【正文】 其他 淮河路 17 3 5 14 13 14 84 義安大道 21 2 —— 10 22 11 92 金山路 —— —— —— 6 14 2 48 長江中路 67 6 3 8 10 5 32 北京中路 1 1 4 3 24 8 35 注：從主要道路商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富性與分布數(shù)量上來看，長江中路無疑是其中的佼佼者。 劣勢： 經(jīng)營情況不甚理想，臨長江中路的 2層至今尚 有 空置； 規(guī)劃方面沒有做好，超市、電影院等主力店沒有帶動其他區(qū)域的人流； 整體租金較貴，一樓內(nèi)鋪租金價格為 160元 /平米 /月 。到 2020年，實現(xiàn)工業(yè)銷售收入 1000億元，工業(yè)增加值達到 230 億元，年均增長 18%，力爭達到 260億元，年均 增長 21%。 銅陵市縣08年零售額比縣及縣以下實現(xiàn)零售額14%城市市場實現(xiàn)消費品零售額86%城市市場實現(xiàn)消費品零售額 縣及縣以下實現(xiàn)零售額 1－ 12月份，銅陵市居民消費價格較去年同期上漲 ％，其中 12月份指數(shù)為 ，比 11月份回落 。做成功物業(yè)管理人！』 第 21 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 高爾夫球場 對本案的開發(fā)形成了有效支撐。 難點三：優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源的進駐尚需努力爭取 本案屬于大型商業(yè)地產(chǎn)項目，毫無疑問受到大型主力店、次主力店的制約。靠近城區(qū)邊界的地方，商業(yè)幾乎斷節(jié)。做成功物業(yè)管理人！』 第 27 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 發(fā)展商務寫字樓的可能性 建議以“總部經(jīng)濟大廈”發(fā)展中高端純商務寫字樓 。參股或者控股海外礦山、企業(yè)，能彌補中國有色礦產(chǎn)資源的不足，轉(zhuǎn)變中國企業(yè)在原料波動中的不利局面 。 該大廈是 2020銅陵最具規(guī)模的大型地產(chǎn)項目， 2020年竣工使用。 從以上客戶分析來看， 銅陵 市未來寫字樓需求主要集中在高標準、專業(yè)化、形象良好的純商務寫字樓。 為了使本項目未來功能組合達到最佳狀態(tài)及將來酒店的錯位經(jīng)營，建議項目西 面萬泰 開發(fā)戰(zhàn)略 項目戰(zhàn)略定位 品牌戰(zhàn)略 主題名稱 市場定位 客戶定位 業(yè)態(tài)定位 功能定位 經(jīng)營定位 樓層定位 特色定位 營運定位 管理定位 形象定位 招商定位 銷售定位 營銷定位 建筑定位 『學習改變?nèi)松? 業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務的具體形態(tài)，是零售活動的具體形式。 萬泰總部經(jīng)濟大廈 萬泰 e 購中心、步行街 項目綜合功能 商務 商貿(mào) 辦公 會議 展覽 營銷 ?? 購物 餐飲 休閑 娛樂 文化 表演 ?? 居住 酒店 運動 交友 活動 停車 ?? 在進行 功能設計和分布時，充分考慮本項目的 經(jīng)營的特點以及目標市場的深層次需求，體現(xiàn)本項目功能齊全的特點，滿足商業(yè) 運營 和發(fā)展的需要。一是以備政府縮減開發(fā)體量，二是可以攤薄土地成本。突出品牌效應，提升物業(yè)品質(zhì)，針對目標市場的消費特征做到 集約化、 特色化、個性化、生活化。做成功物業(yè)管理人！』 第 36 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 工作者 1自由職業(yè)者 步行街 底商 同上 國際國內(nèi)知名專賣店 國際國內(nèi)知名專業(yè)店 國際國內(nèi)知名特色店 本地專賣店 本地專業(yè)店 本地特色店 ?? 國際國內(nèi)知名專賣店 國際國內(nèi)知名專業(yè)店 國際國內(nèi)知名 特色店 本地專賣店 本地專業(yè)店 本地特色店 ?? 寫字樓 本地企業(yè)辦公人員 民營企業(yè)辦公人員 外來企業(yè)辦公人員 相關(guān)業(yè)務往來人員 本地上市企業(yè)及控股單位、子公司 各開發(fā)區(qū)進駐企業(yè) 各有色金屬、銅產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)單位、企業(yè) 金融保險證券機構(gòu) 通訊網(wǎng)絡企業(yè) 物流企業(yè) 民營中小企業(yè) 部分政府單位 旅行社 本地上市企業(yè)及控股單位、子公司 各開發(fā)區(qū)進駐企業(yè) 各有色金屬、銅產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)企業(yè)、單位 金融保險證券機構(gòu) 通訊網(wǎng)絡企業(yè) 物流企業(yè) 民營 中小企業(yè) 部分政府單位 『學習改變?nèi)松鸀榱吮Ｕ享椖康拈_發(fā)穩(wěn)步進行，樹立項目的主題形象，本案的開發(fā)模式以商業(yè)、商務為中心，以酒店、步行街為配套，以公寓、住宅為補充。 