【正文】 名業(yè)余高爾夫球手中，男女比例為20比1。但由于其體量過大，運營周期過長，物業(yè)開發(fā)時間也較短，模式不可直接復制。（三）差異點分析根據不同項目的不同發(fā)展條件，他們形成以下差異點：252。結合高球球場檔次，本案高爾夫主題社區(qū)應定位于——西部頂級休閑物業(yè)。252。 從居住方式看，本案將具備一定投資屬性252。XX屬于人口大縣，同時每年有18~19萬的外出打工人口，這部分人儲備一定積蓄后，成為XX目前住宅購買人群中不可忽視的力量需求特征：臨河樓盤需求更為火爆，環(huán)境配套成為需求最顯著特征。 就居住區(qū)域認可度來看，龍泉＞XX＞新都＞青白江；216。如果說上述兩個區(qū)域是第一批受惠于**城市化進程的市場，那么根據**新規(guī)以及已經開展的一系列市政配套建設狀況來看，伴隨著成金線的建設，XX房地產成為下一波成功與**房地產市場無縫對接的市場，形勢已經明朗。252。政、企合作的實現(xiàn)形式252。 部分土地的轉讓假設開發(fā)初期資金投入過大，為實現(xiàn)現(xiàn)金迅速回流，可考慮直接出售部分土地。 中高檔物業(yè)中高檔物業(yè)的開發(fā)由于受高球產業(yè)發(fā)展的制約較小，主要受區(qū)域市場環(huán)境影響。 運營時間（開發(fā)及銷售，以下同）2007年~2008年價值培養(yǎng)階段252。（5）如果市場狀況良好，建議在“價值回報階段”增大高檔物業(yè)開發(fā)面積，減少中高檔物業(yè)開發(fā)面積。此種模式相當成熟，在**舊城改造等大量采用。第六章 投資可行性分析本案的投資可行性，我們主要從土地運營的投資可行性與物業(yè)開發(fā)的投資可行性進行研究。合計，為本案土地的靜態(tài)投資成本。252。 整個開發(fā)周期為十年；252。252。本項目高檔休閑物業(yè)在10年開發(fā)周期內，平均價格預測為8000元/平方米?？紤]到資金占用費和其它不可預見費，結合對市場的預測，得出以下結論：252。 將未來土地價值與土地運營的成本進行比較，從而分析土地投資的可行性。起步階段的聯(lián)合開發(fā)要目的是為實現(xiàn)市場預熱、經驗積累、人才儲備；在開發(fā)的后期，由于區(qū)域市場成熟后，競爭逐漸激烈，可以考慮引入部分開發(fā)商分散市場風險。 確保現(xiàn)無土地證的1400畝土地的低價、按期獲取252。（2），按平均每年消化3萬平方左右計，總共開用地1000畝。 階段性目標獲取土地，通過建設球場與球場配套，為高端物業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造先決條件。故如果高端物業(yè)的開發(fā)全部安排在高球球場開始運營后，一旦球場經營出現(xiàn)問題，高端物業(yè)開發(fā)將存在較大風險。 中高檔物的開發(fā)中高檔物業(yè)作為本案開發(fā)的主力物業(yè)，對高球產業(yè)的依賴性相對較低。252。運營模式的關鍵節(jié)點項目運營模式的關鍵節(jié)點主要為：252。**正處于城市化發(fā)展的初級階段，正全面推進郊區(qū)的城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化，同比全國其他省會城市城市化進程速度明顯要快。區(qū)域人口約52萬人，其中非農業(yè)人口約20萬人。80㎡以下的小戶型幾乎沒有。