【正文】 工程就是其中之一，加強城市經(jīng)營管理，建立健全城市經(jīng)營投融資體制，進一步放開投資領域，精心運作盤活土地資產，促進了城市土地資源的利用和管理，城市的品位和文明程度進一步提高，信陽市的房地產發(fā)展?jié)摿蜕仙臻g較大。浉河兩岸的開發(fā)是信陽市城市發(fā)展規(guī)劃的重中之重，也是建設地方特色山水園林城市的重要地段，是貫穿市區(qū)集景觀、綠化、游憩、居住等功能為一體的景觀走廊和重要公共開放空間。加快信陽的城鎮(zhèn)化進程，把信陽建設成地區(qū)級的中心城市和現(xiàn)代化商貿城市，對增強信陽的輻射帶動作用，促進該市經(jīng)濟社會迅速發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。 信陽市政府正努力把信陽打造成中國茶葉之都，使茶葉成為該市的特色品牌，圍繞以茶為媒，以茶會友的宗旨，為進一步充分挖掘和宣傳信陽的茶文化底蘊，信陽的茶文化節(jié)每年舉辦一次。本項目在信陽市屬首創(chuàng)，必將成為信陽房地產全新的具有開創(chuàng)性意義的工程，發(fā)展前景廣闊，必將帶來巨大的市場空間。信陽的樓市目前呈現(xiàn)快速發(fā)展的良好態(tài)勢，市場投入強勁，消費需求旺盛，市場管理日趨規(guī)范，整體上住宅市場平衡推進，高潮不斷。住宅是與人類關系最為密切的建筑形態(tài)，研究人類居住環(huán)境和建筑可持續(xù)發(fā)展，探索生態(tài)住宅之路，已成為規(guī)劃師、建筑師和廣大居民的共識。從面積來看，三房面積范圍約在140160平方米為主，四房面積超過150平方米，兩房面積超過80平方米。這是信陽目前最熱銷的主流產品，也是未來25年最有吸引力的消費市場之一。尤其是本項目區(qū)域，以其更適合居住的先天環(huán)境，形成信陽市居住的首選區(qū)域，到該區(qū)置業(yè)已經(jīng)成為人們的共識。該區(qū)域優(yōu)美的浉河水系，秀美的南灣湖畔風光，是人們休閑度假的理想之所，眾多自然資源、茶文化廣場、商業(yè)步行街等設施，成為一種真正的資源共享、真正離塵不離城的居住狀態(tài)。2004年可比樓盤基本情況樓盤名稱建筑面積（萬m2）項目優(yōu)勢項目劣勢開發(fā)商地址柳堤春曉—自然環(huán)境綠化很好———京碑健康城20交通方便地段好樓間距小信房集團北京南路寶石山莊7交通便利治安好離城區(qū)遠中天房地產寶石橋浉河山莊—交通便利，安全———東方京城10配套好沒有綠化政源集團東方紅大道天倫小區(qū)3環(huán)境好交通不方便配套不好外形設計君立房地產華夏路成功花園10交通便利，周邊配套樓間距小采光不好開發(fā)（集團）成功路萬家燈火—交通便利人口多，擁擠——項目SWOT分析：優(yōu)勢（S）劣勢（W）位于信陽房地產未來開發(fā)的重點區(qū)域浉河區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?。以“茗陽閣”為中心，周邊旅游、休閑設施豐厚，是信陽市區(qū)未來休閑圣地。距離市中心較遠，給人偏遠的第一印象。信陽市目前尚無如此規(guī)模的社區(qū)，大型混合式社區(qū)在信陽市區(qū)域為市場空白點，一但本項目以全新的獨特的面貌出現(xiàn)，將會吸引眾多潛在的購房者的注意力。隨著信陽市經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，消費需求日益增加且呈多樣化的發(fā)展趨勢。另外，國家對休假制度的改革也擴大了人們“假日消費”的需求，擁有占全年總天數(shù)31%的休閑天數(shù)，人民群眾需要有集休閑旅游于一體的享受型消費，希望有一個既能體現(xiàn)信陽茶文化特色，又具有現(xiàn)代商業(yè)氣息的信陽“王府井”、“南京路”，以滿足游購餐娛。從比較眾多的商場的經(jīng)營狀況可以看出，良好的服務態(tài)度是一個必備的條件，以超市聚集人氣也是一個較常見的經(jīng)營思路。娛樂場所的經(jīng)營上，也沒有讓不同層次的消費者群體享受不同的娛樂氛圍。