【正文】 。對于開挖出來的土方，能否用于本期或該項目的前期回填；仍需外運的土方，若能聯(lián)系到某些項目正需要大量回填，盡可能 “變廢為寶”，可減少工程造價。這也是中海“太實在”的一種表現(xiàn)。建設(shè)只有高檔樓盤才考慮面層處理。在外防水上，有不少地區(qū)公司將底板防水層省掉。 地下室哪些部位在設(shè)計上做法上可以優(yōu)化？ （ 1） 方柱比圓柱便宜。當(dāng)然，地下室地涂料， 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 15 也不必用好的，一般檔次的就行。每平方米的抹灰造價按 12 元／ m2 計算，對于10,000m2 的地下室，如果天花抹灰面積是 15,000m2，僅此一項就可以節(jié)省 18 萬，夠發(fā)兩個骨干員工的一年工資。比如各種風(fēng)管和風(fēng)機(jī)，就可以省掉。 4. 地面以上建筑：以住宅層的單體造價為例，目前一般是1,650－ 1,850 元／ m2（不含戶內(nèi)裝飾），比 20xx 年平均水平高出300400 元 /m2。住宅層在結(jié)構(gòu)形式上，選擇余地不大，因為成本控制的重點集中在鋼筋和砼的用量上。 目前的水 平，鋼筋 45－ 60kg/m2，砼／ m2。 （ 2） 防水工程：此項攤至地上建筑面積一般約為 2030 元 /m2（僅廚衛(wèi)與屋面），但有些地區(qū)還要做外墻防水上，如果外墻全部做防水，造價增加至少 40 元／ m2。這一項費用，剛性明顯，因為數(shù)量固定，每戶一樘，目前來講一般均價在 20xx3000 元 /樘，高檔一點的可能一樘門的一套鎖都需要 1500 元 /樘，整樘門可能在5000 元 /樘左右，有些可能還要夾鋼板，目前知道的“最高記錄”是聯(lián)排別墅的 3 萬 /樘。門窗造價的剛性就體現(xiàn)在這個比例上，如果這個比例已經(jīng)確定了，而且已經(jīng)施工了，那么就無法再修改圖紙了。目前普通型材、粉末噴涂、雙玻、較好的五金配件，門窗的平均單價是 350 元／ m2；斷橋隔熱大約是 500 元／ m2 左右，塑鋼門窗（雙玻）大約在 350400 元 /m2左右。目前以 50mm110mm 苯板保溫為主，華東地區(qū)是采用內(nèi)外兩道保溫砂漿，總的來講，每平方米建筑面積的造價在 80－ 100 元／ m2。如果在設(shè)計上，能夠注意立面的層次不要過多，將會大大地降低墻積比。如果要用較好的外墻磚，比如臺資廠或日資廠，材料價格估計是 50 元／ m2，相當(dāng)于增加建筑面積造價 元／ m2。目前來看，高檔的聯(lián)排別墅整項造價以地上建筑面積計約 350 元 /m2 以下，小高層、高層物業(yè)的外立面裝飾造價在 110 元 /m2 左右，高檔的在 160元 /m2 左右。一是欄桿不可能人為地節(jié)省，有多大的開間，就需要多長的欄桿；二是設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)上，我們比較謹(jǐn)慎，一般是鐵質(zhì)加玻璃。裝飾檔次，豪華裝飾一個需要 50 萬元，普通裝飾，一個只需要不到 5 萬元。電梯門套普通用石材。另外就是取消石材點綴，比如踢腳線、波打線等。在電氣系統(tǒng)上，住宅優(yōu)化的余地不大，隨便生活質(zhì)量的改善，電位數(shù)量總是越來越多，這個源流我們也得適應(yīng)。但是，因為樓盤需要互相攀比，所以，你有，我也得有。另外一點就是可視對講顯示器是黑白還是彩色。新產(chǎn)品普通存在功能不穩(wěn)定、價格高，維修運營費用高的特點。電梯工程的單方造價的高低，與其所服務(wù)的面積直接相關(guān)，對于一個 10 層左右的小高層來說，如果是一梯兩戶，其電梯攤銷的成本非常高，如果是一梯三戶或四戶，則成本成倍地下降。一個普通的項目，設(shè)置了泛光 照明，有什么意義？！除了讓物業(yè)多掏一些電費以外，能起到什么作用？ 5. 配套設(shè)施：因為物業(yè)的類型、用途不一，不好一概而論，目前我們控制的標(biāo)準(zhǔn)是學(xué)校 1600 元／ m2 全包，會所 3500－ 4000 元／ m2 全包（含建造與裝修）。