【正文】 一定要認(rèn)識(shí)到自己的職責(zé)，不能隨心所欲。我們現(xiàn)在的考核方式，是以銷售額掛帥，而非利潤(rùn)額。 2. F 大幅提升，而 C 則小幅提升或者不變。 順便說(shuō)一下，萬(wàn)科目前推 行的住宅工廠化，是在提升一定功能的前提下，支付了相當(dāng)高的成本，在現(xiàn)階段，其價(jià)值 V 是降低的，是不可取的。這個(gè)意識(shí)不說(shuō)是只需要總部有就可以，或者說(shuō)作為成本的主控部門(mén)的人具備就可以，成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，任何崗位上的決策者和執(zhí)行者都需要認(rèn)清現(xiàn)狀，強(qiáng)化意識(shí)，并對(duì)于公司采取的成本管控措施 執(zhí)行到位，盡一切可能保證盈利。營(yíng)銷部門(mén)對(duì)外忽悠 V，將 V 經(jīng)過(guò)包裝之后，再人為地放大一些。點(diǎn)晴的費(fèi)用不貴，但龍卻很逼真。 基于對(duì)上述成本管理的認(rèn)識(shí)，我們引入一個(gè)概念，一門(mén)課程： 價(jià)值工程 ，這是 美國(guó)通用電氣的一名工程師發(fā)明的。 5. 時(shí)時(shí)把握住設(shè)計(jì)這一關(guān)。 而對(duì)于產(chǎn)生上述問(wèn)題的主觀因素，則完全可以依靠通過(guò)改進(jìn)相關(guān)部門(mén)的工作方法、加強(qiáng)部門(mén)之間的協(xié)作配合、鍛煉員工的個(gè)人素質(zhì)、推動(dòng)不同部門(mén)員工之間的工作交流、提高員工對(duì)于公司的責(zé)任感等途徑來(lái)克服。 8. 現(xiàn)場(chǎng)簽證控制不嚴(yán)，大多數(shù)現(xiàn)場(chǎng)簽證的數(shù)量，只要是可以“實(shí)證”的（依靠圖紙計(jì)算，或現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證），在結(jié)算時(shí)都被合約部推翻了，在這一點(diǎn)上施工單位沒(méi)有占到便宜，但那些無(wú)法“實(shí)證”的變更項(xiàng)目呢？另外，在涉及相互索賠的簽證上，未能或不愿將索賠的金額及時(shí)、有效地通知被索賠的施工單位，這種“鋸箭式”的處理方法容易引發(fā)我方與施工單位之間的經(jīng)濟(jì)糾紛。 2. 對(duì)于施工機(jī)械（如人貨梯 、塔吊或樁機(jī)）數(shù)量、場(chǎng)地平面布置、擬建的公共設(shè)施、和對(duì)文明施工的要求，在確定施工單位以前提不出具體要求，導(dǎo)致施工單位不能準(zhǔn)確地理解業(yè)主的意圖而只能提高報(bào)價(jià)；或者是在招標(biāo)時(shí)提出了過(guò)高的、不切實(shí)際的要求，而在工程施工過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)在定標(biāo)時(shí)發(fā)現(xiàn)制定的工期不合理這樣的現(xiàn)象，這些要求事實(shí)上未能或無(wú)法執(zhí)行下去。其結(jié)果可能會(huì)出現(xiàn)幾種情況，一是等到工程更改完成以后，或是工程結(jié)算時(shí)，才發(fā)現(xiàn)實(shí)際造價(jià)較大幅度地突破了合約總價(jià)。 四、 相關(guān)部門(mén)工作中存在的問(wèn)題 （一） 設(shè)計(jì)管理環(huán) 節(jié) 1. 設(shè)計(jì)圖紙漏項(xiàng)太多，在施工過(guò)程中，對(duì)于增加項(xiàng)目的報(bào)價(jià)，肯定是施工單位占便宜。一顆海棗要幾萬(wàn)甚至 10 萬(wàn)，而一顆本地的榕樹(shù)或樟樹(shù)，估計(jì)就是 3－ 5000 元。而現(xiàn)在，是造景。具備一些彈性的項(xiàng)目是變配電工程，主要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)上，因?yàn)樵O(shè)計(jì)和施工都是壟斷的，所以其設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性需要甲方專人把握，甚至需要公關(guān)。