【正文】 新城和重點城鎮(zhèn)集聚。北海道和日本南方的本州島以津輕海峽相隔，北面隔宗谷海峽與俄羅斯薩哈林島相望，東面則為千島群島。從地理位置來講，皮口和釜山有著天然的相似性，都是位于海邊的城市，有著天然的海產(chǎn)資源和優(yōu)美的自然景觀。舟山保存完好的海島自然景色，蘊藏著豐富的旅游資源，現(xiàn)已開辟的二個國家級和二個省級旅游風(fēng)景區(qū)，2010年旅游接待人數(shù)達到2139萬人次。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、區(qū)域、人與自然的和諧發(fā)展，要加快新型城市化步伐，推進以海洋科學(xué)城為核心的中心城區(qū)建設(shè)和周邊海島的自然生態(tài)旅游資源開發(fā)。2011年6月30日，國務(wù)院正式批準(zhǔn)設(shè)立浙江舟山群島新區(qū)，舟山成為我國繼上海浦東、天津濱海、重慶兩江新區(qū)后又一個國家級新區(qū)，也是首個以海洋經(jīng)濟為主題的國家級新區(qū)。造就了北海道獨特而優(yōu)美的環(huán)境，成為眾多電影的取景地，其中，札幌市，旭川市，釧路市的3市被指定為國土交通省的國際會議觀光都市，有數(shù)次的國際會議在這召開，成為了國際知名的旅游勝地。2003年，該島接納了1百90萬的游客，其中主要是來自于加拿大或歐盟國家的游客，并贏得了21億美元的收入。在大連的“十二五”規(guī)劃中，到2015年，大連要實現(xiàn)以下目標(biāo)：城市綜合經(jīng)濟實力大幅提升，服務(wù)和輻射東北腹地功能進一步增強，東北亞國際航運中心功能基本完備，東北亞國際物流中心和東北地區(qū)金融中心的地位基本確立，基本建成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美和人民生活富裕的宜居區(qū)，初步建成區(qū)域核心城市。示范區(qū)內(nèi)的項目應(yīng)具有吸引和帶動效應(yīng)，例如全球一流的品牌度假酒店和五星級商務(wù)高爾夫酒店、豪華運動俱樂部品牌等。關(guān)鍵詞三：生態(tài)旅游以有特色的生態(tài)環(huán)境為主要景觀的旅游。二是濱海旅游業(yè)。3. 定位理念補充在民間素來流傳“南有海南椰林御寒，北有長山群島避暑”。服務(wù)于家庭式的旅游度假需求。打造世界一流的四季皆宜的富豪級私密度假勝地。大長山群島的兩處地塊，得益于得天獨厚的景觀資源和島上已日趨成熟的休閑海洋漁業(yè)產(chǎn)業(yè)和旅游資源，一處定位為百家企業(yè)學(xué)院會所、和企業(yè)家以及社會名流的海島私宅度假勝地，另一處則是服務(wù)度假人群的觀瀾酒店或酒店式公寓——我們可稱之為長山觀海別墅群。長山群島每年吸引大量游客食客前往體驗捕魚食魚的樂趣，旺季日接待游客量可達4萬人次。我們將充分依托大連市“十二五”規(guī)劃中針對普灣新區(qū)皮楊地區(qū)和長山群島所提出的打造國際濱海旅游度假區(qū)與現(xiàn)代化生態(tài)宜居新城區(qū)，大力發(fā)展旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)和海洋經(jīng)濟，打造現(xiàn)代海洋牧場和國際旅游避暑勝地的戰(zhàn)略規(guī)劃，將現(xiàn)有地塊合理規(guī)劃建設(shè)。在打造這個項目的時候，我們正是以此為出發(fā)點，力圖打造一個適宜冬季旅游度假的海島和港口生態(tài)小城。第一部分 項目總體概念，和位于大長山群島的兩處地塊。海洋漁業(yè)方面，到2015年，政府目標(biāo)海洋水產(chǎn)品產(chǎn)量達到260萬噸，%；漁業(yè)經(jīng)濟總產(chǎn)值突破1,000億元，%；實現(xiàn)漁業(yè)產(chǎn)值450億元，年均增長11%；漁業(yè)經(jīng)濟三次產(chǎn)業(yè)比重為45:32:23；漁民人均年純收入達到26,000元。建議我們密切關(guān)注這一政府工作的進展。? 產(chǎn)業(yè)角度出發(fā)，東區(qū)主要是以高端旅游也帶動的無污染服務(wù)型產(chǎn)業(yè)。b. 長山觀海別墅群島上的兩塊土地，一塊我們建議定位為觀海別墅坐擁風(fēng)生水起——大長山群島百家企業(yè)學(xué)院會所和企業(yè)家及社會名流的海島私宅度假勝地。此一定位既能很好地符合政府的既定規(guī)劃，從而有效地利用政策層面的資源和政策，同時也必將充分凸顯大連的特有的產(chǎn)業(yè)與服務(wù)結(jié)合的優(yōu)勢。關(guān)鍵詞二：休閑漁業(yè)休閑漁業(yè)起源于20世紀(jì)6O年代拉丁美洲的加勒比海，后逐漸擴展到歐美、亞太地區(qū)，目前在發(fā)達國家已形成為一種產(chǎn)業(yè)，極大地推動了當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟的發(fā)展。 