【正文】 的持有權(quán) …… Tospur 定位高度 創(chuàng)新型 4P住區(qū) 產(chǎn)品特征，突出項(xiàng)目標(biāo)識(shí)性及稀缺性 FOUR “ P” — 產(chǎn)品：精煉建筑（ Purified building） — 規(guī)劃：多元規(guī)劃（ Polynary plan） — 景觀：滲透景觀（ Perative scenery） — 生活：完美生活（ Perfect life） 表現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)，提升項(xiàng)目整體調(diào)性 突出項(xiàng)目居住性及社區(qū)感 承 接紅星海“新奢侈主義生活”理念 首創(chuàng)大連“新舒適主義生活”標(biāo)準(zhǔn) 遠(yuǎn)洋 形態(tài)創(chuàng)新 近似總價(jià) 下的 高性價(jià) 同性價(jià) 下的 高創(chuàng)新價(jià)值 策略小結(jié) Tospur 難點(diǎn)釋疑三： 同策觀點(diǎn)：生活訴求的融合引導(dǎo)社區(qū)整合 —— 社區(qū)整體性塑造及推廣落點(diǎn) Tospur 策略標(biāo)簽三： 統(tǒng)一規(guī)劃 概念塑造 分散地塊的 硬件呼應(yīng) 大型住區(qū)的 生活理念倡導(dǎo) 策略小結(jié) Tospur 住區(qū)打造 PART 3 Tospur 4P系列之 產(chǎn)品篇 Tospur 產(chǎn)品系搭建 產(chǎn)品 搭建 4P80系產(chǎn)品 4P90系產(chǎn)品 全民家居解決方案 50平方米 75平方米 90平方米 青年公寓 靈動(dòng)兩房 靈動(dòng)三房 90平方米 90平方米 120平方米 高層 TOWN 90墅 生態(tài)三房 經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品 類別墅產(chǎn)品 高附加產(chǎn)品 工業(yè)化裝修 開發(fā)商 客戶 增加利潤(rùn) 裝修成本分期 保證舒適度 保證低總價(jià) 最大化迎合吸納客戶 創(chuàng)造附加值 Tospur 4P80系產(chǎn)品是什么？ 產(chǎn)品系搭建 理 享 領(lǐng) 寓 合理的、理智的 享受 領(lǐng)先 產(chǎn)品特性 作為現(xiàn)代都市的中堅(jiān)，工作繁重，生活重壓，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境，他們?cè)谥貕褐衅D難的前行，當(dāng) “ 家 ” 成為生活中唯一的一片樂土?xí)r，他們已經(jīng)不能忍受空間受限的“ 蝸居生活 ” ， 而需要一種 “ 價(jià)格要盡量少，空間要足夠大 ” ， 可以兼顧 產(chǎn)品功能性、舒適性，更能滿足自己的對(duì)生活方式要求的“ 高效住宅 ” 。 Tospur 硬件落點(diǎn) 人群活動(dòng)共享空間之 主題架空層花園 項(xiàng)目 每棟建筑下均設(shè)置架空層 ，并設(shè)置不同主題架空花園，社區(qū)重要亮點(diǎn)； Tospur 主題 CLUB，每棟生態(tài)架空層內(nèi)，將為不同的愛好者設(shè)置活動(dòng)與交流的空間 硬件落點(diǎn) 人群活動(dòng)共享空間之 主題 CLUB 驢友俱樂部 垂釣俱樂部 音樂家俱樂部 書畫家俱樂部 足球愛好者俱樂部 動(dòng)漫俱樂部 Tospur 社區(qū)平面圖 ?社區(qū)外主干道 ?社區(qū)內(nèi)人車道路動(dòng)線 ?社區(qū)分區(qū)標(biāo)示 ?樓棟號(hào)標(biāo)注 ?基建設(shè)施標(biāo)注 ?商業(yè)及配套設(shè)施提示 主要路口垂直引導(dǎo)系統(tǒng) ?社區(qū)配套設(shè)施指引 ?社區(qū)分區(qū)指引 ?停車庫(kù)指引 ?現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí) 硬件落點(diǎn) 精神符號(hào)之 標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 統(tǒng)一社區(qū)內(nèi)部各處的標(biāo)識(shí)及知識(shí)系統(tǒng)，把項(xiàng)目視覺形象完整化，覆蓋全局，渲染社區(qū)整體感，同時(shí)表現(xiàn)項(xiàng)目 的規(guī)模性和品牌性。 