【正文】 三、調(diào)查方式（一） 泰州概況泰州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析泰州市行政區(qū)域劃分及人口結(jié)構(gòu)居民收入和消費(fèi)水平分析 城市居民居住情況4. 2居民房屋建筑式樣分析（二） 市場環(huán)境調(diào)查調(diào)查對象調(diào)查內(nèi)容 2004年泰州市土地上市總量 （三） 市場需求調(diào)查調(diào)查對象調(diào)查內(nèi)容 （四） 廣告媒體效果分析調(diào)查對象廣告策略媒體效果分析（五） “鳳凰21”南側(cè)地塊投資狀況優(yōu)劣勢分析（六） 項(xiàng)目總銷金額預(yù)測（七）給開發(fā)商的幾點(diǎn)建議“鳳凰21”南側(cè)地塊項(xiàng)目開發(fā)定位調(diào)研報(bào)告一、調(diào)查說明本次市場調(diào)研工作主要是針對泰州市房地產(chǎn)市場進(jìn)行的，調(diào)研報(bào)告內(nèi)容主要包括：泰州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場環(huán)境分析、供求市場分析及營銷推廣策略分析等。了解泰州及周邊城市住宅、商鋪樓盤的規(guī)劃現(xiàn)狀。滬寧高速公路的順利通車，使泰州成功進(jìn)入了上海經(jīng)濟(jì)圈，西面連接揚(yáng)州市，東面緊靠上海市、南通市，與只有一江之隔的蘇州市、無錫市、。集航運(yùn)、灌溉、排澇等五大功能的“新大運(yùn)河”——泰州引江河工程已于1999年竣工，通江達(dá)海的五條重要航道在這里交匯。而春蘭、林海、匯豐等一批企業(yè)也在世界各地設(shè)立了商務(wù)機(jī)構(gòu)和生產(chǎn)基地。就海陵區(qū)而言，2003年拆遷總量達(dá)12000戶，居民的生活品質(zhì)將進(jìn)一步提升，同時(shí)也極大地帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2002年，%，自1995年以來，海陵區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展日新月異，%，高于泰州市的平均水平。說明泰州市除了有一個(gè)健康、有序的供給市場外，還有一個(gè)持續(xù)增長的消費(fèi)市場，足夠的市場供給和不斷增長的有效需求，使泰州的經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，人們的生活水平不斷提高。目前，泰州周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民到海陵區(qū)居住或房產(chǎn)投資已成為一種趨勢。而且，資料顯示近二三年內(nèi)，泰州市民的可支配收入將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長?！?資料來源： 2003年泰州市統(tǒng)計(jì)年鑒從下圖可以看出，目前泰州市居民的住房條件相對較差，四居室以上的大面積房屋僅占3%，%，面積在60~80平方米的二居室占近房屋總量的一半，而且還有23%的平房，居民的居住條件有待進(jìn)一步提高。房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)、利潤及管理模式等問題逐步凸現(xiàn)。錦繡華庭，總開發(fā)量不超過3萬方。西湖翠苑二期別墅均價(jià)2700元/平米一期去化95%大訂本次市場調(diào)研的主要住宅樓盤為：盛世華庭、西湖翠苑和二手房市場。具體價(jià)格如下：一樓1680元/平米，二樓1790元/平米，三樓1880元/平米，四樓1680元/平米，五樓1350元/平米，閣樓500元/平米，摩托車庫600元/平米，汽車庫1200元/平米。3）是泰州最南面的項(xiàng)目，市民對此有很大抗性。其它費(fèi)用：煤氣管道建設(shè)基金3000元/戶，契稅2%，太陽能2888元，贈(zèng)送可視對講。公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)階層、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)商者等。下圖顯示，多層住宅單價(jià)每年上漲300—500元左右，平均每年上漲20%左右。目前，市場上除了底層和位置差的商品房未去化外，其他所有住宅商品房都已去化。主要產(chǎn)品有沿街商鋪、一層內(nèi)店、二至四層商鋪及寫字樓等。2元/平米30%青年路西側(cè)，東進(jìn)路北側(cè)。