【正文】 0平米以上，主臥房12平米以上，洗手間5—9個(gè)平米。調(diào)查對(duì)象有：世紀(jì)陽(yáng)光花園、太寧花園、太陽(yáng)島花園、夢(mèng)園、安居苑、銀杏苑、百盛苑、園景天下、元一時(shí)代花園、柏景灣，其中世紀(jì)陽(yáng)光花園和太寧花園與項(xiàng)目地塊位置最近，都在太湖路片區(qū)內(nèi)，同時(shí)位于沿河路的柏景灣也比較具有可比性。 按經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分國(guó)營(yíng)單位144個(gè)，私營(yíng)企業(yè)428個(gè)，%最高，合資型企業(yè)58個(gè)，行政事業(yè)單位46個(gè)，集體企業(yè)36個(gè)。因此，我們利用自行車(chē)及項(xiàng)目區(qū)域所能通行的公共汽車(chē)和來(lái)測(cè)量市場(chǎng)區(qū)的范圍。 2 太湖路片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)變化趨勢(shì)住宅供應(yīng)穩(wěn)定：未來(lái)1—3年內(nèi)，太湖路片區(qū)將有70—80萬(wàn)平方米的住宅供應(yīng)，且區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備有限，按合肥市城市總體規(guī)劃第二十五條規(guī)定將片區(qū)確定為不宜建設(shè)用地。隨著城市人口不斷增長(zhǎng)和城市化水平的提高，至2010年，合計(jì)平均每年需新建商品住房建筑面積90—110萬(wàn)平方米左右?？罩迷蛑饕幸韵聨追矫鎲?wèn)題：① 位置較偏，交通不便② 開(kāi)發(fā)規(guī)模小，配套公共建設(shè)不健全③ 商品類型、套型、檔次脫離市場(chǎng)需求，設(shè)計(jì)不合理、不實(shí)用④ 環(huán)境差，無(wú)景觀，與破舊的民房混雜一起⑤ 市場(chǎng)定位失誤，營(yíng)銷能力不強(qiáng)⑥ 建筑質(zhì)量差，開(kāi)發(fā)商信譽(yù)不好⑦ 朝向不好，樓層差⑧ 總體供應(yīng)量大而市場(chǎng)需求不足的商服用房和寫(xiě)字樓⑨ 區(qū)域內(nèi)同質(zhì)樓盤(pán)供應(yīng)集中，缺少特色⑩ 市場(chǎng)定位偏高 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 開(kāi)征利息稅、減免稅費(fèi)、公房上市、銀行降息、房地產(chǎn)信貸進(jìn)一步發(fā)展以及規(guī)范和刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的陸續(xù)出臺(tái)，有利于調(diào)節(jié)個(gè)人收入，擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)，對(duì)房地產(chǎn)的投資與消費(fèi)也將起到重要作用。其主要原因是一環(huán)內(nèi)是經(jīng)濟(jì)繁華地段，由于土地級(jí)差帶來(lái)高利潤(rùn)，同時(shí)為了調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，采用高稅金。辦公類房屋價(jià)格指數(shù)仍然，比上年末下降了18個(gè)點(diǎn)。 合肥市2000年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求概況 據(jù)合肥市城市開(kāi)發(fā)綜合辦公室統(tǒng)計(jì)，；，；,；，；,。目前合肥市房地產(chǎn)咨詢、信息、銷售代理、交易評(píng)估、拍賣(mài)等房地產(chǎn)中介服務(wù)很不完善、服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量很少、規(guī)模小，從業(yè)人員素質(zhì)不高、服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，中介服務(wù)體系不完善，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)不活躍。,，郊區(qū)人口較多，主要集中在西南部，包括蜀山鎮(zhèn)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)在內(nèi)。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，餐飲業(yè)增長(zhǎng)較快，制造業(yè)增長(zhǎng)緩慢，%、%、%。根據(jù)合肥市統(tǒng)計(jì)局初步統(tǒng)計(jì)，合肥市2000年全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值325億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%，分別高于全國(guó)、 、增長(zhǎng)6%；，增長(zhǎng)12%，增長(zhǎng)12%。