【正文】 所需的熱銷局面，并為以后項(xiàng)目的銷售做好鋪墊。本項(xiàng)目的實(shí)際銷售周期為7個(gè)月（含年假），其中2005年12月3日—2006年2月28日計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售額為2500萬；2006年3月1日－4月30日計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售額為5000萬；2006年5月1日—5月31日計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售額為1300萬；2006年6月1日—6月30日計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售額為700萬?！伴L風(fēng)?捷座”作為太原首家引入獨(dú)立式公寓概念的樓盤，并非將國外的經(jīng)驗(yàn)照抄照搬，而是結(jié)合本土居住模式，為龍城高品位、高收入、懂生活的消費(fèi)族群精心打造出改良后的復(fù)合式獨(dú)立公寓。自然景觀、城市基礎(chǔ)配套、商務(wù)資源和交流、生活和文化娛樂，完全共享，不需要“大而全”的社區(qū)，只需要安全、私密、舒適的“長風(fēng)?捷座”。苑是古代帝王游樂打獵的地方，是指帝王的花園。運(yùn)動：較少參加運(yùn)動。起居：生活規(guī)律性不強(qiáng)。太原市有相當(dāng)一部分私人業(yè)主，生意上取得成功，手中有一定量游資。嗜好：旅游、泡酒吧、健身旅行：高頻度外地旅行交通：長期自駕車或乘坐出租車（TAXI）。在小區(qū)內(nèi)的主要出入口設(shè)置錄像系統(tǒng)。三． 市場定位及分析概念提煉：與世界同步的居住模式。 2．項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(S) 劣勢（W）1) 項(xiàng)目地處太原最具潛力與活力的長風(fēng)街，是人們公認(rèn)的未來黃金區(qū)域，生活、休閑配套完備。）二． 市場調(diào)研結(jié)果（調(diào)研數(shù)據(jù)見附件一）：l 據(jù)調(diào)查1500人中，約80%的人對于長風(fēng)街地段未來發(fā)展的潛力比較認(rèn)可，主要客戶群是小店周圍的人群，普遍關(guān)心的問題是價(jià)格。 本案位于體育西路和長風(fēng)街十字路口向南200米， 共兩棟15層建筑，其中一、二層為商鋪（），三到十五層為住宅（）。C，無霜期165天，年降水量485毫米。雖然目前，太原仍是以柳巷商圈為核心的單中心城市。一品嘉園：規(guī)模小，共155套房，銷售率高，價(jià)格偏高。大部分人喜歡一梯兩戶的房子，一梯三到四戶的也可接收。機(jī)會（O）威脅（T）1) 南移西進(jìn)，省市政府的搬遷，將與萬豪做鄰居。自然景觀、城市基礎(chǔ)配套、商務(wù)資源和交流、生活和文化娛樂，完全共享，不需要“大而全”的社區(qū)，只需要安全、私密、舒適的“長風(fēng)?捷座”。交通工具：出租車（TAXI）、私有汽車各占一半。購物：品牌百貨公司和專賣店。運(yùn)動：無固定運(yùn)動種類及時(shí)間。該類客戶群的存在對于項(xiàng)目推廣起著力推助瀾的作用，將成為重要的宣傳群體。故本案必須高度重視成本控制問題，以實(shí)現(xiàn)成本領(lǐng)先的價(jià)格優(yōu)勢戰(zhàn)略。采光性——板式結(jié)構(gòu)建筑本就擁有優(yōu)秀的采光，再加上XX米的超大樓間距更讓陽光無處不在。選擇，只在于你的鐘情，而空間的大小，完全在于你是否有心情去支撐。我們擁有足夠大的生活空間（150——300平米任選）。 