【正文】 賦予一個(gè)產(chǎn)品不恰當(dāng)?shù)母邇r(jià)值。 4. F 略有犧牲，但 C 卻降幅很大。 六、 綜述 在成本管理上，每個(gè)部門都是從自己的部門出發(fā)，來對待成本問題。對于設(shè)計(jì)部門來說，客觀因素有兩點(diǎn)：一是設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)工作時(shí)間偏短，這是中海的經(jīng)營文化決定的，我們的每一個(gè)項(xiàng)目都要求在最短的時(shí)間內(nèi)完成，那么分配到項(xiàng)目發(fā)展各個(gè)環(huán)節(jié)上的工作時(shí)間就可能不夠，沒有充足的時(shí)間，設(shè)計(jì)工作就不可能做到完善、細(xì)致；二是評審過程復(fù)雜，即要預(yù)約時(shí)間，又容易出現(xiàn)設(shè)計(jì)方案反復(fù)，顯得時(shí)間更不夠用。”但我們發(fā)現(xiàn)部分地區(qū)對此不予重視，至今為止仍然我行我素，對于欄桿工程、景觀工程這些非主包工程還在進(jìn)行無圖分判，盡管圖紙不由合約部負(fù)責(zé)，但對于這些公司規(guī)定合約部應(yīng)該格外重視，提醒相關(guān)部門，否則就是執(zhí)行不力； 2. 投標(biāo)單位少，競標(biāo)力度不夠，各家有各家的理由，大城市的會說我們這些工程太小，吸引不了別人，二級城市會說我們這里建筑市場不成熟，沒什么大單位，都是矛盾，恨不得“ 跪求”施工單位投標(biāo)，說到這里我們需要培養(yǎng)一個(gè)觀念就是：善于引導(dǎo)和培養(yǎng)施工單位，讓他們適應(yīng)我們的管理，包括分判模式、合同條件、現(xiàn)場管理等等；再者就是要抱著開放的姿態(tài)，跳出當(dāng)?shù)兀驹谝粋€(gè)區(qū)域甚至全國的高度來尋找合作單位，老是那幾家單位中標(biāo)，每次都和上一次的中標(biāo)水平相比，橫向比較太少，如貼磚在南方只需要 50 多元 /m2，但到了北方就要 80120 元 /m2，難以置信，多在與別人的對比中發(fā)現(xiàn)自身的問題，這樣才能找到癥結(jié)所在； 3. 招標(biāo)分判范圍，各標(biāo)段、分期之間，前后工序搭接上對于范圍的描述不清，或劃分的范圍不利于現(xiàn)場管理， 土建工程還比較容易描述范圍，一般會以后澆帶為界，但對于機(jī)電工程、園林工程、市政工程這些存在工作面交接問題的工程，合同中描述不清、圖紙上標(biāo)注不清將會引起后期現(xiàn)場管理的混亂； 4. 策略性不夠，一個(gè)工程分判幾個(gè)標(biāo)段一開始就告知給投標(biāo)人，容易引起投標(biāo)單位的挑肥揀瘦； 5. 不注重合同圖紙管理，圖紙更換一頻繁，就把合同圖紙是 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 28 哪套忘得一干二凈，要求合約部在定標(biāo)后立即將合同圖紙逐一蓋章，三套蓋章后的圖紙分別交項(xiàng)目部、施工單位與自己存檔； 6. 對于設(shè)計(jì)或施工現(xiàn)場易出現(xiàn)的問題預(yù)見性不夠，合約部是成本管理的主控部門，對某些影響項(xiàng)目成本、增加 工程造價(jià)的問題要能提前防患，過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)后也應(yīng)立即提出來，加強(qiáng)與公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門之間的溝通，引導(dǎo)大家解決問題。 （ 2） 小區(qū)圍墻工程：要注意用料盡量地少，漏空多一些，燈光少一些。 7. 