【正文】 而在市場(chǎng)行情急轉(zhuǎn)直下的時(shí)候，“物競(jìng)天擇，適者生存”的自然法則將會(huì)得以驗(yàn)證。內(nèi)部挖潛改造，屬于這種形式。 如果我們能以價(jià)值工程的觀點(diǎn)來(lái)看待成本管理，那么，我們每一個(gè)部門(mén)都可以為提升產(chǎn)品的價(jià)值來(lái)做出成績(jī)。我們向施工單位索賠的主要目的不是想借機(jī)克扣應(yīng)付施工單位的款額，而是希望 籍此能夠消除施工單位利用我們的工程管理疏忽向我們索賠的熱情，讓施工單位能夠“容忍”我們的一些管理失誤。個(gè)人和部門(mén)都不得越權(quán)行事。 10. 對(duì)我方本可以向施工單位索賠的事實(shí)沒(méi)有意識(shí)，如工工期延誤、質(zhì)量缺陷等等，不向相關(guān)部門(mén)通報(bào)情況，不作積極的資料準(zhǔn)備，而一旦施工單位向我方索賠時(shí)，手中卻沒(méi)有工具用于防御，導(dǎo)致我方 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 30 在造價(jià)控制上陷入被動(dòng)。如此反復(fù)，使得施工單 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 29 位增加額外支出，直接刺激施工單位的索賠熱情。設(shè)計(jì)單位和施工單位對(duì)于業(yè)主在項(xiàng)目定位上的體會(huì)肯定不及業(yè)主本身深刻，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，只是需要完成一項(xiàng)設(shè)計(jì)或施工任務(wù)而已，而業(yè)主則是需要在控制造價(jià)的前提下完成任務(wù)。 3. 分批出圖，人為地將本可整項(xiàng)發(fā)包的工程分割成若干個(gè)小工程，而最終被施工單位通過(guò)議標(biāo)的形式將整個(gè)工程“蠶食”下來(lái)，這樣在總造價(jià)上肯定是對(duì)施工單位有利。名貴的樹(shù)木，就象是古董，但是古董鑒賞家在人群中的比例可能是十萬(wàn)或是百萬(wàn)分之一。景觀工程的特點(diǎn)就在于“空間的無(wú)限性”和“植物的稀缺性”，這兩個(gè)性質(zhì)，可以讓錢貶值！ 目前室外工程的造價(jià)水平，我們一般控制在每平方米建筑面積100－ 120 元／ m2，以空地面積來(lái)計(jì)，整個(gè)室外工程的造價(jià)水平是 400－ 500 元／ m2，相當(dāng)于每一平方米的地面上，放 4 張或 5 張 100 塊的鈔票。 另一項(xiàng)是室外管網(wǎng)工程，尤其是對(duì)于聯(lián)排別墅周圍的室外管網(wǎng)工程現(xiàn)場(chǎng)管理大家一直認(rèn)為是很頭痛的事情，工期緊，現(xiàn)場(chǎng)的承建商多， 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 24 工作面也處于交叉狀態(tài)，工序上也會(huì)前后搭接，容易引起相互的爭(zhēng)執(zhí)，從而直接影響項(xiàng)目進(jìn)度。目前對(duì)于 100米高層住宅來(lái)說(shuō)，住宅層電梯造價(jià) 50 元／ m2是正常的，但是也有個(gè)別項(xiàng)目，十幾層高，電梯攤銷超過(guò) 200 元／ m2。彩色的貴一倍多。但是對(duì)于給排水系統(tǒng)，則大有文章可做，一是管材的材質(zhì)，比如排水系統(tǒng)要選用 UPVC，而不是金屬管材；上水管道要 選用普通材質(zhì)而不是昂貴的新產(chǎn)品；二是系統(tǒng)的功能要講究，比如同層排水造價(jià)昂貴，不要選用。造價(jià)水平是 50－ 60 元／ m2建筑面積。只要不是太多花飾或是使用不銹鋼，造價(jià)影響就不大。如果用涂料，目前來(lái)說(shuō)， 30元／ m2 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 20 的造價(jià)可以做到較好的合資產(chǎn)品?？傮w上說(shuō)，南方地區(qū)節(jié)省了這部分費(fèi)用。影響門(mén)窗造價(jià)的主要是門(mén)窗的功能。但是，外墻是不是一定要做防水？可以再作研究，外墻滲漏主要集中在窗框與外墻的交界處。這是設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性優(yōu)化的重點(diǎn)！影響鋼筋和砼用量指標(biāo)的，還有一個(gè)隱性的因素，即所謂“贈(zèng)送面積”。另外，能使用中壓的通風(fēng)管就不要用高壓的，因?yàn)檫@兩種情況下使用的板厚相差較大。目前膩?zhàn)拥脑靸r(jià)是 6－ 8 元／ m2。如果地下室設(shè)計(jì)成內(nèi)外兩層防水的話，那就大可不必了。