【正文】 8．維修人員在完成維護工作后，需清理現(xiàn)場的廢料、垃圾和將剩余材料歸倉。 11．值班人員應(yīng)認真做好值班記錄和巡查記錄，認真執(zhí)行交接班制度。 3．非因工作需要，不得占用值班房專線電話。 4．嚴格遵守各系統(tǒng)安全操作規(guī)程，防止發(fā)生事故。 6．負責設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為。 10．負責日常的有償和無償服務(wù)的組織、實施、回訪工作。 2．協(xié)助系統(tǒng)工程師制定管轄系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)方案，計劃并負責組織實施。 4．協(xié)助系統(tǒng)工程師對各系統(tǒng)專業(yè)的計劃實施、機制執(zhí)行和服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，并作指導(dǎo)性建議。不斷改良廣場內(nèi)置設(shè)備、設(shè)施運作的有效性、安全性。七、勤奮好學，自我提高，相互交流，共同進步。廣元『城南時代』工程部工作管理制度（范本參考）　四川迪納商業(yè)運營管理有限公司 　謹 呈二〇一六年九月目　　錄第一章 員工職業(yè)守則 4第二章 崗位職責 4一、經(jīng)理職責 4二、系統(tǒng)工程師職責 5三、領(lǐng)班職責 5四、運行值班人員職責 6五、維修人員職責 6第三章 規(guī)章制度、規(guī)定 7一、配電房管理規(guī)定 7二、發(fā)電機房管理規(guī)定 8三、電氣維修管理規(guī)定 8四、空調(diào)機房管理規(guī)定 9五、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的管理規(guī)定 9六、給排水系統(tǒng)的管理規(guī)定 10七、水泵房管理規(guī)定 10八、消防系統(tǒng)管理規(guī)定 11九、工具器材管理規(guī)定 11十、資料檔案管理規(guī)定 12第四章 工作程序 12一、電氣安全操作規(guī)程 12二、高壓停、送電操作規(guī)定 14三、發(fā)電機操作規(guī)程 15四、中央空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程 16五、緊急事故處理程序 18第五章 維護保養(yǎng) 21一、低壓配電柜、控制柜保養(yǎng)（每半年進行一次） 21二、干式變壓器保養(yǎng) 22三、水泵周期保養(yǎng) 23四、風機、風柜的保養(yǎng)（每半年一次全面保養(yǎng)） 24五、監(jiān)控系統(tǒng)的維修與保養(yǎng) 25六、空調(diào)設(shè)備的保養(yǎng) 25七、火災(zāi)報警自動控制系統(tǒng)保養(yǎng) 26八、氣體自動滅火系統(tǒng)的保養(yǎng) 27九、防火卷閘的保養(yǎng) 28十、消防栓保養(yǎng) 28十一、自動噴淋滅火系統(tǒng)保養(yǎng) 29第六章 電梯管理 30一、電梯工崗位職責 30二、電梯機房管理規(guī)定 30三、電梯安全管理規(guī)定 31四、電梯安全操作規(guī)程 31五、電梯困人求援規(guī)程 32六、電梯維修保養(yǎng)工作的檢驗 33七、電梯維修保養(yǎng)主要標準 33八、自動扶梯維修保養(yǎng)的主要標準 36第八章 房屋維護、管理 38一、主體結(jié)構(gòu)維護管理。八、勤于思考，勇于開拓，大膽創(chuàng)新。 7．負責組織對公司接管的設(shè)施、設(shè)備進行驗收及其配套設(shè)施的完善工作。 5．參與對本項目各系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的改良，新技術(shù)推廣，并針對有關(guān)設(shè)備缺陷，提出合理建議，完善項目優(yōu)質(zhì)管理和運作。 3．協(xié)助系統(tǒng)工程師/值班工程師處理好管轄系統(tǒng)的突發(fā)事件，并將處理過程、結(jié)果、原因書面匯報予上級領(lǐng)導(dǎo)。 