室外工程：造價(jià)具有相當(dāng)?shù)膹椥浴? （ 14） 電梯工程：其造價(jià)高低一是功能，太多的功能，未必能夠用得到；另外一點(diǎn)是選配的標(biāo)準(zhǔn)，比如層門是用不銹鋼還是普通的噴漆鋼板？還有一點(diǎn)要注意，不要盲目地去追新產(chǎn)品。對于中低檔項(xiàng)目，在選材上，一定要選小規(guī)格產(chǎn)品，這樣比較經(jīng)濟(jì)?！断揞~審批意見》一文中明確提出了對于各種材料使用面積的比例限制，但由于石材的價(jià)格范圍比較大，沒有對其材料單價(jià)提出限額標(biāo)準(zhǔn)，且涉及到外立面的效果問題 ，但設(shè)計(jì)選型的時(shí)候應(yīng)注意，能用國產(chǎn)就不用進(jìn)口，一般來講小業(yè)主是不會有我們建筑師一樣的眼光，分辨不出來進(jìn)口還是國產(chǎn)的，另外對于聯(lián)排別墅外立面的石材，是濕貼還是干掛，需要斟酌并較早確定下來，有地區(qū)外立面石材裝飾工程分判了幾個(gè)月，最終還沒有確定是干掛還是濕貼。如果門窗用后裝法施工，將出現(xiàn)附框的費(fèi)用，相當(dāng)于每平方米建筑面積增加造價(jià) 10－15 元。在這種情況下，如果還有“贈送面積”的，應(yīng)該說明贈送的部位和面積數(shù)量，以便于判斷成 本本身的 合理性。天花因?yàn)橛写罅康牧海阅ɑ颐娣e一般是建筑面積的 倍以上，遇有頂板覆土?xí)r，因?yàn)榱盒?要加高，天花面積甚至?xí)_(dá)到建筑面積的 倍。地面是不是一定要做一層專用油漆或硬化面層，要視項(xiàng)目檔 次而定，不能連低檔樓盤都這么做。覆土 － 是很常見的。對于低樓層建筑使用獨(dú)立柱基，是很經(jīng)濟(jì)的。以建筑物基底計(jì)算的樁基礎(chǔ)工程，其造價(jià)為 600－ 800元／ m2。 下面我們按照科目，逐一分析各項(xiàng)成本?；氐絼偛诺脑掝}，既然目前市場條件下成本控制尤為重要的話，那么目前我們中海地產(chǎn)的建安成本現(xiàn)狀是怎樣？我們應(yīng)該從哪些方面入手控制成本？ 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 4 項(xiàng)目發(fā)展過程中的各環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)哪些問題？這就是我們今天需要介紹給大家的內(nèi)容。但我們在慶幸材料價(jià)格回落的同時(shí)，也不得不面臨一個(gè)更加嚴(yán)重的問題，這就是全國房地產(chǎn)市場的萎靡，售價(jià)降低，成交量也在不斷萎縮，下圖是深圳、北京、上海與成都的價(jià)格與成交量示意圖（ 20xx 年 1 月至20xx 年 10 月）。 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 單方成本 （元／ m2） 開工時(shí)間 竣工時(shí)間 非別墅類（多層、小高層、高層） 深圳月朗苑 1, 20xx 年 3 月 20xx 年 10 月 深圳怡瑞山居 1, 20xx 年 4 月 20xx 年 12 月 廣州觀園國際 2, 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 佛山萬錦豪園一期 1, 20xx 年 4 月 20xx 年 12 月 蘇州半島華府二期 1, 20xx 年 2 月 20xx 年 4 月 南京塞納麗舍一期 2, 20xx 年 11 月 20xx 年 12 月 長春水岸馨都一期 1, 20xx 年 3 月 20xx 年 11 月 成都格林威治城 1, 20xx 年 5 月 20xx 年 11 月 成都常春藤花園 1, 20xx 年 11 月 