【正文】 比較大的，即當(dāng)收入增加時，對住房的需求會增長得更快。房地產(chǎn)業(yè)增加值持續(xù)增長，2003年房地產(chǎn)業(yè)增加值近200億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和從業(yè)人數(shù)均呈增長趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況良好， 2004年全年房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)勁增長，房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長。信陽在加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，城市首位度的提高為住宅規(guī)?；_發(fā)提供了有利的政策支持和需求空間，特別是伴隨著一系列有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的優(yōu)惠政策的出臺，如信陽城市總體規(guī)模的全面擴(kuò)展、戶籍放開、房地產(chǎn)二級市場開放、城市居民的消費結(jié)構(gòu)升級都對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了內(nèi)在拉動力，使信陽的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出一片生機(jī)勃勃的景象?？傮w而言，信陽市的房地產(chǎn)市場經(jīng)過3年的高速發(fā)展，已經(jīng)初步進(jìn)入了整合階段，存在著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量過多，規(guī)模過小，結(jié)構(gòu)不合理，以及企業(yè)抗風(fēng)險能力差，資金實力不強(qiáng)等問題，但政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管理力度是明顯的，對于大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地供應(yīng)，開發(fā)區(qū)位選擇等各個方面給予優(yōu)先考慮，而對于不符和條件和經(jīng)濟(jì)實力弱的企業(yè)，不予審批設(shè)立和市場準(zhǔn)入。信陽市的房地產(chǎn)投資環(huán)境良好，本項目的建設(shè)正逢其時。從戶型上來看，市場供應(yīng)以三房為主力，其次為四房、二房，一房供應(yīng)較少。據(jù)調(diào)查，浉河沿岸及其以西的樓盤有數(shù)十個之多，不少樓盤人們耳熟能詳，如柳堤春曉、浉河山莊、翠庭美墅等等。本項目的定位及前期入市至為關(guān)鍵，項目定位沒有創(chuàng)新及差異化，將有可能導(dǎo)致項目營銷困難。為了大力發(fā)展信陽市的商業(yè)，體現(xiàn)出信陽作為茶葉故鄉(xiāng)的特色，加快信陽的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足廣大人民群眾不斷增長的消費需求，需要建設(shè)一個集購物、休閑、游樂為一體的大型綜合性商業(yè)步行街，結(jié)合茗陽閣和茶葉博物館的修建，體現(xiàn)出茶葉故鄉(xiāng)的身份，展示信陽的城市風(fēng)采。而本項目開發(fā)由于規(guī)模較大，市場消化時間相對較長，消費者對此業(yè)態(tài)有一個逐步認(rèn)知、認(rèn)可的過程。目前經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的高檔寫字樓物業(yè)經(jīng)營狀況穩(wěn)定，市場趨勢較好。本項目均價定為1500元/平方米左右。規(guī)劃地塊位于信陽市現(xiàn)狀城區(qū)西部浉河南岸，筆架山——賢山腳下，總建筑面積約85萬m2。