盧灣區(qū)住宅市場(chǎng)概況-文庫(kù)吧資料
2025-06-28 20:49本頁(yè)面
【正文】 物業(yè)類型多層： 〖名盛苑〗 斜土路沿線：〖桃源興城苑（二期）〗樓盤地址斜土路501號(hào)售樓地址斜土路501號(hào)售樓電話63030006 63030007發(fā) 展 商上海光城苑房地產(chǎn)有限公司行銷企劃價(jià)格范圍均 價(jià)： ￥5,000元物業(yè)形態(tài)高層：〖中匯公寓〗樓盤地址局門路1號(hào)售樓地址局門路1號(hào)售樓電話63059353發(fā) 展 商中城集團(tuán)行銷企劃物業(yè)類型2幢高層，2幢小高層組成占地面積1萬平方米建筑面積4萬平方米住戶數(shù)量銷售價(jià)格48006600房型面積以3房為主，面積133152，2房93104開盤日期20011223交房日期200212得 房 率 綠 化 率 38%容 積 率個(gè)案分析地處成熟生活居住區(qū)，周邊交通方便，生活配套齊全。目前已經(jīng)售磬。目前已經(jīng)售磬。目前銷售達(dá)到90%〖思南花苑〗樓盤地址思南路88號(hào)售樓地址思南路88號(hào)售樓電話64728506發(fā) 展 商思南房產(chǎn)行銷企劃物業(yè)類型2幢高層組成，A幢31層，B幢32層，其中A幢2層為商用裙房。6幢12層 高層：11幢（2835層）小高層住戶數(shù)量1500 戶房型面積1室1廳1衛(wèi) 75M2 建筑面積200000M2占地面積38000 M2裝修情況毛坯 開盤日期200 279 交房日期200309得 房 率 綠 化 率容 積 率個(gè)案分析前兩期的成功開發(fā)產(chǎn)生較大的品牌吸引力，小戶型定位同周邊形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)力強(qiáng)，目前銷售達(dá)到95%。n 中山南一路濱江沿線北到瞿溪路、南至黃浦江圍合區(qū)域，由于地理位置偏離中心，該區(qū)域樓盤一直沒有受到太多關(guān)注，但今年的濱江改造及世博會(huì)選址規(guī)劃，隨著上海申博的成功，使該區(qū)域成為全市關(guān)注焦點(diǎn)，價(jià)值提升趨勢(shì)明顯；盧灣城市花園、江南新浪等樓盤價(jià)格在48006000之間，已經(jīng)售磬，而香港新世界花園50萬方的規(guī)劃，將配合市政的利好性成為盧灣區(qū)重點(diǎn)樓盤，值得引起關(guān)注。由于匯龍、永業(yè)的帶動(dòng)，斜土路沿線樓盤素質(zhì)在逐漸提高，如東泰花園引進(jìn)張愛玲紀(jì)念圖書館主題會(huì)所，同時(shí)售價(jià)也在提升。n 徐家匯路沿線北到建國(guó)路、南至麗園路圍合區(qū)域，該區(qū)域樓盤素質(zhì)較高，且具有一定規(guī)模性，如匯龍新城17萬平方米、永業(yè)公寓16萬平方米；受新一輪房地產(chǎn)繁榮時(shí)期到來的影響，地段價(jià)值越來越引起全市關(guān)注，售價(jià)也提升較快，從去年下半年匯龍新城均價(jià)6800的熱賣到今年上半年永業(yè)公寓7500的熱銷，而思南新苑更是以均價(jià)8000再創(chuàng)新高?？紤]到地域的接近和產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)性，徐匯區(qū)東側(cè)和黃浦區(qū)西側(cè)部分樓盤對(duì)本案有一定的影響，因此，本報(bào)告在競(jìng)爭(zhēng)的空間范圍上主要為大木橋路（西）——建國(guó)路（北）——西藏南路（東）——黃浦江（南）所圍合地區(qū)。 三、 板塊分析1空間格局 從空間地理概念上看，本案位于斜土路與魯班路的交匯口，處于內(nèi)環(huán)線內(nèi)，東面緊臨魯班路南北高架，行政歸屬上屬于盧灣區(qū)五里橋街道，與打浦橋街道相臨?！笆濉逼陂g，規(guī)劃投資48億元，重點(diǎn)實(shí)施盧浦大橋和明珠線二期魯班路站周邊地塊的開發(fā)建設(shè)及浦江沿岸景觀綠化建設(shè)。3） 以沿江岸線為重點(diǎn)的南部地區(qū)。“十五”期間，規(guī)劃投資55億元，重點(diǎn)實(shí)施徐家匯路東段兩側(cè)開發(fā)和建設(shè)。2） 以打浦橋?yàn)楹诵牡闹胁康貐^(qū)。即建國(guó)路以北地區(qū)。其中成交均價(jià)在50006000元/平方米之間的占50%，6000元/平方米以上的50%，而從成交量對(duì)比圖可見成交均價(jià)在6000元/平方米以上的樓盤中匯龍新城、東泰花苑、永業(yè)公寓、名盛苑、思南新苑的成交量都名列前茅，說明高質(zhì)高價(jià)已得到市場(chǎng)的認(rèn)同。 由上可見，區(qū)域樓盤單價(jià)基本在5000元/平方米以上。 由上圖可看出，該圖的各盤對(duì)比度與成交套數(shù)對(duì)比圖的各盤對(duì)比度基本相同，說明區(qū)域樓盤的單套總價(jià)無太大差距。最為突出的匯龍新城，以其良好的樓盤素質(zhì)，成交量遠(yuǎn)高于區(qū)域其他樓盤，說明市場(chǎng)最需要的還是樓盤的整體素質(zhì)，而銷售過快從另一個(gè)側(cè)面講也反映出其定價(jià)偏低。 由上可見，12個(gè)月內(nèi)成交量在200套以下的基本為尾盤，成交量在200400套之間的大部分為老盤新開，而思南新苑開盤僅四個(gè)月就有379套的成績(jī)。 由上圖可見，樓盤單價(jià)基本集中在50008000元/平方米左右，大部分集中在50006000元/平方米之間。 由上可見，各盤走勢(shì)各有不同，較突出的匯龍新城由于開盤較早，因此銷售中期的成交量明顯高于其他樓盤，并呈波浪式走低；大同花園在2002年6月三期開盤因此成交量在后期大幅上揚(yáng)；名盛苑、思南新苑均在年中開盤，憑借位置優(yōu)越都有不俗表現(xiàn)；其余樓盤走勢(shì)都較平穩(wěn)，且可看出，開盤后的三四個(gè)月為各盤去化量最大的時(shí)期，隨后就逐月走低。（2） 在主力區(qū)間變大的同時(shí)，主力比重未見明顯增加，說明區(qū)域總價(jià)需求由集中趨于分散，各價(jià)格段上均有一定成交量，主力間的成交比重差距縮小。（3） 峰值在100平方米/套、110平方米/套和140平方米/套之間循環(huán)，除今年二季度140平方米/套熱銷比重較高外，其余三季峰值比重變化不大。（4） 峰值由前三個(gè)季度的5000元/平方米過渡至5500元/平方米，今年三季度峰值隨均價(jià)的大幅上揚(yáng)，一舉抬升7000元/平方米，且占據(jù)了較大的份額
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