【正文】 劃要求，適合項(xiàng)目建設(shè)。信陽物華天寶，資源豐富，是全國重要的農(nóng)副產(chǎn)品基地和全國最大的非金屬礦所在地。全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到 5540元，約折合670美元。排水本項(xiàng)目采用雨污分流制，雨水和生活污水匯集后，分別排入華夏大道市政雨水和污水管網(wǎng)系統(tǒng)?！败柼煜隆本C合開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)位于信陽市西城區(qū)浉河的南岸，南倚筆架山和賢山，北瞰浉河，并與新建的市體育中心隔河相望。其東面是正在施工的信陽市景觀工程——茶之韻廣場(chǎng)，西為已開工建設(shè)的信陽市標(biāo)志性建筑“茗陽閣”，該閣位于文化商業(yè)區(qū)用地西部的小山丘上，也是該基地內(nèi)海拔最高點(diǎn)，為一期工程用地的制高點(diǎn)。本項(xiàng)目將以山水社區(qū)為規(guī)劃理念，充分利用山水環(huán)境，打造成具有國內(nèi)先進(jìn)水平，集居住、辦公、旅游、餐飲、娛樂、購物、休閑和金融等多種行業(yè)為一體的現(xiàn)代化商業(yè)居住區(qū)，成為信陽市的一個(gè)亮點(diǎn)。居住區(qū)位于山前坡地，適于人居。住宅Ⅰ區(qū)在南部靠山地帶，依山而筑，規(guī)劃地塊東西北三側(cè)均為城市規(guī)劃道路，南迫賢山坡腳。住宅Ⅰ區(qū)東臨三五八廠生活區(qū)，距107國道約750m，規(guī)劃的城市道路從其東側(cè)經(jīng)過，西臨城市規(guī)劃的南北主干道，且與總體規(guī)劃中的住宅Ⅱ區(qū)隔路相望，南沿山前城市規(guī)劃道路。同時(shí)結(jié)合地形地勢(shì)，北面商業(yè)建筑設(shè)計(jì)成濱水退臺(tái)和架空綠化平臺(tái)的形式，盡量向水面方向形成開敞的通透空間，建立商業(yè)街道與濱水綠化帶的視覺聯(lián)系。由北向南平均縱坡5‰。其中文化商業(yè)區(qū)為辦公、游覽和商業(yè)的混合區(qū)，其交通組織的形式較為復(fù)雜，可按照交通類型的不同分為動(dòng)態(tài)交通和靜態(tài)交通。小區(qū)內(nèi)部人行交通沿環(huán)路及中心綠化帶展開，在四個(gè)方向均有出入口。南側(cè)商業(yè)區(qū)內(nèi)南北購物街店鋪之間為中央步行通道，東西全長400m，寬16m，形成寬敞的購物空間。為滿足不斷增加的私人車輛的停車需求，根據(jù)住宅Ⅰ區(qū)的總體規(guī)劃方案，整個(gè)小區(qū)的道路系統(tǒng)分為三級(jí)。主要技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng) 目單位指標(biāo)備 注1一期總占地面積ha一期總建筑面積㎡2550302文化商業(yè)區(qū)征地面積ha建設(shè)用地面積ha城市道路用地ha建筑物占地面積㎡總建筑面積㎡道路廣場(chǎng)占地面積㎡綠地面積㎡建筑系數(shù)%容積率綠化系數(shù)%453住宅Ⅰ區(qū)征地面積ha建設(shè)用地面積ha城市道路用地ha建筑物占地面積㎡總建筑面積㎡道路廣場(chǎng)占地面積㎡綠地面積㎡建筑系數(shù)%容積率綠化系數(shù)%文化商業(yè)區(qū)建筑群體不是單體建筑的簡單放大，而是城市社會(huì)與空間環(huán)境高度聚合的產(chǎn)物，規(guī)劃要求每幢建筑的構(gòu)思與形成都要與信陽傳統(tǒng)的茶文化氛圍相契合，成為茶文化的重要載體。全閣設(shè)置共九層，地下4層，地上五層，地上總高近40m，總建筑面積2700m2。茶博館—茗韻堂博物館建在“茗陽閣”山腳下，植被豐茂環(huán)境十分秀麗。茗陽天下”項(xiàng)目的銷售和管理中心，內(nèi)部功能簡潔、有機(jī)。其中1010103A、12122等臨街住宅底層為商鋪，118A、118B底層為菜場(chǎng)或日用超市，均為6層住宅，部分單元在頂部設(shè)躍層，總建筑面積124210m2。同時(shí)，屋面上覆藍(lán)色或灰色彩瓦，和白色墻體一起，與 “茗陽閣”古典風(fēng)格遙相呼應(yīng)，增加了整體的景觀效果。