規(guī)劃任務(wù)： 人群活動(dòng)共享空間 重要規(guī)劃元素 一種精神符號(hào) 道路、標(biāo)識(shí) …… Tospur 硬件落點(diǎn) 商業(yè)軸之 塊狀核心商業(yè)小廣場(chǎng) 項(xiàng)目幾何中心恰是本案地塊斷裂最明顯的位置，在此處結(jié)合青年公寓設(shè)置底層小型商業(yè)廣場(chǎng)，營(yíng)造社區(qū)生活感并賺足人氣的同時(shí)，可作為社區(qū)內(nèi)部商業(yè)輻射和地塊串聯(lián)的起點(diǎn)。 控制住總價(jià)的前提下，如能在產(chǎn)品上進(jìn)行突破，項(xiàng)目未來有機(jī)會(huì)吸引 改善型 客戶。 三房表現(xiàn) 整體市場(chǎng)成交表現(xiàn) Tospur 小結(jié)： 總價(jià) 20— 35萬 面積 50— 70㎡ 總價(jià) 35~60萬 面積 90㎡ 左右 總價(jià) 50~130萬 面積 100— 150㎡ 三房產(chǎn)品： 中間段 120— 130㎡ 為缺口 總價(jià)敏感性差、低總價(jià)稀缺 兩房產(chǎn)品： 90㎡ 左右的產(chǎn)品占到主導(dǎo)性地 性價(jià)比高的產(chǎn)品成交表現(xiàn)旺盛 一房產(chǎn)品： 面積與總價(jià)的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng) 總價(jià)對(duì)于成交有決定性影響 開發(fā)區(qū)各產(chǎn)品功能成交總價(jià)承受力 Tospur 開發(fā)區(qū)市場(chǎng)均價(jià) 5000元以上項(xiàng)目近一年成交情況（按成交面積排序） 項(xiàng)目名稱 成交面積 (㎡ ) 成交總金額 (元 ) 成交均價(jià)（元 /㎡ ） 紅星海 145251 1054002146 7256 華潤(rùn) .海中國(guó) 136571 1100653755 8059 東北明珠 63564 361132941 5681 開建陽(yáng)光馨苑 39853 235090300 5899 北歐假日 39269 269496728 6863 熱島黃金海岸 37105 223776340 6031 海富經(jīng)典 32150 213607993 6644 古耕景和園 30675 166894837 5441 開發(fā)區(qū)內(nèi)大盤、品牌的效應(yīng)明顯，均價(jià)因項(xiàng)目的資源性差異而差距明顯 ?成交量 最高的前 8個(gè)樓盤中有 6個(gè)位濱海板塊樓盤。 16667㎡ /月 銷量相當(dāng)于 2020年蓬勃市場(chǎng)下開發(fā)區(qū) 5000元 /㎡以上住宅月均銷量的 %！ Tospur 50萬平方米 30個(gè)月 6000元 /㎡ 〃 〃 在現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境下的 客戶容量問題 目標(biāo)價(jià)格基礎(chǔ)上的 市場(chǎng)承接力問題 策略難點(diǎn)一：客戶容量及承付能力 Tospur –銷售價(jià)格 –銷售速度 年銷售 20萬平方米 6000元 /㎡ 如何平衡？ 策略難點(diǎn)二：銷售速度及銷售價(jià)格 Tospur 從項(xiàng)目立地條件出發(fā)的思考 Tospur 項(xiàng)目位臵 金州區(qū) 開發(fā)區(qū)核心區(qū) 6公里 4公里 ?項(xiàng)目位于大連開發(fā)區(qū)東北側(cè)、大連理工大學(xué)北側(cè)， 距離開發(fā)區(qū)核心區(qū)約 6公里； ?從區(qū)域距離看，項(xiàng)目到開發(fā)區(qū)核心區(qū)的距離較金州五一路板塊至開發(fā)區(qū)的距離遠(yuǎn) 。 ?從圖表上看，成交相對(duì)集中 在4500—— 6500元 /㎡ 的區(qū)間內(nèi)，占總成交的 % 開發(fā)區(qū)市場(chǎng)成交 主力單價(jià)為 4500—— 6500元 /㎡ 成交單價(jià) 整體市場(chǎng)成交表現(xiàn) Tospur 近一年開發(fā)區(qū)成交總價(jià)結(jié)構(gòu) 單價(jià)：萬元%%%%%%%%%%%%%% % % % % % % % %%%%%%%%%2020252530303535404045455050555560606565707075758080858590909595100100110110120120130130140140150150+近一年開發(fā)區(qū)公寓成交總價(jià)分布總體 集中在35—— 55萬元的區(qū)間內(nèi)，占總成交的 % 在此范圍內(nèi)的分布較為平均 而 45—— 50萬在集中段內(nèi)屬于中部缺口區(qū)間 