水上屋 海邊別墅 文化街和海鮮市場 沿海美食街海邊休閑活動 水上飛機 日韓的海鮮水產(chǎn)物流中心2. 目標(biāo)客戶 來自國內(nèi)、日韓和俄羅斯的高端度假人群、本地居民的居住消費升級需求、海洋經(jīng)濟帶上的企業(yè)用戶。附錄I. 項目背景分析1. 大連的城市發(fā)展背景大連是全國15個副省級城市之一、全國5個國家社會與經(jīng)濟發(fā)展計劃單列市之一?；▓@口經(jīng)濟區(qū)要重點發(fā)展新材料、生物制藥、新能源、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)，建設(shè)國家級新材料基地和遼寧沿海重要的新型產(chǎn)業(yè)基地，打造現(xiàn)代化生態(tài)宜居型海濱新城。到北海道之旅客，來購物者均是以買帆立貝、螃蟹、海膽為首選。實際GRDP（以2005年價格為基準(zhǔn)）%。舟山市近些年來先后榮獲了“中國漁都”、“中國海鮮之都”榮譽稱號。08年全市海洋經(jīng)濟總產(chǎn)出1048億元，%，是全國海洋經(jīng)濟比重最高的城市，：：，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)實現(xiàn)了由單一的傳統(tǒng)漁業(yè)經(jīng)濟向綜合的現(xiàn)代海洋經(jīng)濟轉(zhuǎn)變。由此可見，由休閑漁業(yè)帶動的服務(wù)業(yè)占到這個城市大部分的GDP。相關(guān)的水產(chǎn)品加工業(yè)也同樣占有較大比重，特別是其中的冷凍水產(chǎn)品生產(chǎn)量，２００５年占日本總產(chǎn)量的５５．８％。（附件摘錄《大連十二五規(guī)劃》報告）皮口2. 成功案例分享a. 加勒比海加勒比海大部分位于熱帶地區(qū)，是世界上最大的珊瑚礁集中地之一，風(fēng)景秀麗，充滿熱帶風(fēng)情。2011年全國兩會，大連被國家定位為振興東北老工業(yè)基地的龍頭及國家級戰(zhàn)略遼寧沿海經(jīng)濟帶開發(fā)開放的核心城市。主力打造東區(qū)濱海國家度假社區(qū)的沿海景觀和商業(yè)帶。對于休閑漁業(yè)，臺灣專家將其分成五種形態(tài)：? 一是運動形態(tài)，主要指以釣魚為主的體育運動。關(guān)鍵詞一：海洋經(jīng)濟海洋經(jīng)濟，包括為開發(fā)海洋資源和依賴海洋空間而進行的生產(chǎn)活動，以及直接或間接為開發(fā)海洋資源及空間的相關(guān)服務(wù)性產(chǎn)業(yè)活動，這樣一些產(chǎn)業(yè)活動而形成的經(jīng)濟集合均被視為現(xiàn)代海洋經(jīng)濟范疇。另外我們覺得這塊土地從地理位置、周邊環(huán)境、私密性等許多綜合因素考量具有很大的土地價值和升值潛力，所以我們建議除了針對企業(yè)做一些會所以外，也可以針對這些優(yōu)秀企業(yè)的企業(yè)家高層管理者，或者社會名流設(shè)計建造精裝修帶地暖等設(shè)計的豪華觀瀾別墅，形成以大企業(yè)家、名人為主要人群的度假勝地，從而很好的帶動當(dāng)?shù)匚幕瘎?chuàng)意產(chǎn)業(yè)、時尚影視產(chǎn)業(yè)、高端旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。舉例來講， 配合大連國際服裝節(jié)，當(dāng)?shù)胤b產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)有基礎(chǔ)，未來將引入的Outlets，建議規(guī)劃設(shè)計時尚的服裝展館譬如延伸入海的國際標(biāo)準(zhǔn)T臺。接下來，我們具體講講各個具體地塊的概念定位。*附件摘錄《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)全國海洋經(jīng)濟發(fā)展十二五規(guī)劃的通知》、《大連市政府辦公廳印發(fā)大連市海洋資源開發(fā)利用十二五規(guī)劃》、和《大連地區(qū)海洋經(jīng)濟發(fā)展歷程、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和推進方略》報告d. 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)項目所在地擁有三大現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)。1. 概況分析a. 項目位置皮口和涼水灣項目地塊位于皮口鎮(zhèn)，地處黃海之濱，位于遼東半島東南部，普蘭店市東端，與大長山群島及群島上的兩處項目地塊隔海相望。這里的冬季將呈現(xiàn)一面如夏日海灘嬉沙逐浪，一面如冬日飛雪溫泉滑冰的奇幻景象。由旅游帶動人氣，進而拉動和服務(wù)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括：高端旅游產(chǎn)業(yè)、