隨著周邊住宅地產項目的逐步開發(fā)，將會有大量的居民入住，旺盛的市場消費群必然有著大量的市場消費需求，未來便利的交通也將是本項目地塊難得的優(yōu)勢之一。本項目利用浉河南岸一直待開發(fā)的閑置土地，經(jīng)合理規(guī)劃和設計，建設成目前信陽較少的商業(yè)步行街，意向購買者將十分看好，政府和市民對項目的建設關注程度也極高。更重要的是人們購物的便利程度不高，購買不同類型的商品要出入不同的商場，給購物增添了許多不必要的麻煩。合理的規(guī)劃、創(chuàng)新性的設計、多樣化的營銷方案，對入駐經(jīng)營者有較大吸引力，使項目有較好的市場前景。除應密切注意市場，選擇合適的市場策略外，還要組織一支高素質、高水平的開發(fā)管理隊伍，抓住機會，減少風險。對此，茗陽天下步行街必須選準項目定位，從中有所突破或另辟蹊徑，才能避免市場劣勢。商務寫字樓作為高檔物業(yè)，是城市經(jīng)濟水平的顯示器和助推器，其發(fā)展水平成為衡量地區(qū)經(jīng)濟水平和景氣程度的重要標準。隨著中國與世界經(jīng)濟、文化等方面的交流日益頻繁，加上國內經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，人們對高檔次商務寫字樓的需求越來越多。這些高檔商務寫字樓環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，綜合服務設施齊全，經(jīng)營管理科學先進，是進行商務談判、舉行各種會議的最佳場所，經(jīng)營狀況比較穩(wěn)定，經(jīng)濟效益較好。本項目位于環(huán)境優(yōu)美的浉河區(qū)內，是信陽市政府及其它行政辦公單位較為集中的區(qū)域，具有得天獨厚的商務中心優(yōu)勢。鑒于本項目所處區(qū)位環(huán)境以及周邊居民的收入水平和生活習慣等因素，先期產品應定位于高檔多層物業(yè)，在下一步的繼續(xù)開發(fā)中可以繼續(xù)考慮別墅和小高層住宅。面積規(guī)劃上，三房一衛(wèi)控制在90120平方米左右；三房二衛(wèi)控制在100—140平方米左右，復式控制在240平方米以下。典型樓盤價格趨勢項目建設過程中應適當考慮將來本樓盤的巨大成長潛力，與浉河沿岸各種文化設施的修建，以及公建部分的逐步建設到位而適當調整住宅的價格。本項目建成后，將能夠以較大的規(guī)模，全新的具有很強的顧客吸納能力的業(yè)態(tài)，滿足不同消費層面的不同需求，真正體現(xiàn)現(xiàn)代意義上的商業(yè)步行街概念。本項目建成后，可以充分發(fā)揮浉河區(qū)的交通地理優(yōu)勢，完善區(qū)域的功能設施，真正吸引投資者的眼光，可以使其成為現(xiàn)代化企業(yè)的聚集區(qū)，引進更多的企業(yè)在此辦公，構成新的經(jīng)濟實力圈，使大企業(yè)集團信心百倍地將其辦事機構或經(jīng)營分部駐扎在本項目寫字樓，拓展區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的空間。第三章 建設內容與規(guī)模信陽市位于河南省南部，地處大別山北麓與淮河上游之間，東與安徽毗鄰，南與湖北接壤，左扼兩淮，右控江漢，承東啟西，屏蔽中原，是南北經(jīng)濟文化交流的重要通道。位于浉河的上游，與信陽市主城區(qū)隔河相望。按照“兩區(qū)、一軸、四組團”的規(guī)劃理念，將五區(qū)域分為文化商業(yè)區(qū)、生活居住區(qū)兩大功能區(qū)。在文化商業(yè)區(qū)和其它四區(qū)之間是規(guī)劃中的城市東西主干道，使住宅Ⅰ區(qū)、Ⅱ區(qū)、Ⅲ區(qū)、Ⅳ區(qū)由東向西沿城市道路依次排列，形成依山傍水的山水居住環(huán)境。本設計建設內容主要為文化商業(yè)區(qū)、住宅Ⅰ區(qū)及兩區(qū)之間的城市主干道的道路工程。本項目場址在信陽市城區(qū)西南，北側臨浉河與主城區(qū)相望，南側為賢山，東側臨107國道，并且區(qū)域內有城市主干道華夏大道穿過。信陽中遠房地產開發(fā)有限公司已征土地大部分為基本平整的空地，僅有少量的丘陵地和耕地，目前地面附屬物已拆遷補償完畢，可供本項目建設使用。