【正文】 開發(fā)間接費用分配表 20xx年 5月 單位：元 開發(fā)項目編號名稱 直接成本 分配開發(fā)間接費 101商品房 50 000 4 000 102商品房 120 000 9 600 151出租房 75 000 6 000 181周轉房 70 000 5 600 201大配套設施 80 000 6 400 301商品性土地 125 000 10000 合 計 520 000 41 600 根據開發(fā)間接費用分配表，即可將各開發(fā)產品成本分配的開發(fā)間接費記入各開發(fā)產品成本核算對象的 “ 開發(fā)間接費 ” 成本項目，并將它記入 “ 開發(fā)成本 ” 各二級賬戶的借方和 “ 開發(fā)間接費用 ” 賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 25 200 開發(fā)成本 —— 配套設施開發(fā)成本 6 400 開發(fā)成本 —— 商品性土地開發(fā)成本 10 000 貸：開發(fā)間接費用 41 600 土地開發(fā)成本的核算 一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉讓、出租而開發(fā) 的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。 二、開發(fā)間接費用的分配 每月終了，應對開發(fā)間接費用進行分配，按實際發(fā)生數計人有關開發(fā)產品的成本。開發(fā)產品完工以后的借款利息 ，應作為財務費用，計人當期損益。 指按上項人員工資總額的一定比例（目前為 14％）提取的職工福利費。 開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應記入 “ 預付賬款 —— 預付承包單位款 ” 賬戶的借方；按照工程價款結算賬單應付給承包施工企業(yè)的工程款，應記入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 等賬戶的借方和 “ 應付賬款 —— 應付工程款 ” 賬戶的貸方。尾款應專戶存入銀行，候工程竣工驗收后清算。如果招標出包工程，工程標價與工程造價不同時，應按工程標價占工程預算造價的百分比進行調整計算。開發(fā)企業(yè)應將承包合同副本送開 戶銀行作為結算工程價款的依據。同時不 論工程施工期限的長短，都須等到工程完工記入各項應計成本以后，工程成本明細分類賬的記錄方為完整。 每月終了，應對施工間接費用進行分配。 、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費用。 六、施工間接費用的核算 工程成本中除了上文所說的各項直接貿外，還包括施工單位組織施工、管理所發(fā)生的各項費用。設例中： 時費計劃數為 20元， 8元。 機械使用費的分配，一般都以施工機械的工作臺時（或工作臺班或完成工作量）為標準。 、鋪設的基礎、底座、工作臺、行走軌道等費用。 月份內該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和（時） 用施工單位平均工資率乘務項工程耗用的工時，就可算得各該工程在某月份內應分配的人工費： 項工程分配的人工資＝該項工程耗用工時 施工單位平均工資率 四、機械使用費的核算 施 工單位因采用機械化施工使用施工機械而發(fā)生的各項費用，應另行組織核算。 “ 工程任務單 ” 是施工員根據施工作業(yè)計劃于施工前下達給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實際完成工程數量、計算獎金或計件工資的憑證。這些材料常有幾個單位工程共同耗用，領用次數又多，很難在領用時逐一加以點數，往往采用 “ 算兩頭、軋中間 ” 的辦法，來定期計算其實際用量。 5．施工間接費措施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅交通費、行政管理用固定資產折舊修理費、低值易耗品攤銷、財產保險費、勞動保護費、民工管理費等。因為單位工程是編制工程預算、工程進度計劃的對象。 采用自營方式進行的基礎設施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規(guī)模不大，在施工過程中發(fā)生的各項工程費用，可直接計人有關開發(fā)成本的核算對象，記入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 等賬戶的借方和 “ 銀行存款 ” 、 “ 庫存材料 ” 、 “ 應付工資 ” 等賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 XXX 貸：銀行存款 XXX 庫 存材料 XXX 應付工資 XXX 如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進行內部核算的，可根據需要設置 “ 工程施工 ” 賬戶，用來核算和歸集自營工程費用，并按工程施工成本核算對象和成本項目設置工程施工成本明細分類賬進行工程成本明細分類核算。 房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位及開發(fā)現場為開發(fā)房地產而發(fā)生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 （包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所 發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產品成本按其用途，可分為如下四類： 1．土地開發(fā)成本指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設場地）所發(fā)生的各項費用支出。 指在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生，可 計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉讓的公共配套設施費 用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設 施支出。 自營開發(fā)工程成本的核算 (一 ) 房地產開發(fā)企業(yè)的基礎設施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用發(fā)包方式進行。工程成本核算的對象，通常是具有工程預算的單位工程。 4．其他直接費指現場施工用水、電、蒸汽費，冬雨季施工增加費，夜間施工增加費，土方運輸費，材料二次搬運費，生產工具用具使用費，工程定位復測費，工程點交費，場地清理費等。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。 三、人工費的核算 工程成本中的人工費，對計件工人的工資，可直接根據 “ 工程任務單 ” 中工資總額匯總計入各項工程的成本，職工福利費可按工資的比例（目前為 14％）計入各項工程的成本。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內各該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費總額所得的商數，它的計算公式如下： 某施工單位平均工資率（元 /時）＝月份內施工單位建筑安裝工人工資和 職工福利費總額（元） 247。 6．運輸裝卸費指將施工機械運到施工現場、運離施工現場和在工地范圍內轉移的運輸、安裝、拆卸及試車等費用，若運往其他施工現場，運出費用由其他施工現場的工程成本負擔。至于那些沒有專人 使用的小型施工機械，如打夯機、卷揚機、砂漿機、鋼筋木工機械等的使用費，可合并計算它們的折舊、修理費?！?