【正文】 能做成自然通風(fēng)的地下室，那么在機(jī)電工程上，將會(huì)節(jié)省相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用。 （ 2） 墻柱面在用涂料時(shí)，可以考慮將膩?zhàn)庸ば蚴÷裕凰⑼苛?，雖然涂料用量可能會(huì)增加，但膩?zhàn)庸ば蚋F。 （ 9） 防水工程：一般來說，我們只設(shè)計(jì)外防水。有很多甲級(jí)寫字樓和五星級(jí)酒店，它的地下室水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有我們中海的水平高， 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 14 哪怕我們的項(xiàng)目是個(gè)中檔定位的項(xiàng)目。我們建議控制覆土厚度，在地下室頂板部位，不要安排消防通道和大型苗木。當(dāng)然跟層數(shù)也有關(guān)系，層數(shù)多，攤銷下來的指標(biāo)就很底。 （ 2） 地下室的層數(shù)：一般來說，地下室的層數(shù)多一些，比如 2 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 11 － 3 層，其經(jīng)濟(jì)性會(huì)比 1 層要好，因?yàn)榈装搴晚敯暹@些造價(jià)高昂的構(gòu)件將會(huì)被分?jǐn)?。我們部門曾經(jīng)發(fā)出過一份通報(bào)，某個(gè)項(xiàng)目的別墅樁基礎(chǔ)工程的造價(jià)超過 400元／ m2，究其原因是樁數(shù)太密，承載力太高。相對(duì)來說，換土之后如果能利用天然地基，是相當(dāng)節(jié)省的，但是，這種方案具有明顯的地區(qū)特征， 不是每個(gè)城市都可以效仿的。這是不可取的。場地的現(xiàn)狀，直接決定它的成本水平。而且這些數(shù)字，都還沒有趕上 07 年之后的漲價(jià)風(fēng)潮，我們?cè)阼b別這些數(shù)字時(shí)，要留意時(shí)間差。比如各地都有一個(gè)“定額站”。當(dāng)然，我們也可以從圖中看自 08年 9 月底、 10 月初開始，鋼材價(jià)格大幅下挫，目前一直維持在 36004000 元 /噸之間，所以實(shí)際發(fā)生的沒有達(dá)到 5 億。從以上圖表可以看出，從 20xx 年 1 月至 20xx 年 8 月，主要建筑材料與人工價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)， 20xx 年中的時(shí)候我們作過研究分析， 20xx 年我司實(shí)際 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 3 建造面積（進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)施工的項(xiàng)目分期總建筑面積之和）達(dá)4,254,，據(jù)此建造規(guī)模， 20xx 年度因材料及人工上漲我司額外支出的總金額達(dá) 26, 萬元； 20xx 年度全年我司預(yù)計(jì)實(shí)際建造面積將達(dá) 6,185,，據(jù)此建造規(guī)模， 20xx 年度因材料及人工上漲我司預(yù)計(jì)將額外支出 49, 萬元（與 20xx年 1 月相比）。 北京市0 7 0 8 年成交面積與價(jià)格走勢0100200300 萬平米050001000015000 元成交面積成交均價(jià)成交面積 167 104 142 193 152 206 233 193 216 237 209 174 29 30 80 65 105 98 70 42 58 55 成交均價(jià) 8921 9334 10107 11268 11541 12159 12574 13127 13211 13858 13525 13280 12576 12671 12479 12449 12155 11241 13312 10335 101710 7 . 1 0 7 . 2 0 7 . 3 0 7 . 4 0 7 . 5 0 7 . 6 0 7 . 7 0 7 . 8 0 7 . 9 0 7 . 1 0 7 . 1 0 7 . 