同時，由于浉河河谷西側向東微傾，東部較為開闊平坦，平均坡度約千分之一。小區(qū)域上位于大別弧形構造帶內的大別山山前中新生代內陸盆地內。該斷裂時代較老，從白 堊系到現(xiàn)在活動頻率很低，對擬建場地穩(wěn)定性影響性不大，由于受龜一梅斷裂的影響，擬建場地分布有次生斷裂。標貫試驗擊數(shù)27—70擊，該層在場地內均有分布，風化厚度深淺不一，—。巖芯呈柱狀，巖層傾角70o左右，揭露最大層厚3．7米。防震根據(jù)國家技術監(jiān)督局2001年發(fā)布的《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》，項目所在區(qū)域地震烈度為六度。根據(jù)信陽城市總體規(guī)劃確定的城市性質：信陽市為全市政治、經(jīng)濟、文化中心，豫南地區(qū)重要的交通樞紐，以發(fā)展工貿和旅游服務業(yè)為主的區(qū)域性中心城市。城市總體規(guī)劃專門進行了城市景觀風貌規(guī)劃，從八個方面塑造城市形象，體現(xiàn)豫南山水園林城市特色?？偯娣e18915平方公里，城市建成區(qū)面積 ，總人口771萬人，‰。四通八達的交通網(wǎng)絡使信陽具有了“立中原而通八方，居腹地而達九州”的交通優(yōu)勢。這里有全國四大避暑勝地之一的國家級風景名勝區(qū)雞公山，南灣國家水利風景區(qū)，省級風景名勝區(qū)靈山寺，還有佛教天臺宗發(fā)祥地凈居寺、溫泉療養(yǎng)勝地湯泉池，以及雞公山國家級自然保護區(qū)、羅山縣董寨林場省級鳥類自然保護區(qū)、天目山自然保護區(qū)（省級森林公園）等景區(qū)景點，發(fā)展旅游業(yè)的前景十分廣闊，已被國家環(huán)保總局批準為國家級生態(tài)示范區(qū)建設試點市。：：，呈“二一三”格局。%。供水隨著華夏大道的開工建設，本項目用水可通過其鋪設的市政供水干管接入，能夠保證本項目用水需求。，目前地面附屬物已拆遷補償完畢，可供項目建設使用。第五章 工程技術方案《信陽市城市總體規(guī)劃》（19992010）；《茗陽天下文化商業(yè)區(qū)規(guī)劃設計方案》（）；《茗陽天下住在一期規(guī)劃設計方案》（）；《民用建筑設計通則》（JGJ3787）；《建筑設計防火規(guī)范》（GBJ1687）；《建筑結構荷載規(guī)范》（GBJ9—87）；《建筑抗震設計規(guī)范》（GBJ11—89）；《砼結構設計規(guī)范》（GBJ11—89及96年局部修改）；《建筑地基基礎設計規(guī)范》（GBJ7—89）；《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB5018093）；1《城市道路設計規(guī)范》（CJJ3790）；1《室外給水設計規(guī)范》（GBJ1386）；1《室外排水設計規(guī)范》（GBJ1487）；1《建筑給排水設計規(guī)范》（GBJ1588）；1《城市防洪工程設計規(guī)范》。規(guī)劃區(qū)中有規(guī)劃的城市主干道東西貫通。信陽市山清水秀，人杰地靈，是著名的茶葉產地，“茗陽天下”一期工程建設用地座落于信陽市城區(qū)西部現(xiàn)狀107國道的西側，賢山山前連綿的丘陵地上，北面臨浉河，高出浉河平水期水面約58米，南面靠山，基地所在位置地勢起伏較小，主要區(qū)域高程在8296m之間，局部最高高程110米，最低處高程78米，總體地勢西高東低向浉河河岸傾斜。整個用地依山傍水，空間開敞，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人。為信陽市東部城區(qū)與西部居住區(qū)的空間功能過渡的重要節(jié)點，承擔著優(yōu)化信陽城市環(huán)境，提高城市活力，提升城市整體功能的重要使命。在建筑高度上，為避免產生高樓效應，采用兩層左右為比較適合的尺度，南側建筑主體五層，但沿街店鋪仍為兩層。商業(yè)區(qū)布置在濱水區(qū)，地勢平坦，適宜觀光和游覽。以人為本原則，設計以人的行為、心理、視覺等多方面的感受為出發(fā)點，滿足人們對城市環(huán)境和居住空間多方位、多層次的需要，同時也注意環(huán)境空間的組織和設施的安排，以人的視覺、觸覺及心理感受為參照，在功能、形式、質感、色彩等方面，強調精品意識?？