— 商品性土地開發(fā)成本 ” 、 “ 開發(fā)成本—— 自用土地開發(fā)成本 ” 賬戶的借方和 “ 銀行存款 ” 、 “ 應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 ” 等賬戶的貸方。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為 “ 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià) ” 和 “ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ” 兩個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的 “ 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià) ” 和 “ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ” 成本項(xiàng)目。因?yàn)? 這些大配套設(shè)施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。因?yàn)橐惯@些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。對發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入 “ 開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本 ” 賬戶的借方和 “ 銀行存款 ” 、 “ 應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工 程款 ” 等賬戶的貸方。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算，一般可按以下公式進(jìn)行： 某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)＝該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計(jì)劃成本） 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率＝該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本） 247。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類；一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。 開發(fā)企業(yè)對房屋開發(fā)成本的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目： （ 1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（ 2）前期工程費(fèi)；（ 3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（ 4）建筑安裝工程費(fèi)；（ 5）配套設(shè)施費(fèi)；（ 6）開發(fā)間接費(fèi)。能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的 “ 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ” 成本項(xiàng)目，并記入 “ 開發(fā)成本—— 房屋開發(fā)成本 ” 賬戶的借方和 “ 銀行存款 ’ 等賬戶的貸方。 （四）建筑安裝工程費(fèi) 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。