從設(shè)計(jì)角度來(lái)說(shuō)，功能齊全，用料經(jīng)久耐用，在使用過(guò)程中，物業(yè)管理方面就不會(huì)投訴，否則物業(yè)肯定經(jīng)常性找設(shè)計(jì)上的毛病，我們的設(shè)計(jì)人員承擔(dān)不起這些背后的議論和指責(zé)，所以，就一次設(shè)計(jì)到位。安全性必須要由施工單位來(lái)承諾，否則將來(lái)我們會(huì)面臨被索賠的問(wèn)題。以下列出目前在建的一些項(xiàng)目的指標(biāo)含量，可大概看出一個(gè)區(qū) 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 12 間： 項(xiàng)目名稱 地下室鋼筋 含量 （ kg／ m2） 地下室砼含量 （ m3／ m2） 華南區(qū) 深圳康城花園 B 區(qū) 廣州 璟 暉華庭二期 佛山金沙灣東區(qū)一期 中山翠林蘭溪園三期 B 區(qū) 華東區(qū)及上海 南京凱旋門(mén)項(xiàng)目 寧波雍城世家一期 星湖國(guó)際項(xiàng)目二期 B 區(qū) 杭州錢塘山水項(xiàng)目 上海瀛臺(tái)二期 華北區(qū) 北京中海城 R4 地塊 天津御湖翰苑項(xiàng)目 濟(jì)南紫御東郡項(xiàng)目一期 （預(yù)測(cè)） （預(yù)測(cè)） 北方區(qū) 長(zhǎng)春國(guó)際社區(qū)一期 沈陽(yáng)國(guó)際社區(qū)一期 大連中海華庭項(xiàng)目 青島中海熙岸項(xiàng)目 西部 成都翠屏灣 西安國(guó)際社區(qū) 4地 重慶北濱一號(hào)二期 60 （ 4） 頂板覆土：這個(gè)因素，影響很大。這一點(diǎn)在城市中心地帶體現(xiàn)得非常明顯，比如上海的建國(guó)東路項(xiàng)目和南京的凱旋門(mén)項(xiàng)目，而在場(chǎng)地開(kāi)闊、無(wú)不 良地質(zhì)的條件下，多層地下室其經(jīng)濟(jì)性肯定優(yōu)于單層地下室。所以，對(duì)于樁基礎(chǔ)工程，大家一定要有“優(yōu)化”意識(shí)！ （ 3） 非樁基礎(chǔ)：如果能夠避免獨(dú)立的筏板基礎(chǔ)的話，基礎(chǔ)工程的造價(jià)將會(huì)明顯地降低，比如讓筏板同時(shí)兼做地下室的底板。而樁的種類在多數(shù)情況下，又是無(wú)法替換的，因而也顯示出剛性，比如對(duì)于人工挖孔樁和高強(qiáng)度管樁之間的選擇，如果因?yàn)榈鼗浫鯇?dǎo)致樁設(shè)計(jì)很長(zhǎng)，那是不便選用人工挖樁的，在工期和經(jīng)濟(jì)上都沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。對(duì)于非樁工程，暫時(shí)錄不到規(guī)律數(shù)字，原因一方面是非樁基礎(chǔ)的形式多樣化，差異很大；另一方面是原來(lái)的科目沒(méi)有這一項(xiàng)，所有非樁基礎(chǔ)全部并入主體工程中去，在設(shè)置工程量清單時(shí)，混在一起，剝離不開(kāi)，這是不科學(xué)的。 （ 2） 越是邊遠(yuǎn)地區(qū)，因其配套設(shè)施不齊全，需要施工的項(xiàng)目多，數(shù)量大，造價(jià)也相應(yīng)地高于市區(qū)項(xiàng)目。但這個(gè)數(shù)字之間不能做簡(jiǎn)單的對(duì)比說(shuō)誰(shuí)高誰(shuí)低，因?yàn)樗鼪](méi)有考慮物業(yè)類型比例，地上與地下面積比例，不同地區(qū)設(shè)計(jì)差別，檔次高低等因素。 因?yàn)槊恳粋€(gè)建筑的造價(jià)都不相同，所以，對(duì)于其造價(jià)的分析對(duì)比就有相當(dāng)?shù)碾y度。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，我們要想保住有限的利潤(rùn)，就必須得重視成本。 中海地產(chǎn) :建安成本概況及控制要點(diǎn) 36p. 中海地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展管理部 20xx 年 1 月 目 錄 一、 前述 ................................................................................................................... 1 二、 工程成本科目介紹 ........................................................................................... 5 三、 建安成本現(xiàn)狀及控制要點(diǎn) ............................................................................... 