11．負責處理班組內(nèi)其他事務(wù)。 7．對突發(fā)性事故的處理，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)程操作或采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理，并積極配合處理。 5．發(fā)生突發(fā)事件時，應(yīng)迅速趕赴現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，使損失減至最低。 4．值班人員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況、操作方法和安全注意事項。二、三、電氣維修管理規(guī)定 1．電氣維修人員必須持證上崗，嚴格按照國家頒布標準《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè)。 9．要求維修人員在完成工作單的任務(wù)后，須注意工作區(qū)域或鄰近設(shè)施、設(shè)備的運行情況及狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常時，應(yīng)及時向領(lǐng)班反映安排處理，并做好記錄。 8．每年不少于1次對機組及其配套設(shè)備進行全面性的維護保養(yǎng)，確保機組動作良好。 3．定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹。 4．定期清理大廈各區(qū)域化糞池，一年不少于1次。 6．按照水泵及電柜保養(yǎng)要求定期對其進行維護。 6．監(jiān)控室內(nèi)的一切設(shè)備設(shè)施、元器件、線路不得隨意更改。 4．大型或貴重工具應(yīng)集中存放、保管，由當值主管負責管理，需要時，須辦理借領(lǐng)、歸還手續(xù)，并作好記錄。 5．資料員應(yīng)定期安排衛(wèi)生清潔及防蛀蟲工作，確保資料的完整。（3） 斷開點和工作人員施工地點與鄰近帶電設(shè)備距離少于安全要求時，必須采取絕緣隔離的措施。（4） 所有操作應(yīng)戴絕緣手套和穿絕緣靴進行。（6） 裝接地線時，人體和地線與鄰近的帶電導(dǎo)體必須有足夠的距離。 2．所有倒合閘操作，必須接到系統(tǒng)工程師的命令及操作票后方可進行，原則上不得以口頭或電話替代書面的操作命令（特殊情況例外）。 7．所有電力變壓器投入運行前，除按規(guī)范要求做好各項技術(shù)指標測試外，送電操作前，必須核實低壓側(cè)備供開關(guān)處在分閘狀態(tài)后，方能投入高壓側(cè)的真空開關(guān)，向變壓器充電，再投入低壓側(cè)空氣自動開關(guān)和各饋電開關(guān)；停電順序是先斷開低側(cè)各饋電開關(guān)和總進線的總開關(guān)，后斷開高壓側(cè)真空開關(guān)。C、檢查控制面板，將主令開關(guān)撥到停止位置，合上檢測開關(guān)，顯示正常后，斷開檢測開關(guān)，各種顯示儀表應(yīng)在“零”處，指示燈顯示“關(guān)機”狀態(tài)。（2） 開機：切斷市電信號，觀察能否自動啟動，切換電源。（2） 查看兩個水系統(tǒng)是否充滿水（冷凍、冷卻系統(tǒng)），未充滿水排除故障后補水到滿液狀態(tài)。（7） 主機運轉(zhuǎn)后將風機盤管總開關(guān)打開，再根據(jù)用戶情況打開或關(guān)閉樓層/區(qū)域控制開關(guān)。排除故障后，再補水投入運行。 包括：（1） 將電梯升高離開受浸范圍。 4．設(shè)法查明水浸來源并采取有效的措施加以截斷：（1） 如水浸起自大廈機管設(shè)施之損壞和故障，應(yīng)當關(guān)閉控制有關(guān)故障部位的水掣或供水泵。 （附則）一些常見水浸事故的針對性處理措施 在發(fā)生以下所列的情況時，除采取上述一般性措施外，還應(yīng)采取以下相應(yīng)的針對性措施：（1） 大廈的供水管道發(fā)生破裂，應(yīng)盡快找到并關(guān)上能夠控制破裂部位的水掣。 