【正文】 、北京、上海與成都的價格與成交量示意圖（ 20xx 年 1 月至20xx 年 10 月）。從已采集的全國 19 個地區(qū)公司當?shù)氐牟牧先斯r格數(shù)據(jù)來看，其基本走勢大體與以上四個城市類同?；氐絼偛诺脑掝}，既然目前市場條件下成本控制尤為重要的話，那么目前我們中海地產(chǎn)的建安成本現(xiàn)狀是怎樣？我們應該從哪些方面入手控制成本？ 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 4 項目發(fā)展過程中的各環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)哪些問題？這就是我們今天需要介紹給大家的內容。這就是我們說的“科目”。 下面我們按照科目，逐一分析各項成本。能不能有什么巧辦法來降低這一部分的造價？因后面講到地下室還會涉及到土方工 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 8 程，這個問題留到后面一并解決與回答。以建筑物基底計算的樁基礎工程，其造價為 600－ 800元／ m2。在某些情況下，抗撥樁可以用錨桿來代替，經(jīng)濟性顯著 。對于低樓層建筑使用獨立柱基，是很經(jīng)濟的。因為：一、地下室的面積，我們總是希望越小越好，最好不建；二、最小面積的地下室如果在項目占地面積足夠大的情況下，自然大家只會做一層，而不會設計成兩層，相反如果項目占地面積小，要想獲得足夠數(shù)量的地下室面積，自己只能向地底下要空間。覆土 － 是很常見的。 （ 6） 土方工程：對于土方工程量較大的項目分期，土方管理是一門學問，也容易被大家忽視，需考慮到開挖土方的可利用性。地面是不是一定要做一層專用油漆或硬化面層，要視項目檔 次而定，不能連低檔樓盤都這么做。我們強調，防水層不準做兩道，如果你怕漏， 從施工管理上找原因，而不準通過額外花費來補自己管理上的漏洞。天花因為有大量的梁，所以抹灰面積一般是建筑面積的 倍以上，遇有頂板覆土時，因為梁需 要加高，天花面積甚至會達到建筑面積的 倍。 （ 7） 地 下室的機電工程，機電成本可以說是個無底洞，管理得好也可以更經(jīng)濟，而且對于地下室還涉及到很多要與政府壟斷行業(yè)的承建范圍接駁，所以在設計上需要注意以下幾點： a. 做好管線綜合平衡，防止不必要的設計變更和現(xiàn)場修改，以致造成浪費； b. 對于電氣部分，有條件的機電圖紙最好能和電力設計院的外電設計相匹配（至少需要機電設計單位了解電力設計院當?shù)刈龇ǎ?，這樣防止兩者之間的差異較大，而使機電成本無法控制； 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 16 c. 合理設置水泵房、消防等控制中心位置，以最適合的位置以減少各管路長度； d. 合理選用各管材：預埋的電線管用 PVC管，從橋架接至末端設 備之間的管段用鍍鋅電線管（當?shù)赜袕娭埔?guī)定的除外）；給排水的管材也是， PVCU排水管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和噴淋給水管能用國標鍍鋅鋼管的就不要使用加厚鍍鋅鋼管等等。在這種情況下，如果還有“贈送面積”的，應該說明贈送的部位和面積數(shù)量，以便于判斷成 本本身的 合理性。 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 18 （ 3） 入戶門工程：如果是木質入戶門，其造價與木材的種類有關，另外，裝飾性的邊條，如果是整塊木料加工而成，造價昂貴，相反如果是多塊木片疊合而成，則相對便宜。如果門窗用后裝法施工，將出現(xiàn)附框的費用，相當于每平方米建筑面積增加造價 10－15 元。一是外立面裝飾面積與建筑面積之比，我們稱為“墻積比”，普遍的數(shù)字是 1－ ；但少部分項目也有 － 的，這個比例偏高，對于聯(lián)排別墅或獨棟別墅來講，墻積比目前大部分在 之間，甚至更高。