【正文】 鳳凰21”南側(cè)地塊物業(yè)類型。泰州市地處沿海和長江“T”型產(chǎn)業(yè)帶的結(jié)合部，有良好的區(qū)位優(yōu)勢、資源條件和經(jīng)濟基礎(chǔ)。首先，國家投入大量資金進行沿江開發(fā)。%，規(guī)模經(jīng)濟是泰州工業(yè)生產(chǎn)的一大特色，擁有春蘭集團、林海集團等產(chǎn)銷過億元的企業(yè)集團數(shù)家，其中，春蘭集團是全國最大的空調(diào)生產(chǎn)基地。隨著銀行利率的下降和消費能力的增強，人們的理財觀念將有所改變，一些具有較強經(jīng)濟實力的居民，開始尋找比銀行儲蓄回報率更高、風(fēng)險較低的投資方式。調(diào)查內(nèi)容截止2003年底，在泰州注冊的房地產(chǎn)開發(fā)公司在50家以上，其中，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級以上資質(zhì)的為20家左右。香江花園三期小高層均價3300元/平米位于鼓樓北路，二期60戶左右，已預(yù)約400組客戶。2）棟距大，底層采光不受影響。4）位于泰州市行政中心，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美。由于皇家美墅地出九龍鎮(zhèn)，位置較其他樓盤偏僻，故價格上漲幅度不大。商鋪40~150㎡，寫字樓200~1800㎡沿街13000元/平方，寫字樓2400元/平米。由于泰州樓市并不是靠大規(guī)模吸引外來人口來增加市場需求，其主流消費市場至今仍屬于內(nèi)銷型，外部支撐因素相對較少。（詳見下圖）調(diào)查結(jié)果為：投資占8%，居住占92%。由于泰州城市規(guī)模不斷擴大，青年路、鼓樓路的投資價值也逐步體現(xiàn)。廣告形式主要有：報紙硬性廣告和軟文，電視形象廣告。2）鵬欣麗園，泰州鼎級花園。機會1）要以新穎的產(chǎn)品設(shè)計吸引客源。4）純粹投資者。2）銷售價格受競爭樓盤（盛世華庭和西湖翠苑）牽制。5）位于泰州行政中心，交通便捷。類別先行收費預(yù)測未來收費多層住宅小高層別墅商鋪（四）廣告媒體效果分析調(diào)查對象營銷策劃較成功的樓盤：西湖翠苑、盛世華庭、鵬欣麗園。城中35%優(yōu)勢：人口密集，生活設(shè)施齊全，交通便捷，環(huán)境好。有20%的被調(diào)查者持觀望態(tài)度，對目前的房地產(chǎn)市場信心不足。調(diào)查內(nèi)容泰州與長江三角洲其他城市一樣，主要是靠大規(guī)模的城市拆遷來拉動房產(chǎn)市場需求。主要產(chǎn)品有沿街商鋪、一層內(nèi)店、二至四層商鋪及寫字樓等。下圖顯示，多層住宅單價每年上漲300—500元左右，平均每年上漲20%左右。其它費用：煤氣管道建設(shè)基金3000元/戶，契稅2%，太陽能2888元，贈送可視對講。具體價格如下：一樓1680元/平米，二樓1790元/平米，三樓1880元/平米，四樓1680元/平米，五樓1350元/平米，閣樓500元/平米，摩托車庫600元/平米，汽車庫1200元/平米。錦繡華庭，總開發(fā)量不超過3萬方?！?資料來源： 2003年泰州市統(tǒng)計年鑒從下圖可以看出，目前泰州市居民的住房條件相對較差，四居室以上的大面積房屋僅占3%，%，面積在60~80平方米的二居室占近房屋總量的一半，而且還有23%的平房，居民的居住條件有待進一步提高。目前，泰州周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民到海陵區(qū)居住或房產(chǎn)投資已成為一種趨勢。2002年，%，自1995年以來，海陵區(qū)經(jīng)濟發(fā)展日新月異，%，高于泰州市的平均水平。而春蘭、林海、匯豐等一批企業(yè)也在世界各地設(shè)立了商務(wù)機構(gòu)和生產(chǎn)基地。滬寧高速公路的順利通車，使泰州成功進入了上海經(jīng)濟圈，西面連接揚州市，東面緊靠上海市、南通市，與只有一江之隔的蘇州市、無錫市、。 “鳳凰21”南側(cè)地塊項目開發(fā)定位調(diào)研報告目 錄一、調(diào)查說明二、調(diào)查目標(biāo)三、調(diào)查方式（一） 泰州概況泰州市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r分析泰州市行政區(qū)域劃分及人口結(jié)構(gòu)居民收入和消費水平分析 城市居民居住情況4. 