【正文】 ，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民人均可支配收入的提高，也在適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，吸引投資，進(jìn)行城市經(jīng)營。2004年房地產(chǎn)市場供需差距進(jìn)一步縮小，而上年為140萬平方米。 深化住房制度改革對房地產(chǎn)業(yè)帶來發(fā)動力。房地產(chǎn)開發(fā)投資已成為拉動信陽市投資快速增長的主要因素之一。信陽的毛尖茶葉飲譽(yù)海內(nèi)外，是全國十大名茶之一，擁有茶葉故鄉(xiāng)的美名。本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)缺乏大規(guī)模的復(fù)合型社區(qū)，而且大型混合式社區(qū)在信陽市區(qū)域內(nèi)也是市場空白點(diǎn)，區(qū)域發(fā)展前景廣闊。本項(xiàng)目利用信陽的茶葉優(yōu)勢，建設(shè)茗陽閣，取“茗茶”與“信陽”的意思，建成后將成為信陽城市文化形象的最直接象征，是傳承歷史文脈與見證信陽城市發(fā)展的地標(biāo)性建筑，成為城市的一張嶄新的名片。生態(tài)住宅是在住宅建設(shè)與發(fā)展中始終以生態(tài)問題為中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)等方面進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃與管理，使住宅區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。從市場需求特征來看，近年來信陽市的房地產(chǎn)市場上多層樓盤持續(xù)熱銷，尤其是進(jìn)入2005年以來，多層大規(guī)模社區(qū)不斷涌現(xiàn)，尤其是市中心城區(qū)一帶，多層低價房形成熱銷。如今，隨著茗陽閣的修建，茶文化中心廣場的初現(xiàn)端倪，為該區(qū)發(fā)展注入了新的動力。氣候、環(huán)境宜人，背山面水，空氣清新，非常適合人群居住。機(jī)會（O）威脅（T）政府規(guī)劃強(qiáng)力引導(dǎo)，發(fā)展前景、投資前景好，區(qū)域內(nèi)對旅游景點(diǎn)的開發(fā)，必能帶動項(xiàng)目所在區(qū)域的形象及知名度的提升。中高檔消費(fèi)者群體數(shù)量日益擴(kuò)大，消費(fèi)潛力大，追求“享受購物”、“體驗(yàn)購物”、“休閑購物”等消費(fèi)形態(tài)逐漸成為一種時尚。大商場的商品缺乏應(yīng)有的名、優(yōu)、特、精，商場布局也極盡羅列，百店如出一轍。住宅地產(chǎn)也需要有一定的商業(yè)貿(mào)易設(shè)施支撐，新一輪的商業(yè)旺潮即將在這里展開。在對“茗陽天下”商業(yè)步行街的規(guī)劃過程中，引入了全新的設(shè)計(jì)思路和開發(fā)理念，用地規(guī)模適中，商業(yè)中心的可塑性強(qiáng)。投資于商業(yè)的豐厚利潤，使得資本的競爭日趨激烈，許多國內(nèi)的知名商家均看好信陽的巨大商機(jī)，通過聯(lián)合、重組等資本運(yùn)作手段整合產(chǎn)業(yè)鏈條，使商業(yè)零售業(yè)市場的行業(yè)競爭異常激烈，項(xiàng)目的市場運(yùn)作經(jīng)營壓力很大。但是，由于全國各地經(jīng)濟(jì)水平的不均衡性，我國高檔商務(wù)酒店、寫字樓的分布基本格局呈現(xiàn)東部多、中西部少的狀況。隨著經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展和中部崛起戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，由于區(qū)域集聚度增加符合市場的必然選擇，集中的辦公物業(yè)便于信息溝通、節(jié)約辦公成本，同時容易形成規(guī)模效應(yīng)，所以區(qū)位優(yōu)勢明顯的商務(wù)辦公用房在信陽將有較好的市場需求潛力。因此，可適當(dāng)選擇大中戶型以滿足市場需求。隨著周邊住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的逐步開發(fā)，將會有大量的居民入住，旺盛的市場消費(fèi)群必然有著大量的市場消費(fèi)需求，未來便利的交通也將是本項(xiàng)目地塊難得的優(yōu)勢之一。