根據(jù)《茗陽天下》文化商業(yè)區(qū)、住宅Ⅰ區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案，本設(shè)計建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模詳見下表。進(jìn)入全新世以來，該區(qū)仍處于南北向順扭應(yīng)力場中，地殼活動仍較活躍；淮河上游及南側(cè)各大支流發(fā)育不對稱河谷。場址僅東側(cè)的人流和各種車輛混雜流動，較為混亂，對項目的建設(shè)有一定的影響。水稻、水產(chǎn)、茶葉、板栗、銀杏等產(chǎn)量居河南省首位，上天梯珍珠巖、膨潤土、沸石非金屬共生礦田的規(guī)模、質(zhì)量居全國之冠。供電本項目區(qū)域邊緣正在修建一座市政110KV的變電站，2005年底可建成投入使用，可滿足項目需求。基地周邊植被豐富，南部山上楊、竹、松、杉林連片，基地內(nèi)除有一處小型工業(yè)建筑外，其余土地也均被叢生低灌林所覆蓋。結(jié)構(gòu)靈活性原則，商業(yè)區(qū)在設(shè)計中采用88m和48m的空間柱網(wǎng)模數(shù)，使業(yè)主既可以根據(jù)經(jīng)營模式的不同進(jìn)行自由的平面分隔，同時還可采取豎向空間的分隔，形成上下貫通的店鋪模式。北部文化商業(yè)區(qū)濱水而建，地形較為平坦，整體場地平均高出濱河景觀步道58m。場地面水有組織排出，通過道路或廣場雨水管網(wǎng)收集后統(tǒng)一匯入南側(cè)城市雨水管網(wǎng)或直接排入浉河。由于居住功能的單一，住宅Ⅰ區(qū)交通組織較為簡單，其動態(tài)交通和出入口設(shè)置主要為人流和車流的合理分工。其中，一級為組團(tuán)級環(huán)狀干道，其路面按9M、7M建設(shè)，二級為宅前路，—，除此之外，—。其立體結(jié)構(gòu)和立面造型仿武漢著名的黃鶴樓式樣，并嚴(yán)格按中國傳統(tǒng)建筑的營造規(guī)制建造。 商業(yè)街—聞茶巷茶文化商業(yè)街—聞茶巷在整個“山水本工程是由五個子項，即茗陽閣、茶博物館、辦公樓及超市、商業(yè)步行街和住宅組成的，其功能有大型超市、百貨商店、博物館、住宅等。基礎(chǔ)埋置深度應(yīng)根據(jù)地質(zhì)情況、土的凍層深度以及地下水位等情況，綜合考慮后確定。戶型及比例：（1）8595m2二房二廳一衛(wèi)（或二衛(wèi)）17%；（2）115125m2小三房二廳二衛(wèi)27%； 125135m2大三房二廳二衛(wèi)30%； 135150m2 四房二廳二衛(wèi)10%； （3）6+1戶型130160m2，6%；（4）6送1戶型（住戶利用層高自行改造）10%；四房二廳二衛(wèi)戶型布置在小區(qū)中部景觀較好的住宅樓端頭。多功能廳則設(shè)有接待廳、學(xué)術(shù)交流廳等。而“茗陽閣”西側(cè)“水云天”新中式居住小區(qū)，將茶文化、傳統(tǒng)居住形態(tài)以及山水風(fēng)光相組合，成為信陽市一流精品社區(qū)。為營造高品質(zhì)的購物和游覽環(huán)境，整個步行街除濱河步行景觀大道外，道路及廣場地面均以天然花崗巖鋪裝，并以不同的色彩和圖案區(qū)分不同的功能區(qū)。楚漢風(fēng)文化商住街區(qū)：地塊內(nèi)部主要交通以四條東西軸向為主的水平人行交通模式，以及通過五條結(jié)合廣場節(jié)點的南北通道為主的縱向人行交通模式進(jìn)行聯(lián)系。其中文化商業(yè)區(qū)主要由茶文化商業(yè)步行街構(gòu)成，其標(biāo)高和場地坡度的確定以行人的舒適為前提。按照地塊分布，兩區(qū)基地南北相對，集中布置于整個社區(qū)的東部，靠近信陽市城市中心。住宅區(qū)主要由6層的建筑組成，邊緣地區(qū)設(shè)少量的中高層單元。一期工程位于整個規(guī)劃區(qū)域的東側(cè)，東臨城市公共綠地——茶之韻廣場，西接信陽市的標(biāo)志建筑“茗陽閣”。