【正文】 的現(xiàn)代化商業(yè)住宅社區(qū)，充分展示河南省和信陽市的現(xiàn)代都市形象。本項目場址在信陽市城區(qū)西南，北側(cè)臨浉河與主城區(qū)相望，南側(cè)為賢山，東側(cè)臨107國道，并且區(qū)域內(nèi)有城市主干道路華夏路穿過。獨立全過程操作武漢姻脂山莊項目開發(fā)和武漢青山區(qū)怡景花園項目的開發(fā)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?？偨?jīng)理劉道富，武漢大學EMBA，歷任海南名流置業(yè)發(fā)展公司副總經(jīng)理，湖北現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展公司總經(jīng)理，名流投資集團湖北分公司總經(jīng)理，武漢未來屋產(chǎn)有限公司總經(jīng)理，湖北鐘祥名流房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長，獨立全過程操作武漢市水果湖廣場、鐘祥市名流花園等多個地產(chǎn)開發(fā)項目。整個區(qū)域位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，生活、工作、休閑皆宜，適合進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。同時，本項目的建設(shè)還可帶動周邊及信陽市商貿(mào)、旅游、餐飲、建筑等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)機會，促進經(jīng)濟發(fā)展，具有極好的社會效益。第二章 項目投資環(huán)境和市場研究房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)。%。2004年國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的態(tài)勢。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，如果我國GDP每年維持7％的增長，那么房地產(chǎn)的需求每年至少會以8％9％的速度增長。2005年第一季度，我國房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持去年穩(wěn)定增長態(tài)勢，投資總量和規(guī)模１至２月為1200億元，１至３月為2324億元，投資規(guī)模首次在１季度就超過了2000億元，但與去年相比，投資增速迅速回落。%，總量位居全國第16位，增幅位居全國第7位。商品房施工面積2300多萬平方米，％；銷售面積129萬平方米，同比增長26％；，％。信陽市近年來隨著城市的建設(shè)與發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，城市框架拉大，城市規(guī)模擴大，城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐不斷加快，城市戶口準入門檻不斷降低，全市的房地產(chǎn)開發(fā)進入了一個新的發(fā)展時期，形勢良好。城市建設(shè)內(nèi)在質(zhì)量和品位的不斷提高，布局的日趨合理，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有強大的外部效應。這些政策對于促進信陽市的房地產(chǎn)市場健康有序和穩(wěn)定的發(fā)展，極為有利。尤其是茶葉的種植歷史悠久，發(fā)展迅速，茶葉已經(jīng)是浉河區(qū)獨具特殊性的農(nóng)業(yè)資源，是發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，實現(xiàn)農(nóng)民增收的有效途徑。信陽山青水秀，是茶葉的故鄉(xiāng)，產(chǎn)茶歷史久，環(huán)境好，是國家級生態(tài)環(huán)境示范市，%。信陽市的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，近幾年來，隨著信陽市住房制度改革的不斷深入，住房商品化使人們的住房觀念發(fā)生了質(zhì)的變化，已實現(xiàn)了質(zhì)與量的飛躍。2004年大面積戶型供應量有所增加，不少大社區(qū)都配備有200平方米以上的復式或大面積平層房型。事實上該區(qū)已經(jīng)成為高檔別墅區(qū)的聚集地，伴隨著信陽市城市框架的進一步拉大，該區(qū)憑借先天的自然優(yōu)勢、政府政策傾斜、四通八達的交通、日益完善的生活配套，成為地產(chǎn)開發(fā)的熱土。