【正文】 面處理上，其次上墻面的處理。但外墻防水目前有些地區(qū)是一道，有些地區(qū)公司是兩道防水（卷材 +涂膜或兩層卷材），有些還會(huì)再加上一道 JS防水劑，是否有必要這么多道？值得研究。 （ 3） 天花不要抹灰，直接做涂料（有些地區(qū)天花不抹灰也不刷涂料）。 （ 6） 地下室的門窗工程，主要是防火門，它的數(shù)量是按規(guī)范確定的，剛性很強(qiáng)，想在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)上節(jié)省，不容易。我們強(qiáng)調(diào)，建安成本所 使用的建筑面積，是按照全國(guó)統(tǒng)一的建筑面積計(jì)算規(guī)則計(jì)算的，而不是以各地區(qū)各城市房管部門房屋測(cè)繪所掌握的面積計(jì)算口徑來(lái)計(jì)算。墻體滲漏的情況，少見(jiàn)。比如隔熱、 雙玻、較好的五金件、玻璃的種類（凈白玻？或是專門顏色？）。 （ 7） 外立面裝 飾：這是影響建筑物單體造價(jià)水平的又一個(gè)重要因素。如果用石材，一要看用量比例，二要看石材種類。常規(guī)來(lái)講欄桿每延米造價(jià)約在 300450 元 /米范圍內(nèi)，而整項(xiàng)欄桿工程的造價(jià)攤至建筑面積約為 3040元 /m2。以公共部位的面積來(lái)計(jì)，造價(jià)水平約為 980 元／ m2，數(shù)字較高的原因是墻體面積大，用料多，再就是公共部分較多，一般來(lái)講電梯廳面積在 10m2 左右比較常見(jiàn)，但多的也會(huì)達(dá)到 2030m2，這需要我們?cè)谠O(shè)計(jì)時(shí)盡量減少公共部 分空間。 （ 12） 直飲水工程：意義不大。這項(xiàng)費(fèi)用，各地區(qū)有明顯的攀比之風(fēng)，比如顯示器上可以發(fā)布物業(yè)管理處的天氣預(yù)報(bào)，或 物業(yè)管理處的各類通知等等，有必要嗎？還有家用的可視對(duì)講就這么重要嗎？現(xiàn)代家庭生活是越來(lái)越簡(jiǎn)單了，一年之中你家有幾批客人拜訪過(guò)？我們沒(méi)有必要為那么“擺設(shè)”去花那么多的錢。 （ 15） 建筑物的泛光照明工程：一般來(lái)說(shuō)，安裝在屋頂上的燈光，每棟 5 萬(wàn)元的造價(jià)是適當(dāng)?shù)摹Ｖ饕€是關(guān)于合同范圍的，這需要我們?cè)诜峙械臅r(shí)候劃分好合同范圍，對(duì)于室外工程的土石方開挖與回填分判給一家單位去做，不能消防挖了弱電挖，弱電挖完煤氣挖，外電挖，機(jī)電挖，亂成一團(tuán)。個(gè)別項(xiàng)目占地小，空地面積也小的情況下，室外工程造價(jià)略高，可能在 550750元 /m2。 c. 控制水景：水景造價(jià)昂貴，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用高，即耗電又耗水，（很多水景工程漏水?。┖笃诓荒芙?jīng)常使用，就變成擺設(shè)了。 4. 對(duì)材料、工藝研究不透，在設(shè)計(jì)上一味 依靠“外援”。 （二） 合約管理環(huán)節(jié) 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 27 1. 招標(biāo)采用無(wú)圖 分判，《限額審批意見(jiàn)》一文中明確提出，“全年主包無(wú)圖分判的面積不得超過(guò) 50%，非主包工程（除樁基、土方工程外）不得無(wú)圖分判，不得以暫定工程量簽署合同。 5. 受施工單位的提議影響或引誘，確認(rèn)施工單位的方案時(shí)不作出關(guān)于造價(jià)方面的說(shuō)明，給對(duì)方以索賠的機(jī)會(huì)。 五、 如何增強(qiáng)合約和成本意識(shí) 相關(guān)部門在實(shí)際工作中存在的上述問(wèn)題，有客觀因素，有主觀因素。 2. 