本項目建設(shè)符合信陽市城市總體規(guī)劃，用地已有土地證，并按信陽市政府規(guī)定辦理了各種相關(guān)手續(xù)，將受到法律的保護(hù)。信陽交通便利，通信快捷。勘察其間未測得地下水位。信陽市屬于亞熱帶濕潤氣候的過渡類型，基本屬季風(fēng)性濕潤氣候，陽光充足，雨水充沛，四季分明。為促進(jìn)項目的盡快實施，有效利用資金和土地資源，盡早地改善西區(qū)濱河景觀，按照總體規(guī)劃“統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施”的工程組織原則，將“茗陽天下”山水社區(qū)的綜合項目分為一、二、三期工程進(jìn)行分步實施，以保證工程的建設(shè)品質(zhì)，使“茗陽天下”的每一期工程都能成為精品。通過對商務(wù)寫字樓物業(yè)的開發(fā)管理，構(gòu)架一個政府、業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)結(jié)的橋梁紐帶，通過信息咨詢，流通交易等全方位的服務(wù)和管理，培育健康有序的商務(wù)房地產(chǎn)市場。因此，可適當(dāng)選擇大中戶型以滿足市場需求。但是，由于全國各地經(jīng)濟(jì)水平的不均衡性，我國高檔商務(wù)酒店、寫字樓的分布基本格局呈現(xiàn)東部多、中西部少的狀況。在對“茗陽天下”商業(yè)步行街的規(guī)劃過程中，引入了全新的設(shè)計思路和開發(fā)理念，用地規(guī)模適中，商業(yè)中心的可塑性強(qiáng)。大商場的商品缺乏應(yīng)有的名、優(yōu)、特、精，商場布局也極盡羅列，百店如出一轍。機(jī)會（O）威脅（T）政府規(guī)劃強(qiáng)力引導(dǎo)，發(fā)展前景、投資前景好，區(qū)域內(nèi)對旅游景點的開發(fā)，必能帶動項目所在區(qū)域的形象及知名度的提升。如今，隨著茗陽閣的修建，茶文化中心廣場的初現(xiàn)端倪，為該區(qū)發(fā)展注入了新的動力。生態(tài)住宅是在住宅建設(shè)與發(fā)展中始終以生態(tài)問題為中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)等方面進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃與管理，使住宅區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。本項目區(qū)域內(nèi)缺乏大規(guī)模的復(fù)合型社區(qū)，而且大型混合式社區(qū)在信陽市區(qū)域內(nèi)也是市場空白點，區(qū)域發(fā)展前景廣闊。房地產(chǎn)開發(fā)投資已成為拉動信陽市投資快速增長的主要因素之一。 但是，在有些不具備比較優(yōu)勢的局部地區(qū)，尤其是經(jīng)濟(jì)中心和重要交通線路沿線等區(qū)位條件好的地方，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民人均可支配收入的提高，也在適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，吸引投資，進(jìn)行城市經(jīng)營。同時在其他資金當(dāng)中，80%左右來自個人信貸，房地產(chǎn)的資金仍有超過50%來自銀行。近年來，全國各地又紛紛提出“經(jīng)營城市”這一全新的發(fā)展理念，更為房地產(chǎn)業(yè)帶來了絕佳的發(fā)展機(jī)遇。項目從可行性研究報告編制到竣工共計劃安排36個月。本報告根據(jù)國家對建設(shè)項目可行性研究報告編制的工作范圍和深度規(guī)定，對項目建設(shè)的依據(jù)、條件及必要性進(jìn)行了論述，對市場的需求進(jìn)行了分析和預(yù)測，對建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容、建設(shè)方案、公用工程、環(huán)境保護(hù)、消防及安全衛(wèi)生、節(jié)約能源、勞動定員、項目實施進(jìn)度、項目招投標(biāo)方案、投資估算、資金籌措、經(jīng)濟(jì)和社會效益等方面進(jìn)行綜合性分析和評價，為項目決策提供可靠、科學(xué)的依據(jù)。