攀巖墻就是隨著建筑設(shè)計(jì)的新需求而產(chǎn)生的，現(xiàn)在人們的生活需要以遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是吃好、住好、穿好那么簡單，還要玩好，也就是新名字“休閑”。具體實(shí)施：l 舉行項(xiàng)目開盤慶典活動；l 運(yùn)用廣告媒體宣傳，加深項(xiàng)目在客戶中印象，提高市場知名度； l 售樓員積極銷售，并適度建立激勵機(jī)制；l 注意對企業(yè)形象的樹立，保證熱情周到的售后服務(wù)，通過定期組織公關(guān)活動推廣本樓盤，加強(qiáng)對長風(fēng)?捷座的認(rèn)識，形成強(qiáng)烈的買氣。升值潛力 考慮此因素的人數(shù)是 25 人 占 16 % 。二、 戶型結(jié)構(gòu)與地點(diǎn)（有效問卷 152 份）一室一廳 選擇人數(shù) 0 人 占 % 兩室一廳 選擇人數(shù) 68 人 占 47%兩室兩廳 選擇人數(shù) 29 人 占 20 % 三室兩廳 選擇人數(shù) 45 人 占 31 %其它 選擇人數(shù) 3 人 占2 %70平米以下 選擇人數(shù) 9 人 占 6 % 70—100平米 選擇人數(shù) 88 人 占 59 %100—150平米 選擇人數(shù) 49 人 占 33 % 150平米以上 選擇人數(shù) 3 人 占 2 %多層(7層以下) 選擇人數(shù) 82 人 占 58% 小高層（815層） 選擇人數(shù)49 人 占 34 %高層（15層以上） 選擇人數(shù) 11 人 占 8 %迎澤區(qū) 選擇人數(shù) 60 人 占 40 % 杏花嶺區(qū) 選擇人數(shù) 17 人 占 11 %小店區(qū) 選擇人數(shù) 62 人 占 41 % 萬柏林區(qū) 選擇人數(shù) 11 人 占 8 %尖草坪區(qū) 選擇人數(shù) 0 人 占 0 % 純住宅 選擇人數(shù) 103 人 占 76 % 純商鋪 選擇人數(shù) 1 人 占 1 %純寫字樓 選擇人數(shù) 0 人 占 0 % 商住結(jié)合多功能小區(qū) 選擇人數(shù) 32 人 占 23 %三、設(shè)計(jì)與裝修（有效問卷 152 份）1. 希望購買房屋裝修標(biāo)準(zhǔn) 全毛坯房 選擇人數(shù) 43 人 占 29 % 簡 裝 選擇人數(shù) 83 人 占 56%精 裝 選擇人數(shù) 23 人 占 15.%2. 希望購買房屋的單元戶數(shù)兩戶以下 選擇人數(shù) 51 人 占 45 % 三到四戶 選擇人數(shù) 48 人 占 43 %五到六戶 選擇人數(shù) 10 人 占 9 % 七戶以上 選擇人數(shù) 3 人 占 3 %四、 配套設(shè)施及物業(yè)服務(wù)（有效問卷 152 份）1. 購買房屋是否需要車位不需要 選擇人數(shù) 24人 占 19 % 需要一個(gè) 選擇人數(shù) 98 人 占 77 %。具體實(shí)施：l 活運(yùn)營銷強(qiáng)勢出擊，宣傳項(xiàng)目的熱銷?！　?．賣場包裝良好的賣場包裝對于展示企業(yè)與樓盤形象，增強(qiáng)客戶信心，增加客戶與項(xiàng)目之間的互動有著重要的意義，可使項(xiàng)目獲得良好口碑的同時(shí)取得傲人的銷售業(yè)績。我們在互動的公共空間內(nèi)，與鄰里暢談與溝通。廣告系列四太原互動性——在走道、互動區(qū)內(nèi)大量設(shè)置可駐留場所，滿足鄰里交往需求，營造更多情感空間。2） 付款方式付款方式主要有一次付款、分期付款．按揭付款三種，我們將給一次性付款和分期付款不同程度的優(yōu)惠。收入數(shù)額：不定資產(chǎn)量：50萬元以上。