%，%，其中衣著和居住消費(fèi)價(jià)格指數(shù)比上年上升1—2個(gè)點(diǎn)。根據(jù)抽樣調(diào)查資料，2000年全市人均可支配收入5813元，%，%，不同群體間收入差距拉大，不同行業(yè)、不同經(jīng)濟(jì)類型的企業(yè)間員工收入差距加大。，%；，%；,%；,%；土地儲(chǔ)備規(guī)模和增長(zhǎng)速度都相當(dāng)驚人。3）商品房交易較為活躍，個(gè)人住房消費(fèi)市場(chǎng)基本形成 ,，%、%,，%,與全國(guó)個(gè)人購(gòu)房比例相當(dāng)。 普通商品住宅價(jià)格遠(yuǎn)高于安居工程（解困）房。從房屋建安工程費(fèi)、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)方面看，一環(huán)內(nèi)普通商品住房的土地費(fèi)用居高，一環(huán)內(nèi)征地拆遷安置費(fèi)用的占住宅總價(jià)格的30%左右，而一環(huán)外的這部分費(fèi)用約占15—20%，這主要是土地的級(jí)差地租形成的，同時(shí)一環(huán)內(nèi)住宅用開(kāi)發(fā)用地多數(shù)是實(shí)際市場(chǎng)交易價(jià)格，是供需情況決定的。1） 市場(chǎng)供應(yīng)量增長(zhǎng)幅度小，市場(chǎng)存量不大 93—97年，合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積增長(zhǎng)不多，%,新開(kāi)面積除了98年高于93年外,其他幾年都低于93年的新開(kāi)工量,99年的新開(kāi)工面積比98年減少16%,供應(yīng)量增幅減少,存量不大。世紀(jì)陽(yáng)光花園，是目前區(qū)內(nèi)唯一的大型住宅小區(qū)。在這一區(qū)域內(nèi)，對(duì)于潛在消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，某一特定類型和價(jià)格的住宅之間，可以互相替代。具體區(qū)域面積見(jiàn)市場(chǎng)研究報(bào)告之物業(yè)普查附表。區(qū)內(nèi)目前主要以商業(yè)及服務(wù)業(yè)為主，其中有10余家企業(yè)規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)面積在3000平方米以上，而文教衛(wèi)等生活服務(wù)設(shè)施數(shù)量也較多，規(guī)模卻不大，經(jīng)營(yíng)面積多數(shù)在50—200平方米左右。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不激烈，在國(guó)家取消福利分房、2000年以前竣工的樓盤(pán)，基本不存在銷售壓力，甚至在半年內(nèi)就可以銷出80%以上。追求崇高生活檔次和生活品位的人選擇住別墅。用材方面，新建住宅逐漸屏棄了低檔的馬賽克和水磨石外墻，普遍的采用不易褪色和防潮的優(yōu)質(zhì)涂料，另用深色釉面磚或石料勒腳；木質(zhì)門(mén)窗被塑鋼門(mén)窗所代替。最令人羨慕的是山莊門(mén)前即包河環(huán)城公園，那流動(dòng)的水面，漂亮的亭臺(tái)樓榭，寬廣的旱冰場(chǎng)，精心培植的花草樹(shù)木和潔凈的石階石凳是住戶們隨步可至的游玩勝地。另外有別墅的小區(qū)不嚴(yán)格區(qū)分與平面房的界限，不強(qiáng)調(diào)“私家住宅神圣不可入侵”，能進(jìn)入小區(qū)的人也能去參觀別墅。 付款方式付款方式主要分為三種：一次性，銀行按揭和建筑分期，而且一次性付款與銀行按揭所獲得的折扣幾乎是相同的，一般在下式價(jià)上便宜3040元/平方米，從目前來(lái)看，兩者被選擇的比例也基本相當(dāng)，共同占到80%左右。 但總的說(shuō)來(lái)銷售氣氛遠(yuǎn)比不上南方激烈。項(xiàng)目計(jì)劃用地400畝，一期120畝；（）；限高12米。北邊的周谷堆批發(fā)市場(chǎng)、天安保齡球館，東邊的神力健身器材店，西邊的合家福超市便利了休閑，購(gòu)物。建筑覆蓋率40%。4/2013221885．2 開(kāi)發(fā)成本11土地成本（1） 土地出讓金為400280000=11200萬(wàn)元（2） 2001年開(kāi)始開(kāi)發(fā)到2004年開(kāi)發(fā)完成利息累計(jì)計(jì)入土地成本利息:266800%=土地成本合計(jì)(1)+(2) =每平方米土地成本為:12建造成本(1) 前期規(guī)費(fèi):2668008450%=(2) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi):26680039=(3) 建筑工程費(fèi):213340750(框架)=(4) 設(shè)備及安裝工程費(fèi)。四、分析結(jié)論：不適合開(kāi)發(fā)安居房。而太湖路片區(qū)的定位是：l 全市大型的高尚住宅社區(qū)聚集地。