【正文】 定 8三、電氣維修管理規(guī)定 8四、空調(diào)機(jī)房管理規(guī)定 9五、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的管理規(guī)定 9六、給排水系統(tǒng)的管理規(guī)定 10七、水泵房管理規(guī)定 10八、消防系統(tǒng)管理規(guī)定 11九、工具器材管理規(guī)定 11十、資料檔案管理規(guī)定 12第四章 工作程序 12一、電氣安全操作規(guī)程 12二、高壓停、送電操作規(guī)定 14三、發(fā)電機(jī)操作規(guī)程 15四、中央空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程 16五、緊急事故處理程序 18第五章 維護(hù)保養(yǎng) 21一、低壓配電柜、控制柜保養(yǎng)（每半年進(jìn)行一次） 21二、干式變壓器保養(yǎng) 22三、水泵周期保養(yǎng) 23四、風(fēng)機(jī)、風(fēng)柜的保養(yǎng)（每半年一次全面保養(yǎng)） 24五、監(jiān)控系統(tǒng)的維修與保養(yǎng) 25六、空調(diào)設(shè)備的保養(yǎng) 25七、火災(zāi)報(bào)警自動(dòng)控制系統(tǒng)保養(yǎng) 26八、氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)的保養(yǎng) 27九、防火卷閘的保養(yǎng) 28十、消防栓保養(yǎng) 28十一、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)保養(yǎng) 29第六章 電梯管理 30一、電梯工崗位職責(zé) 30二、電梯機(jī)房管理規(guī)定 30三、電梯安全管理規(guī)定 31四、電梯安全操作規(guī)程 31五、電梯困人求援規(guī)程 32六、電梯維修保養(yǎng)工作的檢驗(yàn) 33七、電梯維修保養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn) 33八、自動(dòng)扶梯維修保養(yǎng)的主要標(biāo)準(zhǔn) 36第八章 房屋維護(hù)、管理 38一、主體結(jié)構(gòu)維護(hù)管理。不斷改良廣場(chǎng)內(nèi)置設(shè)備、設(shè)施運(yùn)作的有效性、安全性。 2．協(xié)助系統(tǒng)工程師制定管轄系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)方案，計(jì)劃并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 6．負(fù)責(zé)設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進(jìn)入，禁止各種違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為。 3．非因工作需要，不得占用值班房專(zhuān)線(xiàn)電話(huà)。 8．維修人員在完成維護(hù)工作后，需清理現(xiàn)場(chǎng)的廢料、垃圾和將剩余材料歸倉(cāng)。 2．定期清潔供水池，每季不少于一次，清潔后送樣品到防疫站檢驗(yàn)，檢驗(yàn)合格后方能供水。 5．水池觀察孔應(yīng)加蓋上鎖，鑰匙由當(dāng)值人員管理，外露管口應(yīng)用紗布包扎，以防雜物、蚊蟲(chóng)進(jìn)入池內(nèi)。 3．員工日常配備工具須自行保管，確保完整、齊備。（2） 斷開(kāi)施工設(shè)備的電源，禁止在只經(jīng)斷開(kāi)油（空氣）開(kāi)關(guān)的線(xiàn)路（設(shè)備）上工作，工作部分與電源至少有一個(gè)明顯的斷開(kāi)點(diǎn)。（5） 10仟伏及以下的設(shè)備，如裝接地線(xiàn)有困難或有危險(xiǎn)時(shí)，或只從事簡(jiǎn)單的工作者，在采取加設(shè)絕緣隔板或遮欄后，可不裝接地線(xiàn)。 6．母線(xiàn)停送電操作，電壓互感器應(yīng)最后停電，送電時(shí)則應(yīng)先送電壓互感器。 2．