傉鞯孛娣e127300m2，其中項目建設用地面積117300m2，城市道路占地10000m2。總征地面積90480m2，其中建設用地面積79237m2，城市道路占地11243m2。是整個項目的龍頭工程和整個信陽市的亮點工程所在。文化商業(yè)區(qū)、住宅Ⅰ區(qū)之間規(guī)劃余留20m寬的城市主干道，使該區(qū)與現(xiàn)狀城區(qū)具有便捷的聯(lián)系條件，保證了人流資源和交通條件。在總體布局上采用了“化整為零”的設計手法，將建筑體塊盡量化小，以多變的形體組合求豐富，以相似的體量韻律求統(tǒng)一。茗陽天下住宅Ⅰ區(qū)規(guī)劃是以具有創(chuàng)新的尺度概念的組團和鄰里單元兩種居住空間形式相結合布局的，并且配套設計了“環(huán)保型”交通組織系統(tǒng)，具體來講：整個小區(qū)的規(guī)劃結構是由一個中心組團和七個各具特色的鄰里組合單元共同組成，同時在住宅小區(qū)中構筑了一條以功能景觀布局為主的“綠廊”空間，并且使上述的住宅組合空間相對分散布局，使其融入本區(qū)域的自然生態(tài)環(huán)境之中，構成了本住宅小區(qū)“北有浉河，南有自然森林，小區(qū)內有景觀綠廊南北相通”的空間規(guī)劃特色，設計力求達到住宅與山、河、林塘有機融合之目的，力求形成的人與自然和諧相融的高品質的城市空間環(huán)境和高品位的城市空間形象。因此文化商業(yè)區(qū)由辦公樓——茶文化博物館整個場地標高確定在8285m之間，東西平均縱坡4‰。%。根據(jù)兩區(qū)使用功能的不同，其交通組織特征亦有所差別。人流主要穿過107國道，通過華夏路和沿河公路進入基地。水云天新中式社區(qū)：小區(qū)內不車行交通以環(huán)形路為主加上放射支路構成，在華夏路上設主要出入口和輔助出入口各一個。道路共分為二級：一級為組團級環(huán)狀干道，其路面按9M、7M建設，二級為宅前路，—，除此之外，—。其中濱河步行景觀大道東西全長720m，路面寬6m，憑河而布，由北部將文化商業(yè)區(qū)沿河攔住，形成該區(qū)北部的景觀綠軸，局部設親水平臺，伸入河中，形成道路的景觀節(jié)點。南、北兩條購物街道和均布其上的出入口廣場和步道，組成了該區(qū)靈活的購物和疏散空間。住宅Ⅰ區(qū)的道路系統(tǒng)主要結合小區(qū)停車功能而設。其中路面形式采用城市型道路，路面結構為混凝土路面，停車泊位區(qū)采用嵌草磚鋪設，總鋪裝面積6000m2。宅旁活動廣場和兒童游戲場地總占地面積3000m2，整個小區(qū)道路廣場總占地23250m2。項目借茶葉之勢，依托“茶之韻廣場”、“茗陽閣”的影響，在“茗陽閣”東側建設“楚漢風文化商住街區(qū)”，包括“茶文化博物館、茶文化街、茶文化廣場和以聞茶、品茶、賞茶等茶文化主題為中心的一系列院落空間，是推動信陽市文化、旅游、娛樂、經(jīng)貿、招商引資發(fā)展的活力源。位于該區(qū)西側制高點——海拔100m的小山丘上。其立面外形為重檐八角攢尖建筑，整個樓體四翼如一。因此，該閣也是重陽節(jié)登高望遠的最佳去處?！安杷囀摇笔遣┪镳^的茶藝區(qū)，是展廳內茶文化展示的基地。 銷售中心—茗香廳位于茗陽廣場西側，同茗韻堂采用相同的造型元素，但體量上更為小巧精致，是整個“山水整個商業(yè)街由二到三層傳統(tǒng)風格建筑圍合而成。Ⅰ區(qū)建筑方案建筑單元組成該區(qū)建筑單元共31幢住宅組成。采用一梯兩戶的單元式住宅，這種布局樸素實用，既能緊湊多房間布局，滿足多人家庭的使用要求，又可以開敞、豪華，適應獨居時的需要。建筑立面設計為與整個社區(qū)的建筑風格和景觀特征相協(xié)調，該區(qū)建筑形象仍以簡潔、明快的現(xiàn)代板塊結構形式為主調，注重門、窗、屋頂?shù)燃毠?jié)的刻劃和遮陽等功能的巧妙運用，使生態(tài)建筑特殊的功能要求融入建筑形體本身的設計之中，如采用坡屋面起到隔熱節(jié)能作用，利用單元之間凸出的裝飾隔板，起到了良好的遮陽效果等。信陽市抗震設防烈度為6度。結構設計包括地基基礎的設計和主體結構的