，總建筑面積約85萬m2，項目共分為五個區(qū)，本項目一期建設(shè)其中的文化商業(yè)區(qū)和住宅Ⅰ區(qū)。本項目的建設(shè)占用土地較多，業(yè)主應(yīng)加強(qiáng)與土地、規(guī)劃、市政等有關(guān)政府部門的協(xié)調(diào)，做好項目的土地征用及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作。從地區(qū)結(jié)構(gòu)看，2004年東部、西部投資占全國房地產(chǎn)的比例，東部下降，中西部增大；從房地產(chǎn)投資增長率的地區(qū)結(jié)構(gòu)來看，東部和中部增速加快，西部有下降趨勢。因此，考慮到大量農(nóng)村人口進(jìn)城對房地產(chǎn)的需求，估計增長應(yīng)該在10％以上。%。信陽的住房制度正處于舊體制已經(jīng)破除，新體制逐步建立的階段。發(fā)展城市茶經(jīng)濟(jì)、茶文化，彰顯特色，建設(shè)個性城市，打造“中國茶都”是信陽市的發(fā)展方向，信陽市圍繞打造茶都和創(chuàng)建省級園林城市，開發(fā)新城，繁榮老城，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加強(qiáng)，固定資產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步加強(qiáng)，城市建設(shè)步伐不斷加快，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，房地產(chǎn)市場面臨發(fā)展機(jī)遇。同時，圍繞茗陽閣展開的茶文化博物館、茶村、書院、休閑商業(yè)街、濱水觀光步道等城市文化休閑配套設(shè)施，集購物、休閑、文化交往于一體，將各種自然資源、生活資源和市政大配套整合在一起，將使茗陽天下成為深具人文價值與休閑意味的經(jīng)典人居，以“新城市主義”的理念規(guī)劃開發(fā)大型復(fù)合社區(qū)，使本區(qū)域成為新時代信陽人的精神家園。從價格和戶型兩方面可以看到，目前市場的需求狀況是兩房兩廳（8095平方米）總價在14萬元左右、三房兩廳（100120平方米）總價在19萬元左右。區(qū)域連接國道、浉河橋，距離市區(qū)10分種車程，道路交通十分便利。消費行為進(jìn)一步深化擴(kuò)展，對集購物、餐飲、娛樂為一體的綜合性、大型購物場所的向往很熱切，需要有一個能夠提升消費檔次的繁華的商業(yè)街。目前，隨著信陽市的地標(biāo)性建筑——茗陽閣的即將建成，該區(qū)域?qū)⑹侨肆髁枯^大的地段，也必將有旺盛的交易。以開發(fā)特色個體經(jīng)營店鋪的形式將南街、北街全部售出，如果沒有一個高品位的經(jīng)營風(fēng)格和理念定位，很難營造出高檔商業(yè)步行街的氛圍。隨著浉河南岸的開發(fā)建設(shè)和城區(qū)的改造，信陽市未來高檔辦公物業(yè)在該區(qū)域?qū)休^好的市場，以適應(yīng)高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)需要。為了大力發(fā)展信陽市的商業(yè)，體現(xiàn)出信陽作為茶葉故鄉(xiāng)的特色，加快信陽的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足廣大人民群眾不斷增長的消費需求，需要建設(shè)一個集購物、休閑、游樂為一體的大型綜合性商業(yè)步行街，結(jié)合茗陽閣和茶葉博物館的修建，體現(xiàn)出茶葉故鄉(xiāng)的身份，展示信陽的城市風(fēng)采。