序號 酒店名稱 星級 客房（間） 價格（元） 分布 配套 1 逸頓國際大酒店 五星 200 688988 新區(qū) 集住宿、餐飲、會議、休閑、健身、娛樂 『學習改變?nèi)松? F、目前在建的財富置地廣場，總建面 18 萬 ㎡ 寫字樓、商場、住宅各 約 60000 ㎡， 字樓預計 2年后上市租售。 金都大廈 17 層，大開間、大格局，為酒店用房。隨著現(xiàn)代化工、農(nóng)業(yè)和科學技術(shù)的突飛猛進，有色金屬在人類發(fā)展中的地位愈來愈重要。本案商業(yè)發(fā)展應與銅陵市已有的商業(yè)物業(yè)有所差別，宜發(fā)展高輻射能力、業(yè)態(tài)業(yè)種復合程度較高、經(jīng)營管理水準絕佳、組合功能 更強的商業(yè)綜合體。立足項目所在區(qū)域，依托新城區(qū)的建設加速，居住社區(qū)逐漸成熟，進駐經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的企業(yè)逐漸增多，打造高輻射力商業(yè)綜合體，滿足城市居民的日益增長的多方位消費需求，有色金屬、銅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將輻射區(qū)域延伸之周邊商業(yè)氛圍淡薄 偏離市區(qū) 配套尚不完善 同類項目競爭 政策傾向性低 較難控制 心理障礙 項目難點 挖掘自身價值 銅陵新城區(qū)中心區(qū)位 全力提升 總體規(guī)劃檔次 項目規(guī)模較大 品牌號召力 明顯 優(yōu)質(zhì) 商業(yè)伙伴捆綁 排他性 唯一性 『學習改變?nèi)松鷩H華城、豪邦康城也只是兼顧自身社區(qū)的環(huán)境打造，對本案形成不了正面推動。 項目地塊分析 ◆ 坐北朝南，交通要道點睛之處 本案 處于石城大道與翠湖一路的交匯處，車流匯集及主要分流之處，更是處于新城區(qū)的核心區(qū)域，處于上風上水位置。按常住人口計算，全年人均生產(chǎn)總值 44870元（折合 6459美元），全社會勞動生產(chǎn)率 73351元 /人，比上年分別增加 5032元和 7685元。西接贛鄂，東連浙寧滬，處于長江水運的樞紐位置，坐擁長江黃金水道（是長江航道萬噸輪的終點站），與合肥市、南京市兩大省會城市聯(lián)系緊密，車程均在 ，本案周邊高速路網(wǎng)發(fā)達，合銅高速、銅 黃高速、沿江高速、銅杭高速，銅九鐵路穿境而過。 劣勢： 雖然有國美電器和華聯(lián)兩個主力店， 5樓有 KTV、特色餐飲等次主力店，但在規(guī)劃上沒有充分考慮人流的共享； 零售業(yè)態(tài)及品牌與銅陵市場的百貨無較大區(qū)別，無法形成自身的特色 。做成功物業(yè)管理人！』 第 11 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ◆ 隨著銅陵人均 GDP的增加及消費者消費習慣的轉(zhuǎn)變 ， 現(xiàn)有傳統(tǒng)的消費場所將不能滿足廣大消費者需求 ， 新的市場需求空間日益擴大 ， 有特色的餐飲場所將成為新的市場需求。實施了金昌冶煉廠主工藝改造、金隆余熱利用、海螺余熱發(fā)電、 電廠煙氣脫硫等工程，關(guān)閉了一冶鼓風爐，累計淘汰小水泥產(chǎn)能 195萬噸，關(guān)停小采石產(chǎn)能 240萬噸，節(jié)能減排見到實效。銅陵泡桐資源豐富，素有桐鄉(xiāng)之稱。 （轄安銅街道、橋南街道、銅山鎮(zhèn)、大通鎮(zhèn)、灰河鄉(xiāng)、普濟圩農(nóng)場街道） 銅陵縣 —— 面積 763平方公里 ?！簩W習改變?nèi)松ㄝ犖逅涉?zhèn)、順安鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)、鐘鳴鎮(zhèn)、天門鎮(zhèn)、老洲鄉(xiāng)、東聯(lián)鄉(xiāng)、西聯(lián)鄉(xiāng)、胥壩鄉(xiāng)） 自然資源 礦產(chǎn)資源 —— 銅陵地阜物華，自然資源豐富，尤以礦產(chǎn)資源儲量豐，礦種全而聞名。 青銅文化 銅陵銅文化源遠 流長，是中國青銅文化的發(fā)祥地之一。大力推進科技創(chuàng)新，累計開發(fā)各類新技術(shù)、新產(chǎn)品 410余項，組織實施省級以上科技計劃項目 112項，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占工業(yè)增加值的比重由五年前的 %提高到 35%。 