用戶所需要的就是平安地送他到所在樓層，其他功能對(duì)于用戶，全是多余的。 （ 13） 安防工程：造價(jià)有相當(dāng)?shù)膹椥浴? （ 11） 機(jī)電系統(tǒng)工程：對(duì)于毛坯住宅來(lái)說(shuō)，造價(jià)顯得剛性。 （ 10） 公共部位裝飾：主要是電梯廳。希望 各地區(qū)公司在外立面裝飾造價(jià)上，要保持克制！一定要認(rèn)清自己項(xiàng)目的檔次和售價(jià)。以面磚為例，我們現(xiàn)在的集中采購(gòu)的普通檔次的面磚，是 22 元／ m2，面磚施工的單價(jià)為 45 元／ m2，那么外立面的造價(jià)是 67元／ m2，按墻積比 建筑面積，其單方造價(jià)是 元／ m2。所以，在鋁門(mén)窗工程上，我們只能從其檔次上注意節(jié)約，比如不輕易使用氟碳噴涂， LOWE 玻璃，對(duì)于聯(lián)排別墅不要輕易嘗試木包鋁，內(nèi)開(kāi) 內(nèi)倒形式的門(mén)窗，這樣的窗的造價(jià) 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 19 是普通的 3 倍（以 350 元 /m2 為基數(shù)）！若以 的窗積比計(jì)算，相當(dāng)于地上物業(yè)的單方造價(jià)將增加 210 元 /m2（以地上建筑面積計(jì)），若按可售，增加的造價(jià)將會(huì)更高！目前各地區(qū)公司在門(mén)窗檔次上有跟別人血拼的傾向，這種不顧項(xiàng)目定位、檔次、售價(jià)等因素的攀比心理，要不得。目前，外立面的門(mén)窗與建筑面積（僅限所在樓層）之比，我們稱之為“窗積比”，約為 （北方一般在 左右）。 C30 砼的價(jià)格約為350元／ m3，每節(jié)約 ，也可以省 35 元／ m2。我們現(xiàn)在的住宅設(shè)計(jì)都是要求不露梁不露柱，所以在結(jié)構(gòu)上基本都是“框剪”體系，而與層 數(shù)無(wú)關(guān)，所以 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 17 在鋼筋和砼的含量上相異不明顯；但是對(duì)于別墅這類低層建筑來(lái)說(shuō)，就完全沒(méi)有必要設(shè)計(jì)“剪力”或“短肢”了，太浪費(fèi)！。燈火通明是浪費(fèi)。每平方米的模板和抹灰至少節(jié)省 10 元，甚至 15元。加之，人防工程是被動(dòng)接受的設(shè)計(jì)，想不建都不行。 （ 7） 地下室的豪華程度：中海地下室，很豪華。至于覆土影響造價(jià)至何種程度，我們目前沒(méi)有數(shù)字，因?yàn)檫@一部分不好單獨(dú)計(jì)算，但可以尋找面積大小、平面布局、層數(shù)都相近的兩個(gè)地下室，一個(gè)有覆土，一個(gè)沒(méi)有覆土，求其差異，進(jìn)而得出相應(yīng)的結(jié)果。有 500mm 厚的，也有 1000mm 厚的。在這一點(diǎn)上，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)部門(mén)在評(píng)審方案時(shí)多加注意。 樁基礎(chǔ)工程，其造價(jià)上有相當(dāng)?shù)膹椥?，需要我們做專門(mén)的優(yōu)化處理。比如佛山地區(qū)地下溶洞較多，處理起來(lái)花費(fèi)大、耗時(shí)長(zhǎng)；有此地區(qū)會(huì)出現(xiàn)換填土現(xiàn)象，比如北京、成都，換填的原因主要是因?yàn)榭梢允褂梅菢痘A(chǔ)，但在基礎(chǔ)標(biāo)高的位置土質(zhì)不符合要求。 還有一種情況，對(duì)于地塊較大的項(xiàng)目，需要分期建設(shè)，但是首期安排在地塊中間，遠(yuǎn)離市政 交通道路，為了展示和銷售需要，在沒(méi)有整個(gè)地塊的道路交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)的情況下，必然要興建一定數(shù)量的臨時(shí)道路、臨時(shí)圍墻、臨時(shí)綠化等等設(shè)施，花費(fèi)相當(dāng)大。