開發(fā)區(qū)市場(chǎng)中 客戶總價(jià)的承付力集中在 35— 55萬 成交總價(jià) 整體市場(chǎng)成交表現(xiàn) Tospur 主力面積 50— 100㎡ 主力單價(jià) 4500— 6500元 /㎡ 主力總價(jià) 35— 55萬 開發(fā)區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)主體 開發(fā)區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)的三維體系 整體市場(chǎng)成交表現(xiàn) Tospur 近一年開發(fā)區(qū)一房成交面積分布%%%%%%3040 4050 5060 6070 7080 8090近一年開發(fā)區(qū)一房成交總價(jià)分布%%%%%%%%%%%%%%%%202025253030353540404545505055556060+從一房成交面積結(jié)構(gòu)來看，集中在 40— 70㎡ ，其中50— 60㎡ 占四成以上，大于 70㎡ 的比例很低 從成交總價(jià)的分布來看， 高于 40萬的一房成交比例很小，成交集中在 20— 35萬， 25— 30萬是其中相對(duì)空白區(qū)。 目標(biāo)客戶捕捉 1——現(xiàn)有客戶群體篩選 Tospur ?基本信息 ?居住情況 工作區(qū)域：中山區(qū) 無自有物業(yè)，租房 與人合租，位于中山區(qū)，月租金 900/月 ?承付情況 月收入：近 4000/月 積蓄情況：自己手中有 3萬元左右的積蓄 可籌房款情況：可借款 7萬元左右，共計(jì) 10萬元 經(jīng)濟(jì)擠壓型客戶 —— 張先生 年齡： 27歲 黑龍江人 未婚 職業(yè)：家瑞國(guó)際貿(mào)易有限公司 ? 職員 ? 工作年限： 3年 學(xué)歷：本科 核心客戶 1——自用客戶 各類典型客戶購(gòu)買誘因 Tospur ?總價(jià)不能太高，要留裝修款 ?一房即可，功能間齊全 ?交通要方便，能接受 1小時(shí)通勤時(shí)間 ?在承付能力范圍內(nèi)， 能夠買到兩房更好。 不買房老婆或準(zhǔn)老婆更不答應(yīng) 產(chǎn)品落點(diǎn) Tospur 雙語(yǔ)幼兒園，年輕的父母?jìng)兘獬箢? 產(chǎn)品落點(diǎn) 雙語(yǔ)幼兒園 Tospur 感謝聆聽 Tospur Research 同策專業(yè)策劃 習(xí)慣小聲一點(diǎn) ?總體分析，臵業(yè)目的為落戶、學(xué)區(qū)及分戶需求目的的比例很低 ?開發(fā)區(qū)客戶占總成交的 40%，臵業(yè)目的主要為改善、出租投資及剛性需求 ?市區(qū)客戶占總成交的 20%，以改善、出租投資及養(yǎng)老為主要 臵業(yè)目的 ?本省客戶占總成交的 10%，以改善居住條件、投資出租、方便工作及度假為主要臵業(yè)目的 ?東三省及其他地區(qū)的客戶的臵業(yè)目的以出租投資及度假為主 客戶來源構(gòu)成模型 紅星海一期客戶域比例特征 Tospur 7580萬 76 24 7075萬 86 2 6570萬 47 6065萬 90 5560萬 1 82 5055萬 40 55 4550萬 52 2 4045萬 39 3540萬 82 3035萬 35 一房 兩房 三房 150萬以上 35 140150萬 22 130140萬 4 72 120130萬 1 87 110120萬 6 53 100110萬 7 54 95100萬 21 59 9095萬 11 57 8590萬 6 22 8085萬 43 23 一房 兩房 三房 紅星海一期主力總價(jià)情況： 一房為 30— 55萬，兩房為 50— 85萬，三房為 90— 140萬 紅星海一期客戶價(jià)格承受能力分布 客戶來源構(gòu)成模型 Tospur 客戶來源構(gòu)成模型 紅星海二期客戶域比例特征 婚房 1 1 剛需，首次臵業(yè) 3 5 2 1 落戶 1 1 改善 39 16 13 18 4 2 養(yǎng)老，未來住 1 2 6 1 1 度假 3 3 為子女買房 1 投資 23 27 10 32 2 6 開發(fā)區(qū) 市區(qū) 本省 黑龍江 吉林 其他地區(qū) ?總體來看，紅星海二期的客戶以改善及投資為主要臵業(yè)目的 ?開發(fā)區(qū)客戶占總成交的 %，較一期下降了 % ?市區(qū)客戶占總成交的 20% ?本省客戶占總成交的 10% ?東三省的客戶占總成交的 %，較一期提高了十個(gè)百分點(diǎn) 紅星海二期開發(fā)區(qū)客戶比例逐漸縮小，只占整體比例的 30%， 東三省 客戶比例上升，占到整體比例的 40%，主要臵業(yè)目的為改善與投資 。 小結(jié)： 附近有大學(xué)城