【正文】 ，肯定是施工單位占便宜。 c. 控制水景：水景造價(jià)昂貴，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用高，即耗電又耗水，（很多水景工程漏水?。┖笃诓荒芙?jīng)常使用，就變成擺設(shè)了。一顆海棗要幾萬(wàn)甚至 10 萬(wàn)，而一顆本地的榕樹(shù)或樟樹(shù)，估計(jì)就是 3－ 5000 元。個(gè)別項(xiàng)目占地小，空地面積也小的情況下，室外工程造價(jià)略高，可能在 550750元 /m2。而現(xiàn)在，是造景。主要還是關(guān)于合同范圍的，這需要我們?cè)诜峙械臅r(shí)候劃分好合同范圍，對(duì)于室外工程的土石方開(kāi)挖與回填分判給一家單位去做，不能消防挖了弱電挖，弱電挖完煤氣挖，外電挖，機(jī)電挖，亂成一團(tuán)。具備一些彈性的項(xiàng)目是變配電工程，主要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)上，因?yàn)樵O(shè)計(jì)和施工都是壟斷的，所以其設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性需要甲方專(zhuān)人把握，甚至需要公關(guān)。 （ 15） 建筑物的泛光照明工程：一般來(lái)說(shuō)，安裝在屋頂上的燈光，每棟 5 萬(wàn)元的造價(jià)是適當(dāng)?shù)?。用戶所需要的就是平安地送他到所在樓層，其他功能?duì)于用戶，全是多余的。這項(xiàng)費(fèi)用，各地區(qū)有明顯的攀比之風(fēng)，比如顯示器上可以發(fā)布物業(yè)管理處的天氣預(yù)報(bào)，或 物業(yè)管理處的各類(lèi)通知等等，有必要嗎？還有家用的可視對(duì)講就這么重要嗎？現(xiàn)代家庭生活是越來(lái)越簡(jiǎn)單了，一年之中你家有幾批客人拜訪過(guò)？我們沒(méi)有必要為那么“擺設(shè)”去花那么多的錢(qián)。 （ 13） 安防工程：造價(jià)有相當(dāng)?shù)膹椥浴? （ 12） 直飲水工程：意義不大。 （ 11） 機(jī)電系統(tǒng)工程：對(duì)于毛坯住宅來(lái)說(shuō)，造價(jià)顯得剛性。以公共部位的面積來(lái)計(jì)，造價(jià)水平約為 980 元／ m2，數(shù)字較高的原因是墻體面積大，用料多，再就是公共部分較多，一般來(lái)講電梯廳面積在 10m2 左右比較常見(jiàn)，但多的也會(huì)達(dá)到 2030m2，這需要我們?cè)谠O(shè)計(jì)時(shí)盡量減少公共部 分空間。 （ 10） 公共部位裝飾：主要是電梯廳。常規(guī)來(lái)講欄桿每延米造價(jià)約在 300450 元 /米范圍內(nèi)，而整項(xiàng)欄桿工程的造價(jià)攤至建筑面積約為 3040元 /m2。希望 各地區(qū)公司在外立面裝飾造價(jià)上，要保持克制！一定要認(rèn)清自己項(xiàng)目的檔次和售價(jià)。如果用石材，一要看用量比例，二要看石材種類(lèi)。以面磚為例，我們現(xiàn)在的集中采購(gòu)的普通檔次的面磚，是 22 元／ m2，面磚施工的單價(jià)為 45 元／ m2，那么外立面的造價(jià)是 67元／ m2，按墻積比 建筑面積，其單方造價(jià)是 元／ m2。 （ 7） 外立面裝 飾：這是影響建筑物單體造價(jià)水平的又一個(gè)重要因素。所以，在鋁門(mén)窗工程上，我們只能從其檔次上注意節(jié)約，比如不輕易使用氟碳噴涂， LOWE 玻璃，對(duì)于聯(lián)排別墅不要輕易嘗試木包鋁，內(nèi)開(kāi) 內(nèi)倒形式的門(mén)窗，這樣的窗的造價(jià) 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 19 是普通的 3 倍（以 350 元 /m2 為基數(shù)）！若以 的窗積比計(jì)算，相當(dāng)于地上物業(yè)的單方造價(jià)將增加 210 元 /m2（以地上建筑面積計(jì)），若按可售，增加的造價(jià)將會(huì)更高！目前各地區(qū)公司在門(mén)窗檔次上有跟別人血拼的傾向，這種不顧項(xiàng)目定位、檔次、售價(jià)等因素的攀比心理，要不得。比如隔熱、 雙玻、較好的五金件、玻璃的種類(lèi)（凈白玻？或是專(zhuān)門(mén)顏色？）。目前，外立面的門(mén)窗與建筑面積（僅限所在樓層）之比，我們稱(chēng)之為“窗積比”，約為 （北方一般在 左右）。墻體滲漏的情況，少見(jiàn)。 C30 砼的價(jià)格約為350元／ m3，每節(jié)約 ，也可以省 35 元／ m2。我們強(qiáng)調(diào)，建安成本所 使用的建筑面積，是按照全國(guó)統(tǒng)一的建筑面積計(jì)算規(guī)則計(jì)算的，而不是以各地區(qū)各城市房管部門(mén)房屋測(cè)繪所掌握的面積計(jì)算口徑來(lái)計(jì)算。