茗陽閣、茶博物館、商業(yè)步行街砼強(qiáng)度等級(jí) C25鋼筋 HPB235 fy＝210KN/m2 HRB335 fy＝300 KN/m2墻體：防潮層以下采用240厚Mu10標(biāo)準(zhǔn)機(jī)制磚墻、M10水泥砂漿，防潮層以上外墻采用250厚加氣砼砌塊、內(nèi)墻采用200厚加氣砼砌塊。本項(xiàng)目的建設(shè)場(chǎng)地在沒有完整的巖石工程勘察報(bào)告的情況下，對(duì)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)，根據(jù)該區(qū)域的場(chǎng)地條件，結(jié)合附近建筑。住宅、辦公室、酒吧間、舞廳樓面均布荷載4KN/m2，走廊、樓梯間、倉庫、設(shè)備用房按設(shè)備實(shí)際重量取值。其平面組合主要由兩梯、三梯和四梯三種組合形式組成，41。商業(yè)街還設(shè)有一定數(shù)量的餐飲娛樂功能，以增加商業(yè)街的吸引力，成為茶葉文化推廣、茶葉交易、茶藝欣賞、娛樂購物消閑的場(chǎng)所。茶博物館不僅應(yīng)是我國主要的茶葉歷史文物收藏中心，也是中國茶葉和茶文化的主要研究機(jī)構(gòu)，各種茶葉生產(chǎn)和茶文化研究的學(xué)術(shù)、文化交流活動(dòng)在此舉行。內(nèi)部具有品茶、展覽、休閑、觀光等多種功能，站在閣樓最頂層，信陽全城可盡收眼底。茗陽閣茗陽閣為信陽市的標(biāo)志性建筑，取名源自“茗茶”和“信陽”的“茗”“陽”二字，蘊(yùn)含著深厚的茶文化內(nèi)涵。中央公園的景觀廣場(chǎng)由鋪裝和綠地兩部分組成，其中鋪裝廣場(chǎng)1850m2，采用彩色廣場(chǎng)磚鋪設(shè)。濱河步行景觀大道主要采用青條石鋪裝路面，在局部伸出水面部分采用木棧道形成觀景平臺(tái)。該區(qū)主要道路系統(tǒng)分為濱河步行景觀大道和區(qū)內(nèi)觀光購物街道。場(chǎng)地雨水通過道路排雨水系統(tǒng)收集后排向北側(cè)城市雨水管網(wǎng)。局部場(chǎng)地標(biāo)高在7780m或85100m之間。在茗陽閣與高層辦公樓之間形成空間聯(lián)系軸，將三大功能區(qū)域串聯(lián)其上，使整體布局一氣呵成。其中文化商業(yè)區(qū)東距107國道僅約300m，并與信陽市的城市入口禮儀廣場(chǎng)——茶之韻廣場(chǎng)相臨，西為已開工的信陽市標(biāo)志性建筑—茗陽閣，南依與市區(qū)相連的城市東西主干道，北側(cè)臨濱河景觀步道。其四至范圍東西最長處約930m，南北最寬處約160m，呈狹長地形。因地制宜原則，設(shè)計(jì)充分利用基地的地形、地勢(shì)，與周邊自然環(huán)境有機(jī)結(jié)合。本項(xiàng)目為整個(gè)社區(qū)的一期工程，也是一個(gè)集博物展覽、商業(yè)購物、辦公居住及休閑娛樂等多種功能于一體的綜合性建筑工程。同時(shí)，北部所面為浉河上游，河水清澈，南面所靠為賢山山前坡地，林木茂盛，自然環(huán)境得天獨(dú)厚。四大材料來源及供應(yīng)鋼材、木材、水泥、電纜等均由當(dāng)?shù)亟ㄖ牧鲜袌?chǎng)供應(yīng)，所需混凝土，由現(xiàn)場(chǎng)攪拌解決。項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》和信陽市頒布的相關(guān)法規(guī)、文件等，做到依法建設(shè)、依法經(jīng)營。其中，%；，％；，％。京廣、京九鐵路和10107國道以及即將開通的京珠高速公路縱貫市境南北，312國道和正在興建的寧西鐵路橫穿市境東西；河南最大的港口淮濱港坐落在市轄淮濱縣，淮河航運(yùn)可直達(dá)皖、蘇、浙、滬等省市；國家通信干線京九、京廣、西合光纜縱橫市境，在信陽形成信息高速公路雙十字型通道。規(guī)劃城市用地布局包括居住用地、工業(yè)用地、倉儲(chǔ)用地、公共設(shè)施用地、對(duì)外交通用地和特殊用地等。據(jù)區(qū)域及鄰近水文地質(zhì)資料，場(chǎng)地內(nèi)地下水水質(zhì)良好，對(duì)擬建基礎(chǔ)砼體無侵蝕性。②一l斜長角閃片巖(全風(fēng)化)：灰黃色，柱粒狀變晶結(jié)構(gòu)，片狀構(gòu)造，主要礦物成分為斜長石、角閃石，其中大部分礦物已發(fā)生蝕變，蝕變礦物為絹云母、綠泥石等，巖芯呈土狀，見少量原巖碎塊?！