20xx 年 05 月 西安中海華庭 1, 20xx 年 10 月 20xx 年 06 月 別墅類 北京安德魯斯山莊 2, 20xx 年 1 月 20xx 年 12 月 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 7 上海翡翠湖岸一二期 4, 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 寧波東湖觀邸一期 2, 20xx 年 7 月 20xx 年 10 月 長春萊茵東郡一期 2, 20xx 年 5 月 20xx 年 11 月 從上表可以看出，按總建筑面積計(jì)算的單方造價(jià)，非別墅物業(yè)類型普遍集中在 1,800 元／ m2以上，別墅類型普遍在 2300 元 /m2 以上，但離散度更大一些。 2. 基礎(chǔ)工程：對于樁基工程，以總建筑面積為單位計(jì)算，目前的造價(jià)水平是 80－ 120元／ m2。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)中心葉總意見，完全可以減少樁數(shù)量而用一塊較厚一些的“板”來作上部柱子的支撐體。想說明的是，我們在 08 年 8 月底下發(fā)的《限額審批意見》中對于鋼筋與砼指標(biāo)含量沒有提出具體的限額數(shù)據(jù)，原因是全國各個(gè)地區(qū)的抗震等級、地質(zhì)條件、人防要求等很多因素不一致，但應(yīng)該來說在同一個(gè)區(qū)域相對有一定的規(guī)律，或者說研究起來更有指導(dǎo)意義，文中提出請各個(gè)區(qū)域來進(jìn)行研究并細(xì)化具體指標(biāo)。這也是中?！疤珜?shí)在”的一種表現(xiàn)。當(dāng)然，地下室地涂料， 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 15 也不必用好的，一般檔次的就行。住宅層在結(jié)構(gòu)形式上，選擇余地不大，因?yàn)槌杀究刂频闹攸c(diǎn)集中在鋼筋和砼的用量上。門窗造價(jià)的剛性就體現(xiàn)在這個(gè)比例上，如果這個(gè)比例已經(jīng)確定了，而且已經(jīng)施工了，那么就無法再修改圖紙了。如果要用較好的外墻磚，比如臺資廠或日資廠，材料價(jià)格估計(jì)是 50 元／ m2，相當(dāng)于增加建筑面積造價(jià) 元／ m2。電梯門套普通用石材。另外一點(diǎn)就是可視對講顯示器是黑白還是彩色。但是，其造價(jià)水平，又與地方土政策有關(guān)，可注意以下幾點(diǎn)： （ 1） 高低壓柜和元器件在品牌 和廠家選擇上很重要，能用合資的就不用進(jìn)口的，能用國產(chǎn)的就不用合資的，因?yàn)檫@些本來就是電力部門管理的，他們在設(shè)計(jì)的時(shí)候不會考慮到經(jīng)濟(jì)因素，若能通過公關(guān)然后修改設(shè)計(jì)是最好的； （ 2） 對于電纜，能用四芯滿足要求的就不要用五芯電纜（包括插接母線），能用阻燃的就不要用耐火的，這個(gè)存在很大的造價(jià)差異； （ 3） 對于地庫面積很大的地庫，如果單獨(dú)設(shè)置一個(gè)發(fā)電機(jī)房，那么每一路應(yīng)急電源需要從發(fā)電機(jī)房引出，這樣會增加很多造價(jià)，不如將發(fā)電機(jī)房分成多個(gè)發(fā)電機(jī)低壓房，雖然增加了低壓柜，但總造價(jià)是要減少很多的，對于具體怎么分當(dāng)然需要在設(shè)計(jì)過程中進(jìn)行論 證。再者說，普通的消費(fèi)者，能夠認(rèn)識幾十種樹木？他可能更多地 注意樹干是不是夠粗，樹冠是不是夠大，能不能營造陰涼，甚至能夠生存多久？