它與項(xiàng)目占地面積大小有關(guān)，與總建筑面積的關(guān)聯(lián)不大。在此基礎(chǔ)上，我們收集到的項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)還是有限的，因?yàn)槲覀兘⑦@些數(shù)據(jù)庫(kù)，都是在工程成本已經(jīng)結(jié)算的前提下進(jìn)行的，加之以往地區(qū)公司的工作習(xí)慣不同，按這套成本來(lái)分類，很多數(shù)字要想拆開(kāi)，需要花費(fèi)較長(zhǎng) 的時(shí)間和較多的精力。這也就產(chǎn)生了“工程成本管理”這一專業(yè)。今年已經(jīng)陸續(xù)有了幾個(gè)項(xiàng)目正是因此原因造成了建安成本超支 5%以上。達(dá)到這一金額的前提是基于 20xx 年 5 月之后結(jié)構(gòu)主體開(kāi)工的項(xiàng)目按20xx 年 4 月的材料與人工價(jià)格去預(yù)估，也就是說(shuō)假如 20xx 年 5 月至12 月的材料與人工價(jià)格繼續(xù)維持在 4 月的水平上，我們?nèi)陮⒁驗(yàn)槿斯づc材料漲價(jià)的因素額外支出近 5 億。理論上講，沒(méi)有兩個(gè)建筑物的成本是相同的，既然所有的設(shè)計(jì)圖紙都一樣，也可能因?yàn)榻ㄖ锼谖恢玫牡刭|(zhì)條件不同導(dǎo)致基礎(chǔ)工程在成本上產(chǎn)生差異。 三、 建安成本現(xiàn)狀及控制要點(diǎn) 因?yàn)檫@套成本科目，是今年新發(fā)布的。這項(xiàng)費(fèi)用，與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)無(wú)關(guān)。其次在圍墻設(shè)計(jì)上要注意經(jīng)濟(jì)性，對(duì)于圍墻來(lái)講其主要功用還是圍護(hù)且是臨時(shí)性質(zhì)，當(dāng)然局部需要營(yíng)銷包裝，有些地區(qū)的圍墻全是方管支撐 +鍍鋅鐵皮，平均 米高，每延長(zhǎng)米單價(jià)高達(dá) 1300 元 /m，部分營(yíng)銷宣傳路段是 6 米高，想想是比較奢侈的事情。 （ 1） 地基處理：這項(xiàng)費(fèi)用，完全與場(chǎng)地的地質(zhì)條件有關(guān)，運(yùn)氣不好的，將付出大筆金錢(qián)，運(yùn)氣好的，支出很少，甚至不發(fā)生費(fèi)用。端承樁都是按實(shí)結(jié)算，結(jié)算的數(shù)量依據(jù)全是靠現(xiàn)場(chǎng) 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 10 的打樁記錄匯總而來(lái)，不能僅依靠監(jiān)理去驗(yàn)收，與我們自己人相比，監(jiān)理的誠(chéng)信度差得太遠(yuǎn)。目前有不少地區(qū)的地下室造價(jià)已經(jīng)達(dá)到 4,000 的水平了，非?？膳拢? 影響地下室造價(jià)的因素很多： （ 1） 地下室面積：?jiǎn)蝹€(gè)地下室的面積越小，整體造價(jià)水平就越高，因?yàn)樗謹(jǐn)偭怂闹艿膲w，所以多棟高層建筑，其下面的地下室如果是連成一片的話，相對(duì)來(lái)說(shuō)，就很經(jīng)濟(jì)；而如果每一棟 的下部都有一個(gè)獨(dú)立的地下室，而每個(gè)地下室又相互連通，象是“地道戰(zhàn)”一樣，那么多個(gè)地下室的造價(jià)水平肯定要高于一個(gè)地下室。目前的水平是鋼筋140－ 200kg/m2，甚至更多；砼是 ，影響砼用量的是底板厚度。因?yàn)榱杭痈撸瑢?dǎo)致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。目前各地區(qū)土方開(kāi)挖 +外運(yùn)的單價(jià)一般在 2550 元 /m3之間，而土方開(kāi)挖的承建商之所以能 賺取較多利潤(rùn)，很多時(shí)候也是拉A 地的土去填 B 地，兩邊收錢(qián)。 （ 8） 人防工程：影響造價(jià)較為明顯，但因?yàn)榫唧w的表現(xiàn)形式是在結(jié)構(gòu)工程上，所以無(wú)法拆分出造價(jià)水平。涉及到模板、抹灰等工序。 （ 4） 少設(shè)計(jì)幾盞燈。 