但是，其造價水平，又與地方土政策有關(guān)，可注意以下幾點： （ 1） 高低壓柜和元器件在品牌 和廠家選擇上很重要，能用合資的就不用進(jìn)口的，能用國產(chǎn)的就不用合資的，因為這些本來就是電力部門管理的，他們在設(shè)計的時候不會考慮到經(jīng)濟(jì)因素，若能通過公關(guān)然后修改設(shè)計是最好的； （ 2） 對于電纜，能用四芯滿足要求的就不要用五芯電纜（包括插接母線），能用阻燃的就不要用耐火的，這個存在很大的造價差異； （ 3） 對于地庫面積很大的地庫，如果單獨設(shè)置一個發(fā)電機(jī)房，那么每一路應(yīng)急電源需要從發(fā)電機(jī)房引出，這樣會增加很多造價，不如將發(fā)電機(jī)房分成多個發(fā)電機(jī)低壓房，雖然增加了低壓柜，但總造價是要減少很多的，對于具體怎么分當(dāng)然需要在設(shè)計過程中進(jìn)行論 證。表現(xiàn)在兩方面，一是景觀工程，二是小區(qū)圍墻工程。所以說，景觀工程是個無底洞，理論上說，有多少錢，都可以花出去；這不象毛坯的建筑單體，再怎么做，也就是鋼筋砼而已，墻不可能砌兩層，門窗也不可能再加一層，外立面的材料最貴的就是石材，但對于住宅來說，不可設(shè)計成從頂?shù)降锥际鞘?。硬景太多，除了造價昂貴之外，給人的印象也脫離不了“石屎森林”。再者說，普通的消費者，能夠認(rèn)識幾十種樹木？他可能更多地 注意樹干是不是夠粗，樹冠是不是夠大，能不能營造陰涼，甚至能夠生存多久？十萬塊的樹死了，那么十萬塊就打了水漂，而 3000 塊的樹死了，花費不多就可以更換。此外就是注意門樓。 2. 圖紙修改也很有意思，很多情況是剛剛定標(biāo)，圖紙就全面地修改了，也就是招標(biāo)用一套圖，施工時卻用另外一套圖，這種情況 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 26 對工程造價控制極為不利，同時人為地增加了其他部門的工作量。二是依靠施工單位提供設(shè)計圖紙或方案，而我們自己即不作仔細(xì)研究，也不作深入復(fù)核，以至于本來可以省的錢，白白地花掉了。 6. 對工程的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不能做到恰如其分的把握，材料、工藝及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)與項目的市場定位是緊密相關(guān)的，一個定位于中檔的樓盤自然不適合大量地使用高檔的材料和造價昂貴的設(shè)計內(nèi)容，比如普通的、中檔的樓盤，其園林設(shè)計上要盡量少用硬景多用軟景，而軟景中又需要盡量少用名貴苗木。 （三） 施工現(xiàn)場管理環(huán)節(jié) 1. 項目部單方面更改材料或工藝，或?qū)唧w的材料和工藝認(rèn)識不清，任由施工單位做主施行，或是對施工單位可疑的行為沒有警惕性，即不糾正，也不報告。 4. 不具備施工條件時，強(qiáng)逼施工單位進(jìn)場，以致于施工單位無工可開，一等再等，或無法 大規(guī)模地作業(yè)。對于土方工程來說，原定場內(nèi)棄土的，地盤口頭就通知施工單位全部外運了。 9. 不了解合約原則，空口許諾，一是容易引發(fā)我方與施工單位的經(jīng)濟(jì)糾紛，二是降低了合作雙方的信任感，三是在發(fā)現(xiàn)違背合約原則時，為了“兌現(xiàn)”自己的諾言，從其他方面為施工單位“想辦法”。對于項目管理部門來說，工程施工周期縮短，工程管理人員壓力加大，沒有精力關(guān)注合約管理方面的協(xié)作問題，只求能夠按時完成工程施工，所以不僅僅在合約管理方面，甚至在工程質(zhì)量上都有可能退而求次，無法做到嚴(yán)格要求。任何人、任何部門都不要擅自更改合約范圍，不要改變合約條件，合約條件和范圍的修改，必須按照規(guī)定的程序進(jìn)行。各方面的工作人員一定要認(rèn)識到自己的職責(zé)，不能隨心所欲。 6. 重視向施工單位的索賠工作，索賠事實往往不是合約部第一個先發(fā)現(xiàn)的，這就需要項目部和設(shè)計部一旦發(fā)現(xiàn)施工單位違約事實，就要及時向合約部通報。我們現(xiàn)在的考核方式，是以銷售額掛帥，而非利潤額。 價值工程的基本公式是： V＝ F／ C V＝ Value F＝ Function C＝ Cost 用一句話解釋：價值等于功能除以成本。 2. F 大幅提升，而 C 則小幅提升或者不變。 3. F 基本保持不變，但 C 下降。 順便說一下，萬科目前推 行的住宅工廠化，是在提升一定功能的前提下，支付了相當(dāng)高的成本，在現(xiàn)階段，其價值 V 是降低的，是不可取的。 