【正文】 為：前期工作從2003年7月至2003年12月，工程施工從2004年1月開始，至2005年6月工程全部竣工。n 餐飲業(yè)不發(fā)達，餐飲、休閑、娛樂場所較少。（3）未來主要競爭根據(jù)市場調查，在未來2~3年內石龍房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)以下新的供給：項目名稱項目概況正龍豪園三期正在規(guī)劃中，產(chǎn)品預計有多層聚龍灣四期㎡，總建筑面積16萬㎡，2003年5月開工，產(chǎn)品以高層為主，少量多層 石龍房地產(chǎn)公司項目㎡，總建筑面積約16萬㎡，預計2003年7月開工，產(chǎn)品以中高層為主新世紀麗江豪園三、四期花園洋房（小高層）、獨立別墅（4）市場銷售反饋要素大面積獨立別墅中小面積獨立別墅及聯(lián)排別墅疊拼別墅復式多層、小高層、高層客戶企業(yè)主生意人港人企業(yè)主生意人港人企業(yè)主生意人政府高層企事業(yè)單位高層企業(yè)主生意人政府高層企事業(yè)單位高層生意人企事業(yè)中高管理層高級技術人員外地人個體戶總價300~500萬元100~300萬元50~100萬元40~80萬元15~30萬元年均推出量10800㎡（約27套）44460㎡（約117套）6636㎡（28套）14200㎡（約71套）37500㎡（約375套）年均消化量4000㎡（約10套）14820㎡（約39套）6636㎡（28套2個月）10000㎡（約50套）27300㎡（約273套）消化量/推出量37%33%100%70%73%結論：（1）主要商業(yè)街道路名稱物業(yè)類型業(yè)態(tài)經(jīng)營品種租金（元/㎡因體制原因，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司控制著該鎮(zhèn)主要的建設用地，土地市場化程度低?，F(xiàn)狀人口的文化結構顯然不利于技術水平和管理水平的提高，不利于經(jīng)濟的發(fā)展，不利于產(chǎn)業(yè)的升級換代。（5）支柱產(chǎn)業(yè)與著名企業(yè)石龍鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè)逾千家，規(guī)模較大的工廠200多家，已初步形成了光學制品、電子電器、食品飲料、五金機械、建材化工、醫(yī)藥、通訊設備等產(chǎn)業(yè)基礎，其中電子電腦和醫(yī)藥食品為石龍鎮(zhèn)重點發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。石龍鎮(zhèn)有八百多年歷史，曾與廣州、佛山、陳村并稱廣東四大名鎮(zhèn)。東莞房地產(chǎn)投資額呈逐年上升的趨勢，從1998年開始，投資增長率維持在5%以上，其中2001年增長率達到32%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發(fā)項目總投資的30％；對土地儲備機構發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年；為減輕借款人不必要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋。品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。三、項目投資環(huán)境(1) 2002年國民經(jīng)濟良好發(fā)展勢頭全年國內生產(chǎn)總值102,398億元，按可比價格計算，比上年增長8%。圖7：地塊現(xiàn)狀之一圖8：地塊現(xiàn)狀之二根據(jù)委托方提供的資料，本項目各項經(jīng)濟技術指標如下表所示： 項 目規(guī)劃指標用地面積（賣地紅線）54,㎡用地面積（建筑紅線）51,㎡用地性質商住用地土地使用年限70年建筑容積率≤建筑高度≤8層建筑覆蓋率綠化率東莞市四方集團有限公司成立日期：2002年12月18日；注冊號：4419002012369；編號：NO 0001615；住所：東莞市石龍鎮(zhèn)紅棉路1號；法定代表人：彭柏銘；注冊資本：5,500萬元（股東共四人，每人以貨幣形式出資1,375萬元）；企業(yè)類型：有限責任公司；經(jīng)營范圍：牧業(yè)租賃；酒店投資；國內商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含國家專控專營項目）；（涉及許可證的項目憑許可證經(jīng)營）。根據(jù)測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。東莞市石某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告作者：日期：世聯(lián)咨字[2003]GW06號關于東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告東莞市四方集團有限公司： 承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司對東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究方面的意見，供貴司投資決策時參考。因此，我方在后面的分析測算中假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設、銷售等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。東北角現(xiàn)有一臨時停車場。本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調整回落。進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理2003年6月5日，中國人民銀行下發(fā)《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，通知要求：加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，引導規(guī)范貸款投向 。（2）房地產(chǎn)投資增長東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定投資比例比較表199920002001全社會固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)業(yè)投資（億元）房地產(chǎn)業(yè)投資/社會固定資產(chǎn)投資東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例逐年上升，但是，升幅僅有1個百分點。處于東江下游北干流與南支流的分叉口，被東江自然分割為四個部分，呈“工”字形。（4）產(chǎn)業(yè)結構與城市化水平2001年石龍鎮(zhèn)第一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值分別為150萬元、125,658萬元、114,529萬元，：：，第二、第三產(chǎn)業(yè)占主導地位，第一產(chǎn)業(yè)所占的比重較低，并呈逐年下降的趨勢，說明石龍城市化水平高，農民大多已轉為務工、經(jīng)商。全鎮(zhèn)將近80％的人口只有初中或小學文化程度，人口總體素質低。圖1：國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值的關系圖 單位:美元發(fā)展時期啟動期平穩(wěn)發(fā)展期快速增長期發(fā)展速度放緩直至停滯不前人均GDP1000~30003000~40004000~80008000以上總體特征n 石龍鎮(zhèn)土地已基本出讓或被征用。石龍鎮(zhèn)南側毗鄰的茶山鎮(zhèn)的新世紀麗江豪園由于距石龍鎮(zhèn)較近，因此客戶群中有較大比例來自石龍鎮(zhèn)。n 主要購物行為在本地完成，區(qū)域外購物比例較低。建設期的安排根據(jù)項目規(guī)模，在資金到位、合理的施工條件下擬定。不可預見費不可預見費按第3項之和的5%計取，經(jīng)估算為人民幣4,864,909元。 資金籌措計劃項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資、預收銷售回款。根據(jù)市場分析和銷售反饋，預計本項目聯(lián)排別墅、疊拼別墅在銷售期（）內銷售率可達到95%；多層住宅的銷售率可達到95%。詳見附表7：《項目損益表》。該項目的動態(tài)回收期：。詳見附表10：《敏感性分析表》。（附表中價格單位均為人民幣元） 世聯(lián)地產(chǎn)（顧問）深圳有限公司 2003年6月2