【正文】 賦予一個產(chǎn)品不恰當(dāng)?shù)母邇r值。 4. F 略有犧牲，但 C 卻降幅很大。 六、 綜述 在成本管理上，每個部門都是從自己的部門出發(fā)，來對待成本問題。對于設(shè)計部門來說，客觀因素有兩點：一是設(shè)計環(huán)節(jié)工作時間偏短，這是中海的經(jīng)營文化決定的，我們的每一個項目都要求在最短的時間內(nèi)完成，那么分配到項目發(fā)展各個環(huán)節(jié)上的工作時間就可能不夠，沒有充足的時間，設(shè)計工作就不可能做到完善、細致；二是評審過程復(fù)雜，即要預(yù)約時間，又容易出現(xiàn)設(shè)計方案反復(fù)，顯得時間更不夠用。”但我們發(fā)現(xiàn)部分地區(qū)對此不予重視，至今為止仍然我行我素，對于欄桿工程、景觀工程這些非主包工程還在進行無圖分判，盡管圖紙不由合約部負責(zé)，但對于這些公司規(guī)定合約部應(yīng)該格外重視，提醒相關(guān)部門，否則就是執(zhí)行不力； 2. 投標(biāo)單位少，競標(biāo)力度不夠，各家有各家的理由，大城市的會說我們這些工程太小，吸引不了別人，二級城市會說我們這里建筑市場不成熟，沒什么大單位，都是矛盾，恨不得“ 跪求”施工單位投標(biāo)，說到這里我們需要培養(yǎng)一個觀念就是：善于引導(dǎo)和培養(yǎng)施工單位，讓他們適應(yīng)我們的管理，包括分判模式、合同條件、現(xiàn)場管理等等；再者就是要抱著開放的姿態(tài)，跳出當(dāng)?shù)?，站在一個區(qū)域甚至全國的高度來尋找合作單位，老是那幾家單位中標(biāo)，每次都和上一次的中標(biāo)水平相比，橫向比較太少，如貼磚在南方只需要 50 多元 /m2，但到了北方就要 80120 元 /m2，難以置信，多在與別人的對比中發(fā)現(xiàn)自身的問題，這樣才能找到癥結(jié)所在； 3. 招標(biāo)分判范圍，各標(biāo)段、分期之間，前后工序搭接上對于范圍的描述不清，或劃分的范圍不利于現(xiàn)場管理， 土建工程還比較容易描述范圍，一般會以后澆帶為界，但對于機電工程、園林工程、市政工程這些存在工作面交接問題的工程，合同中描述不清、圖紙上標(biāo)注不清將會引起后期現(xiàn)場管理的混亂； 4. 策略性不夠，一個工程分判幾個標(biāo)段一開始就告知給投標(biāo)人，容易引起投標(biāo)單位的挑肥揀瘦； 5. 不注重合同圖紙管理，圖紙更換一頻繁，就把合同圖紙是 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 28 哪套忘得一干二凈，要求合約部在定標(biāo)后立即將合同圖紙逐一蓋章，三套蓋章后的圖紙分別交項目部、施工單位與自己存檔； 6. 對于設(shè)計或施工現(xiàn)場易出現(xiàn)的問題預(yù)見性不夠，合約部是成本管理的主控部門，對某些影響項目成本、增加 工程造價的問題要能提前防患，過程中及時發(fā)現(xiàn)后也應(yīng)立即提出來，加強與公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門之間的溝通，引導(dǎo)大家解決問題。 （ 2） 小區(qū)圍墻工程：要注意用料盡量地少，漏空多一些，燈光少一些。 7. 室外工程：造價具有相當(dāng)?shù)膹椥浴? （ 14） 電梯工程：其造價高低一是功能，太多的功能，未必能夠用得到；另外一點是選配的標(biāo)準(zhǔn)，比如層門是用不銹鋼還是普通的噴漆鋼板？還有一點要注意，不要盲目地去追新產(chǎn)品。對于中低檔項目，在選材上，一定要選小規(guī)格產(chǎn)品，這樣比較經(jīng)濟?！断揞~審批意見》一文中明確提出了對于各種材料使用面積的比例限制，但由于石材的價格范圍比較大，沒有對其材料單價提出限額標(biāo)準(zhǔn)，且涉及到外立面的效果問題 ，但設(shè)計選型的時候應(yīng)注意，能用國產(chǎn)就不用進口，一般來講小業(yè)主是不會有我們建筑師一樣的眼光，分辨不出來進口還是國產(chǎn)的，另外對于聯(lián)排別墅外立面的石材，是濕貼還是干掛，需要斟酌并較早確定下來，有地區(qū)外立面石材裝飾工程分判了幾個月，最終還沒有確定是干掛還是濕貼。如果門窗用后裝法施工，將出現(xiàn)附框的費用，相當(dāng)于每平方米建筑面積增加造價 10－15 元。