餐飲市場經(jīng)營良好 ， 中高檔餐飲較為缺乏 ◆ 中高檔餐飲消費基本上都集中在義安北路、長江中路、淮河大道等沿線酒店內(nèi) ； ◆ 純餐飲場所大多經(jīng)營定位大眾消費 ， 檔次不高 ； ◆ 酒店內(nèi)餐飲消費形式以婚宴、節(jié)慶、企業(yè)年會與商務宴請為多 ； ◆ 中高檔餐飲場所承租能力大致在 /平方米 /天 ； ◆ 社區(qū)型餐飲街鋪 (如淮河 北路 )租金大致在 12元 /平方米 /天。 合百商 廈 合百 商廈 位于銅陵核心地塊，作為銅陵較早經(jīng)營的百貨公司， 銅陵經(jīng)營狀況最好的百貨 ，是銅陵人購物的首選； 2020年的 坪效達到了 1萬元 /平米 。 本案 本案宏觀位置示意圖 ◆ 本案發(fā)展 機遇凸顯 銅陵經(jīng)濟輻射力很強，商貿(mào)流通業(yè)的蓬勃發(fā)展，產(chǎn)業(yè)特點突出，城市化進程加快帶給『學習改變?nèi)松谝弧⒌诙?、第三產(chǎn)業(yè)增加值在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比例，由 2020年的 :: 變化為 ： ：，工業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重為 %。 ◆ 地塊南高北低， 地塊基本方正 本案 總 占地面積約 70000平方米，但地塊地勢呈南高北低現(xiàn)象，地塊東面未有開發(fā)，項目地 塊屬于生地。 難點二：商業(yè)功能組合復合要求增大 本案在政府的初步規(guī)劃中只是作為 大型超市選址之地，現(xiàn)項目的體量僅超市不能完全消化，須進行復合性商業(yè)組合。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 市 縣乃至長江對岸。 本案區(qū)域發(fā)展趨勢 : 存在商業(yè)空白，目前該區(qū)域已經(jīng)聚集了一定消費能力的中高端消費群體，而未來更加逐漸提升，發(fā)展前景可觀，區(qū)位屬于新城區(qū)中心區(qū)位，扼守東西南北交通要道，為項目的發(fā)展奠定良好基礎。它不僅是世界上重要的戰(zhàn)略物資，重要的生產(chǎn)資料，而且也是人類生活中不可缺少的消費資料的重要材料。沿街面有商鋪，經(jīng)營茶葉與建材。 （也是項目未來主要的競爭對手之一，但是入市時機有先后，對本項目的影響有限。做成功物業(yè)管理人！』 第 31 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 2 五松山賓館 四星 138 260860 市區(qū) 會議廳、商務中心、桑拿休閑中心、美容中心、棋牌室、健身房 3 華亭四季大酒店 四星 120 198608 特色餐飲、夜總會、桑拿會所 4 美華大酒店 三星 97 168598 餐廳、足浴、 5 銅都國際大酒店 三星 143 改造中 商務中心 、購物中心、堂吧、健身房、棋牌室、桑拿中心、美容中心等服務設施 6 天井湖賓館 三星 141 198498 天井湖區(qū)域 餐廳、會議室 7 育和大酒店 三星 147 275760 市區(qū) 餐廳、會議室、大型會場 銅陵酒店業(yè)在檔次上拼搶高端、服務上貼近于大眾的競爭態(tài)勢愈發(fā)明顯和加速，逸頓國『學習改變?nèi)松? 項目開發(fā)步驟 概念先行 —— 政策支持 —— 商家捆綁 —— 產(chǎn)品跟進 —— 營銷展開 。做成功物業(yè)管理人！』 第 37 頁，共 49 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 會展企業(yè) 1其他單位、企業(yè) 旅行社 會展單位 1其他單位、企業(yè) 酒店 —— 國際國內(nèi)知名酒店連鎖商 其他致力于酒店經(jīng)營者 國際國內(nèi)知名酒店連鎖商 其他致力于酒店投資者 酒店式公寓 —— —— 公務員 自由職業(yè)者 白領人士 私人企業(yè)主 外地投資客 其他投資客 LOFT 住宅 —— —— 項目業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)一詞來源于日本，是典型的日語漢字詞匯，大約出現(xiàn)在 20世紀 60年代。 本案的經(jīng)營定位為 —— 時尚生活、潮流時代、城市品位、產(chǎn)業(yè)集群、優(yōu)質(zhì)服務 項目功能組合定位 本案為了區(qū)別于其他項目，在唯一性及排他性上能夠獨樹一幟，充分獲得市場，因此在『學習改變?nèi)松? 萬泰國際新城初步規(guī)劃效果圖 萬泰國際新城初步規(guī)劃平面圖 酒店 總部經(jīng)濟大廈 公寓 住宅 住宅 e 購中心 『學習改。功能的全面設計為了更好支撐項目概念，為