【正文】 售率：100%）稅后利潤：54,114,992元成本利潤率：%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）：45,560,272元?jiǎng)討B(tài)投資回收期：貸款償還期：2年 結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議結(jié)論本項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。風(fēng)險(xiǎn)及建議石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模小，且屬于封閉型市場(chǎng)，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值14,883億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值52,982億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值34,533億元，%。對(duì)借款人以“商住兩用房”名義申請(qǐng)銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。至2001年底，（戶籍人口與外來人口比例約為1：1）；海外華僑、港澳臺(tái)同胞2萬多人分布于世界各地。（7）石龍鎮(zhèn)與其它各鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)比較經(jīng)濟(jì)指標(biāo)虎門常平石龍樟木頭石碣茶山石排GDP（萬元）36300033017620306113126631038897910082389工業(yè)總產(chǎn)值（萬元）704802430412309556213709168569150500135171財(cái)政收入（萬元）2686316234173182380077116233社會(huì)消費(fèi)品零售總額（萬元）38700016902512571151826408053595046919土地面積（K㎡）1701083656石龍雖然地域狹小，但綜合實(shí)力較強(qiáng)，僅次于虎門、常平、厚街、塘夏，在周邊區(qū)域內(nèi)，遠(yuǎn)高于石碣、石排、茶山等城鎮(zhèn)，成為小區(qū)域的中心城鎮(zhèn)。月）出租率綠化路沿街住宅底層街鋪:8~60㎡服裝、服飾、鞋襪、珠寶、化妝品、醫(yī)藥、餐飲通訊、銀行100~200100%興龍路沿街住宅底層街鋪:8~60㎡服裝、化妝品、醫(yī)藥、家私、燈飾、五金80~20095%裕興路高層住宅裙樓, 沿街住宅底層街鋪:18~500便利店、設(shè)計(jì)公司、裝飾材料、五金、車行3060%（2）主要大型商業(yè)物業(yè)商場(chǎng)名稱位置規(guī)模功能分布租金（元/㎡銷售期根據(jù)同類項(xiàng)目的一般銷售期確定，從地上主體結(jié)構(gòu)部分施工達(dá)到預(yù)售條件（封頂）后即從2004年7月初開始，至2005年12月底結(jié)束。，因此，按企業(yè)自有資金為6,500萬元計(jì)，結(jié)合項(xiàng)目投資計(jì)劃和資源來源與運(yùn)用分析（詳見附表8：《資金來源與運(yùn)用表》），本項(xiàng)目可申請(qǐng)8,000萬元的信貸額度，期限為2年，第一筆貸款為4,000萬元，（2003年7月~2004年12月）；第二筆貸款為4,000萬元，（2004年1月~2005年6月）。它反映項(xiàng)目所用資金的盈利率，是考核項(xiàng)目盈利功能的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。新城區(qū)商業(yè)面積供給較多，因此本項(xiàng)目利用位置優(yōu)勢(shì)，控制開發(fā)量，開發(fā)適合投資經(jīng)營的商業(yè)街鋪，迅速實(shí)現(xiàn)消化。工程成本變化的不確定性分析工程成本變化（變化幅度177。詳見附表5：《項(xiàng)目銷售回款表》。其他費(fèi)用主要指政府行政收費(fèi)：包括村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（建安造價(jià)的5%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（%）、建筑施工安全監(jiān)督費(fèi)（%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)費(fèi)（%）等在建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用，經(jīng)估算為人民幣5,503,689元。物業(yè)類型戶型面積（m2）套數(shù)（套）占總戶數(shù)的比例聯(lián)排別墅250~30022%疊拼別墅160~30068%復(fù)式180~20030%4房2廳130~150110%3房2廳110~130168%小 計(jì)398%商業(yè)街鋪31615核心客戶重要客戶游離客戶聯(lián)排、疊拼多層外地人外地人聯(lián)排、疊拼多層商業(yè)企事業(yè)單位高層高級(jí)技術(shù)人員本地經(jīng)營者聯(lián)排、疊拼多層商業(yè)企業(yè)主生意人政府高層生意人企事業(yè)中高管理層本地投資者六、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織實(shí)施計(jì)劃 有關(guān)工程計(jì)劃說明建設(shè)期項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間以同類建筑工程平均合理開發(fā)時(shí)間預(yù)計(jì)，不包含任何具體及特殊情況。