通過對商務(wù)寫字樓物業(yè)的開發(fā)管理，構(gòu)架一個政府、業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)結(jié)的橋梁紐帶，通過信息咨詢，流通交易等全方位的服務(wù)和管理，培育健康有序的商務(wù)房地產(chǎn)市場。為此，本著開發(fā)西區(qū)、美化城市、豐富城市元素，提升城市整體功能，保證入住居民擁有便捷的生活和富足的文化之開發(fā)原則，在規(guī)劃中進(jìn)行科學(xué)的功能定位和合理的組織結(jié)構(gòu)。為促進(jìn)項(xiàng)目的盡快實(shí)施，有效利用資金和土地資源，盡早地改善西區(qū)濱河景觀，按照總體規(guī)劃“統(tǒng)一規(guī)劃，分期實(shí)施”的工程組織原則，將“茗陽天下”山水社區(qū)的綜合項(xiàng)目分為一、二、三期工程進(jìn)行分步實(shí)施，以保證工程的建設(shè)品質(zhì)，使“茗陽天下”的每一期工程都能成為精品。場址現(xiàn)狀本項(xiàng)目規(guī)劃所占用的土地已經(jīng)征用，使用權(quán)歸信陽中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，目前土地出讓協(xié)議書已經(jīng)簽定，土地證已經(jīng)辦理。信陽市屬于亞熱帶濕潤氣候的過渡類型，基本屬季風(fēng)性濕潤氣候，陽光充足，雨水充沛，四季分明。地基土質(zhì)特征分別描述如下：①粉質(zhì)粘土：黃褐色，濕，可塑一硬塑，含鐵錳質(zhì)氧化物及結(jié)核，孔裂隙稍發(fā)育，干強(qiáng)度較高，韌性較好，標(biāo)貫試驗(yàn)擊數(shù)12一17擊，—?？辈炱溟g未測得地下水位。規(guī)劃確定的城市總體布局結(jié)構(gòu)為：三環(huán)六區(qū)一中心，浉河綠帶系城腰，大小山峰顯美景，生態(tài)綠地繞城廓。信陽交通便利，通信快捷。，%。本項(xiàng)目建設(shè)符合信陽市城市總體規(guī)劃，用地已有土地證，并按信陽市政府規(guī)定辦理了各種相關(guān)手續(xù)，將受到法律的保護(hù)。砂、石料工程所需砂及石料市場供應(yīng)充足，可由周邊城市道路運(yùn)輸至項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)，滿足工程建設(shè)需要。一期工程位于整個規(guī)劃區(qū)域的東側(cè)，東臨城市公共綠地——茶之韻廣場，西接信陽市的標(biāo)志建筑“茗陽閣”。根據(jù)規(guī)劃，“茗陽天下”綜合開發(fā)項(xiàng)目定位為大型山水社區(qū)。住宅區(qū)主要由6層的建筑組成，邊緣地區(qū)設(shè)少量的中高層單元。一期工程用地分為兩個區(qū)域，分別位于城市主干道南北兩側(cè)，其中文化商業(yè)區(qū)位于北部濱河地帶，規(guī)劃地塊東起茶之韻廣場，西至華夏路與濱河路交界處，北臨浉河河岸，南到城市主干道中心。按照地塊分布，兩區(qū)基地南北相對，集中布置于整個社區(qū)的東部，靠近信陽市城市中心。即西區(qū)為“水云天”新中式社區(qū)，中間為“賢嶺茗陽閣”景區(qū)，東區(qū)是“楚漢風(fēng)”文化商業(yè)街區(qū)。其中文化商業(yè)區(qū)主要由茶文化商業(yè)步行街構(gòu)成，其標(biāo)高和場地坡度的確定以行人的舒適為前提。%，局部達(dá)3%。楚漢風(fēng)文化商住街區(qū)：地塊內(nèi)部主要交通以四條東西軸向?yàn)橹鞯乃饺诵薪煌Ｊ剑约巴ㄟ^五條結(jié)合廣場節(jié)點(diǎn)的南北通道為主的縱向人行交通模式進(jìn)行聯(lián)系。由于商業(yè)功能的特殊需求，文化商業(yè)區(qū)道路與廣場成為該區(qū)的主要功能組成部分，同時廣場與道路功能交叉，互為融合，形成該區(qū)渾然一體的室外功能空間。為營造高品質(zhì)的購物和游覽環(huán)境，整個步行街除濱河步行景觀大道外，道路及廣場地面均以天然花崗巖鋪裝，并以不同的色彩和圖案區(qū)分不同的功能區(qū)。除道路與停車場外，小區(qū)的廣場布置包括中央公園（即景觀綠軸）內(nèi)的景觀廣場、宅旁活動廣場和兒童游戲廣場。