5．如電梯保養(yǎng)單位技工5分鐘仍未到達，則工程部電梯工可根據(jù)不同情況，按下列步驟先行釋放被困乘客。（2） 停電前做好一切準備工作，特別是工具的準備應(yīng)齊全，辦理好工作票手續(xù)。（4） 用手柄把總空氣開關(guān)從配電柜中搖出，檢查主觸點是否有燒熔痕跡，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲、清潔柜內(nèi)灰塵，試驗機械的合閘、分閘情況。（4） 保養(yǎng)電容柜時，在電容器對地放電之前，嚴禁觸摸。 2．消防栓水泵和噴淋泵每三月進行一次試運行，運行時間10~15分鐘，消防泵起動時在管網(wǎng)頂部試消防栓出口噴水射程達6M以上，每半年進行一次全面保養(yǎng)。（6） 空調(diào)水泵因運轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進行清洗或更換。（5） 啟動判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予更正。 2．手搖轉(zhuǎn)動風輪，觀察轉(zhuǎn)動情況，調(diào)節(jié)好皮帶的松緊度或聯(lián)軸器間隙和對中度。 10．合上風機主電源，檢查電源指示應(yīng)正常。六、空調(diào)設(shè)備的保養(yǎng) 1．水系統(tǒng)保養(yǎng)（月保養(yǎng)）① 檢查冷卻塔冷卻水是否清潔，若不清潔應(yīng)更換；② 清潔冷卻塔；③ 清潔冷卻管上的過濾器/X格；④ 在冷卻水系統(tǒng)中加入緩蝕劑（水處理公司）；⑤ 檢查冷卻塔和膨脹水箱補水浮球閥是否正常；⑥ 檢查系統(tǒng)閥門有無滲漏，清潔系統(tǒng)設(shè)備的表面。九、防火卷閘的保養(yǎng)（一）月保養(yǎng) 1．手控檢查：① 外觀檢查門軌、門扇有無變形、卡阻現(xiàn)象，手動按鈕箱是否完好上鎖；② 卷閘門的電控箱門、按動向上/向下按鈕，卷閘門應(yīng)能上升/下降；③ 開啟按鈕箱門，按動向上/向下按鈕，卷閘門應(yīng)上升/下降；④ 在按鈕操作上升（或下降）過程事，操作人員應(yīng)密切注意卷閘門上升/下降到端部位置時能否自動停車，若不能應(yīng)迅速手動停車，且必須待限位裝置修復(fù)（或調(diào)整）正常后方可重新操作。 6．當系統(tǒng)因試驗或因火災(zāi)啟動后，應(yīng)在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復(fù)到正常工作狀態(tài)； 7．認真做好每次維修及保養(yǎng)的記錄，并存檔。 4．電梯使用完畢停用時，管理人員應(yīng)將轎廂停在基站，將操作盤上開關(guān)全部斷開，并將層門關(guān)閉。工程部經(jīng)理組織進行檢驗，并填寫檢驗記錄； 3．年檢。 2．機房的1211干粉滅火器應(yīng)保持正常壓力。 9．限速器調(diào)節(jié)部位應(yīng)有鉛封（或漆封），非特種設(shè)備技術(shù)質(zhì)量監(jiān)察所和專業(yè)電梯公司專業(yè)人員禁止調(diào)整。 14．各軸承應(yīng)靈活，運行時應(yīng)無異常聲音，溫度應(yīng)不高于80℃（注油軸承應(yīng)保持油量飽滿），工作2500~3000小時后更換新油。各銷釘、開口銷卡簧，聯(lián)軸器螺栓等無松動、脫落。鋼絲繩磨損報廢標準（詳見GB597286）。15mm內(nèi)V≤，應(yīng)在177。 14．轎內(nèi)告示牌應(yīng)明顯清潔；報警裝置功能正常，隨時保持能和消防中心、機房正常通話；排風機要保證轎內(nèi)空氣流通；照明不得有不亮的光管；緊急照明功能正常。 6．液壓緩沖器油量應(yīng)充足，無銹死現(xiàn)象，緩沖器安全開關(guān)動作可靠。 5．扶手帶各部分結(jié)構(gòu)應(yīng)保證不能正常地站人。 13．扶手帶入口處應(yīng)有防護裝置防止異物卷入，當異物進入，扶梯自動停止運行。 21．梳齒連續(xù)斷齒不超過2個，總斷齒不超過3個。 30．制器與驅(qū)動鏈輪之間采用鏈條傳動時，應(yīng)有防止該傳動鏈條斷裂的安全開關(guān)。 