我們現(xiàn)在的住宅設(shè)計(jì)都是要求不露梁不露柱，所以在結(jié)構(gòu)上基本都是“框剪”體系，而與層 數(shù)無(wú)關(guān)，所以 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 17 在鋼筋和砼的含量上相異不明顯；但是對(duì)于別墅這類(lèi)低層建筑來(lái)說(shuō)，就完全沒(méi)有必要設(shè)計(jì)“剪力”或“短肢”了，太浪費(fèi)！。 （ 6） 地下室的門(mén)窗工程，主要是防火門(mén)，它的數(shù)量是按規(guī)范確定的，剛性很強(qiáng)，想在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)上節(jié)省，不容易。燈火通明是浪費(fèi)。 （ 3） 天花不要抹灰，直接做涂料（有些地區(qū)天花不抹灰也不刷涂料）。每平方米的模板和抹灰至少節(jié)省 10 元，甚至 15元。但外墻防水目前有些地區(qū)是一道，有些地區(qū)公司是兩道防水（卷材 +涂膜或兩層卷材），有些還會(huì)再加上一道 JS防水劑，是否有必要這么多道？值得研究。加之，人防工程是被動(dòng)接受的設(shè)計(jì)，想不建都不行。豪華的表現(xiàn)，集中在地面處理上，其次上墻面的處理。 （ 7） 地下室的豪華程度：中海地下室，很豪華。在安全性，我們自己要有基本的判斷，在我們與施工單位之間，求得安全性認(rèn)識(shí)的平衡，不能被施工單位牽著鼻子走。至于覆土影響造價(jià)至何種程度，我們目前沒(méi)有數(shù)字，因?yàn)檫@一部分不好單獨(dú)計(jì)算，但可以尋找面積大小、平面布局、層數(shù)都相近的兩個(gè)地下室，一個(gè)有覆土，一個(gè)沒(méi)有覆土，求其差異，進(jìn)而得出相應(yīng)的結(jié)果。不少項(xiàng)目，因?yàn)榈叵率? 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 13 占據(jù)了大部分的地面面積，所以要解決 小區(qū)的環(huán)境，就只能在地下室頂板上想辦法。有 500mm 厚的，也有 1000mm 厚的。一般來(lái)說(shuō)，我們還很少遇到對(duì)地下室層數(shù)的討論，因?yàn)橛绊懙叵率覍訑?shù)的因素，往往是固定的，沒(méi)有可變的余地。在這一點(diǎn)上，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)部門(mén)在評(píng)審方案時(shí)多加注意。如果僅有筏板而無(wú)地下室的話，那筏板就可惜了。 樁基礎(chǔ)工程，其造價(jià)上有相當(dāng)?shù)膹椥?，需要我們做?zhuān)門(mén)的優(yōu)化處理。除樁型之外，樁的長(zhǎng)度是影響造價(jià)的重要原因，而樁長(zhǎng)又與地質(zhì)條件直接相關(guān)，一般地說(shuō)，樁基礎(chǔ)工程用在華南和華東地區(qū)，明顯地，華東的樁，要比華南的樁長(zhǎng)一些，因?yàn)橥临|(zhì)不好，有時(shí)被迫使用摩擦樁，直接導(dǎo)致樁的數(shù)量增加較多、樁也很長(zhǎng)。比如佛山地區(qū)地下溶洞較多，處理起來(lái)花費(fèi)大、耗時(shí)長(zhǎng)；有此地區(qū)會(huì)出現(xiàn)換填土現(xiàn)象，比如北京、成都，換填的原因主要是因?yàn)榭梢允褂梅菢痘A(chǔ)，但在基礎(chǔ)標(biāo)高的位置土質(zhì)不符合要求。 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 9 基礎(chǔ)工程的造價(jià)水平，從嚴(yán)格意義上講，與建筑物的基底面積直接相關(guān)，而 與建筑物的層數(shù)（具體地體現(xiàn)在建筑面積上）關(guān)聯(lián)性較小。 還有一種情況，對(duì)于地塊較大的項(xiàng)目，需要分期建設(shè)，但是首期安排在地塊中間，遠(yuǎn)離市政 交通道路，為了展示和銷(xiāo)售需要，在沒(méi)有整個(gè)地塊的道路交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)的情況下，必然要興建一定數(shù)量的臨時(shí)道路、臨時(shí)圍墻、臨時(shí)綠化等等設(shè)施，花費(fèi)相當(dāng)大。 前期工程中需注意兩項(xiàng)，一是場(chǎng)地土方工程，目前很多項(xiàng)目自然高低于市政標(biāo)高，都需要大量回填土方，造價(jià)不低。它與項(xiàng)目占地面積大小有關(guān)，與總建筑面積的關(guān)聯(lián)不大。目前我部最近批復(fù)的指標(biāo)，以鋼筋材料價(jià)格4200元 /噸為基數(shù)，整個(gè)項(xiàng)目的建安單方造價(jià)控制在 22002400元 /m2（非別墅，以總建筑面積為計(jì)算依據(jù)），但能否達(dá)到公司領(lǐng)導(dǎo)要求的以可售計(jì) 2500 元 /m2，還取決于地下室面積及所謂的贈(zèng)送面積大小。