【正文】 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)包括地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)和主體結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)。信陽市抗震設(shè)防烈度為6度。采用一梯兩戶的單元式住宅，這種布局樸素實(shí)用，既能緊湊多房間布局，滿足多人家庭的使用要求，又可以開敞、豪華，適應(yīng)獨(dú)居時(shí)的需要。整個(gè)商業(yè)街由二到三層傳統(tǒng)風(fēng)格建筑圍合而成?！安杷囀摇笔遣┪镳^的茶藝區(qū)，是展廳內(nèi)茶文化展示的基地。其立面外形為重檐八角攢尖建筑，整個(gè)樓體四翼如一。項(xiàng)目借茶葉之勢，依托“茶之韻廣場”、“茗陽閣”的影響，在“茗陽閣”東側(cè)建設(shè)“楚漢風(fēng)文化商住街區(qū)”，包括“茶文化博物館、茶文化街、茶文化廣場和以聞茶、品茶、賞茶等茶文化主題為中心的一系列院落空間，是推動(dòng)信陽市文化、旅游、娛樂、經(jīng)貿(mào)、招商引資發(fā)展的活力源。其中路面形式采用城市型道路，路面結(jié)構(gòu)為混凝土路面，停車泊位區(qū)采用嵌草磚鋪設(shè)，總鋪裝面積6000m2。南、北兩條購物街道和均布其上的出入口廣場和步道，組成了該區(qū)靈活的購物和疏散空間。道路共分為二級(jí)：一級(jí)為組團(tuán)級(jí)環(huán)狀干道，其路面按9M、7M建設(shè)，二級(jí)為宅前路，—，除此之外，—。人流主要穿過107國道，通過華夏路和沿河公路進(jìn)入基地。%。茗陽天下住宅Ⅰ區(qū)規(guī)劃是以具有創(chuàng)新的尺度概念的組團(tuán)和鄰里單元兩種居住空間形式相結(jié)合布局的，并且配套設(shè)計(jì)了“環(huán)保型”交通組織系統(tǒng)，具體來講：整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)是由一個(gè)中心組團(tuán)和七個(gè)各具特色的鄰里組合單元共同組成，同時(shí)在住宅小區(qū)中構(gòu)筑了一條以功能景觀布局為主的“綠廊”空間，并且使上述的住宅組合空間相對分散布局，使其融入本區(qū)域的自然生態(tài)環(huán)境之中，構(gòu)成了本住宅小區(qū)“北有浉河，南有自然森林，小區(qū)內(nèi)有景觀綠廊南北相通”的空間規(guī)劃特色，設(shè)計(jì)力求達(dá)到住宅與山、河、林塘有機(jī)融合之目的，力求形成的人與自然和諧相融的高品質(zhì)的城市空間環(huán)境和高品位的城市空間形象。文化商業(yè)區(qū)、住宅Ⅰ區(qū)之間規(guī)劃余留20m寬的城市主干道，使該區(qū)與現(xiàn)狀城區(qū)具有便捷的聯(lián)系條件，保證了人流資源和交通條件?？傉鞯孛娣e90480m2，其中建設(shè)用地面積79237m2，城市道路占地11243m2。以人為本原則，設(shè)計(jì)以人的行為、心理、視覺等多方面的感受為出發(fā)點(diǎn)，滿足人們對城市環(huán)境和居住空間多方位、多層次的需要，同時(shí)也注意環(huán)境空間的組織和設(shè)施的安排，以人的視覺、觸覺及心理感受為參照，在功能、形式、質(zhì)感、色彩等方面，強(qiáng)調(diào)精品意識(shí)。在建筑高度上，為避免產(chǎn)生高樓效應(yīng)，采用兩層左右為比較適合的尺度，南側(cè)建筑主體五層，但沿街店鋪仍為兩層。整個(gè)用地依山傍水，空間開敞，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人。規(guī)劃區(qū)中有規(guī)劃的城市主干道東西貫通。，目前地面附屬物已拆遷補(bǔ)償完畢，可供項(xiàng)目建設(shè)使用。%。這里有全國四大避暑勝地之一的國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)雞公山，南灣國家水利風(fēng)景區(qū)，省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)靈山寺，還有佛教天臺(tái)宗發(fā)祥地凈居寺、溫泉療養(yǎng)勝地湯泉池，以及雞公山國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)、羅山縣董寨林場省級(jí)鳥類自然保護(hù)區(qū)、天目山自然保護(hù)區(qū)（省級(jí)森林公園）等景區(qū)景點(diǎn)，發(fā)展旅游業(yè)的前景十分廣闊，已被國家環(huán)?？