在這種情況下，如果還有“贈送面積”的，應(yīng)該說明贈送的部位和面積數(shù)量，以便于判斷成 本本身的 合理性。天花因為有大量的梁，所以抹灰面積一般是建筑面積的 倍以上，遇有頂板覆土?xí)r，因為梁需 要加高，天花面積甚至?xí)_到建筑面積的 倍。地面是不是一定要做一層專用油漆或硬化面層，要視項目檔 次而定，不能連低檔樓盤都這么做。覆土 － 是很常見的。對于低樓層建筑使用獨立柱基，是很經(jīng)濟的。以建筑物基底計算的樁基礎(chǔ)工程，其造價為 600－ 800元／ m2。 下面我們按照科目，逐一分析各項成本?；氐絼偛诺脑掝}，既然目前市場條件下成本控制尤為重要的話，那么目前我們中海地產(chǎn)的建安成本現(xiàn)狀是怎樣？我們應(yīng)該從哪些方面入手控制成本？ 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 4 項目發(fā)展過程中的各環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)哪些問題？這就是我們今天需要介紹給大家的內(nèi)容。但我們在慶幸材料價格回落的同時，也不得不面臨一個更加嚴重的問題，這就是全國房地產(chǎn)市場的萎靡，售價降低，成交量也在不斷萎縮，下圖是深圳、北京、上海與成都的價格與成交量示意圖（ 20xx 年 1 月至20xx 年 10 月）。 項目名稱 總建筑面積 單方成本 （元／ m2） 開工時間 竣工時間 非別墅類（多層、小高層、高層） 深圳月朗苑 1, 20xx 年 3 月 20xx 年 10 月 深圳怡瑞山居 1, 20xx 年 4 月 20xx 年 12 月 廣州觀園國際 2, 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 佛山萬錦豪園一期 1, 20xx 年 4 月 20xx 年 12 月 蘇州半島華府二期 1, 20xx 年 2 月 20xx 年 4 月 南京塞納麗舍一期 2, 20xx 年 11 月 20xx 年 12 月 長春水岸馨都一期 1, 20xx 年 3 月 20xx 年 11 月 成都格林威治城 1, 20xx 年 5 月 20xx 年 11 月 成都常春藤花園 1, 20xx 年 11 月 20xx 年 05 月 西安中海華庭 1, 20xx 年 10 月 20xx 年 06 月 別墅類 北京安德魯斯山莊 2, 20xx 年 1 月 20xx 年 12 月 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 7 上海翡翠湖岸一二期 4, 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 寧波東湖觀邸一期 2, 20xx 年 7 月 20xx 年 10 月 長春萊茵東郡一期 2, 20xx 年 5 月 20xx 年 11 月 從上表可以看出，按總建筑面積計算的單方造價，非別墅物業(yè)類型普遍集中在 1,800 元／ m2以上，別墅類型普遍在 2300 元 /m2 以上，但離散度更大一些。 2. 基礎(chǔ)工程：對于樁基工程，以總建筑面積為單位計算，目前的造價水平是 80－ 120元／ m2。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計中心葉總意見，完全可以減少樁數(shù)量而用一塊較厚一些的“板”來作上部柱子的支撐體。想說明的是，我們在 08 年 8 月底下發(fā)的《限額審批意見》中對于鋼筋與砼指標(biāo)含量沒有提出具體的限額數(shù)據(jù)，原因是全國各個地區(qū)的抗震等級、地質(zhì)條件、人防要求等很多因素不一致，但應(yīng)該來說在同一個區(qū)域相對有一定的規(guī)律，或者說研究起來更有指導(dǎo)意義，文中提出請各個區(qū)域來進行研究并細化具體指標(biāo)。這也是中?！疤珜嵲凇钡囊环N表現(xiàn)。當(dāng)然，地下室地涂料， 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 15 也不必用好的，一般檔次的就行。住宅層在結(jié)構(gòu)形式上，選擇余地不大，因為成本控制的重點集中在鋼筋和砼的用量上。門窗造價的剛性就體現(xiàn)在這個比例上，如果這個比例已經(jīng)確定了，而且已經(jīng)施工了，那么就無法再修改圖紙了。如果要用較好的外墻磚，比如臺資廠或日資廠，材料價格估計是 50 元／ m2，相當(dāng)于增加建筑面積造價 元／ m2。