《限額審批意見》一文中明確提出了對于各種材料使用面積的比例限制，但由于石材的價格范圍比較大，沒有對其材料單價提出限額標準，且涉及到外立面的效果問題 ，但設計選型的時候應注意，能用國產(chǎn)就不用進口，一般來講小業(yè)主是不會有我們建筑師一樣的眼光，分辨不出來進口還是國產(chǎn)的，另外對于聯(lián)排別墅外立面的石材，是濕貼還是干掛，需要斟酌并較早確定下來，有地區(qū)外立面石材裝飾工程分判了幾個月，最終還沒有確定是干掛還是濕貼。 （ 9） 大堂裝飾：影響不大，因為一棟建筑只有一個大堂。對于中低檔項目，在選材上，一定要選小規(guī)格產(chǎn)品，這樣比較經(jīng)濟。多數(shù)情況下是開發(fā)商掏錢，運營商想賺錢也沒賺到。 （ 14） 電梯工程：其造價高低一是功能，太多的功能，未必能夠用得到；另外一點是選配的標準，比如層門是用不銹鋼還是普通的噴漆鋼板？還有一點要注意，不要盲目地去追新產(chǎn)品。但是，我們也要注意，不是每個項目都 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 23 需要泛光的。 7. 室外工程：造價具有相當?shù)膹椥浴? 如何控制景觀工程的造價： 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 25 a. 軟的多，硬的少：軟景與硬景的比例，要盡量偏于軟景。 （ 2） 小區(qū)圍墻工程：要注意用料盡量地少，漏空多一些，燈光少一些。一是依靠設計單位，而大家都知道設計單位對業(yè)主的造價控制往往是不考慮的，它只需要將圖紙交出去，拿回設計費就萬事大吉了，業(yè)主花了多少冤枉錢與設計單位無關！所以對于設計圖紙作全面認真的審查，是非常必要的?！钡覀儼l(fā)現(xiàn)部分地區(qū)對此不予重視，至今為止仍然我行我素，對于欄桿工程、景觀工程這些非主包工程還在進行無圖分判，盡管圖紙不由合約部負責，但對于這些公司規(guī)定合約部應該格外重視，提醒相關部門，否則就是執(zhí)行不力； 2. 投標單位少，競標力度不夠，各家有各家的理由，大城市的會說我們這些工程太小，吸引不了別人，二級城市會說我們這里建筑市場不成熟，沒什么大單位，都是矛盾，恨不得“ 跪求”施工單位投標，說到這里我們需要培養(yǎng)一個觀念就是：善于引導和培養(yǎng)施工單位，讓他們適應我們的管理，包括分判模式、合同條件、現(xiàn)場管理等等；再者就是要抱著開放的姿態(tài)，跳出當?shù)?，站在一個區(qū)域甚至全國的高度來尋找合作單位，老是那幾家單位中標，每次都和上一次的中標水平相比，橫向比較太少，如貼磚在南方只需要 50 多元 /m2，但到了北方就要 80120 元 /m2，難以置信，多在與別人的對比中發(fā)現(xiàn)自身的問題，這樣才能找到癥結所在； 3. 招標分判范圍，各標段、分期之間，前后工序搭接上對于范圍的描述不清，或劃分的范圍不利于現(xiàn)場管理， 土建工程還比較容易描述范圍，一般會以后澆帶為界，但對于機電工程、園林工程、市政工程這些存在工作面交接問題的工程，合同中描述不清、圖紙上標注不清將會引起后期現(xiàn)場管理的混亂； 4. 策略性不夠，一個工程分判幾個標段一開始就告知給投標人，容易引起投標單位的挑肥揀瘦； 5. 不注重合同圖紙管理，圖紙更換一頻繁，就把合同圖紙是 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 28 哪套忘得一干二凈，要求合約部在定標后立即將合同圖紙逐一蓋章，三套蓋章后的圖紙分別交項目部、施工單位與自己存檔； 6. 對于設計或施工現(xiàn)場易出現(xiàn)的問題預見性不夠，合約部是成本管理的主控部門，對某些影響項目成本、增加 工程造價的問題要能提前防患，過程中及時發(fā)現(xiàn)后也應立即提出來，加強與公司領導、各部門之間的溝通，引導大家解決問題。 6. 擅自更改合同范圍，比如原定由土建施工單位完成的抹灰、貼面磚項目，地盤認為裝飾工程施工單位做得更好，就單方面口頭決定讓裝飾單位完成，完成后給予簽證。