偩峙鷾?zhǔn)為國家級(jí)生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點(diǎn)市?？偯娣e18915平方公里，城市建成區(qū)面積 ，總?cè)丝?71萬人，‰。根據(jù)信陽城市總體規(guī)劃確定的城市性質(zhì)：信陽市為全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，豫南地區(qū)重要的交通樞紐，以發(fā)展工貿(mào)和旅游服務(wù)業(yè)為主的區(qū)域性中心城市。巖芯呈柱狀，巖層傾角70o左右，揭露最大層厚3．7米。該斷裂時(shí)代較老，從白 堊系到現(xiàn)在活動(dòng)頻率很低，對擬建場地穩(wěn)定性影響性不大，由于受龜一梅斷裂的影響，擬建場地分布有次生斷裂。同時(shí)，由于浉河河谷西側(cè)向東微傾，東部較為開闊平坦，平均坡度約千分之一。本項(xiàng)目場址在信陽市城區(qū)西南，北側(cè)臨浉河與主城區(qū)相望，南側(cè)為賢山，東側(cè)臨107國道，并且區(qū)域內(nèi)有城市主干道華夏大道穿過。在文化商業(yè)區(qū)和其它四區(qū)之間是規(guī)劃中的城市東西主干道，使住宅Ⅰ區(qū)、Ⅱ區(qū)、Ⅲ區(qū)、Ⅳ區(qū)由東向西沿城市道路依次排列，形成依山傍水的山水居住環(huán)境。位于浉河的上游，與信陽市主城區(qū)隔河相望。本項(xiàng)目建成后，可以充分發(fā)揮浉河區(qū)的交通地理優(yōu)勢，完善區(qū)域的功能設(shè)施，真正吸引投資者的眼光，可以使其成為現(xiàn)代化企業(yè)的聚集區(qū)，引進(jìn)更多的企業(yè)在此辦公，構(gòu)成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)力圈，使大企業(yè)集團(tuán)信心百倍地將其辦事機(jī)構(gòu)或經(jīng)營分部駐扎在本項(xiàng)目寫字樓，拓展區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間。典型樓盤價(jià)格趨勢項(xiàng)目建設(shè)過程中應(yīng)適當(dāng)考慮將來本樓盤的巨大成長潛力，與浉河沿岸各種文化設(shè)施的修建，以及公建部分的逐步建設(shè)到位而適當(dāng)調(diào)整住宅的價(jià)格。鑒于本項(xiàng)目所處區(qū)位環(huán)境以及周邊居民的收入水平和生活習(xí)慣等因素，先期產(chǎn)品應(yīng)定位于高檔多層物業(yè)，在下一步的繼續(xù)開發(fā)中可以繼續(xù)考慮別墅和小高層住宅。這些高檔商務(wù)寫字樓環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，綜合服務(wù)設(shè)施齊全，經(jīng)營管理科學(xué)先進(jìn)，是進(jìn)行商務(wù)談判、舉行各種會(huì)議的最佳場所，經(jīng)營狀況比較穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)效益較好。商務(wù)寫字樓作為高檔物業(yè)，是城市經(jīng)濟(jì)水平的顯示器和助推器，其發(fā)展水平成為衡量地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平和景氣程度的重要標(biāo)準(zhǔn)。除應(yīng)密切注意市場，選擇合適的市場策略外，還要組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)。更重要的是人們購物的便利程度不高，購買不同類型的商品要出入不同的商場，給購物增添了許多不必要的麻煩。隨著周邊住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的逐步開發(fā)，將會(huì)有大量的居民入住，旺盛的市場消費(fèi)群必然有著大量的市場消費(fèi)需求，未來便利的交通也將是本項(xiàng)目地塊難得的優(yōu)勢之一。從比較眾多的商場的經(jīng)營狀況可以看出，良好的服務(wù)態(tài)度是一個(gè)必備的條件，以超市聚集人氣也是一個(gè)較常見的經(jīng)營思路。隨著信陽市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，消費(fèi)需求日益增加且呈多樣化的發(fā)展趨勢。距離市中心較遠(yuǎn)，給人偏遠(yuǎn)的第一印象。