【正文】 五鎮(zhèn)五鄉(xiāng)一個(gè)街道辦事處，人口 43萬(wàn)，其中農(nóng)業(yè)人口 35萬(wàn)。 本報(bào)告以潘區(qū)的市場(chǎng)研究為基礎(chǔ)，以現(xiàn)狀為參考依據(jù)，得以給出本項(xiàng)目的 商業(yè)定位和操作建議。 ?先天的條件決定了潘集不可能跨越田區(qū)成為更大范圍內(nèi)的商業(yè)中心。目前經(jīng)營(yíng)的依然以本土企業(yè)和國(guó)內(nèi)連鎖企業(yè)為主。 ?目前情況： 目前以服裝為主，兼有 KTV、婚紗攝影、休閑餐飲、娛樂等項(xiàng)目。 功能定位 商戶組合 特色主力店 餐飲 休閑、娛樂 健身、美容 零售 旗艦店、形象店 第 二 部 分 項(xiàng) 目 定 位 具體商戶組合包括： E網(wǎng) 業(yè)態(tài)定位建議 業(yè)態(tài)定位思路 潘集商圈的未來 潘集區(qū)商業(yè)需求 尋求細(xì)分市場(chǎng) 商業(yè)主題概念整合 自身限制條件 發(fā)展商目標(biāo) 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 第 二 部 分 項(xiàng) 目 定 位 業(yè)態(tài)定位建議 第 二 部 分 項(xiàng) 目 定 位 City Crossing街區(qū) ——時(shí)尚休閑特色風(fēng)情商業(yè)街區(qū) ?引入大型知名娛樂城，如華納影城、熱舞會(huì)所等 ?中高檔流行服裝品牌旗艦店、精品店、特色店 ?特色美食（如韓日料理、燒烤等）、茶吧、中式酒樓、美食廣場(chǎng)等 ?健身、美容（如健身中心、美容美體、足浴等） ?休閑、娛樂（如 KTV、影院、電玩城、酒吧等） ?街鋪服務(wù)類商鋪（電信營(yíng)業(yè)廳、便利店等） E網(wǎng) 整體定位建議 主題 屬性 案名 潘集商業(yè)核心區(qū)的，時(shí)尚休閑的，可休閑、可娛樂、可餐飲的，特色風(fēng)情休閑天堂 潘集區(qū) .核心商圈 . City Crossing街區(qū) —— 時(shí)尚休閑特色風(fēng)情商業(yè)街 休閑特區(qū) 財(cái)富樂街 或 第 二 部 分 項(xiàng) 目 定 位 E網(wǎng) 招商策略建議 PART■ 3 房地產(chǎn) 網(wǎng) E網(wǎng) 第 三 部 分 招 商 策 略 建 議 [招商策略 ]大鋪招商先行 目標(biāo)商家 商家特征 對(duì)項(xiàng)目的作用 應(yīng)對(duì)策略 主力大鋪 ?一般都有特定的選址計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)和流程，決策周期較長(zhǎng)； ?談判能力強(qiáng)； 決定整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展前景 ?熟悉其選址特征，盡可能的迎合； ?同時(shí)與幾個(gè)大型店進(jìn)行談判； ?給予一定的優(yōu)惠條件； 組合業(yè)態(tài) ?國(guó)內(nèi)或淮南本地知名品牌商家； ?一般對(duì)選址有一定要求，產(chǎn)品的適應(yīng)性較強(qiáng) ?不同商家談判能力不同 ?可一定程度帶動(dòng)其店鋪周邊的商業(yè)氛圍； ?如果規(guī)劃得當(dāng)，多家組合也能在一定程度上起到旗艦店的作用； ?利用一類大型店對(duì)其形成吸引； 配套服務(wù) ?一般對(duì)主力店和旗艦店有一定依賴，需要分享其客源； ?產(chǎn)品適應(yīng)性強(qiáng)； ?談判能力較弱； ?對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的補(bǔ)充 ?利用一類大型店對(duì)其形成吸引； ?進(jìn)行嚴(yán)格篩選； E網(wǎng) [招商策略 ]大鋪主力店招商策略 第 三 部 分 招 商 策 略 建 議 商家選址的 基本出發(fā)點(diǎn) 決策因素 招商策略 招商方的職責(zé)分工 高利潤(rùn) 店鋪盈利能力 項(xiàng)目區(qū)域及店鋪位置 挖掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值 招商部門 客流量及消費(fèi)水平 交通條件 建筑條件 布局及使用功能 產(chǎn)品定制或功能彈性化 開發(fā)商 配套條件 軟性指標(biāo) 租金 ?合理制定租金 ?提供優(yōu)惠條件和優(yōu)質(zhì)服務(wù) 開發(fā)商 管理與服務(wù) 低風(fēng)險(xiǎn) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 項(xiàng)目定位 ?定位準(zhǔn)確 ?科學(xué)規(guī)劃業(yè)態(tài) 招商部門 項(xiàng)目發(fā)展前景 輔助業(yè)態(tài)或商家 ?規(guī)劃前景 ?盡快確定主力店和知名品牌店 招商部門 ∕開發(fā)商 能 力 可 及 資金流 ?開店計(jì)劃 ?內(nèi)部決策流程 ?調(diào)查、訪談 招商部門 人力資源 地方政策 E網(wǎng) [招商客戶策略 ]四地并行，主動(dòng)出擊 四地并行 合肥 淮北 淮南周邊縣城 淮南其他鎮(zhèn)區(qū) 主動(dòng)出擊 老客戶資源 地毯式搜索 第 三 部 分 招 商 策 略 建 議 E網(wǎng) 招商舉措 1——主力商家點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商 ?點(diǎn)對(duì)面宣傳，擴(kuò)大影響 ?點(diǎn)對(duì)點(diǎn)溝通，重點(diǎn)突破 ?步步為營(yíng)，分級(jí)招商、體驗(yàn)互動(dòng)式招商 目標(biāo)： ?引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注； ?溝通招商創(chuàng)新手法； ?拉高未來價(jià)值，降低現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)門檻。通過訪談及抽樣調(diào)查，了解業(yè)主對(duì)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)情況的看法、對(duì)前景的信心、對(duì)現(xiàn)有租金的滿意度、能承受的商業(yè)培育期等信息。簽訂返租協(xié)議，取得統(tǒng)一代理經(jīng)營(yíng)權(quán)。如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖、熱狗食品等。 關(guān)鍵之二：由單一購(gòu)物功能升級(jí)為融購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂等多種功能于一體的復(fù)合型商業(yè)街區(qū) ?走業(yè)態(tài)互動(dòng)、功能復(fù)合化的發(fā)展方向，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； ?復(fù)合功能體系，聚集人氣； 關(guān)鍵之三：滿足消費(fèi)者不斷增長(zhǎng)的個(gè)性化消費(fèi)需求，營(yíng)造以體驗(yàn)為特色的主題商業(yè) 第 二 部 分 項(xiàng)