旅行：國內(nèi)名勝地點(diǎn)交通：多種類共有金融消費(fèi)：現(xiàn)金c．心理描述自信與自悲的困局，以財(cái)富為背景帶了其自信的一面，但由于人群中大多數(shù)都有過困苦的時(shí)光，心底里有隱藏有自悲情結(jié)。嗜好：泡酒吧、夜總會、桑拿。b．行為描述工作：準(zhǔn)點(diǎn)上下班，晚間工作應(yīng)酬多。附表：規(guī)劃設(shè)計(jì)建議表項(xiàng)目分項(xiàng)指針具體內(nèi)容設(shè)備配置電梯配備1部/單元國際品牌高速電梯； 強(qiáng)電、弱電、供水強(qiáng)電：按每平米配70—80瓦的電源，每套配 4—5千瓦的電源。2) 隨著沃爾瑪、北京燕莎等一批國際知名商業(yè)在周邊入駐，本案的周邊生活配套將更加完善。車位大部分愿意購買。新太原公寓：規(guī)模小，地段偏西，知名度不高，銷售率一般。因此新的中心必然建立，此中心必然在長風(fēng)大街。轄2鎮(zhèn)2鄉(xiāng)5 個(gè)街道辦事處，總面積295平方公里，總?cè)丝?9萬，其中非農(nóng)業(yè)人口25萬。主要建筑設(shè)施：和信摩爾，方圓浴業(yè)，學(xué)府公園，一品嘉園，文華園，親賢園，東方家園，鐵十七局，省紡織研究所，美特好超市。一方面挖掘項(xiàng)目本身所具有的賣點(diǎn)，另一方面尋找消費(fèi)者需求的核心點(diǎn)，通過分析，找到兩者的契合之外，從而達(dá)成本案的旺銷。l 買房者由于結(jié)婚購房者較多，而這類人群大都集中在30歲左右，而這部分人群手里并沒有太多積蓄，對于買房的龐大開支大都選擇銀行按揭和分期付款，大多數(shù)希望貸款的比例是5成、6成，按揭年限選擇5—10年的居多，百分之九十五的人買房為了自用。2) “城中村”改造產(chǎn)品，將以低價(jià)格沖擊本案，親賢苑，文華苑價(jià)格都在3000元以下。弱電：雙入口電話通路、寬帶網(wǎng)絡(luò)線路。喜愛名牌但不一定全是名牌。金融消費(fèi)：信用卡、現(xiàn)金c．心理描述恐懼：對人身安全的恐懼；（家庭資產(chǎn)較多者）對資產(chǎn)保值恐懼；對投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的恐懼。交通工具：以中、低檔私有汽車及公共交通為主。起居：生活規(guī)律性不強(qiáng)?！叭f”不單是量詞，在古代文言文中有無窮與富貴的寓意。類聚性——你的鄰居與你一樣成功，你們同是一個(gè)階層的精英，有共同的話題與商機(jī)。相對于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅更為經(jīng)濟(jì)適用，建筑風(fēng)格也更為獨(dú)特，且功能性強(qiáng)。廣告系列五地段品質(zhì)：地段決定價(jià)值無與倫比的區(qū)域地段價(jià)值“長風(fēng)?捷座”，坐落于太原未來的核心地段，長遠(yuǎn)的增值潛力和無限的商機(jī)未來可期，描繪“投資回報(bào)”的理想曲線。項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售總額為1個(gè)億（包括住宅、商鋪、車位），具體銷售總額以最終報(bào)批的銷售面積為準(zhǔn)，計(jì)劃完成95%以上。傳播信息：一個(gè)盡享新城區(qū)中心地帶便利生活圈、與學(xué)府院校為鄰、同文化相伴、盛載成功與顯赫地位的家園完美呈現(xiàn)。如果是新客戶，接電話的人負(fù)責(zé)進(jìn)行介紹，并完成電話記錄。小區(qū)規(guī)劃 考慮此因素的人數(shù)是 46 人 占 30 % 。l 建立銷售機(jī)構(gòu)l 在現(xiàn)場建立售樓處l 制定積極的廣告宣傳策劃、市場