而“茗陽閣”西側(cè)“水云天”新中式居住小區(qū)，將茶文化、傳統(tǒng)居住形態(tài)以及山水風(fēng)光相組合，成為信陽市一流精品社區(qū)。屋檐為藍(lán)色琉璃瓦覆面。多功能廳則設(shè)有接待廳、學(xué)術(shù)交流廳等。街道平面功能主要以名茶專賣、高檔茶社、茶鋪等為主。戶型及比例：（1）8595m2二房二廳一衛(wèi)（或二衛(wèi)）17%；（2）115125m2小三房二廳二衛(wèi)27%； 125135m2大三房二廳二衛(wèi)30%； 135150m2 四房二廳二衛(wèi)10%； （3）6+1戶型130160m2，6%；（4）6送1戶型（住戶利用層高自行改造）10%；四房二廳二衛(wèi)戶型布置在小區(qū)中部景觀較好的住宅樓端頭?？蚣芎图袅拐鸬燃壘鶠槿墶；A(chǔ)埋置深度應(yīng)根據(jù)地質(zhì)情況、土的凍層深度以及地下水位等情況，綜合考慮后確定。辦公樓及超市砼強(qiáng)度等級 C35鋼筋 HPB235級鋼筋，fy=210 KN/m2HRB335級鋼筋，fy=310 KN/m2墻體：防潮層以下采用240厚機(jī)制紅磚墻，防潮層以上采用250厚加氣砼砌塊。本工程是由五個子項(xiàng)，即茗陽閣、茶博物館、辦公樓及超市、商業(yè)步行街和住宅組成的，其功能有大型超市、百貨商店、博物館、住宅等。其中住宅建筑面積114620m2，公建建筑面積9590m2，包括沿街商鋪3206m2，蔬菜市場3976m2，住宅區(qū)配套公建2408 m2。 商業(yè)街—聞茶巷茶文化商業(yè)街—聞茶巷在整個“山水茗韻堂造型元素取自漢代高臺建筑，采用四坡頂突出其重要性和紀(jì)念性。其立體結(jié)構(gòu)和立面造型仿武漢著名的黃鶴樓式樣，并嚴(yán)格按中國傳統(tǒng)建筑的營造規(guī)制建造。作為大型社區(qū)的商業(yè)文化中心，除超市規(guī)模較大外，一般以中小業(yè)態(tài)的商業(yè)為主，輔助部分為辦公、休閑、餐飲、文娛等功能。其中，一級為組團(tuán)級環(huán)狀干道，其路面按9M、7M建設(shè)，二級為宅前路，—，除此之外，—。南、北兩街外側(cè)，分別為6m寬的自由步行通道，即方便購物，又為臨街景觀步道。由于居住功能的單一，住宅Ⅰ區(qū)交通組織較為簡單，其動態(tài)交通和出入口設(shè)置主要為人流和車流的合理分工。其中動態(tài)交通分為顧客人流、辦公人流、商業(yè)貨流三種，在通道布局上，均應(yīng)做到合理組織、避免交叉。場地面水有組織排出，通過道路或廣場雨水管網(wǎng)收集后統(tǒng)一匯入南側(cè)城市雨水管網(wǎng)或直接排入浉河。住宅Ⅰ區(qū)為多層住宅區(qū)，由6層單元建筑組成。北部文化商業(yè)區(qū)濱水而建，地形較為平坦，整體場地平均高出濱河景觀步道58m。整個地塊沿地形呈不規(guī)則形狀。結(jié)構(gòu)靈活性原則，商業(yè)區(qū)在設(shè)計(jì)中采用88m和48m的空間柱網(wǎng)模數(shù)，使業(yè)主既可以根據(jù)經(jīng)營模式的不同進(jìn)行自由的平面分隔，同時還可采取豎向空間的分隔，形成上下貫通的店鋪模式。根據(jù)一期工程所在基地的地形條件和項(xiàng)目的功能定位，本項(xiàng)目在充分尊重規(guī)劃方案和周邊自然條件的基礎(chǔ)上，還應(yīng)堅(jiān)持合理、適度的平面布局原則：規(guī)模適度原則，在商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)的平面規(guī)模處理上，應(yīng)科學(xué)把握區(qū)域的平面和空間尺度，營造適宜的行為空間?；刂苓呏脖回S富，南部山上楊、竹、松、杉林連片，基地內(nèi)除有一處小型工業(yè)建筑外，其余土地也均被叢生低灌林所覆蓋。東臨現(xiàn)狀107國道。供電本項(xiàng)目區(qū)域邊緣正在修建一座市政110KV的變電站，2005年底可建成投入使用，可滿足項(xiàng)目需求。非公有制經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。水稻、水產(chǎn)、茶葉、板栗、銀杏等產(chǎn)量居河南省首位，上天梯珍珠巖、膨潤土、沸石非金屬共生礦田的規(guī)模、質(zhì)量居全國之冠。本項(xiàng)目位于信陽市的西南地帶，區(qū)域內(nèi)有華夏大道和規(guī)劃的師院路穿過，周邊有107國道、南濱河路等主要道路，可以使人員和貨物等方便、快捷的聚散，交通十分便利。