n 寫字樓市場(chǎng)以自建自用為主，市場(chǎng)需求不旺（1）區(qū)域分布與價(jià)格區(qū)間老城區(qū)——主要集中分布舊式多層住宅及村宅，少量高層，價(jià)格區(qū)間10001800元/㎡西湖區(qū)——主要集中分布舊式多層住宅及村宅，無新項(xiàng)目，價(jià)格10001600元/㎡新城區(qū)——近期開發(fā)項(xiàng)目全部集中在此區(qū)，且住宅質(zhì)素較高。外來人口增長快，主要分布在勞動(dòng)密集型的工廠里從事技術(shù)流水線工作，小部分從事服務(wù)行業(yè)。但在近兩三年城區(qū)房地產(chǎn)成了主要力量，在常平、樟木頭和虎門市場(chǎng)保持原來水平的同時(shí)，2001年城區(qū)銷售的房地產(chǎn)面積約占東莞市2001年總銷售面積的77％，城區(qū)成為了東莞房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)。過量供應(yīng)的地方，要認(rèn)真進(jìn)行清理。根據(jù)委托方提供的資料，目前項(xiàng)目正在辦理《石龍新城區(qū)土地有償使用合同書》，土地轉(zhuǎn)讓方為東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司，受讓方為東莞市四方集團(tuán)有限公司，土地使用補(bǔ)償費(fèi)為人民幣90,000,000元。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介本項(xiàng)目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)裕興路西側(cè)，用地地紅線面積54,，用地建筑紅線面積51,，容積率不大于2，建筑高度控制在8層以下。充分利用地塊位置優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。(2) 全國房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持增長勢(shì)頭。GDP及增長，%，總量排名全省第四，增幅排名珠三角各市首位，人均GDP人民幣約41,000元（約4,900美元），%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額225億元，%；，%；年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額1,，%，%，%，%；城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入16,949元，%；農(nóng)村居民人均純收入7823元，增長 %。石龍鎮(zhèn)至莞城車程約20分鐘；，距廣汕公路約13公里，與相鄰城市深圳、廣州、惠州聯(lián)系緊密（1）GDP與社會(huì)商品零售總額石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)總體保持快速發(fā)展，％，％，社會(huì)購買力逐步提高。（1）城鎮(zhèn)性質(zhì)東莞市東北部重要的中心城鎮(zhèn)，珠三角水鐵聯(lián)運(yùn)中心之一，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城鎮(zhèn)。月）出租率富昇百貨新橋路占地1萬㎡㎡1F：化妝品、超市2~3F：服裝、鞋4F：家電、文化用品3~4F（部分）：影劇院5~6F：倉庫與辦公90%大華廣場(chǎng)紅棉路總高6層 ㎡1F：精品店、化妝品、麥當(dāng)勞、肯德基2F：服裝、鞋3F：電子游戲廳4F：美容美發(fā)5F：沐足閣、西餐廳6F：辦公1F：10015090%金沙灣購物廣場(chǎng)西湖三路總高4層建筑面積6萬 ㎡1F：服裝、鞋類、皮具、化妝品、金飾2F：超市、家電3F：品牌電器、燈飾4F：兒童娛樂城、美食廣場(chǎng)90%龍升市場(chǎng)龍升路12F：17193㎡1F：農(nóng)副產(chǎn)品、肉菜市場(chǎng)2F：商場(chǎng)、停車場(chǎng)街鋪：15柜臺(tái)：150200/個(gè)1層售價(jià)：8550元/㎡30%（3）未來商業(yè)供給商場(chǎng)名稱位置規(guī)模功能分布價(jià)格（元/㎡）租金（元/㎡ 施工進(jìn)度表詳見附表1：《施工進(jìn)度表》。自有資金：6,500萬元。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論根據(jù)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率的條件下，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：項(xiàng)目總投資：211,816,962元