一旦合同確立，對(duì)于施工單位，我們首先要抱著合作的態(tài)度，在心態(tài)上不要搞對(duì)抗，而是盡一切可能幫助對(duì)方來(lái)按時(shí)按質(zhì)地完 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 31 成工程施工任務(wù)，這才是我們的共同目標(biāo)。 7. 相關(guān)部門和員工應(yīng)保持與合約部門的密切的工作聯(lián)系，反映情況、征詢意見(jiàn)、共同商討，在合約管理工作上樹立整體意識(shí)、大 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 32 局意識(shí)，加強(qiáng)協(xié)作，一致對(duì)外。 提升價(jià)值的方法有這樣邏輯的幾種： 1. F 大幅提升，而 C 則下降。比如蘇州的湖濱一號(hào)，它的裙樓的真石漆，幾乎以假亂真，需要提醒的是，他們用的真石漆是用來(lái)替代石材的，所以能起到減少造價(jià)的目的，而不是用真石漆替代面磚，因?yàn)槟菢又粫?huì)適得其反。以中海地產(chǎn)目前在行業(yè)中的地位和影響力，我們不僅僅是要做“適者”，更要持續(xù)保持“強(qiáng)者”的地位，化“危”為“機(jī)”。 在有中國(guó)特色的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)，前兩年“全國(guó)山河一片紅”，形勢(shì)大好，大家都在賺錢，只不過(guò)賺多賺少而已，比如我們經(jīng)常會(huì)聽(tīng)說(shuō) 某某私人老板拿到一塊地自己建個(gè)單體樓，都可以賺得盆滿缽滿。 3. F 基本保持不變，但 C 下降。 價(jià)值工程的基本公式是： V＝ F／ C V＝ Value F＝ Function C＝ Cost 用一句話解釋：價(jià)值等于功能除以成本。 6. 重視向施工單位的索賠工作，索賠事實(shí)往往不是合約部第一個(gè)先發(fā)現(xiàn)的，這就需要項(xiàng)目部和設(shè)計(jì)部一旦發(fā)現(xiàn)施工單位違約事實(shí)，就要及時(shí)向合約部通報(bào)。任何人、任何部門都不要擅自更改合約范圍，不要改變合約條件，合約條件和范圍的修改，必須按照規(guī)定的程序進(jìn)行。 9. 不了解合約原則，空口許諾，一是容易引發(fā)我方與施工單位的經(jīng)濟(jì)糾紛，二是降低了合作雙方的信任感，三是在發(fā)現(xiàn)違背合約原則時(shí)，為了“兌現(xiàn)”自己的諾言，從其他方面為施工單位“想辦法”。 4. 不具備施工條件時(shí)，強(qiáng)逼施工單位進(jìn)場(chǎng)，以致于施工單位無(wú)工可開，一等再等，或無(wú)法 大規(guī)模地作業(yè)。 6. 對(duì)工程的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不能做到恰如其分的把握，材料、工藝及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是緊密相關(guān)的，一個(gè)定位于中檔的樓盤自然不適合大量地使用高檔的材料和造價(jià)昂貴的設(shè)計(jì)內(nèi)容，比如普通的、中檔的樓盤，其園林設(shè)計(jì)上要盡量少用硬景多用軟景，而軟景中又需要盡量少用名貴苗木。 2. 圖紙修改也很有意思，很多情況是剛剛定標(biāo)，圖紙就全面地修改了，也就是招標(biāo)用一套圖，施工時(shí)卻用另外一套圖，這種情況 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 26 對(duì)工程造價(jià)控制極為不利，同時(shí)人為地增加了其他部門的工作量。再者說(shuō)，普通的消費(fèi)者，能夠認(rèn)識(shí)幾十種樹木？他可能更多地 注意樹干是不是夠粗，樹冠是不是夠大，能不能營(yíng)造陰涼，甚至能夠生存多久？