自動(dòng)操作（適用自動(dòng)試車(chē)）（1） 開(kāi)機(jī)前的檢查工作與手動(dòng)開(kāi)機(jī)前檢查工作相同，但檢查后須將發(fā)電機(jī)打到自動(dòng)狀態(tài)，合上電源輸出開(kāi)關(guān)。如有異常，應(yīng)停機(jī)檢查。 3．組織當(dāng)值人員采用有效的措施，攔截和疏泄積水，防止水浸漫延，盡可能減少水浸所致的損失。 8．如有任何公共設(shè)施的正常使用受到影響，應(yīng)在大廈各主要出入口位置告示，知會(huì)客人，如有任何區(qū)域存在危險(xiǎn)性，應(yīng)在該處范圍外設(shè)置警示標(biāo)志或警告牌。第五章 維護(hù)保養(yǎng)一、低壓配電柜、控制柜保養(yǎng)（每半年進(jìn)行一次） 1．準(zhǔn)備工作（1） 在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知用戶(hù)停電起止時(shí)間。（3） 操作高壓側(cè)其它斷路器時(shí)，應(yīng)穿絕緣靴、戴絕緣手套，并有專(zhuān)人監(jiān)護(hù)。（5） 緊固機(jī)座螺絲并做防銹的處理。四、風(fēng)機(jī)、風(fēng)柜的保養(yǎng)（每半年一次全面保養(yǎng)） 1．保養(yǎng)前應(yīng)先斷開(kāi)風(fēng)機(jī)主電源，并掛上標(biāo)示牌。 （二）保養(yǎng) 1．每月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)； 2．檢查防塵罩，并清潔干凈，擦洗鏡頭，調(diào)校焦距； 3．檢查攝像設(shè)備支撐桿的固定及防腐是否良好； 4．檢查監(jiān)視室的通風(fēng)、照明，檢查各控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)連線(xiàn)端子是否良好； 5．對(duì)室外攝像系統(tǒng)，檢查其防風(fēng)、防雨、防塵罩的密封，檢查避雷針接地是否良好； （三）做好每次的維修/保養(yǎng)的記錄，存檔備案。十一、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)保養(yǎng) 1．每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥，報(bào)警控制閥及其附屬設(shè)施，進(jìn)行外觀檢查，確保系統(tǒng)處于正常狀態(tài)； 2．每月檢查一次警鈴是否正常，報(bào)警閥啟動(dòng)是否靈活，打開(kāi)試警鈴閥，報(bào)警閥閥瓣應(yīng)自動(dòng)開(kāi)啟，延遲器延遲590秒后，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警信號(hào)，如果警鈴不動(dòng)作，應(yīng)檢查整個(gè)警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流通以防報(bào)警失靈； 3．每月應(yīng)對(duì)噴頭進(jìn)行1次外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭應(yīng)及時(shí)更換； 4．每月檢查系統(tǒng)控制閥門(mén)，使之處于開(kāi)啟狀態(tài)，若有破壞或損壞應(yīng)及時(shí)維修/更換，保證控制閥門(mén)不被誤關(guān)閉； 5．每三個(gè)月應(yīng)對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次綜合試驗(yàn)，按分區(qū)逐一打開(kāi)末端試驗(yàn)裝置放水閥，試驗(yàn)系統(tǒng)靈敏性； 1）觀察閥門(mén)開(kāi)啟性能和密封性能，如發(fā)現(xiàn)閥門(mén)開(kāi)啟不暢通或密封不嚴(yán)，應(yīng)將供水閥關(guān)閉，打開(kāi)放水閥將系統(tǒng)中的水放掉，然后打開(kāi)閥門(mén)蓋檢查，視情況調(diào)換閥瓣密封件，排除水垢及污物等； 2）檢查流動(dòng)水壓，壓力表所顯示的壓力值不應(yīng)明顯下降，若明顯下降，應(yīng)檢查閘閥是否堵塞，若壓力下降明顯且警鈴不報(bào)警，應(yīng)檢查濕式報(bào)警閥的閥瓣是否銹蝕； 3）觀察系統(tǒng)中的水流指示器、壓力開(kāi)關(guān)、報(bào)警控制器各部件之聯(lián)動(dòng)性能，應(yīng)能及時(shí)報(bào)警。