2004年可比樓盤基本情況樓盤名稱建筑面積（萬m2）項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢開發(fā)商地址柳堤春曉—自然環(huán)境綠化很好———京碑健康城20交通方便地段好樓間距小信房集團(tuán)北京南路寶石山莊7交通便利治安好離城區(qū)遠(yuǎn)中天房地產(chǎn)寶石橋浉河山莊—交通便利，安全———東方京城10配套好沒有綠化政源集團(tuán)東方紅大道天倫小區(qū)3環(huán)境好交通不方便配套不好外形設(shè)計(jì)君立房地產(chǎn)華夏路成功花園10交通便利，周邊配套樓間距小采光不好開發(fā)（集團(tuán)）成功路萬家燈火—交通便利人口多，擁擠——項(xiàng)目SWOT分析：優(yōu)勢（S）劣勢（W）位于信陽房地產(chǎn)未來開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域浉河區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?。尤其是本?xiàng)目區(qū)域，以其更適合居住的先天環(huán)境，形成信陽市居住的首選區(qū)域，到該區(qū)置業(yè)已經(jīng)成為人們的共識(shí)。從面積來看，三房面積范圍約在140160平方米為主，四房面積超過150平方米，兩房面積超過80平方米。信陽的樓市目前呈現(xiàn)快速發(fā)展的良好態(tài)勢，市場投入強(qiáng)勁，消費(fèi)需求旺盛，市場管理日趨規(guī)范，整體上住宅市場平衡推進(jìn)，高潮不斷。 信陽市政府正努力把信陽打造成中國茶葉之都，使茶葉成為該市的特色品牌，圍繞以茶為媒，以茶會(huì)友的宗旨，為進(jìn)一步充分挖掘和宣傳信陽的茶文化底蘊(yùn)，信陽的茶文化節(jié)每年舉辦一次。浉河兩岸的開發(fā)是信陽市城市發(fā)展規(guī)劃的重中之重，也是建設(shè)地方特色山水園林城市的重要地段，是貫穿市區(qū)集景觀、綠化、游憩、居住等功能為一體的景觀走廊和重要公共開放空間。信陽市位于河南省的最南部，與湖北、安徽兩省接壤，素有“三省通衢”之稱，交通便利，區(qū)位優(yōu)越，是南北經(jīng)濟(jì)文化交流的重要通道。2004年，高于全市投資的平均增速。從信陽市自身的發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)市場面臨著許多有利的條件：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對宏觀經(jīng)濟(jì)增長起著強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。 伴隨著居民需求的持續(xù)增長，一季度，全省商品房均價(jià)升至每平方米1882元，％；其中，商品住宅均價(jià)為每平方米1798元，％。全省18個(gè)省轄市除開封外全面增長，其中鄭州、焦作、許昌、商丘、濟(jì)源增長在60%以上。目前，東南沿海地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，城鎮(zhèn)人口數(shù)量多，區(qū)位優(yōu)勢顯著，因而房地產(chǎn)企業(yè)在這種地區(qū)投資具有比較大的優(yōu)勢。 除了收入增長會(huì)帶來房地產(chǎn)需求的增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展伴隨著的大量農(nóng)村人口進(jìn)城也會(huì)對房地產(chǎn)構(gòu)成需求。%，%。從2004年的年度變化來看，受宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)投資增速呈下降的趨勢，與固定資產(chǎn)投資的下降速度同步，調(diào)控效果顯現(xiàn)。具有高投資、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)、綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大等特征。經(jīng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，%，%；全部投資內(nèi)部收益率所得稅前為40%，高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，；。本項(xiàng)目所在地處于信陽市市政公用網(wǎng)絡(luò)設(shè)施覆蓋區(qū)，水、電、燃?xì)夤?yīng)等均可以滿足項(xiàng)目需要。