項(xiàng)目威脅點(diǎn)（THREAT）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（OPPORTUNITY） 區(qū)內(nèi)商服物業(yè)較少；競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，周邊在建在售的住宅項(xiàng)目較多，目前在售的商業(yè)項(xiàng)目約有5個(gè)。綜合評(píng)價(jià) 從項(xiàng)目所處的優(yōu)、劣勢(shì)比較來(lái)看，顯然是利大于弊。2） 功能定位“視野無(wú)限，回歸人本”的自然型生態(tài)健康居所★ 回歸人本，視野無(wú)限，強(qiáng)調(diào)了本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)處處為住客著想，從每一處私有空間及公共設(shè)施，都體現(xiàn)了現(xiàn)代居家的先進(jìn)理念。l 突顯本項(xiàng)目位處“合肥全城東南上風(fēng)口”之核心位置，并傳達(dá)作為獨(dú)具特色的生態(tài)、自然及健康主題的清晰規(guī)劃原則。 主要購(gòu)買(mǎi)中小戶型（2房或3房）住宅，面積為80110平方米；216。 付款方式靈活；216。 年齡結(jié)構(gòu)在3234歲之間；216。 追求健康的身體與時(shí)尚的生活方式；216。此類客戶具有以下特點(diǎn)與需求：特點(diǎn)：216。 有品味的生活狀態(tài)；216。遠(yuǎn)見(jiàn) 有主見(jiàn)時(shí)亦有遠(yuǎn)見(jiàn)，看準(zhǔn)市場(chǎng)優(yōu)越時(shí)機(jī)， 掌握市區(qū)罕遇超低密度豪宅之選，當(dāng)機(jī)進(jìn)駐！ 推出全新A座豪華住宅，銷售持續(xù)向好 %之售價(jià)發(fā)售 * 翠綠山景單位由2, 226元/M2起 * 倚湖景單位由2,336元/M2起 * 短期樓花，年初即可入伙 *以首批36個(gè)單位均價(jià)計(jì)算 天然居Ⅰ期 用地性質(zhì):住宅及公共建筑 主要建筑指標(biāo): 建筑密度≤25% 容積率: 綠化率:≥40% 實(shí)用率:90% 住宅層數(shù)及層高: 樓高4層, 戶均人數(shù):34人二、設(shè)計(jì)條件詳見(jiàn)項(xiàng)目規(guī)劃局文本、立項(xiàng)審批文本、項(xiàng)目用地許可證等文件。2） 合理組織人流、車(chē)流、安全防衛(wèi)。9） 公共活動(dòng)空間的環(huán)境設(shè)計(jì)，應(yīng)處理好建筑、道路、廣場(chǎng)、院落、綠地和建筑小品及其與人的活動(dòng)之間的相互關(guān)系。1） 戶型南北通透，住宅間距滿足日照要求，綜合考慮采光、通風(fēng)，避免視線干擾等。其他臥室：使用面積≥12 m2起居室：使用面積≥15 m2，落地窗外連陽(yáng)臺(tái)。2） 主要服務(wù)設(shè)施集中布置，設(shè)置小區(qū)會(huì)所，會(huì)所面積3000平方米左右，設(shè)置健身房、乒乓球室、棋牌室、超市、休閑餐廳、保健中心等場(chǎng)所。10） 適當(dāng)分散日常服務(wù)內(nèi)容項(xiàng)目，發(fā)揮設(shè)施效益。3） 公用建筑的豎向綠化與住宅建筑的屋頂綠化。建筑物棟數(shù)、層數(shù)、總高度的說(shuō)明。（五） 電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明。 指南針（或風(fēng)玫瑰）。五、 中標(biāo)方案 要針對(duì)評(píng)委提出的合理化建議，對(duì)方案進(jìn)行個(gè)性修改后報(bào)規(guī)劃土地 局、消防局、民防辦等有關(guān)單位，對(duì)審批過(guò)程中提出的問(wèn)題進(jìn)行方案調(diào)整，調(diào)整后的方案要達(dá)到甲方滿意，方案報(bào)建通過(guò)，至此方案階段工作才算結(jié)束。 公建平、立、剖面圖。三、 建筑設(shè)計(jì)方案圖紙（一） 總平面圖（比例1：1000） 用地紅線圖及各角點(diǎn)坐標(biāo)值、場(chǎng)地標(biāo)高。總用地面積、總建筑面積（分別說(shuō)明地上部分的建筑面積；計(jì)容積率面積與不計(jì)容積率面積）、容積率、建筑覆蓋率、道路面積、綠化系數(shù)等技術(shù)指標(biāo)。7）煤氣采用管道煤氣系統(tǒng)方案設(shè)計(jì)組成及深度方案設(shè)計(jì)文件深度應(yīng)符合國(guó)家及安徽省合肥市現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和合肥市有關(guān)方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)深度要求，以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。4） 部分可以考慮首層墊高30CM。6） 小區(qū)和西南兩面至少留出兩個(gè)出入口。