2居民房屋建筑式樣分析（二） 市場環(huán)境調(diào)查調(diào)查對象調(diào)查內(nèi)容 2004年泰州市土地上市總量 （三） 市場需求調(diào)查調(diào)查對象調(diào)查內(nèi)容 （四） 廣告媒體效果分析調(diào)查對象廣告策略媒體效果分析（五） “鳳凰21”南側(cè)地塊投資狀況優(yōu)劣勢分析（六） 項目總銷金額預(yù)測（七）給開發(fā)商的幾點建議“鳳凰21”南側(cè)地塊項目開發(fā)定位調(diào)研報告一、調(diào)查說明本次市場調(diào)研工作主要是針對泰州市房地產(chǎn)市場進行的，調(diào)研報告內(nèi)容主要包括：泰州市經(jīng)濟發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場環(huán)境分析、供求市場分析及營銷推廣策略分析等。泰州市具有2100多年歷史，歷代人文薈萃、商賈云集，素有“漢唐古郡，淮海名區(qū)”之稱，歷史上就是蘇中地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化和交通中心。全方位的對外交流和合作不斷擴大，市及各市（區(qū)）已與7個城市締結(jié)為國際友好城市。（詳見下圖）　 ★資料來源：2003年泰州市統(tǒng)計年鑒 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析1）從圖中我們可以清楚的看出泰州市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化：第一產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例最小，且比重逐年減少；第二產(chǎn)業(yè)仍然是海陵區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，比重占國內(nèi)生產(chǎn)總值的一半左右。從人口分布上看，由于海陵區(qū)的人口數(shù)量占全市人口數(shù)量的比重不大，所以，本項目要想成功去化，應(yīng)在成功把握海陵區(qū)目標(biāo)客源的基礎(chǔ)上，對周邊縣市的目標(biāo)客源進行有效宣傳。從另外一個角度分析：高檔別墅小區(qū)的市場份額較小，隨著人們對居住需求的提高，躍層、樓中樓和別墅的大面積戶型有很大的發(fā)展空間。下半年還有香江花園三期、盛世華庭二期、邑廟街住宅、鵬欣麗園三期、西河翠苑將相繼開盤，估計開發(fā)總量在20萬方左右，住宅以多層、小高層公寓為主，另外還有少量別墅。其它費用：煤氣管道建設(shè)基金3000元/戶，契稅2%，贈送太陽能和可視對講。物業(yè)管理費：～優(yōu)勢1）項目定位準確，市場抗性小。預(yù)計2004年多層房價將繼續(xù)上漲，達到3000元/平米以上。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計：項目名稱用途面積㎡價格物業(yè)費銷售率區(qū)域錦泰購物廣場商鋪30~180㎡沿街130002元/平米，內(nèi)店80002元/平米。但明顯不同的一點是，泰州樓市的住宅消費群體是以本地居民為主，迄今為止，尚沒有受到過外來人群和資金的大規(guī)模沖擊。調(diào)查結(jié)果為：被調(diào)查者中有35%愿意投資商鋪，對房地產(chǎn)的投資回報很有信心；有28%持觀望態(tài)度，對目前的房地產(chǎn)市場信心不足，在等待時機；有22%選擇其他投資渠道；有15%無投資欲望。劣勢：房價高，噪音大。廣告策略主要采用電視、報紙、房展會等媒體。主要采用媒體為電視廣告、報紙廣告、DM等。威脅1）近幾年，泰州市在新區(qū)進行大開發(fā)，預(yù)計有5～7個地塊將上市，同質(zhì)樓盤增多，競爭壓力大。以上客戶群體的職業(yè)應(yīng)為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、國家