在有中國特色的房地產(chǎn)行業(yè)市場，前兩年“全國山河一片紅”，形勢大好，大家都在賺錢，只不過賺多賺少而已，比如我們經(jīng)常會聽說 某某私人老板拿到一塊地自己建個單體樓，都可以賺得盆滿缽滿。這個意識不說是只需要總部有就可以，或者說作為成本的主控部門的人具備就可以，成本控制是一項系統(tǒng)工程，任何崗位上的決策者和執(zhí)行者都需要認(rèn)清現(xiàn)狀，強(qiáng)化意識，并對于公司采取的成本管控措施 執(zhí)行到位，盡一切可能保證盈利。以中海地產(chǎn)目前在行業(yè)中的地位和影響力，我們不僅僅是要做“適者”，更要持續(xù)保持“強(qiáng)者”的地位，化“?！睘椤皺C(jī)”。營銷部門對外忽悠 V，將 V 經(jīng)過包裝之后，再人為地放大一些。比如蘇州的湖濱一號，它的裙樓的真石漆，幾乎以假亂真，需要提醒的是，他們用的真石漆是用來替代石材的，所以能起到減少造價的目的，而不是用真石漆替代面磚，因為那樣只會適得其反。點晴的費用不貴，但龍卻很逼真。 提升價值的方法有這樣邏輯的幾種： 1. F 大幅提升，而 C 則下降。 基于對上述成本管理的認(rèn)識，我們引入一個概念，一門課程： 價值工程 ，這是 美國通用電氣的一名工程師發(fā)明的。 7. 相關(guān)部門和員工應(yīng)保持與合約部門的密切的工作聯(lián)系，反映情況、征詢意見、共同商討，在合約管理工作上樹立整體意識、大 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 32 局意識，加強(qiáng)協(xié)作，一致對外。 5. 時時把握住設(shè)計這一關(guān)。 2. 一旦合同確立，對于施工單位，我們首先要抱著合作的態(tài)度，在心態(tài)上不要搞對抗，而是盡一切可能幫助對方來按時按質(zhì)地完 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 31 成工程施工任務(wù)，這才是我們的共同目標(biāo)。 而對于產(chǎn)生上述問題的主觀因素，則完全可以依靠通過改進(jìn)相關(guān)部門的工作方法、加強(qiáng)部門之間的協(xié)作配合、鍛煉員工的個人素質(zhì)、推動不同部門員工之間的工作交流、提高員工對于公司的責(zé)任感等途徑來克服。 五、 如何增強(qiáng)合約和成本意識 相關(guān)部門在實際工作中存在的上述問題，有客觀因素，有主觀因素。 8. 現(xiàn)場簽證控制不嚴(yán)，大多數(shù)現(xiàn)場簽證的數(shù)量，只要是可以“實證”的（依靠圖紙計算，或現(xiàn)場驗證），在結(jié)算時都被合約部推翻了，在這一點上施工單位沒有占到便宜，但那些無法“實證”的變更項目呢？另外，在涉及相互索賠的簽證上，未能或不愿將索賠的金額及時、有效地通知被索賠的施工單位，這種“鋸箭式”的處理方法容易引發(fā)我方與施工單位之間的經(jīng)濟(jì)糾紛。 5. 受施工單位的提議影響或引誘，確認(rèn)施工單位的方案時不作出關(guān)于造價方面的說明，給對方以索賠的機(jī)會。 2. 對于施工機(jī)械（如人貨梯 、塔吊或樁機(jī)）數(shù)量、場地平面布置、擬建的公共設(shè)施、和對文明施工的要求，在確定施工單位以前提不出具體要求，導(dǎo)致施工單位不能準(zhǔn)確地理解業(yè)主的意圖而只能提高報價；或者是在招標(biāo)時提出了過高的、不切實際的要求，而在工程施工過程中，經(jīng)常會在定標(biāo)時發(fā)現(xiàn)制定的工期不合理這樣的現(xiàn)象，這些要求事實上未能或無法執(zhí)行下去。 （二） 合約管理環(huán)節(jié) 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 27 1. 招標(biāo)采用無圖 分判，《限額審批意見》一文中明確提出，“全年主包無圖分判的面積不得超過 50%，非主包工程（除樁基、土方工程外）不得無圖分判，不得以暫定工程量簽署合同。其結(jié)果可能會出現(xiàn)幾種情況，一是等到工程更改完成以后，或是工程結(jié)算時，才發(fā)現(xiàn)實際造價較大幅度地突破了合約總價。 4. 對材料、工藝研究不透，在設(shè)計上一味 依靠“外援”。 四、 相關(guān)部門工作中存在的問題 （一） 設(shè)計管理環(huán) 節(jié) 1. 設(shè)計圖紙漏項太多，在施工過程中，對于增加項目的報價