（一）顯性競爭板塊分析現(xiàn)在**的高端休閑物業(yè)市場，能對本案形成有效競爭的只有青城山、龍泉、牧馬山、麓山這四大別墅板塊，其特征如下:區(qū)域車程周邊環(huán)境居住方式競爭力分析優(yōu)勢分析劣勢分析發(fā)展前景青城山距市區(qū)40分鐘天下幽的青城山+森林+河流居住兼投資型的休閑度假利用良好的文化背景和生態(tài)環(huán)境，發(fā)展旅游文化文化氛圍較重，適宜開發(fā)旅游地產和度假型公寓周邊生活配套有待改善利用特有文化背景和旅游地產資源，打造郊區(qū)度假型別墅，產品應多以聯(lián)排、疊拼和雙拼為主龍泉距市區(qū)30分鐘起伏的淺丘地帶+森林+湖泊運動型休閑度假配套設施和地鐵建設，有利于發(fā)展該區(qū)經濟，激活該區(qū)房地產業(yè)房價較低，供應充足，區(qū)域努力打造旅游業(yè)，有助區(qū)域發(fā)展別墅檔次較低，區(qū)域建設有待提高和完善以中檔價格吸引購房者，開發(fā)經濟型別墅會成為該區(qū)域主力產品牧馬山距市區(qū)30分鐘起伏的山丘+森林+河流+高爾夫球場深度居家型的休閑度假市政建設不斷完善，強大的開發(fā)聯(lián)盟陣容不可忽視生態(tài)環(huán)境和自然景觀，具備高檔別墅開發(fā)條件房價較高，交通和生活配套有待完善依托自然的天然優(yōu)勢和市政發(fā)展，區(qū)域別墅檔次和客戶群定位較高，獨幢別墅將有望成為主要物業(yè)類型麓山市區(qū)車程15分鐘丘陵+森林+湖泊+高爾夫球場深度居家型的休閑度假城市副中心的建設將完善區(qū)域周邊所有市政配套優(yōu)越區(qū)位條件；先天自然條件與后天人工改造，具備高檔別墅開發(fā)條件房價較高，區(qū)域配套有待完善，缺乏十分突出的自然資源由于其突出的區(qū)位優(yōu)勢以及巨大的潛在供應量，已成為未來**城市邊緣休閑居家市場的后起之秀XX距離**30分鐘左右高爾夫球場+丘陵+森林+水資源+物種資源深度居家型的休閑度假，兼具投資屬性隨城市化進程深入，其發(fā)展?jié)摿Σ豢傻凸?，休閑產業(yè)的特色，在市場上具有唯一性、排它性休閑特色的唯一性、配套的完善性與**的心理距離有待消除以高端別墅產品為核心產品，中高端物業(yè)產品為主體的綜合性郊區(qū)休閑主題大盤社區(qū)252。根據市場的不同需求，中高檔物業(yè)將呈現(xiàn)多遠化、復合主題的特征，其中將包括以滿足中長期居住的花園洋房、聯(lián)排別墅，以滿足短居為主的高爾夫公寓，以滿足養(yǎng)老需求的老年公寓等。 開發(fā)模式——“球場、房產平衡模式” 252。一般在球場內或邊緣開發(fā)別墅類物業(yè)，在較偏遠的地塊開發(fā)高爾夫公寓，作為區(qū)域的制高點。第三章 項目發(fā)展模式一、案例考察（詳細案例介紹見附件四）我們綜合考察了珠江三角洲、長江三角洲、北京這三個中國高爾夫發(fā)展最成熟地區(qū)的情況，在各區(qū)域以企業(yè)為主體的高爾夫休閑地產開發(fā)的成功案例中，分別選取了“觀瀾湖高爾夫”、“龍熙順景”、“湯臣高爾夫”這三個地域標桿項目進行了重點分析。牧馬山高爾夫球場每個月要承接35003800場球，一年算下來就有4萬多場。如本案開發(fā)體育休閑設施，鑒于地塊的改造難度，結合地塊優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、富有動態(tài)變化的淺丘地勢、充沛的水系資源，本案特色吸引物應確定為高爾夫球場。龍泉 獨特的人文歷史風情 生態(tài)農業(yè)、自然山體植被 大型運動基地先天資源具有一定稀缺性，但多樣性相當突出，具有很好休閑產業(yè)發(fā)展基礎大邑 稀缺的自然資源西嶺雪山、溫泉 一定的歷史知名度先天資源稀缺性突出，但資源過于單一，具有一定休閑產業(yè)發(fā)展基礎牧馬山 高爾夫景觀球場 森林公園先天資源條件一般，但通過具有稀缺性的高爾夫建設，已成功啟動休閑產業(yè)崇州文景江溫泉開發(fā)區(qū)先天資源稀缺性一般，過于單一XX（趙鎮(zhèn)）豐富的水系資源先天資源具有一定的稀缺性，但多樣性不足對比其他區(qū)域，我們認為：252。四、區(qū)域資源條件及發(fā)展水平橫向比較分析區(qū)域交通條件房價水平自然環(huán)境生活配套青城山成灌高速、老成灌路；106國道的貫通以及川西旅游黃金通道的修建使區(qū)域交通四通八達；車程高速40分鐘，老成灌路1小時；但均需交納過路費；目前中高端平均房價為4000元/㎡自然景觀資源突出，避暑勝地；世界自然文化遺產，具有突出的人文、文化資源；氣候宜人，空氣質量高；生活配套匱乏華陽有人民南路南延線，成仁路等；華陽新客運中心及府河**港；距離**車程10分鐘；目前中高端平均房價為4000元/㎡位居城南，“富”氣順延，人氣較足；緊靠東山、牧馬山，毗鄰府河、副中心、高新區(qū)，具備一定的自然資源。 