孀罡邭鉁?0℃最低氣溫2℃% 降水多集中在6——9月份年平均降水量1107mm m/s主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)至東北風(fēng)年平均無霜期為250天日照率49%、水文地質(zhì)條件工程地質(zhì)本區(qū)區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造處于秦嶺緯向復(fù)雜構(gòu)造帶的東延地帶，構(gòu)造單元屬于秦嶺褶皺系之潢川山前坳陷的平昌關(guān)—羅山凹陷地帶。屬城市規(guī)劃建設(shè)用地。本項(xiàng)目即為該綜合項(xiàng)目的一期工程，主要建設(shè)范圍為文化商業(yè)區(qū)、住宅Ⅰ區(qū)和兩區(qū)之間的城市道路。充分結(jié)合區(qū)域自然地形條件，將規(guī)劃用地和建設(shè)內(nèi)容分為五個(gè)項(xiàng)目區(qū)，分別為文化商業(yè)區(qū)（文化商業(yè)區(qū)）、住宅Ⅰ區(qū)（二區(qū)）、住宅Ⅱ區(qū)（三區(qū)）、住宅Ⅲ區(qū)（四區(qū)）和住宅Ⅳ區(qū)（五區(qū)），建筑面積分別為130820m124210 m117380 m174990 m302600 m2。本項(xiàng)目的寫字樓完全可以通過對(duì)客源市場(chǎng)的細(xì)分和目標(biāo)市場(chǎng)的準(zhǔn)確定位，適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于較佳成長期的特點(diǎn)，突出自身的功能特色，形成整體吸引力，從而提高寫字樓的綜合經(jīng)濟(jì)效益。為了大力發(fā)展信陽市的商業(yè)，體現(xiàn)出信陽作為茶葉故鄉(xiāng)的特色，加快信陽的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足廣大人民群眾不斷增長的消費(fèi)需求，需要建設(shè)一個(gè)集購物、休閑、游樂為一體的大型綜合性商業(yè)步行街，結(jié)合茗陽閣和茶葉博物館的修建，體現(xiàn)出茶葉故鄉(xiāng)的身份，展示信陽的城市風(fēng)采。在戶型設(shè)計(jì)中要注重功能性和實(shí)用性，以三房一衛(wèi)和三房二衛(wèi)為主，復(fù)式住宅為輔。隨著浉河南岸的開發(fā)建設(shè)和城區(qū)的改造，信陽市未來高檔辦公物業(yè)在該區(qū)域?qū)?huì)有較好的市場(chǎng)，以適應(yīng)高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)需要。東部地區(qū)的寫字樓愈建愈多，%，%。以開發(fā)特色個(gè)體經(jīng)營店鋪的形式將南街、北街全部售出，如果沒有一個(gè)高品位的經(jīng)營風(fēng)格和理念定位，很難營造出高檔商業(yè)步行街的氛圍。建成后將能夠以較大的規(guī)模，全新的具有很強(qiáng)的顧客吸納能力的業(yè)態(tài)，滿足不同消費(fèi)層面的不同需求，真正體現(xiàn)現(xiàn)代意義上的商業(yè)步行街概念。目前，隨著信陽市的地標(biāo)性建筑——茗陽閣的即將建成，該區(qū)域?qū)⑹侨肆髁枯^大的地段，也必將有旺盛的交易。各經(jīng)營場(chǎng)所沒有體現(xiàn)企業(yè)自身的特色和形象，各商家只是在視覺識(shí)別上極盡鋪陳，缺乏應(yīng)有的內(nèi)涵。消費(fèi)行為進(jìn)一步深化擴(kuò)展，對(duì)集購物、餐飲、娛樂為一體的綜合性、大型購物場(chǎng)所的向往很熱切，需要有一個(gè)能夠提升消費(fèi)檔次的繁華的商業(yè)街。項(xiàng)目地塊周邊自然環(huán)境宜人，空氣清新，自然寧靜。區(qū)域連接國道、浉河橋，距離市區(qū)10分種車程，道路交通十分便利。優(yōu)越的區(qū)位交通條件可謂是信陽市城區(qū)西南部得天獨(dú)厚的項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)，市政配套先行在這個(gè)區(qū)域得到了實(shí)實(shí)在在的體現(xiàn)。