【正文】 市中心區(qū)中，僅次于黃浦、靜安區(qū)，因此，區(qū)域改善居住條件的需求非常強烈。1幢11層 2幢18層高層：〖德福苑〗物業(yè)類型高層：交房日期200312得 房 率 80%住戶數(shù)量488 戶銷售價格最低單價：￥6200元樓盤地址魯班路166號售樓地址魯班路166號售樓電話63056928 63057068發(fā) 展 商上海大同復興房地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)管理復欣物業(yè)物 理 費目標形成現(xiàn)代化商住區(qū)。而各盤除步高苑、建德坊外大部分走勢平穩(wěn)，沒有大的波動。盧灣區(qū)季度均價及指數(shù)變化情況盧灣指數(shù)環(huán)比（+）全市指數(shù)環(huán)比（+）由上可見：（1） 本區(qū)域均價前三季度在中心城區(qū)均線下方運行，并與中心城區(qū)一起緩慢上移；2002年三季度前三個季度積蓄的能量得到猛烈釋放，%，達7715元/平方米，創(chuàng)下了行政區(qū)域價的新高，本區(qū)均價一舉沖破中心城區(qū)均價線，重回至中心城區(qū)均線上方。二、 盧灣區(qū)住宅市場概況2001年四季度2002年三季度盧灣區(qū)商品房供求關系盧灣區(qū)批準預售面積（萬平方米）占中心城區(qū)總量比重（%）已登記預售面積（萬平方米）占中心城區(qū)總量比重（%）供求比2001年4季度1：2002年1季度1：2002年2季度1：2002年3季度1：合計1：由上可見：（1） 中心城區(qū)供給量主要集中在本區(qū)域，四季區(qū)域累計批準預售量占總量占總量比重超過57%；區(qū)域成交量波瀾不驚，四個季度在1315萬平方米狹窄區(qū)域內(nèi)波動，各季成交量占總量比重均在40%以下。 由上可見，各盤走勢各有不同，較突出的匯龍新城由于開盤較早，因此銷售中期的成交量明顯高于其他樓盤，并呈波浪式走低；大同花園在2002年6月三期開盤因此成交量在后期大幅上揚；名盛苑、思南新苑均在年中開盤，憑借位置優(yōu)越都有不俗表現(xiàn)；其余樓盤走勢都較平穩(wěn)，且可看出，開盤后的三四個月為各盤去化量最大的時期，隨后就逐月走低。2） 以打浦橋為核心的中部地區(qū)。n 中山南一路濱江沿線北到瞿溪路、南至黃浦江圍合區(qū)域，由于地理位置偏離中心，該區(qū)域樓盤一直沒有受到太多關注，但今年的濱江改造及世博會選址規(guī)劃，隨著上海申博的成功，使該區(qū)域成為全市關注焦點，價值提升趨勢明顯；盧灣城市花園、江南新浪等樓盤價格在48006000之間，已經(jīng)售磬，而香港新世界花園50萬方的規(guī)劃，將配合市政的利好性成為盧灣區(qū)重點樓盤，值得引起關注。 住戶數(shù)量120戶銷售價格均 價： ￥5,200元房型面積 開盤日期200112建筑面積50000 M2如興城苑、德福苑、開城新苑等小規(guī)模樓盤，售價在56005800元/平方米之間，以盧灣區(qū)區(qū)內(nèi)客戶為主，周邊區(qū)域客戶為補充，尤其是5060萬總價的房子非常受歡迎；而匯龍新城、永業(yè)公寓等全市性規(guī)模樓盤，價格在65008000元/平方米，除本市中高層次客戶群外，還吸引了大量溫州、臺灣等非上海籍客戶。因此，相對于這些區(qū)域7000元/平方米以上的價格，盧灣區(qū)的樓盤顯出價格上的相對優(yōu)勢。該消費群購買可以歸納為兩大目的：第一是投資，第二考慮下一代的教育。 此外，淮海路、打浦橋等商業(yè)地區(qū)的形成，產(chǎn)生一定中高層客戶，他們多數(shù)是服務于中資、外企的高級白領，有一定積蓄，對市中心生活向往，渴望享受生活，對前途充滿自信，購買能力強，對于盧灣區(qū)內(nèi)8090萬總價的物業(yè)能夠承受。潛在樓盤構成本案最大的競爭壓力，且這些地塊地段概念都不錯。中山路沿線：〖江南新浪〗 樓盤地址瞿溪路926號售樓地址瞿溪路926號售樓電話63037612發(fā) 展 商上海江南造船集團房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司物業(yè)管理上海福船物業(yè)管理公司物 管 費交房日期2003531得 房 率 78%綠 化 率 40%容 積 率個案分析小區(qū)的整體感覺比較緊湊，環(huán)境較好。斜土路沿線：〖桃源興城苑（二期）〗樓盤地址斜土路501號售樓地址斜土路501號售樓電話63030006 63030007發(fā) 展 商上海光城苑房地產(chǎn)有限公司行銷企劃價格范圍均 價： ￥5,000元物業(yè)形態(tài)高層：目前銷售達到90%〖思南花苑〗樓盤地址思南路88號售樓地址思南路88號售樓電話64728506發(fā) 展 商思南房產(chǎn)行銷企劃物業(yè)類型2幢高層組成，A幢31層，B幢32層，其中A幢2層為商用裙房?？紤]到地域的接近和產(chǎn)品的競爭性，徐匯區(qū)東側(cè)和黃浦區(qū)西側(cè)部分樓盤對本案有一定的影響，因此，本報告在競爭的空間范圍上主要為大木橋路（西）——建國路（北）——西藏南路（東）——黃浦江（南）所圍合地區(qū)。 由上可見，區(qū)域樓盤單價基本在5000元/平方米以上。（4） 峰值由前三個季度的5000元/平方米過渡至5500元/平方米，今年三季度峰值隨均價的大幅上揚，一舉抬升7000元/平方米，且占據(jù)了較大的份額盧灣主力面積范圍及峰值變化情況季度面積主力范圍（平方米/套）100110/130100/120 130