充分結(jié)合區(qū)域自然地形條件，將規(guī)劃用地和建設(shè)內(nèi)容分為五個項目區(qū)，分別為文化商業(yè)區(qū)（文化商業(yè)區(qū)）、住宅Ⅰ區(qū)（二區(qū)）、住宅Ⅱ區(qū)（三區(qū)）、住宅Ⅲ區(qū)（四區(qū)）和住宅Ⅳ區(qū)（五區(qū)），建筑面積分別為130820m124210 m117380 m174990 m302600 m2。屬城市規(guī)劃建設(shè)用地。②一l斜長角閃片巖(全風(fēng)化)：灰黃色，柱粒狀變晶結(jié)構(gòu)，片狀構(gòu)造，主要礦物成分為斜長石、角閃石，其中大部分礦物已發(fā)生蝕變，蝕變礦物為絹云母、綠泥石等，巖芯呈土狀，見少量原巖碎塊。規(guī)劃城市用地布局包括居住用地、工業(yè)用地、倉儲用地、公共設(shè)施用地、對外交通用地和特殊用地等。其中，%；，％；，％。四大材料來源及供應(yīng)鋼材、木材、水泥、電纜等均由當(dāng)?shù)亟ㄖ牧鲜袌龉?yīng)，所需混凝土，由現(xiàn)場攪拌解決。本項目為整個社區(qū)的一期工程，也是一個集博物展覽、商業(yè)購物、辦公居住及休閑娛樂等多種功能于一體的綜合性建筑工程。其四至范圍東西最長處約930m，南北最寬處約160m，呈狹長地形。在茗陽閣與高層辦公樓之間形成空間聯(lián)系軸，將三大功能區(qū)域串聯(lián)其上，使整體布局一氣呵成。場地雨水通過道路排雨水系統(tǒng)收集后排向北側(cè)城市雨水管網(wǎng)。該區(qū)主要道路系統(tǒng)分為濱河步行景觀大道和區(qū)內(nèi)觀光購物街道。中央公園的景觀廣場由鋪裝和綠地兩部分組成，其中鋪裝廣場1850m2，采用彩色廣場磚鋪設(shè)。內(nèi)部具有品茶、展覽、休閑、觀光等多種功能，站在閣樓最頂層，信陽全城可盡收眼底。商業(yè)街還設(shè)有一定數(shù)量的餐飲娛樂功能，以增加商業(yè)街的吸引力，成為茶葉文化推廣、茶葉交易、茶藝欣賞、娛樂購物消閑的場所。住宅、辦公室、酒吧間、舞廳樓面均布荷載4KN/m2，走廊、樓梯間、倉庫、設(shè)備用房按設(shè)備實際重量取值。茗陽閣、茶博物館、商業(yè)步行街砼強(qiáng)度等級 C25鋼筋 HPB235 fy＝210KN/m2 HRB335 fy＝300 KN/m2墻體：防潮層以下采用240厚Mu10標(biāo)準(zhǔn)機(jī)制磚墻、M10水泥砂漿，防潮層以上外墻采用250厚加氣砼砌塊、內(nèi)墻采用200厚加氣砼砌塊。其中1010103A、12122等臨街住宅底層為商鋪，118A、118B底層為菜場或日用超市，均為6層住宅，部分單元在頂部設(shè)躍層，總建筑面積124210m2。茶博館—茗韻堂博物館建在“茗陽閣”山腳下，植被豐茂環(huán)境十分秀麗。主要技術(shù)指標(biāo)表序號項 目單位指標(biāo)備 注1一期總占地面積ha一期總建筑面積㎡2550302文化商業(yè)區(qū)征地面積ha建設(shè)用地面積ha城市道路用地ha建筑物占地面積㎡總建筑面積㎡道路廣場占地面積㎡綠地面積㎡建筑系數(shù)%容積率綠化系數(shù)%453住宅Ⅰ區(qū)征地面積ha建設(shè)用地面積ha城市道路用地ha建筑物占地面積㎡總建筑面積㎡道路廣場占地面積㎡綠地面積㎡建筑系數(shù)%容積率綠化系數(shù)%文化商業(yè)區(qū)建筑群體不是單體建筑的簡單放大，而是城市社會與空間環(huán)境高度聚合的產(chǎn)物，規(guī)劃要求每幢建筑的構(gòu)思與形成都要與信陽傳統(tǒng)的茶文化氛圍相契合，成為茶文化的重要載體。南側(cè)商業(yè)區(qū)內(nèi)南北購物街店鋪之間為中央步行通道，東西全長400m，寬16m，形成寬敞的購物空間。其中文化商業(yè)區(qū)為辦公、游覽和商業(yè)的混合區(qū)，其交通組織的形式較為復(fù)雜，可按照交通類型的不同分為動態(tài)交通和靜態(tài)交通。同時結(jié)合地形地勢，北面商業(yè)建筑設(shè)計成濱水退臺和架空綠化平臺