十萬(wàn)塊的樹死了，那么十萬(wàn)塊就打了水漂，而 3000 塊的樹死了，花費(fèi)不多就可以更換。所以說(shuō)，景觀工程是個(gè)無(wú)底洞，理論上說(shuō)，有多少錢，都可以花出去；這不象毛坯的建筑單體，再怎么做，也就是鋼筋砼而已，墻不可能砌兩層，門窗也不可能再加一層，外立面的材料最貴的就是石材，但對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，不可設(shè)計(jì)成從頂?shù)降锥际鞘?。但是，其造價(jià)水平，又與地方土政策有關(guān)，可注意以下幾點(diǎn)： （ 1） 高低壓柜和元器件在品牌 和廠家選擇上很重要，能用合資的就不用進(jìn)口的，能用國(guó)產(chǎn)的就不用合資的，因?yàn)檫@些本來(lái)就是電力部門管理的，他們?cè)谠O(shè)計(jì)的時(shí)候不會(huì)考慮到經(jīng)濟(jì)因素，若能通過(guò)公關(guān)然后修改設(shè)計(jì)是最好的； （ 2） 對(duì)于電纜，能用四芯滿足要求的就不要用五芯電纜（包括插接母線），能用阻燃的就不要用耐火的，這個(gè)存在很大的造價(jià)差異； （ 3） 對(duì)于地庫(kù)面積很大的地庫(kù)，如果單獨(dú)設(shè)置一個(gè)發(fā)電機(jī)房，那么每一路應(yīng)急電源需要從發(fā)電機(jī)房引出，這樣會(huì)增加很多造價(jià)，不如將發(fā)電機(jī)房分成多個(gè)發(fā)電機(jī)低壓房，雖然增加了低壓柜，但總造價(jià)是要減少很多的，對(duì)于具體怎么分當(dāng)然需要在設(shè)計(jì)過(guò)程中進(jìn)行論 證。電梯工程的單方造價(jià)的高低，與其所服務(wù)的面積直接相關(guān)，對(duì)于一個(gè) 10 層左右的小高層來(lái)說(shuō)，如果是一梯兩戶，其電梯攤銷的成本非常高，如果是一梯三戶或四戶，則成本成倍地下降。另外一點(diǎn)就是可視對(duì)講顯示器是黑白還是彩色。在電氣系統(tǒng)上，住宅優(yōu)化的余地不大，隨便生活質(zhì)量的改善，電位數(shù)量總是越來(lái)越多，這個(gè)源流我們也得適應(yīng)。電梯門套普通用石材。一是欄桿不可能人為地節(jié)省，有多大的開間，就需要多長(zhǎng)的欄桿；二是設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上，我們比較謹(jǐn)慎，一般是鐵質(zhì)加玻璃。如果要用較好的外墻磚，比如臺(tái)資廠或日資廠，材料價(jià)格估計(jì)是 50 元／ m2，相當(dāng)于增加建筑面積造價(jià) 元／ m2。目前以 50mm110mm 苯板保溫為主，華東地區(qū)是采用內(nèi)外兩道保溫砂漿，總的來(lái)講，每平方米建筑面積的造價(jià)在 80－ 100 元／ m2。門窗造價(jià)的剛性就體現(xiàn)在這個(gè)比例上，如果這個(gè)比例已經(jīng)確定了，而且已經(jīng)施工了，那么就無(wú)法再修改圖紙了。 （ 2） 防水工程：此項(xiàng)攤至地上建筑面積一般約為 2030 元 /m2（僅廚衛(wèi)與屋面），但有些地區(qū)還要做外墻防水上，如果外墻全部做防水，造價(jià)增加至少 40 元／ m2。住宅層在結(jié)構(gòu)形式上，選擇余地不大，因?yàn)槌杀究刂频闹攸c(diǎn)集中在鋼筋和砼的用量上。比如各種風(fēng)管和風(fēng)機(jī)，就可以省掉。當(dāng)然，地下室地涂料， 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 15 也不必用好的，一般檔次的就行。在外防水上，有不少地區(qū)公司將底板防水層省掉。這也是中?！疤珜?shí)在”的一種表現(xiàn)。 （ 5） 基坑支護(hù)：涉及到經(jīng)濟(jì)性，在能夠保證安全的情況下，盡量?jī)?yōu)化方案，追求最 大的經(jīng)濟(jì)性。