項(xiàng)目名稱 住宅層 單方成本（元／ m2） 竣工時(shí)間 深圳月朗苑 多層 1, 20xx 年 10 月 小高層 1, 高層 1, 成都格林威治城 （高層） 1, 20xx 年 11 月 成都常春藤花園 小高層 1, 20xx 年 05 月 高層 1, 西安中海華庭 小高層 1, 20xx 年 06 月 高層 1, 佛山萬(wàn)錦豪園一期 小高層 1, 20xx 年 12 月 高層 1, 從物業(yè)類型上看，小高層與高層、超高層的造價(jià)差別并不大，這一點(diǎn)，可能巔覆了大家的常識(shí)。目前鋼筋的施工單價(jià)約為 元／ kg，每節(jié)約 5kg 的鋼筋，就可以節(jié)省成本約 30 元／ m2。 （ 4） 外立面門(mén)窗工程：這一項(xiàng)剛性和彈性都很明顯。 （ 5） 鋁門(mén)窗的替代品，僅塑鋼一種，雖然其具有良好的隔熱性，但塑鋼的檔次明顯低于鋁門(mén)窗。二是裝飾的檔次，就是用料。目前此項(xiàng)造價(jià)的“最高記錄”是 520 元 /m2，當(dāng)然只是報(bào)成本預(yù)測(cè)時(shí)候的數(shù)據(jù)，最終不可能按這個(gè)指標(biāo)去批復(fù)。目前《限額審批意見(jiàn) 》中提到的檔次標(biāo)準(zhǔn)是 3500、 2500、 1500 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 21 元 /m2，此項(xiàng)的單方指標(biāo)受層數(shù)的影響較大，但一般在 1020 元 /m2，最高不超過(guò) 25 元 /m2。而對(duì)于走火樓梯間，如果是配電梯的住宅，一定要簡(jiǎn)單裝修，不得全地鋪磚，不得使用木質(zhì)扶手。目前的造價(jià)水平每戶是 1000－ 1500 元不等，推銷到總建筑 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 22 面積里去，相當(dāng)于 10 元／ m2。電梯的附加功能，你不說(shuō)，用戶是永遠(yuǎn)不知道的。 6. 配套工程：這一項(xiàng)費(fèi)用，顯得較為剛性。 （ 1） 景觀工程，是現(xiàn)代地產(chǎn)行業(yè)的一張王牌！十年前的任何樓盤(pán)，都是種幾顆樹(shù)就算了。 b. 普通的多，名貴的少：對(duì)于植物，品種和規(guī)格的價(jià)格差異非常大。門(mén)樓也可以說(shuō)是無(wú)底洞，一個(gè)門(mén)樓花100 多萬(wàn)，并不罕見(jiàn)。 5. 對(duì)于施工單位提出的更改，缺乏應(yīng)有的警惕，輕易地同意對(duì)方的意見(jiàn)。經(jīng)常性地出現(xiàn)施工單位提出修改材料或工藝，而我們工程管理人員對(duì)這種更改涉及的造價(jià)增減和施工單位責(zé)任減免沒(méi)有意識(shí)，既不研究這種工程更改有無(wú)必要，也不研究施工單位提出工程更改的動(dòng)機(jī)，只是一味地“同意”，結(jié)果是讓對(duì)方給鉆了空子。 7. 不經(jīng)合約規(guī)定程序，隨意安排施工單位之間代工，或者是指定其他施工單位修復(fù)質(zhì)量缺陷，而不將費(fèi)用支出及時(shí)告知責(zé)任單位，引起合約 糾紛。 這些客觀因素決定于公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，不是一兩個(gè)部門(mén)就可以改變的。 4. 對(duì)與工程有關(guān)的任何事情，不要只看事情本身和表面，對(duì)于任何事情要將它折算成金錢(qián)來(lái)對(duì)待，再將折算的金額與自己的薪水作比較，使我們?cè)凇敖疱X(qián)”這個(gè)問(wèn)題上時(shí)時(shí)處于敏感狀態(tài)。也就是說(shuō)大家更多的是在考慮如何把樓盤(pán)賣出去，對(duì)于能賺多少錢(qián)、應(yīng)該賺多少錢(qián)，很少關(guān)注。這是常見(jiàn)的一種方式，所謂畫(huà)龍點(diǎn)晴的作用就在這里 ，花費(fèi)不多，但效果卻很好。 在價(jià)值工程的三個(gè)概念里，設(shè)計(jì)部門(mén)控制的是 F，合約部門(mén)和施工管理部門(mén)控制的是 C。