【正文】 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）、投資回收期（靜態(tài)）。流動(dòng)資金200萬(wàn)元，具體構(gòu)成為：市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)及宣傳費(fèi)用50萬(wàn)元、市場(chǎng)布點(diǎn)60萬(wàn)元、物流交易會(huì)30萬(wàn)元、其它60萬(wàn)元等。 其他政策：代辦合同起草、項(xiàng)目審批、工商稅務(wù)登記、基本建設(shè)手續(xù)申報(bào)、工程施工條件提供、海關(guān)及特定事務(wù)、項(xiàng)目投產(chǎn)及產(chǎn)品資料申報(bào)的全過(guò)程代辦；在“政務(wù)中心”，實(shí)行“一門受理、并聯(lián)審批、限時(shí)辦結(jié)、統(tǒng)一收費(fèi)、窗口發(fā)證”等一條龍服務(wù)。武漢世通物流股份有限公司作為典型的以倉(cāng)儲(chǔ)物流、配送物流、分銷物流等為主的專業(yè)化物流公司，其總資產(chǎn)3億元,凈資產(chǎn)超過(guò)1億元。與此同時(shí)在我國(guó)得到了穩(wěn)步、健康的發(fā)展。并有鐵路專用線3股。三、政策因素及投資環(huán)境 稅收狀況：（1）從服務(wù)行業(yè)上看：正達(dá)、世通物流公司為高科技的倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)，按照東西湖的優(yōu)惠政策，可以享受減征及免征所得稅一年的優(yōu)惠政策。（2）、總投資與新增投資額的估算項(xiàng)目總投資額6120萬(wàn)元，其中前期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用100萬(wàn)元（項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目報(bào)批等費(fèi)用）。（7）營(yíng)業(yè)稅和所得稅：％、所得稅33％計(jì)算，前三年按照有關(guān)政策享受減免政策。這一點(diǎn)在本項(xiàng)目報(bào)告中第八節(jié)予以了詳細(xì)討論。③服務(wù)水平不高。一座大型物流中心少則3萬(wàn)5萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)面積，多則10多萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)面積，按一般流通領(lǐng)域通常流通商品計(jì)算，每平方米倉(cāng)儲(chǔ)面積年流動(dòng)商品價(jià)值高達(dá)15萬(wàn)元，3萬(wàn)平方米年通過(guò)商品總值高達(dá)到45億元。綜合投入每平方米投入很大。⑤目前物流市場(chǎng)尚處于發(fā)育階段。影響物流基地發(fā)展的市場(chǎng)因素主要有以下幾點(diǎn)：①投資存在很大的風(fēng)險(xiǎn)性。如FIRR》折現(xiàn)率ic，則內(nèi)部收益率指標(biāo)符合項(xiàng)目接受的標(biāo)準(zhǔn)；如FIRR《折現(xiàn)率ic，則內(nèi)部收益率指標(biāo)不符合項(xiàng)目接受的標(biāo)準(zhǔn)。則總托盤數(shù)為10080 X 22000 X 5/4 = 27720位。該地塊距離市區(qū)“后湖”的直線道路很近，正在建設(shè)的規(guī)劃道路僅10分鐘左右路程；距離機(jī)場(chǎng)高速路和“姑嫂樹(shù)”也僅不到10分鐘路程。在其沿金潭大道沿線上，匯聚了深圳塑料工業(yè)、香港物行、萊特集團(tuán)、日本再生資源、東風(fēng)電動(dòng)公共汽車、中石油、3506工廠、郵電通信、武漢材料器材研究所、武漢市政污水處理廠等一大批高新技術(shù)企業(yè)。2004年兩公司貨物吞吐量達(dá)170萬(wàn)噸。