電梯一般保養(yǎng)結(jié)束后，由機(jī)電工程師/領(lǐng)班進(jìn)行檢驗(yàn)，并填寫(xiě)《半月/月/季度/半年保養(yǎng)檢驗(yàn)報(bào)告及記錄》報(bào)經(jīng)理審核； 2．重要保養(yǎng)的檢驗(yàn)。曳引輪繩槽與導(dǎo)向輪槽平行度偏差≤。 17．掣動(dòng)器掣動(dòng)時(shí)閘瓦應(yīng)緊密地貼合在掣動(dòng)輪的工作表面上；當(dāng)松閘時(shí)，兩側(cè)閘瓦應(yīng)同時(shí)離開(kāi)掣動(dòng)輪表面，應(yīng)在整個(gè)接觸面上均勻分布，；掣動(dòng)輪表面不得有油污、雜物；掣動(dòng)閘瓦磨損超過(guò)厚度的1/螺釘頭露出及掣動(dòng)閘瓦有油時(shí)應(yīng)更換。 9．平層精確度：交流雙速梯V≤，應(yīng)在177。 5．轎廂下梁撞板至緩沖器距離：彈簧緩沖器應(yīng)在200~350mm內(nèi)；液壓緩沖器應(yīng)在150~400mm內(nèi)；對(duì)重下梁撞板至緩沖器距離，彈簧緩沖器應(yīng)在200~350mm內(nèi)；液壓緩沖器應(yīng)在150~400mm內(nèi)。 12．~。 29．階梯鏈應(yīng)有防止斷裂、過(guò)分拉長(zhǎng)或非故意縮短的安全開(kāi)關(guān)。第七章 房屋維護(hù)、管理一、主體結(jié)構(gòu)維護(hù)管理。 4．定期進(jìn)行防柱、防蝕、防水、防銹、防腐等預(yù)防處理工作。A．如果光體控制，；B．如使用度墊式開(kāi)關(guān)，； 39．自動(dòng)停止扶梯允許運(yùn)送乘客后加10秒自動(dòng)停止。 24．空載下行時(shí)制動(dòng)距離：額定速度：：~額定速度：：~額定速度：：~ 25．制動(dòng)器應(yīng)為常閉式制動(dòng)器，在失壓或控制回路失壓下自動(dòng)作用。 8．任何乘客可以接觸到的凹凸部位不得有銳邊。（三）底坑： 1．補(bǔ)償鏈運(yùn)行時(shí)無(wú)碰撞，兩端應(yīng)牢固固定、二次保護(hù)要可靠。3mm，轎頂輪不平行面≤1mm。7%范圍內(nèi)，電源頻率波動(dòng)在177。 5．機(jī)房門(mén)鎖良好，告示牌清晰掛于顯眼處。五、電梯困人求援規(guī)程凡遇故障，應(yīng)首先通知電梯工（保養(yǎng)單位人員），若未能及時(shí)到達(dá)工程部，電梯工可根據(jù)不同情況，依下列步驟先行釋放被困乘客： 1．轎廂停于接近電梯口的位置 1）確定轎廂所在位置（根據(jù)樓層燈指示或開(kāi)啟外門(mén)察看）；2）關(guān)閉機(jī)房電源開(kāi)關(guān)；3）用專(zhuān)用外門(mén)鎖匙開(kāi)啟外門(mén)；4）用人力開(kāi)啟轎廂門(mén)（要慢、用力不要過(guò)大）；5）協(xié)助乘客離開(kāi)轎廂；6）重新將外門(mén)關(guān)好（人在廳門(mén)外不能用手打開(kāi)為止）。 （三）做好月、年保養(yǎng)記錄，存檔、備案。 13．做好保養(yǎng)及月檢的記錄，存檔備案。（3） 清潔控制柜內(nèi)外灰塵。 5．泵體的保養(yǎng)：（1） 檢查泵體應(yīng)無(wú)損壞，銘牌完好，水流方向指示明顯清晰，外觀整潔，油漆完好。（7） 確保負(fù)荷段保養(yǎng)完畢，可起動(dòng)發(fā)電機(jī)對(duì)其供電、停市電保養(yǎng)其余母線(xiàn)段。 6．如果大廈本身無(wú)能力解除故障，或電梯內(nèi)有孕婦或健康情況惡劣的人仕，而電梯技工又不能于短時(shí)間內(nèi)排除故障，則應(yīng)視情況考慮報(bào)警（如實(shí)施消防報(bào)警，應(yīng)向消防人員詳細(xì)說(shuō)明報(bào)警的原因及情況）和待保養(yǎng)單位技工現(xiàn)場(chǎng)協(xié)商解決。 5．