從價(jià)格和戶型兩方面可以看到，目前市場(chǎng)的需求狀況是兩房兩廳（8095平方米）總價(jià)在14萬元左右、三房兩廳（100120平方米）總價(jià)在19萬元左右。21世紀(jì)是注重人與環(huán)境和諧發(fā)展的生態(tài)時(shí)代。同時(shí)，圍繞茗陽閣展開的茶文化博物館、茶村、書院、休閑商業(yè)街、濱水觀光步道等城市文化休閑配套設(shè)施，集購物、休閑、文化交往于一體，將各種自然資源、生活資源和市政大配套整合在一起，將使茗陽天下成為深具人文價(jià)值與休閑意味的經(jīng)典人居，以“新城市主義”的理念規(guī)劃開發(fā)大型復(fù)合社區(qū)，使本區(qū)域成為新時(shí)代信陽人的精神家園。 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展的借鑒加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是黨的十六大提出的關(guān)于我國新時(shí)期新階段全面建設(shè)小康社會(huì)的重大戰(zhàn)略舉措之一。發(fā)展城市茶經(jīng)濟(jì)、茶文化，彰顯特色，建設(shè)個(gè)性城市，打造“中國茶都”是信陽市的發(fā)展方向，信陽市圍繞打造茶都和創(chuàng)建省級(jí)園林城市，開發(fā)新城，繁榮老城，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加強(qiáng)，固定資產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步加強(qiáng)，城市建設(shè)步伐不斷加快，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨發(fā)展機(jī)遇。信陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工、經(jīng)營情況表指標(biāo)2002年2003年2004年投資總額（億元）施工面積（萬平方米）其中：新開工面積竣工面積（萬平方米）銷售面積（萬平方米）銷售金額（億元）房地產(chǎn)施工、經(jīng)營情況 隨著信陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的持續(xù)繁榮與發(fā)展，人民收入和生活水平進(jìn)一步增長和提高，信陽市房地產(chǎn)業(yè)在拉大城市框架，優(yōu)化投資和居住環(huán)境，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的步伐中，抓住機(jī)遇、加強(qiáng)管理、加快發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)均呈現(xiàn)出穩(wěn)定、健康、快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。信陽的住房制度正處于舊體制已經(jīng)破除，新體制逐步建立的階段。總之，從房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展中的地位和作用，以及對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推動(dòng)作用等各方面來看，我國及河南省的房地產(chǎn)投資環(huán)境良好，投資房地產(chǎn)業(yè)大有作為。%。中部地區(qū)，如河南、湖北、湖南等地，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居中，人口數(shù)量龐大，具有房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)條件，隨著人均可支配收入水平的提高，將迎來房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)的熱潮。因此，考慮到大量農(nóng)村人口進(jìn)城對(duì)房地產(chǎn)的需求，估計(jì)增長應(yīng)該在10％以上。對(duì)于銀行貸款的依賴度仍然過高。