電梯門套普通用石材。另外一點就是可視對講顯示器是黑白還是彩色。但是，其造價水平，又與地方土政策有關(guān)，可注意以下幾點： （ 1） 高低壓柜和元器件在品牌 和廠家選擇上很重要，能用合資的就不用進口的，能用國產(chǎn)的就不用合資的，因為這些本來就是電力部門管理的，他們在設(shè)計的時候不會考慮到經(jīng)濟因素，若能通過公關(guān)然后修改設(shè)計是最好的； （ 2） 對于電纜，能用四芯滿足要求的就不要用五芯電纜（包括插接母線），能用阻燃的就不要用耐火的，這個存在很大的造價差異； （ 3） 對于地庫面積很大的地庫，如果單獨設(shè)置一個發(fā)電機房，那么每一路應(yīng)急電源需要從發(fā)電機房引出，這樣會增加很多造價，不如將發(fā)電機房分成多個發(fā)電機低壓房，雖然增加了低壓柜，但總造價是要減少很多的，對于具體怎么分當(dāng)然需要在設(shè)計過程中進行論 證。再者說，普通的消費者，能夠認識幾十種樹木？他可能更多地 注意樹干是不是夠粗，樹冠是不是夠大，能不能營造陰涼，甚至能夠生存多久？十萬塊的樹死了，那么十萬塊就打了水漂，而 3000 塊的樹死了，花費不多就可以更換。 6. 對工程的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不能做到恰如其分的把握，材料、工藝及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)與項目的市場定位是緊密相關(guān)的，一個定位于中檔的樓盤自然不適合大量地使用高檔的材料和造價昂貴的設(shè)計內(nèi)容，比如普通的、中檔的樓盤，其園林設(shè)計上要盡量少用硬景多用軟景，而軟景中又需要盡量少用名貴苗木。 9. 不了解合約原則，空口許諾，一是容易引發(fā)我方與施工單位的經(jīng)濟糾紛，二是降低了合作雙方的信任感，三是在發(fā)現(xiàn)違背合約原則時，為了“兌現(xiàn)”自己的諾言，從其他方面為施工單位“想辦法”。 6. 重視向施工單位的索賠工作，索賠事實往往不是合約部第一個先發(fā)現(xiàn)的，這就需要項目部和設(shè)計部一旦發(fā)現(xiàn)施工單位違約事實，就要及時向合約部通報。 3. F 基本保持不變，但 C 下降。以中海地產(chǎn)目前在行業(yè)中的地位和影響力，我們不僅僅是要做“適者”，更要持續(xù)保持“強者”的地位，化“?！睘椤皺C”。 提升價值的方法有這樣邏輯的幾種： 1. F 大幅提升，而 C 則下降。 2. 一旦合同確立，對于施工單位，我們首先要抱著合作的態(tài)度，在心態(tài)上不要搞對抗，而是盡一切可能幫助對方來按時按質(zhì)地完 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 31 成工程施工任務(wù)，這才是我們的共同目標(biāo)。 5. 受施工單位的提議影響或引誘，確認施工單位的方案時不作出關(guān)于造價方面的說明，給對方以索賠的機會。 4. 對材料、工藝研究不透，在設(shè)計上一味 依靠“外援”。個別項目占地小，空地面積也小的情況下，室外工程造價略高，可能在 550750元 /m2。 （ 15） 建筑物的泛光照明工程：一般來說，安裝在屋頂上的燈光，每棟 5 萬元的造價是適當(dāng)?shù)摹? （ 12） 直飲水工程：意義不大。常規(guī)來講欄桿每延米造價約在 300450 元 /米范圍內(nèi)，而整項欄桿工程的造價攤至建筑面積約為 3040元 /m2。 （ 7） 外立面裝 飾：這是影響建筑物單體造價水平的又一個重要因素。墻體滲漏的情況，少見。 （ 6） 地下室的門窗工程，主要是防火門，它的數(shù)量是按規(guī)范確定的，剛性很強，想在設(shè)計環(huán)節(jié)上節(jié)省，不容易。但外墻防水目前有些地區(qū)是一道，有些地區(qū)公司是兩道防水（卷材 +涂膜或兩層卷材），有些還會再加上一道 JS防水劑，是否有必要這么多道？值得研究。在安全性，我們自己要有基本的判斷，在我們與施工單位之間，求得安全性認識的平衡，不能被施工單位牽著鼻子走。一般來說，我們還很少遇到對地下室層數(shù)的討論，因為影響地下室層數(shù)的因素，往往是固定的，沒有可變的余地。除樁型之外，樁的長度是影響造價的重要原因，而樁長又與地質(zhì)條件直接相關(guān)，一般地說，樁基礎(chǔ)工程用在華南和華東地區(qū)，明顯地，華東的樁，要比華南的樁長一些，因