本項目的建設(shè)將成為該區(qū)域最大的樓盤，以其優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品形態(tài)，創(chuàng)造信陽市的典范樓盤，引領(lǐng)市場價格，房屋均價在每平方米1500元左右，配合周邊商業(yè)房產(chǎn)的建設(shè)實施，從項目的SWOT分析也可以看出，本項目發(fā)展?jié)摿艽?。項目?guī)劃較大，具備自身配套設(shè)施上的優(yōu)勢，商業(yè)、教育配套設(shè)施完備。郊區(qū)樓盤市政及生活設(shè)施配套不足。許多商場由于市場定位不準，經(jīng)營特色不突出，經(jīng)營檔次偏低，沒有體現(xiàn)出信陽市的商業(yè)特色，反而淪落為二、三流的集貿(mào)市場檔次，假冒商品較多，經(jīng)營狀況比較差，沒有形成足夠的人氣。本項目地處信陽市浉河南岸，該區(qū)域是知名度很高、極具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊的商業(yè)氛圍十分濃厚，容易形成集群優(yōu)勢，是具有消費吸引力的黃金寶地，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。純商業(yè)集團綜合性百貨商場的經(jīng)營規(guī)模較大，經(jīng)營的品種也較為齊全，但客流量通常不高，相互之間的競爭也較為激烈；而主題性商場、專業(yè)市場，經(jīng)營品種主要限于一定主題，雖客流量較高，但毛利率較低；超市的特點是采用開放式貨架經(jīng)營方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，雖客流量大，但通常毛利率也較低；其他個體經(jīng)營的獨立店鋪又主要以服裝日用品為主，其商品的品種和經(jīng)營的誠信度不高，很難獲得眾多顧客的青睞。因此，其它商業(yè)用地可能會進一步對本項目建設(shè)造成一定的沖擊。隨著我國國民經(jīng)濟的高速增長和對外開放程度的不斷加深，我國的商務寫字樓服務業(yè)得到了迅速發(fā)展，服務設(shè)施不斷完善，服務質(zhì)量和服務水平不斷提高，高檔次商務寫字樓宇不斷增加。中西部地區(qū)在國家加大了開發(fā)力度之后，對商務寫字樓的需求也很大，許多城市高檔次商務寫字樓的數(shù)量也在不斷增加。信陽市房地產(chǎn)未來開發(fā)的重點區(qū)域在浉河區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，本項目將建設(shè)成為一個高品位的，集居住、旅游、商業(yè)和文化為一體的信陽市大型純生態(tài)復合社區(qū)，成為一座環(huán)境優(yōu)雅，品質(zhì)高尚、配套設(shè)施完善、生活形態(tài)健康的人居新城，是信陽市高品質(zhì)的居住區(qū)。這樣的價格有利于項目的銷售速度和資金回籠，提高投資回報率。本項目區(qū)域?qū)⑹切抨柺形磥硇碌纳虅罩行膮^(qū)，具有金融、商務、辦公、住宅、娛樂、旅游、服務、信息研究等多種功能，隨著各項基礎(chǔ)設(shè)施和娛樂文化設(shè)施的開發(fā)建設(shè)，再加上環(huán)境條件和設(shè)施的影響，這里將成為信陽市商家相對集中，就業(yè)容量較高的地區(qū)，商務活動將十分頻繁、人流物流集中，形成密集的辦公區(qū)域，可以更好地滿足商務活動的需要，提高辦公效率，所以建設(shè)一座能夠展示信陽新形象，有標志性特性的綜合性商務樓是很有必要的。項目所在區(qū)域為信陽市近年規(guī)劃的浉河開發(fā)區(qū)域，亦即新興的居住社區(qū)。其它四區(qū)均為生活居住區(qū)，位于文化商業(yè)區(qū)的西南部，依山而筑。建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模一覽表序號項目名稱單位數(shù)量備注1文化商業(yè)區(qū)總建筑面積m2130820其中商業(yè)步行街及沿街設(shè)施建設(shè)內(nèi)容128120m2，茗陽閣2700 m2⑴茶博物館m23800⑵茗陽閣m22700⑶住宅m285919⑷商業(yè)m225205⑸辦公樓m212000⑹輔助設(shè)施m211962住宅Ⅰ區(qū)總建筑面積m2124210⑴住宅建筑面積m2114620⑵配套公建面積m22408（3）沿街商鋪m23206（4）蔬菜市場m23976合計m2255030第四章 建設(shè)場址及條件信陽市位于河南省南部，豫、鄂兩省交界處，北通鄭州、南接湖北、西鄰南陽、東達合肥，是河南省繼鄭州后又一個重要的交通樞紐城市，交通四通八達，逐漸成為豫南經(jīng)濟、文化、交通的中心城市。市區(qū)呈北西——南東方向沿浉河沖積階地展開；地勢由西北向東南傾斜。擬建場地南側(cè)有龜山—梅山斷裂通過：斷層走向西北一南東向，傾角55o一65o，屬壓扭性斷裂，地層上出露早古生代中深變質(zhì)巖系， 主要為斜長角閃(片)巖、絹云斜長片巖等。