想說(shuō)明的是，我們?cè)?08 年 8 月底下發(fā)的《限額審批意見(jiàn)》中對(duì)于鋼筋與砼指標(biāo)含量沒(méi)有提出具體的限額數(shù)據(jù)，原因是全國(guó)各個(gè)地區(qū)的抗震等級(jí)、地質(zhì)條件、人防要求等很多因素不一致，但應(yīng)該來(lái)說(shuō)在同一個(gè)區(qū)域相對(duì)有一定的規(guī)律，或者說(shuō)研究起來(lái)更有指導(dǎo)意義，文中提出請(qǐng)各個(gè)區(qū)域來(lái)進(jìn)行研究并細(xì)化具體指標(biāo)。但是，也會(huì)出現(xiàn)另外一種情況，因?yàn)榈叵率姨睿淤M(fèi)用加大，將會(huì)增加地下室的單方造價(jià)，同時(shí)，施工周期也較長(zhǎng)，基坑安全風(fēng)險(xiǎn)也將大增。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)中心葉總意見(jiàn)，完全可以減少樁數(shù)量而用一塊較厚一些的“板”來(lái)作上部柱子的支撐體。 （ 2） 樁基礎(chǔ)：它的造價(jià)水平與樁的種類有關(guān)。 2. 基礎(chǔ)工程：對(duì)于樁基工程，以總建筑面積為單位計(jì)算，目前的造價(jià)水平是 80－ 120元／ m2。 （ 1） 比如，如果存在“場(chǎng)地土方工程”這一項(xiàng)的話，比如坡地項(xiàng)目，或未能進(jìn)行三通一平交地的項(xiàng)目，其造價(jià)水平就 高。 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 單方成本 （元／ m2） 開工時(shí)間 竣工時(shí)間 非別墅類（多層、小高層、高層） 深圳月朗苑 1, 20xx 年 3 月 20xx 年 10 月 深圳怡瑞山居 1, 20xx 年 4 月 20xx 年 12 月 廣州觀園國(guó)際 2, 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 佛山萬(wàn)錦豪園一期 1, 20xx 年 4 月 20xx 年 12 月 蘇州半島華府二期 1, 20xx 年 2 月 20xx 年 4 月 南京塞納麗舍一期 2, 20xx 年 11 月 20xx 年 12 月 長(zhǎng)春水岸馨都一期 1, 20xx 年 3 月 20xx 年 11 月 成都格林威治城 1, 20xx 年 5 月 20xx 年 11 月 成都常春藤花園 1, 20xx 年 11 月 20xx 年 05 月 西安中海華庭 1, 20xx 年 10 月 20xx 年 06 月 別墅類 北京安德魯斯山莊 2, 20xx 年 1 月 20xx 年 12 月 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 7 上海翡翠湖岸一二期 4, 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 寧波東湖觀邸一期 2, 20xx 年 7 月 20xx 年 10 月 長(zhǎng)春萊茵東郡一期 2, 20xx 年 5 月 20xx 年 11 月 從上表可以看出，按總建筑面積計(jì)算的單方造價(jià)，非別墅物業(yè)類型普遍集中在 1,800 元／ m2以上，別墅類型普遍在 2300 元 /m2 以上，但離散度更大一些。與建筑行業(yè)有一些共同特點(diǎn)的是造船業(yè)，但造船行業(yè)卻沒(méi)有造價(jià)管理這一專業(yè)。但我們?cè)趹c幸材料價(jià)格回落的同時(shí)，也不得不面臨一個(gè)更加嚴(yán)重的問(wèn)題，這就是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎靡，售價(jià)降低，成交量也在不斷萎縮，下圖是深圳