場址僅東側(cè)的人流和各種車輛混雜流動，較為混亂，對項(xiàng)目的建設(shè)有一定的影響。②一3斜長角閃片巖(中等風(fēng)化)：青灰色，柱粒狀變晶結(jié)構(gòu)，片狀構(gòu)造，主要礦物成分為斜長石、角閃石，巖芯較破碎，呈碎塊狀，局部呈短柱狀，節(jié)理、裂隙發(fā)育，裂隙面有泥狀礦物充填，由巖芯反應(yīng)巖層傾角70o左右，該層局部地段由強(qiáng)風(fēng)化與中等風(fēng)化片巖共生，—。進(jìn)入全新世以來，該區(qū)仍處于南北向順扭應(yīng)力場中，地殼活動仍較活躍；淮河上游及南側(cè)各大支流發(fā)育不對稱河谷。座落于大別山北麓山前地帶浉河河谷的第一、二階地上，周圍為大別山的余脈環(huán)繞。根據(jù)《茗陽天下》文化商業(yè)區(qū)、住宅Ⅰ區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，本設(shè)計(jì)建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模詳見下表。其中文化商業(yè)區(qū)定位為公共文化商業(yè)區(qū)，位于基地東北部，濱臨浉河形成一座功能齊全，風(fēng)格優(yōu)美的商業(yè)步行街。規(guī)劃地塊位于信陽市現(xiàn)狀城區(qū)西部浉河南岸，筆架山——賢山腳下，總建筑面積約85萬m2。目前信陽市處于經(jīng)濟(jì)大發(fā)展時期，要有一定數(shù)量的商用寫字樓供應(yīng)市場。本項(xiàng)目均價定為1500元/平方米左右。因此，在這里建設(shè)綜合性商務(wù)寫字樓，市場潛力巨大。目前經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的高檔寫字樓物業(yè)經(jīng)營狀況穩(wěn)定，市場趨勢較好。由于項(xiàng)目的性質(zhì)和所包含的內(nèi)容龐雜，而本報(bào)告只是可行性研究，在經(jīng)營方式、方案選擇等方面尚有待于進(jìn)一步完善，建議在未來的市場調(diào)研分析中做進(jìn)一步的深度研究。而本項(xiàng)目開發(fā)由于規(guī)模較大，市場消化時間相對較長，消費(fèi)者對此業(yè)態(tài)有一個逐步認(rèn)知、認(rèn)可的過程。本項(xiàng)目將以宣傳茶文化為主線，以餐飲、休閑、娛樂、購物中心為輔，加以開發(fā)，從信陽市目前的商業(yè)形態(tài)上看，在經(jīng)營商品檔次和服務(wù)水平上重復(fù)建設(shè)，各種業(yè)態(tài)欠缺細(xì)分和規(guī)劃現(xiàn)象嚴(yán)重。為了大力發(fā)展信陽市的商業(yè)，體現(xiàn)出信陽作為茶葉故鄉(xiāng)的特色，加快信陽的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足廣大人民群眾不斷增長的消費(fèi)需求，需要建設(shè)一個集購物、休閑、游樂為一體的大型綜合性商業(yè)步行街，結(jié)合茗陽閣和茶葉博物館的修建，體現(xiàn)出茶葉故鄉(xiāng)的身份，展示信陽的城市風(fēng)采。目前，信陽市中心商圈附近的商業(yè)經(jīng)營場所，星羅棋布，大小店鋪幾百家，比較知名的大型商場有新亞等多家。本項(xiàng)目的定位及前期入市至為關(guān)鍵，項(xiàng)目定位沒有創(chuàng)新及差異化，將有可能導(dǎo)致項(xiàng)目營銷困難。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)良好，樓棟布局錯落有致，內(nèi)部交通合理。據(jù)調(diào)查，浉河沿岸及其以西的樓盤有數(shù)十個之多，不少樓盤人們耳熟能詳，如柳堤春曉、浉河山莊、翠庭美墅等等。長期以來，該區(qū)域以其物美價廉的超高性價比優(yōu)勢贏得眾多購房者的青睞，而這片區(qū)域的價值一直因其低房價的現(xiàn)實(shí)而被大家忽略。從戶型上來看，市場供應(yīng)以三房為主力，其次為四房、二房，一房供應(yīng)較少。本項(xiàng)目包括住宅區(qū)和公建、商業(yè)區(qū)兩個部分，分別對其市場狀況分析如下。信陽市的房地產(chǎn)投資環(huán)境良好，本項(xiàng)目的建設(shè)正逢其時。