②一4斜長角閃片巖(微風化)：青灰色，柱粒狀變晶結(jié)構(gòu)，片狀構(gòu)造，見石英細脈，主要礦物成分為斜長石、角閃石，少量蝕變礦物絹云母，局部斜長角閃片巖與長石石英片巖呈互層狀分布。 2002年月1月4日，河南省人民政府下達了《關(guān)于信陽市城市總體規(guī)劃(1999—2000年)的批復》(豫政文[2002]3號)。信陽市位于河南省南部，大別山北麓，淮河上游，東與安徽為鄰，南與湖北接壤，西、北兩面與南陽市、駐馬店市交界，素有鄂、豫、皖“三省通衢”之稱。信陽山青水秀，風光宜人，自然景觀、人文景觀眾多，旅游資源得天獨厚。%，%%。通訊項目所在位置全國直撥程控電話容量充足，移動通訊覆蓋整個區(qū)域，可滿足項目固定和移動通訊要求。西接規(guī)劃中的107國道，并與豫南明珠南灣湖風景區(qū)隔山相連，行車距離約6km。東部緊靠信陽城市建成區(qū)，水、電、燃氣、道路等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，建設(shè)條件良好。如一般商業(yè)街有效長度大多為300600米，因此本步行街采用比較適宜的400米有效長度，商業(yè)街寬度采用較為舒適的16米，方便人們在兩側(cè)的商鋪中同時購物。住宅建筑設(shè)有三居室、兩居室和躍層等多種戶型，單元面積為90142m2，共有10個檔次和多種空間布局，以滿足不同人群的居住需求。東西最長處約460m，南北最寬處約230m。南部住宅Ⅰ區(qū)依山而布，位于山前緩坡地，平均高程在8393m之間。整個建筑座北朝南，沿等高線順序排列。住宅Ⅰ區(qū)由東南向西北整個場地逐漸升高。交通分為三個層次：外圍城市交通、內(nèi)部主干交通、內(nèi)部人行道路體系。茗陽天下住宅小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)按機動車交通與人的步行交通相對分離的原則。其中北側(cè)道路東西長約500m，街道寬10m，南側(cè)道路東西長400m，路面寬6m。二級車道均可滿足消防車通行需要。該區(qū)總建筑面積130820m2 ，緊鄰天倫廣場和在建的茶之韻廣場，距市中心一步之遙，地理位置優(yōu)越，環(huán)境秀美。其平面設(shè)計為四邊套八邊形，底層邊寬25m，頂層邊寬15m?！瓣惲惺摇笔丘^中的主體建筑部分，其中分別以“茶的歷史”、“飲茶風俗”、“茶具藝術(shù)”、“名茶薈萃”和“茶的健康”等專題為敘述線索，通過豐富的歷史文物的展示，用形象化的陳列語言描繪出中國幾千年茶葉文明的發(fā)展軌跡，使觀者從中直觀地感受到中華茶文化的豐富內(nèi)涵。茗陽天下”項目的東段，也是“楚漢風”的東部入口。單體與戶型設(shè)計該區(qū)主要單體建筑為6層單元住宅樓，其戶型主平面主要基于“以人為本”的設(shè)計理念，強調(diào)住宅功能的合理組織和動靜分區(qū)。《建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計統(tǒng)一標準》（GBJ6884）；《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB500092001）；《砼結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB500102002）；《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB500112001）；《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)范》（GB500072002）；《建筑抗震設(shè)計設(shè)防分類標準》（GB5022395）；《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》（GB5003894）；國家現(xiàn)行的其它有關(guān)技術(shù)規(guī)范規(guī)程等。磚混住宅砼強度等級 C25鋼筋 HPB235 fy=210 KN/m2HRB335 fy=300 KN/m2墻體均采用240厚機制紅磚墻，局部為120厚磚墻。地基基礎(chǔ)的設(shè)計應根據(jù)巖石工程勘察報告、場地的地震危險性作綜合評價，正確確定地基承載力。根據(jù)本項目各建筑的重要性，辦公樓及超市的抗震類別為乙類建筑，其他建筑為丙類建筑。同時以1213m的小進深設(shè)計來滿足本地氣候和地理特征的需求，符合綠色節(jié)能住宅設(shè)計要求。街道周邊建筑高低錯落有致、街道尺度傳統(tǒng)宜人，在街道上鋪設(shè)傳統(tǒng)青石路面，沿街高高低低的馬頭墻、牌匾、旗寮、燈飾等更加烘托了街道的商業(yè)氣氛。參觀者在此可以觀賞并實際參與各種茶道表演的操作，感受豐富多采的茶藝情趣。