36．在機倉或控制屏應(yīng)附裝有能切斷電動機、制動器和控制電路電源的電源總開關(guān)。包括：石基礎(chǔ)、墻柱、梁、板、鋼結(jié)構(gòu)等結(jié)構(gòu)承重物件。二、主體一次裝飾維護管理 1．未經(jīng)管理處、設(shè)計院、業(yè)主同意，任何個人、單位不得擅自更換、移動、破壞動漫星城外立面和室內(nèi)公共部位一次裝飾的造型、色彩、線條、材料、位置等，保證室內(nèi)外原設(shè)計效果。 3．定期對室內(nèi)外裝飾工程進行檢修、翻新維護（一年不少于一次），加固有安全隱患的結(jié)構(gòu)/構(gòu)造，保證正常使用及美觀效果。 2．每年不少于兩次對大廈主體結(jié)構(gòu)進行沉降檢測（可借用原建設(shè)階段的沉降點作為監(jiān)測控制點），包括：大廈的沉降幅度、水平偏差、頻率等，須符合國家建筑設(shè)計規(guī)范。 38．自動起動的扶梯應(yīng)有明顯運行方向標志，并在使用者到達梳齒前起動。 32．應(yīng)裝過速保護開關(guān)，且功能可靠。 23．梯梳板應(yīng)裝設(shè)安全開關(guān)，當異物擠入時，停止扶梯運行。 15．梯梳嚙合點以外扶手帶水平段至少有300mm。 7．上、下梯口，上、下機倉應(yīng)裝急停開關(guān)，有總電源開關(guān)可除外，急停開關(guān)應(yīng)有明顯的顏色或標記。 8．井道底坑無積水、雜物等。聲光信號應(yīng)正確，開關(guān)門按鈕功能正常。15mm內(nèi)。2mm，對重為0177。 19．電梯救援的手動松閘、手動盤車操作裝置，應(yīng)齊全并掛于墻上，不得它用。 16．供電系統(tǒng)電壓波動必須在177。 11．限速器、安全開關(guān)靈活可靠；限速器帶安全開關(guān)動作時，能使電梯可靠地停止運行。 4．轎廂平層標志應(yīng)用白色漆標在主鋼絲上，便其清晰可見（以利于緊急求援時用）。（二）維修檢驗 1．一般維修的檢驗。 6．如遇電梯底坑、井道進水，需將轎廂掛在頂層位置，并將該梯電源關(guān)閉。二、電梯機房管理規(guī)定 1．每周對機房進行一次全面清潔，保證機房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得住人，堆放雜物； 2．保證機房通風良好，風口有防雨措施，機房內(nèi)懸掛溫度計，機房溫度不超過40℃。（二）年保 1．完成月保全部項目； 2．對卷閘的控制箱自檢按鈕、故障報警消聲鍵復(fù)位鍵進行專門檢查； 3．緊固各電線接頭，清潔控制箱內(nèi)的灰塵，檢查箱內(nèi)電氣元件是否齊備。 2．按消聲鍵，消除聲音。 12．每月應(yīng)開機試驗，檢查一次。 4．清潔風葉、機殼部及電機外表面。（2） 檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器在等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端與接線螺絲。（2） 拆開電機接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用500V北歐表搖測電機繞組相與相、。 4．水泵保養(yǎng)時應(yīng)把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門、壓力表管道等隨泵同時保養(yǎng)。 4．整理及填寫記錄，包括：檢修工作票；配電柜、控制柜年保養(yǎng)記錄；設(shè)備維修記錄（設(shè)備臺帳）。（6） 保養(yǎng)電容柜時，應(yīng)先斷開電容器總開關(guān)，用＞10mm3以上導(dǎo)線把電容器逐個對地放電，然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好，檢查電容器有無異形現(xiàn)象，并用吸塵器清潔柜內(nèi)灰塵。（4） 組長須向參與保養(yǎng)人員說明本次保養(yǎng)項目、內(nèi)容、程序及安全注意事項等。（2）轎廂停于遠離電梯口（＞400mm）的位置時 a．進入機房，關(guān)閉該