（機械工作臺時合計 該機械臺是費計劃數） 現舉例說明它的分配計算方法如下： （一）先確定各種施工機械每個臺時費計劃數 施工機械臺時費計劃數的計算，可參照以往核算資料確定，也可根據施工機械原值、折舊率，隨機駕駛人員工資、估計年工作臺時等資料加以計算。 對于施工現場發(fā)生的各項冬、雨季施工資以及工程定位復測費、工程點交費、場地清理兼、檢驗試驗費等其他直接費，凡能直接計入各項工程成本的，應直接計入；不能直接計 入各項工程成本的，應先行匯總登記，然后按照一定標準將它分配計入有關工程成本。 、器具和檢驗、試驗、消防用具等的購置，攤銷和修理費。 施工間接費用的明細分類核算，應按施工單位設置 “ 施工間接費用明細分類賬 ” ，將發(fā)生的施工間接費用按明細項目分欄登記。19560 元＝ 3540元 105% ＝ 3717元 對于分配于各項工程成本的施工間接費用，應自 “ 施工間接費用 ” 賬戶的貸方轉入 “ 工程施工 ” 賬戶的借方，并記入各項工程成本的 “ 施工間接費 ” 項目： 借：工程施 20 538 貸：施工間接費用 20 538 七、自營工程成本核算程序小結 為了核算各項自營工程的實際成本，會計部門在接到施工部門的開工報告后，即要根據前述有關成本核算對象的說明，為各該單位工程或同類工程開設有如圖表 5七所示的 “ 工程施工成本明細分類賬 ” ，用以記錄各項工程的成本。它一般應具備以下主要內容：（ l）工程名稱和地點；（ 2）工程范圍和內容；（ 3）開、竣工日期；（ 4）工程質量、保修期及保修條件；（ 5）工程造價；（ 6）工程價款的支付、結算及交工驗收辦法；（ 7）設計文件和技術資料提供日期；（ 8）材料、設備的供應和進場期限；（ 9）雙方相互協(xié)作事項和違約責任等。因此，根據經驗收合格的各月份的已完分部分項工程的工程數量和預算單價等計算的工程造價，就是各該月份應結算和支付的工程款。 結算雙方可以在 5％的幅度內協(xié)商確認尾款比例，并在工程承包合同中訂明。 二、應付工程款和預付備料軟、工程款的核算 開發(fā)企業(yè)與施 工企業(yè)有關發(fā)包工程款和預付備料款、工程款的核算， 應在 “ 應付賬款 —— 應付工程款 ” 和 “ 預付賬款 —— 預付承包單位款 ” 兩個賬戶進行。 為了組織開發(fā)間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節(jié)約費用開支，開發(fā)間接費用應分設如下明細項目進行核算 ： l．工資 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位現場管理機構行政、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。 9．利息支出 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關的手續(xù)費，但應沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。 開發(fā)間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內部獨立核算單位設置 “ 開發(fā)間接費用明細分類賬 ” ，將發(fā)生的開發(fā)間接費用按明細項目分欄登記。 應分配開發(fā)間接費各開發(fā)產品實際發(fā)生的直接成本總額 如某房地產開發(fā)企業(yè)某內部獨立核算單位在 1998年 5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費用 41 600元，應分配開發(fā)間接費各開發(fā)產品實際發(fā)生的直接成本如下： 開發(fā)產品編號名稱 直接成本 101商品房 50 000 102商品房 120 000 151出租房 75 000 181周轉房 70 000 201大配套設施 —— 商店 80 000 301商品性土地 125000 合 計 520 000 根據上列公式，即可為各開發(fā)產品算得 5月份應分配的開發(fā)間接費： 101商品房： 50000元 41600 元 247。 二、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設置 （一）土地開發(fā)成本核算對象的確定 為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結轉，對需要單獨核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目，可按下列原 則確定土地開發(fā)成本的核算對象： 1．對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象； 2．對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬并沖減有關成本。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎 設施費等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細分類賬，并記入 “ 開發(fā)成本 —— 商品性土地開發(fā)成本 ” 、 “ 開發(fā)成本—— 自用土地開發(fā)成本 ” 賬戶的借方和 “ 銀行存款 ” 、 “ 應付賬款 —— 應付工程款 ” 等賬戶的貸方。歸類集中結轉法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為 “ 土地征用及拆遷補償費或批租地價 ” 和 “ 基礎設施費 ” 兩個費用項目，然后轉入有關房屋開發(fā)成本的 “ 土地征用及拆遷補償費或批租地價 ” 和 “ 基礎設施費 ” 成本項目。因為 這些大配套設施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關部門再由有關部門出資。因為要使這些設施投入運轉，有的也需要其他配套設施為其提供服務，所以理應分配為其服務的有關設施的開發(fā)成本。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬的相應成本項目，并記入 “ 開發(fā)成本 —— 配套設施開發(fā)成本 ” 賬戶的借方和 “ 銀行存款 ” 、 “ 應付賬款 —— 應付工 程款 ” 等賬戶的貸方。開發(fā)產品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行： 某項開發(fā)產品預提的配套設施費＝該項開發(fā)產品預算成本（或計劃成本） 配套設施費預提率 配套設施費預提率＝該配套設施的預算成本（或計劃成本） 247。上述設施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉讓給商業(yè)部門。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類；一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉使用而開發(fā)的周轉房。 開發(fā)企業(yè)對房屋開發(fā)成本的核算，應設置如下幾個成本項目： （ 1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（ 2）前期工程費；（ 3）基礎設施費；（ 4）建筑安裝工程費；（ 5）配套設施費；（ 6）開發(fā)間接費。能分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發(fā)成本核算對象的 “ 土地征用及拆遷補償費 ” 成本項目，并記入 “ 開發(fā)成本—— 房屋開發(fā)成本 ” 賬戶的借方和 “ 銀行存款 ’ 等賬戶的貸方。 （四）建筑安裝工程費 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應根據工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。