【正文】 費： 售樓地址：萬佳家居博覽中心對面（2）項目簡介維也納森林小區(qū)位于西川南路53號海湖新區(qū)中心地帶，坐擁青海大劇院、青海科技館、海湖廣場、海湖新區(qū)濕地公園、動物園、湟水河公園、海湖新區(qū)景觀盡收眼底，近鄰湟川中學、行知小學等，項目周邊路網(wǎng)發(fā)達，多條公交線路進過社區(qū)。是西寧居家樓盤的首選。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。估算方式：利息的計算可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復利計算；利息以外的其他融資費用則根據(jù)融資方案的不同分別計算 。（4）投資利稅率法 投資利稅率是項目達到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額、銷售稅金及附加之和與項目總投資之比。利用 p/a,i,n 或 p/f,n，i 求 NPV,且一定〉0。工程項目的設(shè)計與建設(shè)是一個既有確定因素，又含有隨機因素、模糊因素和未確知因素的復雜系統(tǒng)，風險的性質(zhì)、造成的后果在工程建設(shè)中極有可能發(fā)生變化。該方法是西方國家常用的項目風險分析方法，也是當今風險分析的主要工具之一。(2)區(qū)域環(huán)境風險區(qū)位風險：商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)的劃分，以及近臨地區(qū)社會、經(jīng)濟和各類設(shè)施的變化會給項目帶來影響。適用性風險：過分強調(diào)設(shè)計的先進性、經(jīng)濟性，忽視適用性，會冒不為消費者接受的風險；經(jīng)濟性風險：在項目開發(fā)設(shè)計中過分強調(diào)設(shè)計的技術(shù)性、可靠性、適用性，會承擔工程造價過高的風險。產(chǎn)品不適合當?shù)丨h(huán)境，會面臨消費者不認可的風險。它可以采用圖表或曲線等形式來描述當影響項目的某種因素作各種變化時，整個項目情況的變化及其后果，供人們進行比較研究。作為損失發(fā)生的不確定性，風險是不以人的意志為轉(zhuǎn)換的客觀實在，而且在項目的全生命周期內(nèi)，風險是無處不在、無時沒有的。（2）財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR) 財務(wù)內(nèi)部收益率是使項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。（2）借款償還期法 借款償還期是反映項目清償能力的指標。管理費用=（土地費用+前期工程費+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費+建筑安裝工程費+公共配套設(shè)施建設(shè)費）3%=（萬元）（2）銷售費用指房地產(chǎn)項目在房屋銷售過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。 土地出讓金==32498（萬元）土地征用及拆遷安置補償費土地征用費：國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。“紫薇麗都”項目總體定位高品質(zhì)園林小區(qū)，作為紫薇地產(chǎn)2011年傾力打造的高檔小區(qū)，從項目選址、產(chǎn)品設(shè)計、建筑用材、合作單位選擇等各個方面，都力求精益求精，極力給廣大購房者奉獻一個在西寧耳熟能詳、獨一無二的經(jīng)典樓盤。 ，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。 住宅內(nèi)設(shè)有中心廣場、樹陣廣場等，在滿足功能需求的同時，充分考慮每個區(qū)域的合理劃分及有機聯(lián)系，功能區(qū)景觀特性鮮明，與主題呼應(yīng)統(tǒng)一。 該小區(qū)整體呈長方形規(guī)則地形，北面、南面、西面接臨普通住宅區(qū)，本小區(qū)主要布置以20層為主的多小高層住宅，總體布局大致呈現(xiàn)南北向的行列式布置方式。海湖新區(qū)成立以來，逐漸成為西寧規(guī)劃中“最具活力的都市發(fā)達圈的核心增長極”，也是西寧財富的新高地，已經(jīng)成了西寧市民心目中的“優(yōu)雅住宅區(qū)”。2009年新建商品住宅價格達2811元/平方米，%，“十一五”期末新建商品住宅價格將達3300元/平方米，%（截至2010年9月西寧人均可支配收入為9882元/人，%。2010年全市房屋竣工260萬平方米，%。 2009年19月，%。