楊艷林副總經(jīng)理，之前任信陽市三聯(lián)開發(fā)有限公司總經(jīng)理，獨(dú)立全過程操作信陽市八一路項(xiàng)目的開發(fā)工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。企業(yè)法人代表，董事長劉懷剛，歷任武漢中遠(yuǎn)建筑有限公司總經(jīng)理，武漢利加房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行董事，副總經(jīng)理。其中文化商業(yè)區(qū)總建筑面積130820㎡，建設(shè)內(nèi)容主要包括：茗陽閣，茶博物館，辦公樓及超市，商業(yè)步行街，多層、高層住宅及配套的綠化、公用工程、市政道路設(shè)施等；住宅Ⅰ區(qū)總建筑面積124210㎡，建設(shè)內(nèi)容主要包括：多層住宅及配套的綠化、公用工程、市政道路設(shè)施等；遠(yuǎn)期建設(shè)的住宅Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ區(qū)總建筑面積594970㎡，建設(shè)內(nèi)容主要包括：多層、高層住宅、花園洋房、連排別墅、獨(dú)立別墅及配套的綠化、公用工程、市政道路設(shè)施等。本項(xiàng)目擁有良好的市場前景，建設(shè)條件優(yōu)越，建設(shè)規(guī)模適宜，方案合理，建筑造型獨(dú)特，功能完善，水、電、燃?xì)獾韧獠拷ㄔO(shè)條件良好，建設(shè)資金籌措有保證，并且項(xiàng)目建設(shè)得到了信陽市政府的大力支持。項(xiàng)目建設(shè)過程中，應(yīng)做好環(huán)?！叭瑫r(shí)”工作。1998年出臺(tái)的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，提出加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求的要求，使得住宅產(chǎn)業(yè)投資穩(wěn)步回升，住宅建設(shè)增長加快。實(shí)際上經(jīng)濟(jì)適用房投資比重從2001年以來處于減少趨勢，五年減少了6個(gè)百分點(diǎn)。改革開放以來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展得非常好，％，更重要的是我國可能會(huì)保持長期快速的發(fā)展。按照目前房地產(chǎn)投資增速推測，2005年全年增速可能會(huì)在20％左右。隨著我國城鎮(zhèn)土地使用制度、住房制度、房地產(chǎn)金融制度的改革和住宅商品化、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的實(shí)施及有效的宏觀調(diào)控措施的實(shí)施，河南省的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)快速發(fā)展，取得了顯著的成就。2005年河南省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在上年強(qiáng)勁增長基礎(chǔ)上繼續(xù)保持較快的發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)運(yùn)行情況良好，一季度，％，顯示出穩(wěn)健發(fā)展的勢頭。加快信陽的城市化進(jìn)程，把信陽建設(shè)成為全省重要的地區(qū)級(jí)城市，對信陽乃至河南未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要意義。2002年起信陽已不再推廣集資建房。土地市場更加規(guī)范，商品房供應(yīng)總量與結(jié)構(gòu)更加合理，需求增長，價(jià)格合理波動(dòng)，增長潛力巨大，已成為整個(gè)房地產(chǎn)市場最強(qiáng)勁的增長點(diǎn)。浉河區(qū)是信陽市的中心城區(qū)，也是市委、市政府所在地，總面積1520平方公里。在“經(jīng)營城市”的理念指導(dǎo)下，房地產(chǎn)業(yè)做為新的產(chǎn)業(yè)鏈條面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇，在國家政策的積極推動(dòng)下，住宅產(chǎn)業(yè)投資在有可為。本項(xiàng)目位于浉河南岸，有著極其優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，區(qū)內(nèi)背山面水，植被豐盛，自然綠化帶層瀾疊翠，水系清澈明亮，空氣清新自然，形成了一整套的天然生態(tài)體系，良好的天然環(huán)境非常適合休閑旅游和居住。