10） 流線型雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，生活陽(yáng)臺(tái)和服務(wù)陽(yáng)臺(tái)，生活陽(yáng)臺(tái)設(shè)置于南向，與臥室連為一體，發(fā)揮其觀賞景觀的功能；工作陽(yáng)臺(tái)設(shè)置在北向，與廚房連為一體。5） 有效實(shí)現(xiàn)房間的功能分區(qū)。3） 色彩：建筑色彩多樣化，按組團(tuán)或空間序列設(shè)計(jì)，加強(qiáng)識(shí)別性，美化樓體外觀。合肥主導(dǎo)方向?yàn)闁|南風(fēng)，產(chǎn)生煙、味、塵污染的公用設(shè)施應(yīng)設(shè)在西北向，而產(chǎn)生噪聲的公用活動(dòng)場(chǎng)所盡量布置靠近城市干道側(cè)。4） 整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)圍繞目標(biāo)客戶的生活習(xí)慣和生活需求考慮，突出環(huán)境設(shè)計(jì)和空間設(shè)計(jì)的獨(dú)特性，建造有個(gè)性的居住社區(qū)。 ＊ 近三十萬(wàn)平米高尚社區(qū)，自是階層歸屬理想居庭。 物業(yè)管理水平；216。 經(jīng)過(guò)一番創(chuàng)業(yè)并取得一定的成就；216。 外觀設(shè)計(jì)及室內(nèi)設(shè)計(jì)；216。 追求享受型的生活環(huán)境與設(shè)施；216。 各種康體配套設(shè)施。 希望物業(yè)有一定檔次；216。 以中青年層面為主，年齡結(jié)構(gòu)在2635歲之間；216?！?現(xiàn)時(shí)環(huán)境景觀物業(yè)不外乎強(qiáng)調(diào)外在的景觀因素，而忽略了物業(yè)本身所具有的特質(zhì)。通過(guò)明確具可識(shí)別性的物業(yè)各項(xiàng)定位后，才有可能滿足不同類型的市場(chǎng)需求，增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的歸屬感及滿足感，從而建立項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，樹(shù)立品牌效應(yīng)，贏得良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及社會(huì)效益。 項(xiàng)目地塊所處區(qū)位，不但發(fā)揮著居住功能，而且還擔(dān)負(fù)著“保證合肥城市空氣質(zhì)量”的社會(huì)職能。除此以外，這里有著合肥市民固有的濃厚的空間方位感的沉淀，又有著深厚的片區(qū)文化氛圍、基礎(chǔ)配套完備的條件。 其一，若銷售成數(shù)減一成，月投資回報(bào)率可減3% 銷售成數(shù)減兩到三成，月投資回報(bào)率可減510%其二，項(xiàng)目周期亦是較為敏感的因素，若項(xiàng)目周期延長(zhǎng)半年結(jié)案，則月度投資回報(bào)率將降低6%以上，可見(jiàn)本項(xiàng)目尚存在一定的操作風(fēng)險(xiǎn)。4)如果能將公建配套中的3000平方米商業(yè)服務(wù)面積平均以3000元/平方米出售，則銷售收入可增加900萬(wàn)元，此時(shí)可銷售面積的綜合成本降低。按公建配建控制指標(biāo)居住小區(qū)建筑面積14212277平方米/千人,6506人計(jì)公建設(shè)施建筑面積923614800平方米。4） 開(kāi)發(fā)安居房，按國(guó)家和合肥的有關(guān)政規(guī)定，可以申請(qǐng)減免一定的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和前期規(guī)費(fèi)。 146公交車(chē)從三十二中至長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)，途經(jīng)衛(wèi)崗、安大交通分校、文昌新村、曙光影院、東七里站、玻璃廠、紡機(jī)廠，從項(xiàng)目片區(qū)前通過(guò)。由于大部分樓盤(pán)的主要客戶是集團(tuán)，或是定向開(kāi)發(fā)，或是集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)，雙方確定下戶型折扣，兩三個(gè)回合即可以成交大頭。 營(yíng)銷策略 考察合肥市房地產(chǎn)，給人印象最深刻的是，這里的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“產(chǎn)品與概念平行營(yíng)銷”做得非常不到位，即使設(shè)立漂亮的售樓處，在營(yíng)銷手法上也極為落后，也不設(shè)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，更沒(méi)有軟性硬性的公關(guān)活動(dòng)助陣。 房?jī)r(jià)（具體樓盤(pán)價(jià)格參見(jiàn)上表）從商品房?jī)r(jià)