十萬塊的樹死了，那么十萬塊就打了水漂，而 3000 塊的樹死了，花費(fèi)不多就可以更換。 6. 對工程的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不能做到恰如其分的把握，材料、工藝及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與項(xiàng)目的市場定位是緊密相關(guān)的，一個(gè)定位于中檔的樓盤自然不適合大量地使用高檔的材料和造價(jià)昂貴的設(shè)計(jì)內(nèi)容，比如普通的、中檔的樓盤，其園林設(shè)計(jì)上要盡量少用硬景多用軟景，而軟景中又需要盡量少用名貴苗木。 9. 不了解合約原則，空口許諾，一是容易引發(fā)我方與施工單位的經(jīng)濟(jì)糾紛，二是降低了合作雙方的信任感，三是在發(fā)現(xiàn)違背合約原則時(shí)，為了“兌現(xiàn)”自己的諾言，從其他方面為施工單位“想辦法”。 6. 重視向施工單位的索賠工作，索賠事實(shí)往往不是合約部第一個(gè)先發(fā)現(xiàn)的，這就需要項(xiàng)目部和設(shè)計(jì)部一旦發(fā)現(xiàn)施工單位違約事實(shí)，就要及時(shí)向合約部通報(bào)。 3. F 基本保持不變，但 C 下降。以中海地產(chǎn)目前在行業(yè)中的地位和影響力，我們不僅僅是要做“適者”，更要持續(xù)保持“強(qiáng)者”的地位，化“危”為“機(jī)”。 提升價(jià)值的方法有這樣邏輯的幾種： 1. F 大幅提升，而 C 則下降。 2. 一旦合同確立，對于施工單位，我們首先要抱著合作的態(tài)度，在心態(tài)上不要搞對抗，而是盡一切可能幫助對方來按時(shí)按質(zhì)地完 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 31 成工程施工任務(wù)，這才是我們的共同目標(biāo)。 5. 受施工單位的提議影響或引誘，確認(rèn)施工單位的方案時(shí)不作出關(guān)于造價(jià)方面的說明，給對方以索賠的機(jī)會。 4. 對材料、工藝研究不透，在設(shè)計(jì)上一味 依靠“外援”。個(gè)別項(xiàng)目占地小，空地面積也小的情況下，室外工程造價(jià)略高，可能在 550750元 /m2。 （ 15） 建筑物的泛光照明工程：一般來說，安裝在屋頂上的燈光，每棟 5 萬元的造價(jià)是適當(dāng)?shù)摹? （ 12） 直飲水工程：意義不大。常規(guī)來講欄桿每延米造價(jià)約在 300450 元 /米范圍內(nèi)，而整項(xiàng)欄桿工程的造價(jià)攤至建筑面積約為 3040元 /m2。 （ 7） 外立面裝 飾：這是影響建筑物單體造價(jià)水平的又一個(gè)重要因素。墻體滲漏的情況，少見。 （ 6） 地下室的門窗工程，主要是防火門，它的數(shù)量是按規(guī)范確定的，剛性很強(qiáng)，想在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)上節(jié)省，不容易。但外墻防水目前有些地區(qū)是一道，有些地區(qū)公司是兩道防水（卷材 +涂膜或兩層卷材），有些還會再加上一道 JS防水劑，是否有必要這么多道？值得研究。在安全性，我們自己要有基本的判斷，在我們與施工單位之間，求得安全性認(rèn)識的平衡，不能被施工單位牽著鼻子走。一般來說，我們還很少遇到對地下室層數(shù)的討論，因?yàn)橛绊懙叵率覍訑?shù)的因素，往往是固定的，沒有可變的余地。除樁型之外，樁的長度是影響造價(jià)的重要原因，而樁長又與地質(zhì)條件直接相關(guān)，一般地說，樁基礎(chǔ)工程用在華南和華東地區(qū)，明顯地，華東的樁，要比華南的樁長一些，因