水源中斷后應(yīng)盡快通知清潔人員吸積水、清理現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，通知工程部修復(fù)受損的設(shè)施，盡快回復(fù)大廈的整潔外貌和正常使用。 D、火警。（5） 測(cè)量室內(nèi)外的濕溫度，根據(jù)氣象條件和用戶(hù)情況確定運(yùn)行方案。（3） 停機(jī)A、先切斷后端負(fù)載，再斷開(kāi)電源輸出開(kāi)關(guān)。高壓驗(yàn)電必須戴絕緣手套和穿絕緣鞋并應(yīng)站立在高壓絕緣膠板上進(jìn)行。 6．裝、拆接接地線(xiàn)的安全規(guī)定：（1） 停電設(shè)備驗(yàn)明確無(wú)電壓后應(yīng)立即裝接地線(xiàn)（或合上接地刀閘）。否則，一切責(zé)任由資料員負(fù)責(zé)。 8．消防器材應(yīng)齊備良好，室內(nèi)禁止吸煙。 1．值班人員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡檢，檢查水泵、管道接頭和閥門(mén)有無(wú)滲漏水。 3．經(jīng)常檢查冷凍、冷卻系統(tǒng)，確保管網(wǎng)無(wú)跑、冒、滴、漏等浪費(fèi)能源的現(xiàn)象，應(yīng)定期對(duì)系統(tǒng)閘閥、冷卻塔進(jìn)行維護(hù)清洗，確保系統(tǒng)動(dòng)作正常。 4．在配電干線(xiàn)、變壓器、低壓配電箱上作業(yè)時(shí)，應(yīng)設(shè)專(zhuān)人監(jiān)護(hù)，并至少二人進(jìn)行。 8．積極參加各專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)的培訓(xùn)，自我提高專(zhuān)業(yè)技能。 2．依時(shí)到達(dá)工作崗位，負(fù)責(zé)對(duì)管轄系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行值班和處理一般性故障，參與協(xié)助設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)工作；對(duì)當(dāng)值時(shí)發(fā)生的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)班或當(dāng)值工程師匯報(bào)。 8．執(zhí)行上級(jí)指示，認(rèn)真貫徹落實(shí)崗位責(zé)任制，督促當(dāng)值人員嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)操作規(guī)程及各安全指標(biāo)。 3．負(fù)責(zé)組織審定各專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)、計(jì)劃和方案，不定期進(jìn)行抽檢，確保計(jì)劃與方案的實(shí)施。四、樹(shù)立“積極、主動(dòng)、認(rèn)真、負(fù)責(zé)、高效、高質(zhì)、服務(wù)第一”的工作作風(fēng)與思想。二、系統(tǒng)工程師職責(zé) 1．執(zhí)行公司有關(guān)管理規(guī)定，遵照國(guó)家規(guī)范和部門(mén)所制定的相關(guān)技術(shù)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助經(jīng)理完成各項(xiàng)管理、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 7．負(fù)責(zé)管轄系統(tǒng)維護(hù)及公共設(shè)施維修所需零配件（或材料）的申購(gòu)及初核。五、維修人員職責(zé) 1．遵守《員工守則》和各項(xiàng)規(guī)章管理制度、程序、技術(shù)規(guī)范，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維護(hù)方案，并遵照?qǐng)?zhí)行。 8．因故須停某部分負(fù)荷時(shí)，應(yīng)提前一天向使用者發(fā)出停電通知，并辦理相關(guān)檢修手續(xù)，對(duì)突發(fā)事故須通過(guò)廣播向用戶(hù)作解釋?zhuān)赏ㄖ蛻?hù)服務(wù)部安排）。 