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計報告，2010 年 12 月份我國 70 個大中城市房價環(huán)比上漲 %，同比上漲 %。針對目前及未來的各種不確定性，對一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)項目進行可行性研究，并以北村小區(qū)為實證案例，特別側(cè)重于項目的財務(wù)可行性評價，多因素敏感性分析，項目風險的定量識別及控制等方面，以期對XX小區(qū)項目的可行性做出決策。根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬定籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。開發(fā)商在可行性分析研究確定的項目實施方案框架中，落實項目的各項工作，并與設(shè)計、監(jiān)理、施工、供應(yīng)、資金融通等單位簽訂有關(guān)合同?？尚行匝芯繄蟾媸窃谟邢薜氖袌鰲l件下進行的對未來預期收益的預算，市場的不確定因素導致效益分析的不確定性，實事求是的可行性研究中必須考慮到市場中不可控制的系統(tǒng)性風險給項目帶來風險的可能。并且房地產(chǎn)的發(fā)展也催生了一些新的行業(yè)，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等。由于房地產(chǎn)具有地區(qū)性和不可移動性，所以房地產(chǎn)僅能供應(yīng)一定區(qū)域范圍的市場，滿足一定區(qū)域范圍客戶的需求。在房地產(chǎn)項目中，地產(chǎn)是第一性的，而房產(chǎn)是第二性的，從物質(zhì)層面上看。 房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)投資 XX住宅小區(qū)項目位于西寧市西川南路，屬于房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)投資的基本目標是追逐高額利潤，同時結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的特點，又有資本安全性、流動性等多重目標，這些都是房地產(chǎn)項目開發(fā)時所必須考慮的因素。 (3)房地產(chǎn)項目的資金占用量較大。另外，房地產(chǎn)商品又是一種很好的投資品，能夠為投資者帶來很好的投資回報。 (2)可行性研究是項目審批的依據(jù)。 (4)開發(fā)進度安排。國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈現(xiàn)率，并評價項目的經(jīng)濟合理性。在全國房地產(chǎn)的開發(fā)投資中，所占比重最大的就是商品住宅投資，占了開發(fā)投資總量的 %，較上年增長了 %；其次是商業(yè)營業(yè)用房的投資，投資總量為 5599 億元，比上年同期增長了 %；辦公樓開發(fā)投資總量為 1807 億元，比上年同期增長了 %。西寧市目前的房產(chǎn)商以中小企業(yè)為主，品牌和資金實力稍弱的開發(fā)商在西寧也能有所作為。不僅一手房的價格在持續(xù)攀升，二手房價格也在周圍新樓盤的帶動下快速上漲。尤其進入“十一五”以來，房產(chǎn)市場交易活躍。 XX小區(qū)，規(guī)劃面積 公頃，303000平方米，其中二期開發(fā)項目占地85122平方米。 通過設(shè)計豐富的住宅類型，合理的規(guī)劃布局，現(xiàn)代氣息的建筑造型，創(chuàng)造現(xiàn)代化風格的居住小區(qū)。沿著小區(qū)內(nèi)主道兩側(cè)是帶棚停車場，充分地利用了資源。 6周邊成熟的居住配套及 商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。金座昻錦在建筑中體現(xiàn)以人為本的設(shè)計理念，使住宅的細節(jié)之處絲絲入微。商品房實物的質(zhì)量目標：合格竣工一次驗收合格率 100%；零質(zhì)量安全事故；XX小區(qū)二期開發(fā)進度計劃表項目開始時間終止時間備注項目前期2014年7月份2015年6月份基礎(chǔ)工程2015年7月份2015年9月份主體工程2015年10月份2016年9月份內(nèi)外裝飾，安裝工程2016年10月份2016年12月份小區(qū)總平、道路2017年1月份2017年3月份僅供驗收2017年4月份2017年4月份銷售、資金回收2015年7月份2017年8月份 項目開發(fā)進度計劃橫道圖見附件 一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)項目含義小區(qū)容積率大于 1；一般包含人防部分、地下車庫，部分配套商業(yè)網(wǎng)點、住宅，主要以住宅為主；小區(qū)內(nèi)的幼兒園、學校等由政府投資，或項目配套費已包含；住宅主要以 90 平方米以下戶型為主，不小于 70% 。