泰州“鳳凰21”項目地塊定位報告-預(yù)覽頁
【正文】 年泰州市統(tǒng)計年鑒泰州市行政區(qū)域劃分及人口結(jié)構(gòu) 至2002年底，泰州市土地面積為5790平方公里，下轄姜堰、興化、靖江、泰興四個縣級市和海陵、高港兩區(qū)。 2002年底，%，%?！镔Y料來源：2003年泰州市統(tǒng)計年鑒居民收入和消費水平分析 泰州市的居民存款余額在1997年至2002年的五年時間里增長了近1倍，%?！镔Y料來源：2003年泰州市統(tǒng)計年鑒 由于泰州市近年來宏觀經(jīng)濟發(fā)展較為穩(wěn)定，國內(nèi)生產(chǎn)總值平均年增長率一直保持在10%以上，所以，城市居民的可支配收入也呈現(xiàn)出大幅度增長的趨勢。但不可否認泰州市民的消費仍然處于較低層次的水平，消費觀念需進一步轉(zhuǎn)變?！?資料來源： 2003年泰州市統(tǒng)計年鑒城市居民居住情況從下圖可以看出，泰州市居民有房屋產(chǎn)權(quán)的占80%，無產(chǎn)權(quán)戶占20%。由于目前人們的居住條件較差，市區(qū)拆遷數(shù)量增加，住房需求將不斷增加。另外，一些外地房地產(chǎn)開發(fā)公司入駐泰州，如盛和房產(chǎn)就頗有實力。 2004年泰州市土地上市總量據(jù)了解，今年泰州市將通過招標或拍賣方式，出讓土地19幅。其中，住宅用地約121萬平方米。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計：項目名稱建筑形態(tài)價格備注沁蓮邑廟街住宅小高層均價3000元/平米位于市中心。占地面積303畝。復(fù)式公寓：170～207㎡聯(lián)排別墅：單價范圍2680～3000元/平米。物業(yè)管理費：。劣勢1）離市區(qū)較遠，小區(qū)周邊的生活設(shè)施不齊全，交通不便。占地面積450畝，銷售面積近30萬平方米。聯(lián)排別墅：單價范圍2688～3688元/平米以上。2）小區(qū)規(guī)劃新穎獨特，景觀、水系、綠化一流。劣勢1）價格偏高，普通購房者難以接受。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計：城中城東城南城西城北價格（元/㎡）2000~25001600~18001800~24001500~18001200~1400面積（㎡）60~9060~8090~16060~12060㎡左右房齡5~10年10年以上1~5年，有少量期房。1）近年來泰州市代表性住宅樓盤價格走勢泰州住宅商品房市場多層住宅為主，房屋的價格隨經(jīng)濟的發(fā)展也逐年攀升，1998年商品房均價為1000元/平米左右，到2004年房價已經(jīng)達到2500元/平米以上。 別墅住宅代表性樓盤：2000年鳳凰21，2001年鳳凰花園，2002年皇家美墅，2003年盛世華庭。2）近年來泰州市代表性商業(yè)樓盤價格走勢商業(yè)物業(yè)是從2000年開始啟動，故泰州市上規(guī)模、操作較成功的商業(yè)樓盤不多，就老城區(qū)而言，代表性樓盤為：2001年九州商廈，2002年泰州商城，2003年金色廣場。目前，可售房源調(diào)查統(tǒng)計如下：項目名稱面積㎡價格物業(yè)管理費區(qū)域銷售率北薈園公寓65~121均價1600元/平米，主力總價13萬元。2004年泰州市正在銷售的商鋪樓盤有：錦泰2元/平米40%海陵路，泰州商城東側(cè)。50%府前路南側(cè)金茂智慧廣場商鋪、寫字樓。商鋪30~130沿街商鋪9500元/平米，內(nèi)店8000元/平米。（三）市場需求調(diào)查調(diào)查對象泰州市主城區(qū)拆遷戶、拆遷商鋪業(yè)主、其他私營業(yè)主、社會中高收入者及其他自由業(yè)者。