底層層高8m，頂高5m，鋼筋混凝土仿古結(jié)構(gòu)。茶博物館以展現(xiàn)信陽的茶歷史、茶文化為主，是信陽市的第一博物館，茶文化商業(yè)街是將信陽茶葉更廣、更高品質(zhì)地推向市場的最好平臺；同時商業(yè)綜合、辦公建筑的介入，不僅滿足了民俗文化以及市民娛樂、餐飲、休閑的需求，還提升了這一地段的整體空間品質(zhì)。道路排雨水系統(tǒng)采用暗管排水方式。在南北方向，除以50m間距所設(shè)的人流出入口外，其主要的道路系統(tǒng)是與東、西及中部入口廣場結(jié)合設(shè)計的。同時，結(jié)合地方主管部門關(guān)于居住區(qū)的靜態(tài)交通設(shè)施配建的有關(guān)規(guī)定以及本住宅小區(qū)的定位，配套規(guī)劃布局了相應的停車場和臨時停車位。根據(jù)該區(qū)的使用功能要求，由東北向西南逐漸抬高。由于兩區(qū)功能結(jié)構(gòu)的不同，根據(jù)項目所在位置的地形條件、城市道路的分隔及兩區(qū)布局情況，在豎向布置中仍采用分區(qū)設(shè)計的原則，依照各區(qū)所在位置的場地條件和功能特征，設(shè)置不同的標高參數(shù)，以滿足不同使用功能的需求。按照功能定位，文化商業(yè)區(qū)主要為茶文化商業(yè)步行街，其總體布局以原有規(guī)劃為基礎(chǔ)，根據(jù)項目要求，將整個地塊劃分為三大區(qū)域。兩區(qū)總征地面積217780m2（），建筑用地面積196537m2（）。建筑集景觀性、功能性和安全性于一體，創(chuàng)造高品質(zhì)的商業(yè)購物環(huán)境和人居環(huán)境。辦公用房向城市道路方向退讓，以形成開敞舒適的步行商業(yè)空間。是適宜人居的理想社區(qū)。整個區(qū)域具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和交通條件。土方擬建項目在施工期需在項目建設(shè)地點進行大量的土方開挖，土方開挖量可滿足工程土方回填的需要，剩余土方外運處理。%%。1998年信陽撤地設(shè)市后，提出了堅持靠農(nóng)業(yè)強基，靠工業(yè)騰飛，靠開放帶動，靠流通搞活，靠科技興市的經(jīng)濟發(fā)展方針，確立既要金山、銀山，更要綠水青山的觀點，樹立了生態(tài)就是優(yōu)勢、就是形象、就是資本、就是生產(chǎn)力的觀念，積極創(chuàng)建國家生態(tài)示范區(qū)，實施具有信陽特色的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，努力將良好的生態(tài)環(huán)境轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢，取得了一定的成效。轄浉河、平橋兩區(qū)和羅山、光山、淮濱、息縣、潢川、商城、固始、新縣8縣，共5個街道辦事處、70個鎮(zhèn)、141個鄉(xiāng)、 3個管理區(qū)。城市規(guī)模為：到2005年，城市人口達到42萬人，用地達到42平方公里：到2010年，城市人口達到50萬人，用地達到50平方公里。水文條件擬建場地地形起伏較大，大氣降水多以地表逕流的形式排泄，少量滲入是地下水的主要補給來源；下部基巖層含少量裂隙水。經(jīng)勘察查明，場地地層上部為第四系上更新統(tǒng)殘坡積土，下伏元古界(h)斜長角閃片巖。本項目依山面河，建設(shè)場地地勢基本平坦，局部有起伏的微丘，屬山麓地貌，~。整個區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，交通便利，位置優(yōu)越，生活、工作、休閑皆宜，適合進行本項目的開發(fā)建設(shè)。成為改善信陽市城市景觀、凸顯城市文化，加速城市建設(shè)步伐的城市亮點工程?！败柼煜隆笔鞘着腭v信陽的大型綜合性居住社區(qū)工程，擔負著提高信陽市居住區(qū)建設(shè)水準和城市活力的使命。同時高聳的寫字樓還可以與茗陽閣東西呼應，成為區(qū)域的一道亮麗的風景線，提升城市的形象品位，增加城區(qū)的現(xiàn)代化氛圍。本項目將以品茶、餐飲、休閑、娛樂、購物中心的形式，加以開發(fā)，建成信陽茗陽天下步行街。由于該區(qū)域地價較高，房價較高，居民多是看中便利和完善的配套，對住宅的舒適度要求較高。信陽市目前的商務寫字樓開發(fā)尚處于初期階段，由于受經(jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展特點的制約，目前還沒有真正的商務寫字樓，僅有的可以作為寫字樓來使用的房產(chǎn)還處于十分簡陋的狀態(tài)，智能化水平低，物業(yè)管理手段落后。就全國范圍看，隨著國內(nèi)宏觀經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，我國商務酒店、寫字樓的市場開