在此基礎(chǔ)上，我們收集到的項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)還是有限的，因?yàn)槲覀兘⑦@些數(shù)據(jù)庫(kù)，都是在工程成本已經(jīng)結(jié)算的前提下進(jìn)行的，加之以往地區(qū)公司的工作習(xí)慣不同，按這套成本來(lái)分類(lèi)，很多數(shù)字要想拆開(kāi)，需要花費(fèi)較長(zhǎng) 的時(shí)間和較多的精力。為了最大限度地 將可比的內(nèi)容羅列出來(lái)，所以就必須建立工程成本分類(lèi)的統(tǒng)一口徑和標(biāo)準(zhǔn)。這也就產(chǎn)生了“工程成本管理”這一專(zhuān)業(yè)。這里有一個(gè)觀點(diǎn)需要說(shuō)明：不是說(shuō)市場(chǎng)好、售價(jià)高，成本控制就不重要，我們倡導(dǎo)的是無(wú)論市場(chǎng)環(huán)境如何，都需要堅(jiān)持利潤(rùn)最大化的原則，成本控制任何時(shí)候都重要，只不過(guò)在市場(chǎng)環(huán)境好的狀況下，有些控制措施可以松口，不用過(guò)于嚴(yán)厲。今年已經(jīng)陸續(xù)有了幾個(gè)項(xiàng)目正是因此原因造成了建安成本超支 5%以上。 中海地產(chǎn) :建安成本概況及控制要點(diǎn) 36p. 中海地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展管理部 20xx 年 1 月 目 錄 一、 前述 ................................................................................................................... 1 二、 工程成本科目介紹 ........................................................................................... 5 三、 建安成本現(xiàn)狀及控制要點(diǎn) ............................................................................... 6 四、 相關(guān)部門(mén)工作中存在的問(wèn)題 ......................................................................... 25 五、 如何增強(qiáng)合約和成本意識(shí) ............................................................................. 30 六、 綜述 ................................................................................................................. 32 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 1 建安成本概況及控制要點(diǎn) （總部發(fā)展管理部） 一、 前述 20xx20xx年 度主要城市II級(jí) 鏍紋鋼價(jià)格走勢(shì)圖2,3,3,4,4,5,5,6,6,20xx01 20xx04 20xx07 20xx10 20xx01 20xx04 20xx07 20xx10月份價(jià)格（元/噸）成都上海北京 20xx20xx年 度主要城市商品混凝土價(jià)格走勢(shì)圖20xx01 20xx04 20xx07 20xx10 20xx01 20xx04 20xx07 20xx10月份C30價(jià)格（元/m3）成都上海北京 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 2 20xx20xx年 度主要城市水泥價(jià)格走勢(shì)圖20xx01 20xx04 20xx07 20xx10 20xx01 20xx04 20xx07 20xx10月份價(jià)格（元/m3）成都上海北京 20xx20xx年 度主要城市人工價(jià)格走勢(shì)圖20xx01 20xx04 20xx07 20xx10 20xx01 20xx04 20xx07 20xx10月份價(jià)格（元/工日）成都上海北京 以上僅列舉了北京、上海、成都及深圳四個(gè)主要城市的主要建筑材料及人工的價(jià)格走勢(shì)。達(dá)到這一金額的前提是基于 20xx 年 5 月之后結(jié)構(gòu)主體開(kāi)工的項(xiàng)目按20xx 年 4 月的材料與人工價(jià)格去預(yù)估，也就是說(shuō)假如 20xx 年 5 月至12 月的材料與人工價(jià)格繼續(xù)維持在 4 月的水平上，我們?nèi)陮⒁驗(yàn)槿斯づc材