對于設計部門來說，客觀因素有兩點：一是設計環(huán)節(jié)工作時間偏短，這是中海的經(jīng)營文化決定的，我們的每一個項目都要求在最短的時間內完成，那么分配到項目發(fā)展各個環(huán)節(jié)上的工作時間就可能不夠，沒有充足的時間，設計工作就不可能做到完善、細致；二是評審過程復雜，即要預約時間，又容易出現(xiàn)設計方案反復，顯得時間更不夠用。 3. 項目部管理人員在工程管理過程中不 要越權，該設計部門決定的事項項目部就不要自己決定，屬合約部門處理的事項，就不要單方面地向施工單位許諾。 六、 綜述 在成本管理上，每個部門都是從自己的部門出發(fā)，來對待成本問題。這是最高境界，沒有幾項專利技術，很難實現(xiàn)的。 4. F 略有犧牲，但 C 卻降幅很大。要想達到這個目標，需要我們比同行具備更強的成本控制意識，并采 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 34 取更為行之有效的管理和控制措施。 運用價值工程的觀點來解決問題，就是要在任何時候，都要力求物有所值，甚至物超所值；但在任何時候，我們都不能盲目地提升 F，以致于賦予一個產(chǎn)品不恰當?shù)母邇r值。比如，我們發(fā)現(xiàn)萬科的門鉸用得很好，全不銹鋼，很厚實，對于入戶門來說，只需要 3 副，相對于總建筑面 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會資料（一） 33 積單方造價來說，每平方米至多增加 2 塊錢，但給人的感覺卻是門扇也跟著沾光，高檔起來。說它是價值工程，太過于書面化，通俗一點說，就是大家經(jīng)常說的“性價比”。設計要求不能含糊不清，任由施工單位發(fā)揮，不同檔次、不同造價水平的材料、工藝不能混在一起而由施工單位任選；設計圖紙尤其是裝飾工程類以及室外工程類的圖紙一定要與現(xiàn)場的實物對 照檢查，防止出現(xiàn)設計錯誤和漏項，不能只在紙上“談兵”；建筑構造做法與工藝要與當前的施工技術發(fā)展水平和工程施工習慣做法相適應，因為落后的設計要求在施工過程中往往需要更改，而過于先進的做法則是往往達不到應有的效果；對施工過程中發(fā)生的更改和增加項目要有預見性、及時性，避免實施這些項目時發(fā)生額外的措施性費用支出。 1. 遵重合約。再者，想通過簽證審核這一環(huán)節(jié)，要求施工單位“聽話”，不聽話的施工單位我們就拖住對方的簽證不給及時審核，而等到自己愿意審核時卻發(fā)現(xiàn)錯過了時機，無法判定對方的工作量到底做了多少。 3. 為搶工期，人為地改變施工順序，尤其當兩個工藝分別由兩個施工單位施工時，改變順序往往會導致其中一個施工單位利益受損，從而引發(fā)索賠事件。二是工程更改未 達到預定的設計和建筑效果，三是在實施過程中發(fā)現(xiàn)更改不妥，造成返工浪費。還有一種傾向，明知有漏項卻不積極地去解決，一味地往后推，給施工單位創(chuàng)造索賠機會。相差十倍。而普遍地看來，開發(fā)商都愿意花大量的錢去造景。以 KVA 為指標，每一單位的成本是 20xx 元／ KVA 左右。電梯產(chǎn)品的系統(tǒng)有高 低檔之分，但是其系統(tǒng)的“標識”都不是顯示在表面的，你不說，別人永遠不知道。主要表現(xiàn)在功能上，有不少噱頭一類的功能，盡量不要用。合計約為 200 元／ m2 以下，不包括特殊地區(qū)的采暖、中水等系統(tǒng)。目前我們的裝飾標準一般是地面和墻面使用拋光磚，或者加配一些石材裝飾線條。 （ 8） 欄桿工程：目前來說，影響造價水平不大。如果墻積比提高到 ，則增加建筑面積的造價是 13 元，與門的造價，或防水工程（不包括外墻防水）、或欄桿的造價、或安防系統(tǒng)的造價相當。 （ 6） 保溫工程：屬于地方性工程，與地區(qū)氣候條件有關。這個指標很重要，如果能控制在 ,是比較恰當?shù)摹Ｎ蓓斣煨陀绊憜畏皆靸r水平顯明，越是層數(shù) 少的建筑物，分攤的成本越高。而帶電梯的住宅比不帶地電梯的住宅每平方米高 50元／ m2 （ 1） 建筑工程：此處的建筑工程，已經(jīng)剝離了外立面裝飾、外墻保溫、防水等項目，所以，影響造價水平的因素集中在設計的經(jīng)濟性上，即鋼筋和砼的用量，以及屋面造型。 （ 5） 如果