尤其被百姓視為“怪胎猛獸”的溫州炒房團，在掃蕩長三角周邊一些城市時，尚未組團大規(guī)模殺到泰州，只有少量的浙江人光顧泰州樓市，一般也以自住為目的。對于市區(qū)的房地產(chǎn)市場而言，消費群體目前主要以五大類人群為主導(dǎo)。他們開始小套換大套，或購買第二套住房。以上五類購房者的數(shù)量在今后一至五年內(nèi)均有大幅增長，住宅商品房的需求持續(xù)增長。（詳見下圖） 由上圖可見，泰州市民的消費和理財觀念正悄然發(fā)生著變化，另外，投資商鋪的高回報率也是市民投資商鋪的主要原因，目前，投資五一路、海陵路商鋪，投資回報率在12%～17%之間，遠遠高于其他投資方式。用來居住的購房者中，拆遷戶占30%、換房者占36%、首次購房者占22%、外來人口占12%。城南25%優(yōu)勢：環(huán)境優(yōu)美，小區(qū)檔次高，距離市政中心近。城北10%優(yōu)勢：人口密集，生活設(shè)施齊全，房價較低。據(jù)調(diào)查，有90%以上的被調(diào)查者愿意首選坡子街商業(yè)區(qū)進行投資，由于坡子街商業(yè)區(qū)商鋪的總價偏高，部分投資者會退而求其次，選擇其他地段進行投資。（詳見下表）20㎡以下2030㎡3050㎡50100㎡100㎡以上需求比例%%%%%對市場上現(xiàn)有產(chǎn)品的去化快慢程度分析，在同一地段上，單元面積需求比例如下：6080㎡80100㎡100120㎡120150㎡150㎡以上需求比例5%25%45%20%5%上表說明，市場需求仍以三室二廳的戶型為主，一室一廳和高檔別墅市場需求很小。整體購房者所能承受價位比例如下：價格需求比例購房者分析12001500元/㎡25%拆遷戶、低收入者15001800元/㎡39%企業(yè)職工、拆遷戶、公務(wù)員、外來人口、投資者18002200元/㎡22%經(jīng)商者、投資者、公務(wù)員、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)22003000元/㎡10%經(jīng)商者、投資者、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)3000元/㎡以上4%經(jīng)商者、投資者目前，在泰州開發(fā)的樓盤的物業(yè)管理很不完善，配套設(shè)施也不健全，雖然，各開發(fā)公司都非常重視提高小區(qū)的物業(yè)管理水平，但真正令業(yè)主滿意的并不多。 在泰州市海陵區(qū)。項目啟動之初，先以征集項目名稱引起社會各界的廣泛關(guān)注，并就此次“征集項目名稱”活動在泰州日報上進行大篇幅的系列報道。2）“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計，戶型合理、大棟距、私密性好、采光景觀一流。主要采用報紙、電視廣告、夾報、DM、橫幅、戶外看板等媒體，電視廣告、報紙廣告投放比例較大，占總廣告費用的80%以上。3）高水平的物業(yè)管理隊伍。其中，電視廣告投放量最大，時間最長。 從圖中可知，泰州市的主要傳播媒體仍是以電視和報紙為主。3）交通相對便捷，有26路公交車經(jīng)過。目前，市場已經(jīng)出現(xiàn)無房可售現(xiàn)象。2）國家出臺新的購房貸款政策，這給購房貸款帶來很大的困難。3）加快工程進度，爭取在周邊競爭樓盤開盤前，盡可能多的消化有效客源。（六）項目總銷金額預(yù)算商鋪總銷金額：1920萬元江洲南路沿街共225米，其中，商鋪有效長度為200米，進深為12米。2）二次置業(yè)或換房戶，該部分客戶群購房的目的可能是自住，也有可能是投資。
高考資料相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1