兩公司以“周全、快捷、通達(dá)的物流配送”服務(wù)理念和“提高服務(wù)質(zhì)量、創(chuàng)造客戶價(jià)值”的經(jīng)營(yíng)理念，吸引并形成了一大批關(guān)系緊密的中、高端客戶資源：在產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品上來(lái)看：（1）機(jī)電類：美的、LG、長(zhǎng)虹、康佳、科龍、格力、新科、日立；（2）飲料類：伊利、蒙牛、百事可樂(lè)、百威、樂(lè)百氏、農(nóng)夫山泉；（3）食用、日用類：金龍魚、魯花、福臨門、超霸、漢高；（4）鋼鐵、紙業(yè)等類：武鋼、晨鳴紙業(yè)、殼牌；（5）煙酒類：武煙集團(tuán)；（6）建材類：豪聯(lián)、闊興、豪山、訊源、騰達(dá)、美勝、恒諾、僑盛；（7）中、高端客戶資源達(dá)百余家。 周邊企業(yè)狀況：該園區(qū)有“西面城市化、東面工業(yè)化、南部生態(tài)化、北面都市化”的規(guī)劃。（3）、距市區(qū)近在咫尺。則第一年財(cái)務(wù)費(fèi)用（不包括以后每年銷售收入增加下的財(cái)務(wù)費(fèi)用、也未考慮到以后年限中年銷售收入的增加流動(dòng)資金的對(duì)應(yīng)增加）為：財(cái)務(wù)費(fèi)用 = % X 3000萬(wàn)元 = （5）立體倉(cāng)庫(kù)建面：，分2條11000平方米托盤系統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)（按照4層橫梁、5層托盤、每層占地面積2500平方米、36 X 70米計(jì)算）和2條11500平方米平倉(cāng)規(guī)劃。比較FIRR與折現(xiàn)率ic的關(guān)系。經(jīng)濟(jì)效益就會(huì)在此基礎(chǔ)上大幅降低。這一點(diǎn)從本分析報(bào)告中也可以看出該基地第一年要承擔(dān)181萬(wàn)元的財(cái)務(wù)費(fèi)用。一般取得1平方米土地需要200元300元；這其中包括：征地費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、市政資源費(fèi)、耕地補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金等；達(dá)到七通一平每平方米大約需投入200元左右。這需要巨大的市場(chǎng)資源來(lái)支持倉(cāng)庫(kù)運(yùn)轉(zhuǎn)。由于市場(chǎng)還處在價(jià)格拼殺而未達(dá)到服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)階段，價(jià)格依然是引導(dǎo)市場(chǎng)走向的重要因素，因此制造商、零售商所關(guān)注的依然是價(jià)格。七、投資程序及操作模式 按照武漢市金銀潭機(jī)電產(chǎn)業(yè)基地投資程序與環(huán)節(jié)進(jìn)行.八、項(xiàng)目建議及結(jié)論 從本分析報(bào)告中經(jīng)濟(jì)效益數(shù)據(jù)、各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)可以看出該項(xiàng)目具有一定的可行性：地理位置優(yōu)勢(shì)明顯、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)指標(biāo)基本態(tài)勢(shì)強(qiáng)勁，高于物流行業(yè)同比經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。 經(jīng)濟(jì)測(cè)算：具體各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表51。土地購(gòu)置成本2000萬(wàn)元、固定資產(chǎn)投資3820萬(wàn)元、流動(dòng)資金200萬(wàn)元。（2）從商貿(mào)企業(yè)上考慮：如當(dāng)年新招用下崗失業(yè)人員達(dá)到職工總數(shù)30%以上（含30%），并與其簽訂3年以上期限勞動(dòng)合同的，可以享受3年免征城市維護(hù)建設(shè)稅收、教育附加和企業(yè)所得稅。2004年公司總資產(chǎn)5億元，凈資產(chǎn)超過(guò)2億元。項(xiàng)目編號(hào)：HTZD2006012金銀潭現(xiàn)代物流基地建設(shè)投資分析報(bào)告武漢市正達(dá)物流有限