溫江（柳城）組團：花園居住新城252。 必須建立一個特色吸引物參考中國郊區(qū)大盤開發(fā)，類似本案的郊區(qū)大盤，必須進行產業(yè)復合，引入與人居生活體系關聯(lián)度、融合度高的特色吸引物作為核心賣點。該區(qū)域東北臨中河，與未來的“**游樂中心”隔河相望；東南向連XX新城區(qū)，毗鄰客運中心、三星級酒店；東面為青白江地界；現(xiàn)區(qū)域四周土地基本上均為農田等未開發(fā)土地。最終，我們分析認為，本項目投資周期將為10年，第二年開始開發(fā)商基本不需追加投入，項目進入良性自循環(huán)，%。 本案是西部中心城市郊區(qū)的綜合性大盤與常規(guī)地產項目不同，本案遠離市區(qū)、體量巨大，單純的住區(qū)開發(fā)缺乏當地的市場消費力支撐。 通過開發(fā)投資，實現(xiàn)項目可投資性。XX區(qū)位條件的變化，將使其兼具第一圈層和第二圈層優(yōu)勢特點：u 第一圈層與第二圈層綜合比較分析：第一圈層第二圈層土地儲備狀況土地儲備豐富土地儲備相當豐富土地成本較高很低交通狀況相對完善交通逐步完善，城市一體化進程加快居住環(huán)境狀況自然環(huán)境較好,居住環(huán)境逐步改善，條件配套逐步完善產品狀況產品多樣化,可選擇度大產品多樣化不夠價格接受度相對較高相對較低競爭相當激烈相對較弱投資環(huán)境較成熟正在完善XX區(qū)域未來優(yōu)勢特點：252。本案將進一步尋求本項目的“高效吸引物”。（二）各區(qū)域休閑產業(yè)的發(fā)展態(tài)勢區(qū)域休閑類型檔次青城山—都江堰養(yǎng)生休閑為主中高檔次為主溫江養(yǎng)生休閑、娛樂休閑為主中端為主龍泉體育休閑、民俗風情休閑中檔為主大邑康體休閑、民俗風情休閑中檔為主牧馬山商務休閑、體育休閑高檔為主崇州溫泉康體休閑中檔為主根據對比我們發(fā)現(xiàn)：252。 “球場核心模式”，區(qū)位好、優(yōu)質會員滿額的高爾夫球場具有一定盈利能力；252。 **本地高爾夫球場建設規(guī)模偏小，而且商務休閑設施不足。湯臣高爾夫休閑物業(yè)已開發(fā)8期，進入開發(fā)的末期，其產品線涵蓋了獨棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼與高爾夫公寓，產品開發(fā)周期從99年至今，抵抗住了次次市場變革，創(chuàng)造了休閑物業(yè)綜合開發(fā)、持續(xù)增值的典范。252。 酒店式高爾夫公寓——主要分布在球場外圍或別墅區(qū)旁，主要為度假、商務人群設計。一、本案所面臨的市場格局及競爭格局（一）**郊區(qū)物業(yè)市場板塊分布第一圈層第二圈層**郊區(qū)物業(yè)市場按距**市區(qū)的車程距離分第一圈層和第二圈層兩大板塊，如圖所示：根據本案的發(fā)展模式，物業(yè)主要分高端物業(yè)（高爾夫社區(qū)）與中高端物業(yè)（花園洋房），這兩者所面臨的競爭格局有所不同，必須分別加以分析。針對高端物業(yè)而言，區(qū)位不是首要的制約條件，只要我們能充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，將存在很大市場機會。除開休閑配套優(yōu)勢外，還將具有規(guī)模優(yōu)勢、外來開發(fā)商的品牌優(yōu)勢、先發(fā)優(yōu)勢（區(qū)域內首先打造的大型休閑物業(yè)）等等。相比龍泉，本案受新都、清白江市場的競爭較小，并且占有明顯優(yōu)勢，甚至可以實現(xiàn)對這兩個市場內部客群的直接引導。