該區(qū)區(qū)位優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，通訊便捷，城區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成了多個商貿(mào)中心，初步確立了豫南商貿(mào)中心的地位，是豫鄂兩省周邊地區(qū)頗具影響力的農(nóng)副產(chǎn)品集散地。總體而言，信陽市的房地產(chǎn)市場經(jīng)過3年的高速發(fā)展，已經(jīng)初步進(jìn)入了整合階段，存在著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量過多，規(guī)模過小，結(jié)構(gòu)不合理，以及企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，資金實(shí)力不強(qiáng)等問題，但政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管理力度是明顯的，對于大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地供應(yīng)，開發(fā)區(qū)位選擇等各個方面給予優(yōu)先考慮，而對于不符和條件和經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱的企業(yè)，不予審批設(shè)立和市場準(zhǔn)入。住房體制的破舊立新，必將不斷激發(fā)居民購房的積極性，釋放百姓住房投資和消費(fèi)的能量。信陽在加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，城市首位度的提高為住宅規(guī)模化開發(fā)提供了有利的政策支持和需求空間，特別是伴隨著一系列有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的優(yōu)惠政策的出臺，如信陽城市總體規(guī)模的全面擴(kuò)展、戶籍放開、房地產(chǎn)二級市場開放、城市居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級都對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了內(nèi)在拉動力，使信陽的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出一片生機(jī)勃勃的景象。根據(jù)省建設(shè)廳提供的數(shù)據(jù)，一季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地432萬平方米，％；完成土地開發(fā)102萬平方米，％。房地產(chǎn)業(yè)增加值持續(xù)增長，2003年房地產(chǎn)業(yè)增加值近200億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和從業(yè)人數(shù)均呈增長趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況良好， 2004年全年房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)勁增長，房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長。然而，雖然投資增速迅速回落，且回落幅度很大，但房地產(chǎn)投資的絕對規(guī)模仍很大。如果我國經(jīng)濟(jì)在未來20年翻兩番的話，如在匯率不變條件下，我國人均GDP至少達(dá)到3000美元，人們的收入水平提高以后，對房地產(chǎn)的需求會提高，而且住房需求是收入彈性比較大的，即當(dāng)收入增加時，對住房的需求會增長得更快。三是國內(nèi)信貸比重降低，但對銀行的依賴度依然過高。2004年中國房地產(chǎn)業(yè)投資表現(xiàn)出如下的特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)投資增速趨緩，但占全社會固定資產(chǎn)投資的比重仍保持上升趨勢。對于規(guī)模較大的商業(yè)設(shè)施，應(yīng)做好前期的招商引資工作。項(xiàng)目建成后將以優(yōu)越的地理位置，齊全的功能設(shè)施，獨(dú)特的造型，吸引眾多的業(yè)主入駐，成為一個多元化、全方位、高檔次