1 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1深圳市0 7 0 8 年成交面積與價(jià)格走勢050100 萬平米05000100001500020xx0 元成交面積成交均價(jià)成交面積 80 60 37 53 49 56 49 34 31 15 18 19 20 7 33 26 41 28 25 28 34 34 成交均價(jià) 10871 11265 12657 11213 14552 14308 14422 15519 16777 17350 15069 15646 14739 14550 12463 11927 11143 14573 13757 14449 12431 129790 7 . 1 0 7 . 2 0 7 . 3 0 7 . 4 0 7 . 5 0 7 . 6 0 7 . 7 0 7 . 8 0 7 . 9 0 7 . 1 0 0 7 . 1 1 0 7 . 1 2 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0成都市0 7 0 8 年成交面積與價(jià)格走勢050100150200 萬平米0100020xx30004000500060007000 元成交面積成交均價(jià)成交面積 137 84 87 79 111 128 138 153 100 112 74 63 31 58 66 51 45 51 38 33 37 成交均價(jià) 4427 4432 4457 4480 4602 4874 4983 5038 5096 5145 5193 6143 5886 5705 5686 5581 5460 6097 5997 5610 0 7 . 1 0 7 . 2 0 7 . 3 0 7 . 4 0 7 . 5 0 7 . 6 0 7 . 7 0 7 . 8 0 7 . 9 0 7 . 1 0 0 7 . 1 1 0 7 . 1 2 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 5 二、 工程成本科目介紹 因?yàn)榻ㄖa(chǎn)品的單一性特點(diǎn)，它不象其它行業(yè)產(chǎn)品，可以重復(fù)生產(chǎn)，所以，其成本也必須是逐一核定。 如下所示： 建安成本 前期工程 基礎(chǔ)工程 單體工程（包括地下室、裙樓與塔樓） 配套設(shè)施（如會(huì)所、小學(xué)、幼兒園等） 上海市0 7 0 8 年成交面積與價(jià)格走勢0100200300 萬平米05000100001500020xx0 元成交面積成交均價(jià)成交面積141 81 154 168 234 265 217 208 209 164 140 107 86 35 99 98 104 104 73 65 44 50 成交均價(jià)9437 9698 9176 10023 10413 10269 10139 10530 10497 11559 10796 11398 11552 11043 13106 15071 13927 16970 12753 13609 13599 128430 7 . 1 0 7 . 2 0 7 . 3 0 7 . 4 0 7 . 5 0 7 . 6 0 7 . 7 0 7 . 8 0 7 . 9 0 7 . 1 0 0 7 . 1 1 0 7 . 1 2 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0 20xx年中海地產(chǎn)工程管理工作研討會(huì)資料（一） 6 配套工程 室外工程 具體詳見附表。 1. 前期工程：一般水平，按建筑面積計(jì)算，單方造價(jià)在 2050元／ m2。 另一個(gè)注意點(diǎn)就是圍墻，我們?cè)?jīng)有某個(gè)項(xiàng)目的臨時(shí)圍墻分判花掉三個(gè)月的時(shí)間，現(xiàn)在聽上去大家可能覺得比較難以理解，問其原因就是設(shè)計(jì)對(duì)于圍墻的方案遲遲未定，反復(fù)修改，當(dāng)然不排除這個(gè)地塊的地理位置、地面以下的地質(zhì)有問 題，所以方案會(huì)不斷修正，但對(duì)于大多數(shù)項(xiàng)目，至少是同一個(gè)地區(qū)公司的項(xiàng)目來講，臨時(shí)圍墻的標(biāo)準(zhǔn)化肯定不是難事，這樣可以節(jié)省我們很多無謂的時(shí)間損耗，想想三個(gè)月的工期就因?yàn)榕R時(shí)圍墻工程而消耗掉是多么痛心的事情。 