綜上所述，全面考量市場現(xiàn)狀，深入展望市場趨勢，在本案發(fā)展模式下，發(fā)展高端與中高端休閑物業(yè)具備可行性，并具有一定的市場競爭優(yōu)勢。體育城”以置信為代表的溫江北部新區(qū)、青羊工業(yè)園啟動速度快企業(yè)資金投入量小拆遷風險小用地能得到保障模式不夠成熟退出機制差通常用于開發(fā)風險教大的項目企業(yè)企業(yè)在政府支持下獨立運營華僑城觀瀾湖麓山國際社區(qū)東山國際社區(qū)投資回報率高模式成熟應變機制佳資金投入量大對開發(fā)實力要求高存在一定拆遷、用地、政策風險本案運營主體選擇總結兩種運營模式，以“政府+企業(yè)”為主體的城市運營，一般用于非房地產項目，且模式不成熟，運營機制相當復雜，不適用于本案。 主體企業(yè)自身的局限性由于主體企業(yè)是跨行投資，在物業(yè)開發(fā)與高爾夫經營上缺乏經驗，因此不排除與其他企業(yè)實現(xiàn)在專業(yè)上的攜手252。由于本案產品線長，開發(fā)周期長，必須考慮通過對各種物業(yè)的開發(fā)次序組合，實現(xiàn)整體利潤的最大化?！皢与A段”為本案開發(fā)的全面準備階段，其完成的標志以球場與配套的全面完成為止。 運營時間2008年~2010年（以球場投入運行為起始，2年時間進行市場的培育）。結合我們項目的狀況，長期用房產收入貼補高爾夫球場的經營，是不可持續(xù)的，同時也與發(fā)展商、政府的愿景相背離。l 從項目的可投資性出發(fā)，為保證投資額總量和總投資利潤的要求，項目總體的土地指標總量依然偏小，因此應盡早保證1400畝全部拿完，并盡量創(chuàng)造其他拿地的機遇。 判斷依據本案1500畝的高球球場為必建項目，是提升土地價值的必由之路，但由于其經營前景不夠明朗，在保守情況下，我們將其作為土地運營的一個必要投入，把它的建設成本計入土地投資成本中進行測算。高爾夫球場對土地投資成本的影響在將高球球場計入土地投資成本的情況下，（+）。（二）物業(yè)平均價格預測判斷物業(yè)平均價格的依據252。 第三階段中高端物業(yè)均價為3500元/平方米，高端物業(yè)為8000元/平方米；252。成本測算1）根據開發(fā)商提供資料，本項目土地成本6億，；；酒店建設成本投入2億。252。（三）土地市場價值預測（詳細分析參見附件五）根據我們的土地市場分析，結合對權威人士的深訪，對本案的土地價值我們形成以下預測：252。 具體步驟252。（2） 在啟動項目之前，需要與政府明確兩個基本點：一是從政策上保證本項目高爾夫開發(fā)權和別墅開發(fā)權；二是保證發(fā)展商對1400畝土地的開發(fā)權或土地整理運營收益權。專業(yè)整合的具體方式可多樣化，如球場出租、聯(lián)合經營、品牌輸出等。 階段性目標在區(qū)域高端市場形象定位形成后，區(qū)域房地產開發(fā)價值得以全面提升，此時將是高端、中高端物業(yè)開發(fā)價值回報利潤最大化階段?！皟r值培育階段”主要是本案的市場價值進行培育。（二）各產品的開發(fā)時機判斷根據物業(yè)形態(tài)與開發(fā)方式的不同，我們必須判斷形成它們各自形成開發(fā)價值峰值的時間：252。252。由于此模式對于缺乏行業(yè)經驗的企業(yè)，也存在一定程度的開發(fā)、政策風險，建議本案運營在進行運營機制設計的時候，必須通過與政府、合作者的協(xié)作，實現(xiàn)減低開發(fā)風險的目的。符合風險最小化原則項目在運營過程中，為規(guī)避資金風險、市場風險，在開發(fā)時序即定的情況下，將采用土地一級運營、物業(yè)聯(lián)合開發(fā)等多種運營方式，進行多點啟動式的開發(fā)。 從本地市場的競爭判斷，在本案發(fā)展模式下的中高端口物業(yè)，具有規(guī)模優(yōu)勢、先發(fā)優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，因此，本案具有明顯競爭優(yōu)勢252。但是應該看到，隨著與中心城市關系的改變，未來該區(qū)域的中檔將面臨著清白江、新都、龍泉的全面競爭。已知潛