主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費等。%開發(fā)期稅費開發(fā)期間稅費費用原表及驗證表的均值其他費用其他費用原表及驗證表的均值不可預見費3%土地費用估算表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬元序號項目金額估算說明1 土地出讓金　32498萬元85122平方米=32498萬元2征地費3拆遷安置補償費4土地轉(zhuǎn)讓費5土地租用費6土地拆遷折價合計32498萬元前期工程費估算表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬元序號項目金額估算說明1規(guī)劃設(shè)計可研費55+110+15+20=200萬元依據(jù)《國家計委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知》（計價格【1999】1283號）2水文地質(zhì)勘察費85122平方米10元/平米=3通水，通電，道路費建安費%6土地平整費85122平方米60元/平米=合計基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表序號項目建設(shè)費用估算說明1供電工程20元85122平方米2供水工程65元85122平方米3供氣工程13元85122平方米4排污工程85122平方米5小區(qū)道路工程50元85122平方米6路燈工程7元85122平方米7小區(qū)綠化工程100元85122平方米8環(huán)衛(wèi)設(shè)施（其他）%%合計 建筑安裝工程費用估算表單位：元項 目建 筑 面 積建安工程費單價：（元/平米）金額：300328000工程1501642000合 計30032800公共配套設(shè)施建設(shè)費估算表序 號項 目建 設(shè) 費 用估 算 說 明1居委會162000元/平方米80平米=16萬元2鍋爐房300元/平米40平米=3變電房500元/平米50平米=4公共廁所，停車場，其他% =%=合 計開發(fā)期稅費估算表 單位：萬元序 號項 目金 額估 算 說 明1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅建安費用的8%15%估算2土地使用稅3市政支管線分攤費4供電貼費5用電權(quán)費6分散建設(shè)市政公用設(shè)施費7綠化建設(shè)費8電話初裝費合 計其他費用估算表 單位：萬元序 號項 目金額估 算 說 明1臨時用地%%=2臨建圖3施工圖預算或標底編制費4工程合同預算或標底審查費5招標管理費6總承包管理費7合同公證費8施工執(zhí)照費9工程質(zhì)量監(jiān)督費10工程監(jiān)理費11竣工圖編制費12工程保險費13其他稅費合 計投資計劃與資金籌措表 單位：萬元項目合計建設(shè)經(jīng)營期（年、季、月）——————項目總投資資金籌措自有資金（資本金）借貸資金預售收入投資計劃與資金籌措表 單位：萬元合計建設(shè)經(jīng)營期（年、季、月）——————項目總投資資金籌措自有資金（資本金）借貸資金預售收入銷售收入，稅金及附加估算表 單位：萬元序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期（月）銷售單價——————1銷售收入1—6銷售收入5800元/平方米銷售收入6000元/平方米車位銷售收入120000個2經(jīng)營稅金及稅金附加營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅教育費附加3銷售毛總收入5稅后銷售總收入資金來源與運用表序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期(年）——————1資金來源營業(yè)收入100890自有資金銀行借款30000300002資金運用開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營稅金及附加0所得稅借款本息償還03盈余資金4累計盈余資金財務(wù)現(xiàn)金流量表序號項目合計小計開發(fā)經(jīng)營期（年）——————1現(xiàn)金流入10089010089001—6銷售收入銷售收入車位銷售收入2現(xiàn)金流出32498開發(fā)建設(shè)投資32498