4．定期清潔系統(tǒng)濾網(wǎng)和過(guò)濾器，保證送風(fēng)管和水管道的暢通。 6．經(jīng)常巡視各樓層的供水狀況，并檢查其計(jì)量裝置和公共設(shè)施、設(shè)備是否正常使用，發(fā)現(xiàn)故障，應(yīng)及時(shí)處理，并作好記錄。 3．各控制柜、顯示屏、信號(hào)燈及控制線(xiàn)路等的動(dòng)作應(yīng)始終處于良好狀態(tài)，各類(lèi)操作按鈕手柄應(yīng)在自動(dòng)位置。 2．檔案的建立實(shí)行“一專(zhuān)業(yè)一檔案，一項(xiàng)目一檔案、一設(shè)備/設(shè)施一檔案”的原則。（二）送電：（1） 拆除接地線(xiàn)，測(cè)量絕緣電阻；（2） 合閘操作與停電順序相反；（3） 詳細(xì)檢查觸頭接觸是否安全可靠。 8．工作票制度凡在變太器、高壓配電設(shè)備、復(fù)雜的低壓配電設(shè)備工作，需要停電者必須填寫(xiě)工作票。（1） 技術(shù)措施：停電、驗(yàn)電、裝設(shè)接地線(xiàn)、懸掛標(biāo)示牌及裝設(shè)護(hù)欄。 4．注意事項(xiàng)（1） 柴油發(fā)電機(jī)空載運(yùn)行不能超過(guò)15分鐘。（2） 事故停機(jī) A、主機(jī)故障。（5） 疏通排水地漏、排水渠。（二）電梯故障 1．員工接獲投訴或巡查發(fā)現(xiàn)電梯故障有人被困時(shí)，應(yīng)馬上通知大廈消防中心，并記錄發(fā)現(xiàn)或接報(bào)的時(shí)間，報(bào)知消防中心的時(shí)間。（2） 停確保負(fù)荷電，其余負(fù)荷照常供市電。2．保養(yǎng)程序（1） 斷開(kāi)待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)其它斷路器，合上接地開(kāi)關(guān)并上鎖，掛上標(biāo)示牌。 7．相關(guān)閥門(mén)、管道及附件的保養(yǎng)（1） 各個(gè)閥門(mén)的開(kāi)關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無(wú)滲漏。 6．檢測(cè)電機(jī)繞組的絕緣電阻，緊固電源線(xiàn)的接線(xiàn)端。 月檢： 1．完成日檢工作； 2．測(cè)試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常，并進(jìn)行備用電源的自檢試驗(yàn)； 3．檢查樓層井道內(nèi)的分線(xiàn)箱門(mén)及箱體外觀情況，箱內(nèi)外線(xiàn)路有否缺損和故障隱患； 4．檢查介面單元箱內(nèi)外電路和指示是否正常； 5．對(duì)消防中心集控柜進(jìn)行清掃除塵，檢查接線(xiàn)端子有否電線(xiàn)松動(dòng)，導(dǎo)線(xiàn)編號(hào)是否完整清晰； 6．對(duì)受污染的煙感器、溫感器及時(shí)清潔。三、電梯安全管理規(guī)定 1．電梯工必須持證上崗，無(wú)證人員禁止操作； 2．電梯工每天對(duì)各電梯全面巡視一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知有關(guān)人員處理； 3．部門(mén)經(jīng)理/系統(tǒng)工程師每周組織一次全面性檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患立即組織整改； 4．部門(mén)經(jīng)理組織人員按程序文件規(guī)定對(duì)電梯保養(yǎng)單位進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審合格后方能再承擔(dān)電梯維修工作； 5．值工/領(lǐng)班和機(jī)電系統(tǒng)工程師負(fù)責(zé)對(duì)電梯保養(yǎng)和維修工作質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)； 6．在電梯機(jī)房和值班室懸掛《電梯困人求援規(guī)程》，電梯發(fā)生困人故障時(shí)，嚴(yán)格按規(guī)程執(zhí)行； 7．經(jīng)