從地區(qū)結(jié)構(gòu)看，2004年東部、西部投資占全國房地產(chǎn)的比例，東部下降，中西部增大；從房地產(chǎn)投資增長率的地區(qū)結(jié)構(gòu)來看，東部和中部增速加快，西部有下降趨勢(shì)。尤其是中國的住宅產(chǎn)業(yè)，需求潛力巨大，因而建設(shè)量大面廣，增長勢(shì)頭至少會(huì)持續(xù)二十年左右。本項(xiàng)目的建設(shè)占用土地較多，業(yè)主應(yīng)加強(qiáng)與土地、規(guī)劃、市政等有關(guān)政府部門的協(xié)調(diào)，做好項(xiàng)目的土地征用及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作。一期工程采取滾動(dòng)開發(fā)，滾動(dòng)投資的形式，資金籌措為：資本金8000萬元，%；吸收社會(huì)項(xiàng)目股東資金8000萬元，％；銀行貸款8000萬元，％；，%。，總建筑面積約85萬m2，項(xiàng)目共分為五個(gè)區(qū)，本項(xiàng)目一期建設(shè)其中的文化商業(yè)區(qū)和住宅Ⅰ區(qū)。信陽中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊(cè)成立于2004年10月，注冊(cè)資本金800萬元人民幣，三級(jí)開發(fā)資質(zhì)，企業(yè)性質(zhì)為民營有限責(zé)任公司。本報(bào)告根據(jù)國家對(duì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制的工作范圍和深度規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)、條件及必要性進(jìn)行了論述，對(duì)市場(chǎng)的需求進(jìn)行了分析和預(yù)測(cè)，對(duì)建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容、建設(shè)方案、公用工程、環(huán)境保護(hù)、消防及安全衛(wèi)生、節(jié)約能源、勞動(dòng)定員、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目招投標(biāo)方案、投資估算、資金籌措、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益等方面進(jìn)行綜合性分析和評(píng)價(jià)，為項(xiàng)目決策提供可靠、科學(xué)的依據(jù)。公司實(shí)力強(qiáng)，政府為了保證該項(xiàng)目的順利進(jìn)行而專門成立了信陽市賢風(fēng)山莊建設(shè)指揮部（信文[2004]108號(hào)），由市委副書記王道云任政委，市委主要領(lǐng)導(dǎo)任指揮長、副指揮長，并由各主管部門領(lǐng)導(dǎo)為組成成員，對(duì)該公司的工作也給予大力支持。項(xiàng)目從可行性研究報(bào)告編制到竣工共計(jì)劃安排36個(gè)月。為保證項(xiàng)目能夠順利、穩(wěn)妥地建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：爭(zhēng)取政府在政策、金融等多方面的支持，使本項(xiàng)目的建設(shè)和發(fā)展有一個(gè)穩(wěn)定良好的外部環(huán)境。近年來，全國各地又紛紛提出“經(jīng)營城市”這一全新的發(fā)展理念，更為房地產(chǎn)業(yè)帶來了絕佳的發(fā)展機(jī)遇。二是投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，經(jīng)濟(jì)適用房投資比重繼續(xù)減少。同時(shí)在其他資金當(dāng)中，80%左右來自個(gè)人信貸，房地產(chǎn)的資金仍有超過50%來自銀行。到2020年估計(jì)我國應(yīng)該至少有14億人，這當(dāng)中有將近20％的人要從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，也就是說，轉(zhuǎn)移進(jìn)城的人，大概還有兩億多，將近三億人。但是，在有些不具備比較優(yōu)勢(shì)的局部地區(qū)，尤其是經(jīng)濟(jì)中心和重要交通線路沿線等區(qū)位條件好的地方