目前，隨著生活水平提高，城市化進(jìn)程加快，信陽市的生態(tài)住宅市場基礎(chǔ)已經(jīng)在人們心中形成。從項(xiàng)目周邊的區(qū)位情況來看，本項(xiàng)目所在浉河區(qū)已經(jīng)成為一支代表性的主導(dǎo)力量。目前，該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)日漸升溫，有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進(jìn)駐，競爭硝煙四起。項(xiàng)目建筑形式豐富，從住宅到別墅一應(yīng)俱全，可以滿足不同階層的消費(fèi)人群，符合目標(biāo)客群的購房心理。抓住目前市政府準(zhǔn)備改造浉河兩岸這一契機(jī)，項(xiàng)目的開發(fā)必將得到政府部門的大力關(guān)注。特別是一年中三個(gè)休閑旅游“黃金周”，使居民假日消費(fèi)有了時(shí)間保證，從而促成了“假日經(jīng)濟(jì)”的繁榮。所以，信陽市商業(yè)、娛樂場所的經(jīng)營風(fēng)格和品味有待于進(jìn)一步提升，缺乏一個(gè)能夠提升信陽茶葉故鄉(xiāng)形象的標(biāo)志性工程，亟待建設(shè)真正意義上的名品店、精品店供大眾消費(fèi)。本項(xiàng)目的成功開發(fā)將會(huì)對提升信陽的商業(yè)檔次起重要作用，特別是利用規(guī)劃浉河大橋修建的契機(jī)，將為本項(xiàng)目的建設(shè)在交通上帶來更大的便利，建成后將真正成為連接?xùn)|西，貫穿南北，聯(lián)通八方的商業(yè)核心區(qū)，很好地將其與南灣水庫、信陽師范學(xué)院等旅游、文化區(qū)域連起，將可以很好地解決周邊商業(yè)設(shè)施極為單一的現(xiàn)狀，形成一個(gè)良好的商業(yè)氛圍，創(chuàng)造大量商機(jī)，所以，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)處于有利的時(shí)機(jī)，恰逢其時(shí)。當(dāng)然，本項(xiàng)目的商業(yè)開發(fā)部分，必然面臨市場環(huán)境因素的影響和制約。應(yīng)選擇機(jī)動(dòng)靈活的市場運(yùn)作方式，租售結(jié)合，通過銷售收回投資，利用自營和出租的形式，明確項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)格，提升項(xiàng)目的開發(fā)理念。尤其是未來幾年外商投資的進(jìn)一步增長，金融、保險(xiǎn)等行業(yè)的擴(kuò)大開放，寫字樓的市場需求將會(huì)增長，市場空間較大。這里地理位置優(yōu)越，交通快速便捷，商貿(mào)活動(dòng)繁榮?；谠搮^(qū)域中高檔項(xiàng)目較多，且本案樓盤較大，可走中高價(jià)位的路線，適當(dāng)拉高市場均衡價(jià)格。合理的規(guī)劃、創(chuàng)新性的設(shè)計(jì)、多樣化的營銷方案，對入駐經(jīng)營者有較大吸引力，使項(xiàng)目有較好的市場前景。 “茗陽天下”是一個(gè)集商業(yè)、辦公、居住、博覽和休閑娛樂等多種功能于一體的綜合性項(xiàng)目。其中生活區(qū)又分為多層住宅組團(tuán)、聯(lián)體別墅和獨(dú)立別墅組團(tuán)、花園洋房組團(tuán)、多層與小高層住宅組團(tuán)等四個(gè)居住組團(tuán)。其主要工程類型包括建筑工程、區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施工程、景觀工程和市政道路工程。、地貌條件信陽市位于區(qū)域環(huán)境單元潢川——羅山盆地的西緣。新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)主要表現(xiàn)為受緯向老斷裂活化影響，地殼呈現(xiàn)差異性升降運(yùn)動(dòng)，其早期具明顯繼承性，晚期則表現(xiàn)為振蕩性沉降，盆地內(nèi)差異沉降接受堆積。②一2斜長角閃片巖(強(qiáng)風(fēng)化)：灰黃色，柱粒狀變晶結(jié)構(gòu)，片狀構(gòu)造，主要礦物為角閃石、斜長石及蝕變礦物綠泥石、絹云母等，巖芯呈土狀及碎塊狀，裂隙面及層面間充填較多泥質(zhì)，—，—。本項(xiàng)目北側(cè)隔浉河為信陽市體育場，東側(cè)為正在建設(shè)的信陽市茶之韻廣場，東南側(cè)為三五八工廠的生產(chǎn)和生活區(qū)，南側(cè)為賢山和王家灣村，西側(cè)為肖家灣村。本項(xiàng)目場址規(guī)劃為城市建設(shè)用地，建設(shè)項(xiàng)目主要為住宅和商業(yè)功能，符合規(guī)