基礎(chǔ)工程的造價(jià)水平，顯得較為剛性。 在樁基礎(chǔ)工程施工中，需注意樁機(jī)數(shù)量、打樁順序與樁長記錄，尤其是樁長記錄。 3. 地下室：地下室工程的造價(jià)，一般是 2,200－ 3,000 元／ m2。 （ 3） 設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性：具體地體現(xiàn)上鋼筋和砼的用量指標(biāo)上，這一點(diǎn)極其關(guān)鍵！是地下室建造成本控制的核心！。因?yàn)橛懈餐粒瑢⒅苯佑绊懙巾敯宀课坏牧旱母叨群桶宓暮穸?，以及配筋加大。?duì)于開挖出來的土方，能否用于本期或該項(xiàng)目的前期回填；仍需外運(yùn)的土方，若能聯(lián)系到某些項(xiàng)目正需要大量回填，盡可能 “變廢為寶”，可減少工程造價(jià)。建設(shè)只有高檔樓盤才考慮面層處理。 地下室哪些部位在設(shè)計(jì)上做法上可以優(yōu)化？ （ 1） 方柱比圓柱便宜。每平方米的抹灰造價(jià)按 12 元／ m2 計(jì)算，對(duì)于10,000m2 的地下室，如果天花抹灰面積是 15,000m2，僅此一項(xiàng)就可以節(jié)省 18 萬，夠發(fā)兩個(gè)骨干員工的一年工資。 4. 地面以上建筑：以住宅層的單體造價(jià)為例，目前一般是1,650－ 1,850 元／ m2（不含戶內(nèi)裝飾），比 20xx 年平均水平高出300400 元 /m2。 目前的水 平，鋼筋 45－ 60kg/m2，砼／ m2。這一項(xiàng)費(fèi)用，剛性明顯，因?yàn)閿?shù)量固定，每戶一樘，目前來講一般均價(jià)在 20xx3000 元 /樘，高檔一點(diǎn)的可能一樘門的一套鎖都需要 1500 元 /樘，整樘門可能在5000 元 /樘左右，有些可能還要夾鋼板，目前知道的“最高記錄”是聯(lián)排別墅的 3 萬 /樘。目前普通型材、粉末噴涂、雙玻、較好的五金配件，門窗的平均單價(jià)是 350 元／ m2；斷橋隔熱大約是 500 元／ m2 左右，塑鋼門窗（雙玻）大約在 350400 元 /m2左右。如果在設(shè)計(jì)上，能夠注意立面的層次不要過多，將會(huì)大大地降低墻積比。目前來看，高檔的聯(lián)排別墅整項(xiàng)造價(jià)以地上建筑面積計(jì)約 350 元 /m2 以下，小高層、高層物業(yè)的外立面裝飾造價(jià)在 110 元 /m2 左右，高檔的在 160元 /m2 左右。裝飾檔次，豪華裝飾一個(gè)需要 50 萬元，普通裝飾，一個(gè)只需要不到 5 萬元。另外就是取消石材點(diǎn)綴，比如踢腳線、波打線等。但是，因?yàn)闃潜P需要互相攀比，所以，你有，我也得有。新產(chǎn)品普通存在功能不穩(wěn)定、價(jià)格高，維修運(yùn)營費(fèi)用高的特點(diǎn)。一個(gè)普通的項(xiàng)目，設(shè)置了泛光 照明，有什么意義？！除了讓物業(yè)多掏一些電費(fèi)以外，能起到什么作用？ 5. 配套設(shè)施：因?yàn)槲飿I(yè)的類型、用途不一，不好一概而論，目前我們控制的標(biāo)準(zhǔn)是學(xué)校 1600 元／ m2 全包，會(huì)所 3500－ 4000 元／ m2 全包（含建造與裝修）。表現(xiàn)在兩方面，一是景觀工程，二是小區(qū)圍墻工程。硬景太多，除了造價(jià)昂貴之外，給人的印象也脫離不了“石屎森林”。此外就是注意門樓。二是依靠施工單位提供設(shè)計(jì)圖紙或方案，而我們自己即不作仔細(xì)研究，也不作深入復(fù)核，以至于本來可以省的錢，白白地花掉了。 （三） 施工現(xiàn)場管理環(huán)節(jié) 1. 項(xiàng)目部單方面更改材料或工藝，或?qū)唧w的材料和工藝認(rèn)識(shí)不清，任由施工單位做主施行，或是對(duì)施工單位可疑的行為沒有警惕性，即不糾正，也不報(bào)告。對(duì)于土方工程來說，原定場內(nèi)棄土的，地盤口頭就通知施工單位全部外運(yùn)了。對(duì)于項(xiàng)目管理部門來說，工程施工周期縮短，工程管理人員壓力加大，沒有精力關(guān)注合約管理方面的協(xié)作問題，只求能夠按時(shí)完成工程施工，所以不僅僅在合約管理方面，甚至在工程質(zhì)量上都有可能退而求次，無法做到嚴(yán)格要求。各方面的工作人員