【正文】 房或者以上 普通職員 年輕，積蓄不多，月供能力一般，對首付款及總價敏感； 小 3房 F 工薪階層 經濟能力有限，對價格較為敏感 小 3房 G 政府公務員 普通層 注重產品性價比及首付額，月供能力較強，為普通客戶群中核心客戶類別之一； 4房 H 個體經營者 外地人 有一定積蓄，月供能力較強，置業(yè)行為中往往受固有投資意識的影響；核心客戶之一； 3房、 4房復式及以上 而對應本項目，其中的具有文化、藝術、教育等中高級知識分子將是該樓盤的主要購買群體。產品的創(chuàng)新、規(guī)劃的創(chuàng)新、營銷手段的創(chuàng)新、渠道營銷的創(chuàng)新等的創(chuàng)新還比較少。 5營銷手法 銷售手法單一，熱忠于定向開發(fā)，剩余小部分住宅再對外公開發(fā)售，所以此類項目并不重視銷售工作，個別開發(fā)公司隨便任用幾個公司職員做置業(yè)顧問，銷售并未專業(yè)化。 2供求特征 ?20xx年隨著曲靖本地幾個大盤的出現(xiàn)，整個地產格局將會有較大的變化，一些提前適應市場的開發(fā)公司將有較好的發(fā)展。而房地產行業(yè)是這部分增加資金的一個重要流向。 中管網房地產頻道 (7) 發(fā)現(xiàn)市場機會 —— 曲靖市場前景：曲靖房地產處于初級起步。具體現(xiàn)在：廣告投放量少 。 ?如果將精裝修房、生活理念合理、適當?shù)貙胧袌觯瑢⒛軌蛑圃斐鲆欢螣o競爭對手的競爭空白期。 規(guī)劃上的產品類型的差異較大 ,居住人群的差異話較大 ,不便于管理 。 發(fā)揮產品自身的規(guī)模優(yōu)勢，將產品景觀和內配套做出規(guī)模、做出優(yōu)勢，做出高性價比的產品來對抗在其他項目的一些不利因素。 推廣階段劃分 根據(jù)以上銷售各階段節(jié)點來布置安排宣傳主題，逐步推進，滿足并提升銷售對推廣的要求。 借勢整個項目生活方式的引導和營造 ,克服客戶對小高層和高層產品的抗性； 借助項目的差異化定位 ,提前鎖定潛在目標客戶群 ,使目標客戶群形成對項目唯一性的購買。 中管網房地產頻道 (13) 認識競爭威脅－－ 在售小高層、高層項目信息匯總 項目 名稱 占地 面積 價格元 /m2 戶數(shù) 戶型 區(qū)間 銷售率 百源花園 最高： 3360 最低： 2780 均價： 2700 138 － 30％ 馨源現(xiàn)代城 8畝 最高： 6000 最低： 2800 均價： 3200 307 － 40－－ 50％ 中天嘉園 30畝 最高： 3100 最低： 2800 均價： 2900 400戶左右 － 60% 美鄰彼岸 14畝 最高： 3000 最低： 1980 均價： 2400 330 30% 贏城世家 最高： 3080 最低： 2080 均價： 2400 共計 575戶 糧食局職工定 380套 51140 80% 福麟尚居 最高： 3200 最低： 2580 均價： 2700 344 30140 90% 世紀濤岸 103畝 最高： 無 最低： 1680 預計均價： 1900 582 還未銷售 中管網房地產頻道 (14) 認識競爭威脅－－ 項目 SWOT分析 內部環(huán)境 外部環(huán)境 優(yōu)勢（ Strengths） 劣勢（ Weaknesses） 地塊兩面臨城市規(guī)劃主要干道，出行方便 。大多數(shù)項目只具備簡單的生活、活動設施，大型的樓盤也僅有幼兒園、小學。后期銷售不利就再次發(fā)布廣告，沒有系統(tǒng)性、主題性、連貫性。 3消費特征 ?消費行為表現(xiàn)為理智型，但是目前曲靖市場上還沒有很有檔次、很好的樓盤出現(xiàn)。 中管網房地產頻道 (0) 《 教苑花園 》 項目前期 市場調研報告 昆明互通機構