調(diào)查內(nèi)容泰州與長江三角洲其他城市一樣，主要是靠大規(guī)模的城市拆遷來拉動(dòng)房產(chǎn)市場需求。2003年泰州老城區(qū)拆遷量達(dá)到100多萬平方米，拆遷戶成為泰州樓市購房的主要力量。有20%的被調(diào)查者持觀望態(tài)度，對目前的房地產(chǎn)市場信心不足。購房者選擇地段情況如下：區(qū)域比例情況分析城東18%優(yōu)勢：交通便捷，有春蘭、LG等大型企業(yè)，有師范學(xué)院等。城中35%優(yōu)勢：人口密集，生活設(shè)施齊全，交通便捷，環(huán)境好。近年來，泰州市民的消費(fèi)水平增加很快，但是，商品房消費(fèi)能力較低，中低價(jià)位的商鋪仍是市場的主流。類別先行收費(fèi)預(yù)測未來收費(fèi)多層住宅小高層別墅商鋪（四）廣告媒體效果分析調(diào)查對象營銷策劃較成功的樓盤：西湖翠苑、盛世華庭、鵬欣麗園。4）價(jià)格優(yōu)勢。5）位于泰州行政中心，交通便捷。2）成熟生活區(qū)。2）銷售價(jià)格受競爭樓盤（盛世華庭和西湖翠苑）牽制。5）提高業(yè)務(wù)員專業(yè)水平和行銷能力，在有限的客源中爭取較高的成交比。4）純粹投資者。聯(lián)排180～240㎡，占85%。機(jī)會1）要以新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)吸引客源。5）地塊方整，易于規(guī)劃。2）鵬欣麗園，泰州鼎級花園。開盤時(shí)投入廣告費(fèi)用約五十萬元，在電視、報(bào)紙、橫幅、戶外看板等媒體1）大規(guī)模、高檔次住宅小區(qū)。廣告形式主要有：報(bào)紙硬性廣告和軟文，電視形象廣告。同時(shí)，購房者對物業(yè)管理服務(wù)的要求在不斷提升，對小區(qū)的配套設(shè)施有了更高的要求。由于泰州城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，青年路、鼓樓路的投資價(jià)值也逐步體現(xiàn)。城西12%優(yōu)勢：人口密集，交通便捷。（詳見下圖）調(diào)查結(jié)果為：投資占8%，居住占92%。四是從外地分配、招考來泰州的國家工作人員及前來經(jīng)商的個(gè)體戶、私營企業(yè)業(yè)主、投資商等。由于泰州樓市并不是靠大規(guī)模吸引外來人口來增加市場需求，其主流消費(fèi)市場至今仍屬于內(nèi)銷型，外部支撐因素相對較少。與住宅相比，商業(yè)物業(yè)的銷售速度慢很多。商鋪40~150㎡，寫字樓200~1800㎡沿街13000元/平方，寫字樓2400元/平米。城中80%西湖翠苑公寓94~136別墅180~250公寓1800元/平米，主力總價(jià)22萬元；別墅2700元/平米，主力總價(jià)48萬元。由于皇家美墅地出九龍鎮(zhèn)，位置較其他樓盤偏僻，故價(jià)格上漲幅度不大。目前，泰州住宅商品房市場上，公寓的主力戶型為三室二廳，面積為110㎡—130㎡。4）位于泰州市行政中心，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美。別墅：規(guī)劃面積180㎡～290㎡，主力面積180㎡。2）棟距大，底層采光不受影響。建筑樓層為：商鋪2層、別墅3層、公寓住宅5＋1層。香江花園三期小高層均價(jià)3300元/平米位于鼓樓北路，二期60戶左右，已預(yù)約400組客戶。加上低保特困戶用房、拆遷安置房和破產(chǎn)企業(yè)及零星地塊。調(diào)查內(nèi)容截止2003年底，在泰州注冊的房地產(chǎn)開發(fā)公司在50家以上，其中，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級以上資質(zhì)的為20家左右。（詳見下表）★ 資料來源： 1996年~2003年泰州市統(tǒng)計(jì)年鑒 縱觀泰州市民近三年的消費(fèi)性支出比例結(jié)構(gòu)可以發(fā)現(xiàn)，食品消費(fèi)在消費(fèi)比例中所占比重最大，達(dá)到42%，這與1998年相比，下降近10個(gè)百分點(diǎn)。隨著銀行利率的下降和消費(fèi)能力的增強(qiáng)，人們的理財(cái)觀念將有所改變，一些具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的居民，開始尋找比銀行儲蓄回報(bào)率更高、風(fēng)險(xiǎn)較低的投資方式。城市的發(fā)展趨勢為以海陵區(qū)為重點(diǎn)，其他縣市、區(qū)齊頭并進(jìn)的發(fā)展態(tài)