6 四、 相關(guān)部門(mén)工作中存在的問(wèn)題 ......................................................................... 25 五、 如何增強(qiáng)合約和成本意識(shí) ............................................................................. 30 六、 綜述 ................................................................................................................. 32 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 1 建安成本概況及控制要點(diǎn) （總部發(fā)展管理部） 一、 前述 20xx20xx年 度主要城市II級(jí) 鏍紋鋼價(jià)格走勢(shì)圖2,3,3,4,4,5,5,6,6,20xx01 20xx04 20xx07 20xx10 20xx01 20xx04 20xx07 20xx10月份價(jià)格（元/噸）成都上海北京 20xx20xx年 度主要城市商品混凝土價(jià)格走勢(shì)圖20xx01 20xx04 20xx07 20xx10 20xx01 20xx04 20xx07 20xx10月份C30價(jià)格（元/m3）成都上海北京 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 2 20xx20xx年 度主要城市水泥價(jià)格走勢(shì)圖20xx01 20xx04 20xx07 20xx10 20xx01 20xx04 20xx07 20xx10月份價(jià)格（元/m3）成都上海北京 20xx20xx年 度主要城市人工價(jià)格走勢(shì)圖20xx01 20xx04 20xx07 20xx10 20xx01 20xx04 20xx07 20xx10月份價(jià)格（元/工日）成都上海北京 以上僅列舉了北京、上海、成都及深圳四個(gè)主要城市的主要建筑材料及人工的價(jià)格走勢(shì)。這里有一個(gè)觀點(diǎn)需要說(shuō)明：不是說(shuō)市場(chǎng)好、售價(jià)高，成本控制就不重要，我們倡導(dǎo)的是無(wú)論市場(chǎng)環(huán)境如何，都需要堅(jiān)持利潤(rùn)最大化的原則，成本控制任何時(shí)候都重要，只不過(guò)在市場(chǎng)環(huán)境好的狀況下，有些控制措施可以松口，不用過(guò)于嚴(yán)厲。為了最大限度地 將可比的內(nèi)容羅列出來(lái)，所以就必須建立工程成本分類的統(tǒng)一口徑和標(biāo)準(zhǔn)。目前我部最近批復(fù)的指標(biāo)，以鋼筋材料價(jià)格4200元 /噸為基數(shù)，整個(gè)項(xiàng)目的建安單方造價(jià)控制在 22002400元 /m2（非別墅，以總建筑面積為計(jì)算依據(jù)），但能否達(dá)到公司領(lǐng)導(dǎo)要求的以可售計(jì) 2500 元 /m2，還取決于地下室面積及所謂的贈(zèng)送面積大小。 前期工程中需注意兩項(xiàng)，一是場(chǎng)地土方工程，目前很多項(xiàng)目自然高低于市政標(biāo)高，都需要大量回填土方，造價(jià)不低。 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 9 基礎(chǔ)工程的造價(jià)水平，從嚴(yán)格意義上講，與建筑物的基底面積直接相關(guān)，而 與建筑物的層數(shù)（具體地體現(xiàn)在建筑面積上）關(guān)聯(lián)性較小。除樁型之外，樁的長(zhǎng)度是影響造價(jià)的重要原因，而樁長(zhǎng)又與地質(zhì)條件直接相關(guān)，一般地說(shuō)，樁基礎(chǔ)工程用在華南和華東地區(qū)，明顯地，華東的樁，要比華南的樁長(zhǎng)一些，因?yàn)橥临|(zhì)不好，有時(shí)被迫使用摩擦樁，直接導(dǎo)致樁的數(shù)量增加較多、樁也很長(zhǎng)。如果僅有筏板而無(wú)地下室的話，那筏板就可惜了。一般來(lái)說(shuō)，我們還很少遇到對(duì)地下室層數(shù)的討論，因?yàn)橛绊懙叵率覍訑?shù)的因素，往往是固定的，沒(méi)有可變的余地。不少項(xiàng)目，因?yàn)榈叵率? 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 13 占據(jù)了大部分的地面面積，所以要解決 小區(qū)的環(huán)境，就只能在地下室頂板上想辦法。在安全性，我們自己要有基本的判斷，在我們與施工單位之間，求得安全性認(rèn)識(shí)的平衡，不能被施工單位牽著鼻子走。豪華的表現(xiàn)，集中在地